Решение по делу № 2-955/2025 от 24.09.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Дело № 2-955/2025

УИД № 50RS0046-01-2025-000916-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 09 сентября 2025 года.

Мотивированное решение составлено 24 сентября 2025 года.

г. Ступино Московской области 09 сентября 2025 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Хмыровой Н.В., при секретаре Борисовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 обратился в суд с иском (л.д. 6-9) к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 23.10.2024 г., заключенного между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении квартиры общей площадью 43,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Исковые требования обоснованы тем, что ФИО10 и ФИО2 состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ В период брака на их общие денежные средства супругами была приобретена квартира общей площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>. Право собственности на вышеуказанную квартиру, которая является совместно нажитым имуществом в браке, было оформлено на ФИО2 В вышеуказанной квартире, в период брака супруги произвели крупные вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры, а именно: произвели дорогой качественный ремонт, поменяли полностью во всей квартире полы, окна, межкомнатные двери, сделали ремонт стен и потолков, поменяли входную дверь, произвели ремонт лоджии и прочее. В период с 12.04.2024 г. по 08.11.2024 г. неустановленное лицо, находясь в неустановленном следствии месте, на территории городского округа Ступино Московской области, используя средства сотовой связи, посредством телефонного разговора, имея умысел на хищение чужого имущества, путем обмана ФИО4 завладело денежными средствами последней на общую сумму 11000000 рублей, что является особо крупным размером. По данному факту 08.11.2024 г. старшим следователем СО ОМВД России по городскому округу Ступино Московской области было возбуждено уголовное дело №, что подтверждается постановлением о возбуждении уголовного дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ и постановлением о признании ФИО2 потерпевшей. В рамках возбужденного уголовного дела старшим следователем было установлено, что неустановленное лицо, находясь в неустановленном следствии месте, на территории городского округа Ступино Московской области, используя средства сотовой связи, посредством телефонного разговора, имея умысел на хищение чужого имущества, заставило ФИО4 заключить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, общей площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>, с третьими лицами, а денежные средства от продажи квартиры передать курьеру. Согласно условиям Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 23.10.2024 г., ФИО2 и ФИО3 заключили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Однако, истец как супруг ФИО2 нотариального согласия на продажу спорной квартиры не давал, о совершенной сделке узнал в рамках возбужденного уголовного дела и поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры в нарушение ст. 35 СК РФ не было получено его нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки, то указанное обстоятельство является основанием для признания сделки недействительной.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением (л.д. 117-119) к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 23.10.2024 г., заключенного между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении квартиры общей площадью 43,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования обоснованы тем, что в период времени с 12.04.2024 г. по 08.11.2024 г. неустановленное лицо, находясь в неустановленном следствии месте, на территории городского округа Ступино Московской области, используя средства сотовой связи, посредством телефонного разговора, имея умысел на хищение чужого имущества, путем обмана ФИО2 завладело денежными средствами последней на общую сумму 11000000 рублей, что является особо крупным размером. По данному факту 08.11.2024 г. старшим следователем СО ОМВД России по городскому округу Ступино Московской области было возбуждено уголовное дело №, что подтверждается постановлением о возбуждении уголовного дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ и постановлением о признании ФИО2 потерпевшей. В рамках возбужденного уголовного дела старшим следователем было установлено, что неустановленное лицо, находясь в неустановленном следствии месте, на территории городского округа Ступино Московской области, используя средства сотовой связи, посредством телефонного разговора, имея умысел на хищение чужого имущества, заставило ФИО2 заключить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, общей площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>, с третьими лицами, а денежные средства от продажи квартиры передать курьеру. Согласно условиям Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 23.10.2024 г., ФИО2 и ФИО3 заключили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. При всем при этом, считает, что в отношении нее группой лиц были совершены мошеннические действия, потому как на ее телефонный номер неустановленные лица осуществляли неоднократные звонки, представившись сотрудниками правоохранительных органов, и под предлогом сохранения ее денежных средств, путем обмана, тайно похитили принадлежащие ей денежные средства. В момент совершения мошеннических действий все это время она верила неустановленному лицу, которое представлялось сотрудником правоохранительных органов и полагала, что действительно существует спецоперация. Кроме того, неустановленное лицо постоянно запугивало ее и не разрешало с кем-либо разговаривать, контролировало все выходы из дома путем телефонных звонков и смс-сообщений. Таким образом, заключение договора купли-продажи квартиры не было добровольным волеизъявлением ФИО2, поскольку она подписала договор купли-продажи квартиры под убеждением со стороны лиц, представившихся сотрудниками правоохранительных органов, которые ввели ее в заблуждение, и, исходя из этого, сделка совершена под влиянием обмана и угрозы. Также в момент подписания спорного договора ФИО2 находилась в подавленном моральном состоянии и постоянно переживала страх. Подписывая договор купли-продажи квартиры, она была уверена, что действует из добрых побуждений с целью помощи следствию и в дальнейшем ее квартира и денежные средства вернутся в ее законное владение. Помимо этого, преклонный возраст ФИО2, а также проблемы с психическим здоровьем на момент заключения оспариваемой сделки затрудняли ориентированность в практических вопросах, делали невозможным должное восприятие содержания сделки и понимание ее правовых последствий. Поскольку ФИО2 заблуждалась относительно существа сделки по продаже, принадлежащей ей квартиры, в силу преклонного возраста и имеющихся хронических заболеваний, при этом, не имела никогда намерения продавать квартиру, являющуюся ее единственным местом жительства, то такую сделку по продаже имущества нельзя признать законной, и на этом основании сделка подлежит признанию недействительной.

ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением (л.д. 160-161, 173-175) к ФИО2, ФИО3 о признании ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения добросовестным приобретателем недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования обоснованы тем, что в ФИО3 было принято решение о приобретении спорной квартиры. После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременении, правопритязаний третьих лиц, обхода соседей и жильцов дома, осмотра квартиры, ФИО3 подписала договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО2 Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. ФИО3 считает, что она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем: сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от 24.10.2024 г., согласно которому цена сделки составила 4150000 рублей, денежные средства продавцом – ФИО2 были получены в полном объеме, спорная квартира была полностью оплачена. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение ФИО3, что не оспаривается ФИО2 С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, ФИО3 продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы. Добросовестность действий ФИО3 подтверждает факт, что на момент совершения сделки по покупке спорной квартиры был подписан договор купли-продажи, в котором продавец ФИО2 подтверждает, что на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансерах не состоит. На момент совершения сделки, продавцом были предоставлены сведения о снятии с регистрационного учета по адресу спорной квартиры, которая была принята без возражений регистрирующим органом, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца, который в том числе осуществлял ее показ. Согласно представленным документам, ФИО2 добровольно продала квартиру ФИО3, не проявляла достаточной заботы о сохранности своего имущества, коммунальные расходы в спорный период не оплачивала, судьбой квартиры не интересовалась. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, ФИО3 является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Представитель истца (ответчика по встречным исковым заявлениям) ФИО1 – ФИО5, действующий на основании доверенности и ордера, в судебном заседании подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, просил удовлетворить исковые требования и исковое заявление ФИО2 в полном объеме. Против удовлетворения исковых требований ФИО3 возражал. При этом пояснил, что ФИО2 незаконно произвела отчуждение квартиры, без согласия ФИО1, однако согласие было необходимо, поскольку супруги произвели неотделимые улучшения спорной квартиры, значительно увеличивающие ее стоимость. Кроме того, в экспертизе, проведенной в рамках уголовного дела, указано, что ФИО2 находилась под внешним влиянием. ФИО3 как покупатель квартиры не проявила должной осмотрительности.

