Дело № 2-770/2023

УИД 03RS0007-01-2022-008846-80

Судья Советского районного суда г. Уфы РБ Гареева Л.Ф.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-11162/2023

город Уфа 06 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Ишбулатовой Е.И.,

судей Арманшиной Э.Ю., Иванова В.В.,

при секретаре судебного заседания Тукаевой Э.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 ФИО11. на решение Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 10 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Ишбулатовой Е.И., судебная коллегия

установила:

ФИО2 ФИО40. обратился в суд с иском к ФИО1 ФИО12. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды, пени, в обоснование иска указал, что дата года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, согласно условий которого «Арендодатель» предоставляет, а «Арендатор» принимает в возмездное владение и пользование (в аренду) следующие помещения: - нежилое складское-производственное помещение на первом этаже площадью 2040 кв.м., расположенное по адресу: адрес и нежилое административное двухэтажное здание площадью 235 кв.м., расположенное по адресу: адрес. Общая площадь арендуемого помещения составляет 2275 кв.м. Сторонами установлено, что арендатор использует помещения в целях размещения складской и производственной деятельности. Согласно п. 2.1-2.2 договора аренды, арендная плата за пользование нежилыми помещениями общей площадью 2275 кв.м. составляет 342000 рублей в месяц. НДС не облагается. Оплата арендной платы производится на основании акта выполненных услуг путем наличного расчета арендодателю, арендатор вносит арендную плату авансом за один месяц не позднее 7 числа текущего аренде месяца. Согласно п. 2.6 договора арендная плата не включает в себя расходы, связанные с пользованием услуг городской телефонной связи, услуг доступа к Интернету и использование сети Интернет. По условиям договора арендодатель обязан передать помещения по акту приема-передачи в срок не позднее трех дней с момента уплаты задатка. Арендодатель свои обязательства по договору выполнил в полном объеме. Согласно п. 3.1.1 договора, передал помещения указанные в п. 1.1 договора по акту приема-передачи в срок не позднее трех дней с момента подписания договора. Ответчик принял данное помещение согласно акту приема-передачи от дата года и пользуется данным помещением по состоянию на сегодняшний день. Однако, ответчик всячески нарушает условия договора (п.2.1), в предусмотренный договором аренды срок не выплачивает арендную плату, допускает длительные просрочки в оплате, не выплачивает денежные средства за арендную плату. В ходе телефонных переговоров с ответчиком, ответчик отказывает в выплате. Ответчик по настоящее время пользуется вышеуказанным помещением, хотя свои обязательства не выполняет.

Ранее, ответчик ФИО1 ФИО13. имела перед ответчиком задолженность по договору аренды недвижимого имущества, что послужило основанием для подачи иска в Советский районный суд города Уфы, в результате рассмотрения которого между сторонами ФИО2 ФИО41. и ФИО1 ФИО14. было подписано и утверждено судом мировое соглашение от 14 апреля 2022 года с графиком погашения задолженности по аренде помещения, расходов по оплате электроэнергии. Однако, после утверждения мирового соглашения, ответчик вновь с июля 2022 года допускала просрочку в оплате по договору аренды нежилого помещения.

До момента подачи иска в суд в декабре 2022 года задолженность ответчика по договору аренды составляла 1260000 рублей. На сегодняшний день, оплата по договору аренды ответчиком не производится, что влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Считает, что ответчик ФИО1 ФИО15. существенно нарушает условия договора, что влечет его расторжение ст. 450, 619 ГК РФ. Требование о расторжении договора ответчик игнорирует.

На основании