Ответчик (истец по встречному иску, ответчик по встречному иску ФИО3) ФИО2 в судебном заседании подтвердила изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, просила удовлетворить исковые требования ФИО1 и свои исковые требования в полном объеме. Против удовлетворения исковых требований ФИО3 возражала. При этом пояснила, что в апреле 2024 г. она занималась лечением, практически все время ходила по больницам. Ей начали звонить, представлялись то из Центробанка РФ, то из полиции, сказали, что им нужно поймать преступников, что она должна продать квартиру. Ее супруг ФИО10 знал об этих звонках, знал о том, ее просят продать квартиру, но был против продажи, обратиться в полицию ей не предлагал. Она обратилась сначала в одно риелторское агентство, чтобы ей помогли продать квартиру, потом в другое, потом еще в одно. Летом квартира особо не продавалась, приходили три покупателя смотрели. Ей постоянно звонили, торопили побыстрее продать квартиру, сказали, если будут спрашивать – зачем продает квартиру – говорить, что нужны деньги на строительство дома. Еще кредит заставили взять 200000 рублей. Квартиру получилось продать только осенью, в октябре 2024 г. Деньги за продажу квартиры она передала курьеру, ей сказали сидеть две недели ждать, потом ей вернут и деньги, и квартиру. В собственности у нее больше ничего нет, живет с мужем в коммунальной квартире. Дачу продала в январе 2025 г., потому что деньги нужны были.

Представитель ответчика (ответчика по встречному иску ФИО2, истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления ФИО1 и встречного искового заявления ФИО2, просила удовлетворить ее заявленные требования. При этом пояснила, что до ФИО3 к ФИО2 приходили еще покупатели, чтобы посмотреть квартиру. Она всем рассказывала, что ей нужны деньги, что она хочет побыстрее продать квартиру и перебраться в дом. На основании проведенной в отношении ФИО2 экспертизы в рамках уголовного дела каких-либо психических расстройств не выявлено, недееспособность не установлена. Кроме того, никакого согласия ФИО1 при продаже квартиры не требуется, так как квартира была приватизирована ФИО2 и совместно нажитым имуществом не является.

Представитель третьего лица – ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился; о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом; направил в суд письменный отзыв на исковое заявление ФИО1 и встречное исковое заявление ФИО2, против удовлетворения которых возражал.

Третье лицо – представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в судебное заседание не явился; о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом; направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав объяснения и доводы сторон, допросив свидетелей по ходатайству ответчика ФИО3, проверив и исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковые требования ФИО1 и встречные исковые требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требований ФИО3 обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу нижеследующего.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Исходя из ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.10.2024 г. между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, согласно которому продавец (ФИО2) продала, а покупатель (ФИО3) купила двухкомнатную квартиру общей площадью 43,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 12-14).

Согласно п. 2.1. указанного договора стоимость квартиры составляет 4150000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

На момент продажи квартиры ФИО2 состояла в браке с ФИО10, что подтверждается свидетельством о заключении брака (л.д. 11).

Брак между ФИО10 и ФИО2 заключен ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена запись акта о заключении брака №.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как указывает ФИО10 в исковом заявлении вышеуказанная квартира была приобретена супругами на их общие денежные средства. Право собственности на квартиру, которая является совместно нажитым имуществом в браке, было оформлено на ФИО2 В данной квартире, в период брака супруги произвели крупные вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры, а именно: произвели дорогой качественный ремонт, поменяли полностью во всей квартире полы, окна, межкомнатные двери, сделали ремонт стен и потолков, поменяли входную дверь, произвели ремонт лоджии и прочее.

Учитывая, что своего согласия на совершение сделки ФИО10 не давал, о совершенной сделке узнал в рамках возбужденного уголовного дела, просит признать заключенный договор купли-продажи недействительным.

В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.

Согласно п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Как следует из материалов реестрового дела в отношении спорной квартиры (л.д. 73-109) 14.03.2001 г. между Администрацией Ступинского района Московской области и ФИО2 был заключен договор на передачу жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации жилого помещения) (л.д. 78-оборот – 79).

Согласно п. 1 договора приватизации, Администрация Ступинского района Московской области передала, а ФИО2 приняла в собственность квартиру по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 договора приватизации жилого помещения, право на приватизацию жилого помещения реализует гражданка ФИО2.

В связи с этим, вопреки доводам истца ФИО1, указанным в исковом заявлении, квартира не была приобретена «на общие денежные средства в период брака».

В силу ст. 1 Закона РФ от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, он является безвозмездным, поскольку направлен на отчуждение Администрацией Ступинского района имущества и передачу его в собственность гражданину, реализующему свое право на приватизацию жилого помещения, обеспеченного ему законодательством Российской Федерации.

17.05.2001 была проведена государственная регистрация вышеуказанной сделки.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, правообладателем квартиры, которую приобретала ФИО3, является ФИО2

Согласно п. 1 ст. 36 СК РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 (ред. от 06.02.2007) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).

Исходя из вышеуказанного, квартира, которую отчуждала ФИО2 не является общей совместной собственностью супругов, как ошибочно указывает истец, а является ее личной собственностью, на которую не распространяется действие ст. 34, 35 СК РФ, поскольку ст. 35 СК РФ, регулирующая правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов, распространяется лишь на имущество, которое имеет режим общей совместной собственности.

В связи с этим, нотариально удостоверенное согласие ФИО1 B.C. на совершение ФИО2 сделки купли-продажи спорной квартиры, не требовалось. Довод истца о том, что он не давал согласие на совершение данной сделки, не состоятелен и не может быть принят судом во внимание.

ФИО10 B.C. также в исковом заявлении указывает, что в спорной квартире в период брака супруги произвели крупные вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры, а именно: произвели дорогой качественный ремонт, поменяли полностью во всей квартире полы, окна, межкомнатные двери, сделали ремонт стен и потолков, поменяли входную дверь, произвели ремонт лоджии и прочее.

Однако один лишь факт наличия крупных вложений в недвижимое имущество не может свидетельствовать об изменении режима собственности супругов.

В данном случае, согласно ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Как следует из материалов дела, в период времени с 12.04.2024 г. по 08.11.2024 г. неустановленное лицо, находясь в неустановленном следствии месте, на территории городского округа Ступино Московской области, используя средства сотовой связи, посредством телефонного разговора, имея умысел на хищение чужого имущества, путем обмана ФИО2 завладело денежными средствами последней на общую сумму 11000000 рублей, что является особо крупным размером.

По данному факту 08.11.2024 г. старшим следователем СО ОМВД России по городскому округу Ступино Московской области было возбуждено уголовное дело №, что подтверждается постановлением о возбуждении уголовного дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ и постановлением о признании ФИО2 потерпевшей (л.д. 15, 16).

В рамках возбужденного уголовного дела старшим следователем было установлено, что неустановленное лицо, находясь в неустановленном следствии месте, на территории городского округа Ступино Московской области, используя средства сотовой связи, посредством телефонного разговора, имея умысел на хищение чужого имущества, заставило ФИО4 заключить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, общей площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>, с третьими лицами, а денежные средства от продажи квартиры передать курьеру.

Таким образом, ФИО2 и заключила с ФИО3 23.10.2024 г. вышеуказанный договор купли-продажи квартиры.

Как указывает ФИО2 в своем встречном исковом заявлении, она считает, что в отношении нее группой лиц были совершены мошеннические действия, потому как на ее телефонный номер неустановленные лица осуществляли неоднократные звонки, представившись сотрудниками правоохранительных органов, и под предлогом сохранения ее денежных средств, путем обмана, тайно похитили принадлежащие ей денежные средства. В момент совершения мошеннических действий все это время она верила неустановленному лицу, которое представлялось сотрудником правоохранительных органов, и полагала, что действительно существует спецоперация. Кроме того, неустановленное лицо постоянно запугивало ее и не разрешало с кем-либо разговаривать, контролировало все выходы из дома путем телефонных звонков и смс-сообщений. Таким образом, заключение договора купли-продажи квартиры не было добровольным волеизъявлением ФИО2, поскольку она подписала договор купли-продажи квартиры под убеждением со стороны лиц, представившихся сотрудниками правоохранительных органов, которые ввели ее в заблуждение, и, исходя из этого, сделка совершена под влиянием обмана и угрозы. Также в момент подписания спорного договора ФИО2 находилась в подавленном моральном состоянии и постоянно переживала страх. Подписывая договор купли-продажи квартиры, она была уверена, что действует из добрых побуждений с целью помощи следствию и в дальнейшем ее квартира и денежные средства вернутся в ее законное владение. Помимо этого, преклонный возраст ФИО2, а также проблемы с психическим здоровьем на момент заключения оспариваемой сделки затрудняли ориентированность в практических вопросах, делали невозможным должное восприятие содержания сделки и понимание ее правовых последствий.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика ФИО3 были допрошены в качестве свидетелей юрист ФИО7, которая проводила сделку купли-продажи спорной квартиры, а также директор агентства недвижимости ФИО8, в которое ФИО2 обратилась за оказанием услуги по продаже квартиры.

Свидетель ФИО7 пояснила, что является самозанятой, к ней обратилась ФИО8 за помощью для проведения сделки. При встрече с ФИО2 она рассказывала, что ей нужно продать квартиру к зиме, так как она строит дом и хочет переехать туда до наступления холодов. ФИО2 предоставила ей документы: паспорт, выписку из ЕГРН, из домовой книги. Она также сама делала проверку, запрашивала необходимые документы. До ФИО3 также приходили другие покупатели смотреть квартиру. При оформлении сделки никаких подозрений, сомнений у нее не возникло, ФИО2 рассказывала о своей работе. Сделка была осуществлена с привлечением ипотечных средств через ПАО «Сбербанк». Затем покупатель, продавец и она сдали документы в МФЦ для регистрации. К ноябрю 2024 г. к моменту подписания акта приема-передачи квартиры, когда она и ФИО3 пришли к ФИО2, она не открыла дверь и перестала выходить на связь. Раза три они приходили, но дверь она не открывала. Они написали ей сообщение, что будут вынуждены обратиться в полицию, на что она ответила, что уже находится в полиции. Затем они встретились в полиции, ФИО2 начала рассказывать, что ее обманули мошенники и забрали у нее деньги с продажи квартиры. Когда они вернулись в квартиру, она говорила, что ей обещали, что она останется и с квартирой, и с деньгами.

Свидетель ФИО8 пояснила, что в начале августа 2024 г. к ней поступил звонок от ФИО2 Они назначили встречу, и в назначенное время свидетель приехала к ФИО2 в квартиру. ФИО2 рассказывала, что у нее строится дом, в котором она хочет доделать ремонт и переехать туда, поэтому и продает квартиру. Квартиру хочет продать за 3,5 миллиона. На что ФИО8 ей сказала, что это дешево и предложила сумму 4150000 рублей. При этом они хорошо с ней общались, она показала ей документы на квартиру. ФИО8 увидела, что ранее ФИО2 уже заключала договор с другим агентством недвижимости для продажи квартиры, но потом расторгла его. Проверялись все документы: ЕГРН, выписка из домовой книги, архивные выписки, копия финансового лицевого счета, отчеты готовились. Кроме того, была проведена юридическая проверка банком, если бы что-то было не так, банк бы не провел данную сделку. Было три показа квартиры, потом квартиру смотрела ФИО3, она ей понравилась, и она обратилась в банк за оформлением ипотеки. В момент заключения сделки ФИО2 была «на позитиве», даже коробку конфет им подарила.

Оснований не доверять и сомневаться в показаниях свидетелей у суда не имеется, поскольку они последовательны, непротиворечивы, свидетели были предупреждены об уголовной ответственной за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, из показаний свидетелей следует, что ФИО2 планировала продать квартиру, весь процесс купли-продажи квартиры длился достаточно долгое время, за все это время приходили три потенциальных покупателя. При заключении сделки никаких сомнений или подозрений о том, что ФИО2 не хочет продавать квартиру, ни у кого не возникло.

Как пояснила ФИО2 в судебном заседании на протяжении с апреля 2024 г. по ноябрь 2024 г. ей звонили неустановленные лица с требованием продать квартиру. Все это время ее супруг ФИО10 знал об этих звонках, был против продажи квартиры, но никак не отговорил ее и не предлагал обратиться в полицию. Ее постоянно запугивали, и квартиру она продала под влиянием обмана и заблуждения, а также в силу своего преклонного возраста и наличия заболеваний.

Между тем, согласно п. 4.12 заключенного между ФИО3 и ФИО2 договора купли-продажи спорной квартиры стороны в присутствии друг друга ответственно подтверждают, что они действуют без принуждения со стороны или давления в любой форме; что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и его обязательств, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях; что они осознают последствия нарушения условий Договора. Продавец подтверждает, что Договор не является для него кабальной сделкой. Продавец подтверждает, что на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансерах не состоит. Стороны подтверждают, что на момент подписания Договора не находятся в состоянии алкогольного, токсического, наркотического или иного опьянения, препятствующего сознавать суть подписываемого Договора и обстоятельства его заключения. Стороны подтверждают, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, и что они осознают последствия нарушения условий Договора.

Как следует из п. 4.13 договора продавец гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

Согласно представленному ОМВД России по городскому округу Ступино заключению комиссии экспертов от 29.04.2025 г., проведенному в отношении ФИО2 в рамках уголовного дела, возбужденного по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ, ФИО2 каких-либо психических расстройств, лишающих её способности понимать характер и значение совершенных в отношении нее противоправных действий, в настоящее не обнаруживает и не обнаруживала их в период с 12.04.2024 года по 08.11.2024 года. По своему психическому состоянию ФИО2 способна правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для дела, и давать о них показания, а также может самостоятельно принимать участие в процессуальных действиях по уголовному делу.

У подэкспертной ФИО2 имеются признаки повышенной внушаемости и подчиняемости; эмоциональное состояние подэкспертной на юридически значимой период, характеризовалось страхом, снижением ресурсов волевой регуляции деятельности, ситуативностью поведения, актуализацией мотива подчинения требованиям государственных органов, желанием им помочь, что оказало существенное влияние на ее поведение, снизив критические и прогностические возможности и снизив способность к смысловому восприятию и оценке существа совершаемых в отношении нее противоправных действий и привело к формированию у нее заблуждения относительно природы.

В предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения и обмана, входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, обстоятельств, относительно которых потерпевший был обманут, находящихся в причинной связи с его решением о совершении сделки.

Правовая конструкция статей 178, 179 ГК РФ предполагает наличие умысла лица, подписавшего договор, на причинение неблагоприятных последствий потерпевшему лицу. При этом наличие умысла должно быть подтверждено конкретными доказательствами, указывающими на умышленную направленность действия лица, заключающего сделку.

Между тем, доказательств того, что именно покупатель квартиры ФИО3 ввела ФИО2 в заблуждение относительно обстоятельств сделки, в материалы дела не представлено.

При этом стоит отметить, что уголовное дело, по которому ФИО2 признана потерпевшей, возбуждено в отношении неустановленных лиц, причастность ФИО3 к совершенному преступлению не установлена.

В судебном заседании установлено, подтверждается совокупностью документальных доказательств, что ФИО3 было принято решение о приобретении спорной квартиры. После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременении, правопритязаний третьих лиц, осмотра квартиры, ФИО3 подписала договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО2, в том числе, используя кредитные денежные средства, выданные ПАО «Сбербанк» ФИО3 по кредитному договору № от 23.10.2024 г. (л.д. 40-45).

Договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Основания возникновения прав собственности и права собственника при нарушении его прав регламентированы ст.ст. 218, 302-304 ГК РФ. Так, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО3 проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 указанной статьи никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Из разъяснений, изложенных в абз. 4 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу указанной нормы и исходя из положений статьи 56 ГПК РФ на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка совершена на крайне невыгодных условиях, о чем, в частности, может свидетельствовать отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной; вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение продавца, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников; факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.

Между тем, как указано выше, сделка между ФИО2 и ФИО3 совершена на возмездной основе, по согласованной цене, продавец ФИО2 получила полную оплату за продаваемое ею недвижимое имущество, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, ФИО2 доказательств того, что ФИО3 знала о каких-либо тяжелых обстоятельствах, сложившихся у нее и намеренно воспользовалась этим, представлено не было.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага.

Таким образом, суд, руководствуясь положениями статей 178, 179 ГК РФ, приходит к выводу, что покупатель ФИО3 не могла знать, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от 23.10.2024 г. ФИО2 действовала под влиянием заблуждения и обмана со стороны мошенников. При этом действия ФИО2 по отчуждению квартиры являлись последовательными, ее волеизъявление на продажу квартиры было четко выражено, с нею была достигнута договоренность о стоимости квартиры, она получила на руки наличные денежные средства в счет оплаты полной стоимости квартиры.

Также судом учитывается и длительность периода, в течение которого ФИО2 хотела продать квартиру – с 12.04.2024 г. по 08.11.2024 г., а также те обстоятельства, что за этот период ФИО2 заключала договоры с несколькими агентствами недвижимости для сопровождения сделки по продаже квартиры, при этом потенциальные покупатели осматривали квартиру, лично общались с ФИО2 как продавцом, которым она сообщала, что имеет намерение продать квартиру, чтобы достроить дом на земельном участке.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ФИО3 причастна к совершению мошенничества в отношении ФИО2, а также доказательства того, что она является обвиняемой либо подозреваемой по уголовному делу, где ФИО2 признана потерпевшей, кроме того, не имеется доказательств введения ФИО2 со стороны покупателя ФИО3 в заблуждение относительно совершаемой сделки, мотивов сделки и последствий заключения договора купли-продажи.

Судом установлено, что поскольку у ФИО2 имелось намерение продать квартиру, о чем она заявляла покупателям, она добровольно подписывала все документы, касающиеся продажи квартиры, то оснований полагать, что квартира выбыла из владения ФИО2 помимо ее воли, не имеется.

Добросовестность ФИО3 при приобретении квартиры не опровергнута, юридическая чистота сделки проверялась ПАО «Сбербанк», а передача ФИО2 под влиянием мошенников полученных от продажи квартиры денежных средств посторонним лицам, не свидетельствует о недобросовестности покупателя квартиры, не осведомленного о преступных действиях неустановленных лиц.

Таким образом, учитывая, что ФИО2 имела намерения на продажу спорной квартиры, продала ее ФИО3, получив за квартиру денежные средства в полном объеме, в соответствии с пояснениями в судебном заседании она не информировала ФИО3 о том, что продажа квартиры ею осуществляется под влиянием третьих лиц, доказательств информирования покупателя о продаже ей квартиры в связи с мошенническими действиями третьих лиц материалы дела не содержат, в то же время, в силу статьи 178 ГК РФ заблуждение относительно мотивов сделки (ФИО2 полагала, что содействует правоохранительным органам) не является достаточно существенным для признания сделки недействительной, следовательно спорная квартира была приобретена ФИО3 добросовестно и на законных основаниях, суд приходит к выводу о том, исковые требования ФИО1 и встречные исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требований ФИО3 суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 23.10.2024 г., заключенного между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении квартиры общей площадью 43,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 23.10.2024 г., заключенного между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении квартиры общей площадью 43,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО2, ФИО1 – удовлетворить.

Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения добросовестным приобретателем недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья /подпись/ Хмырова Н.В.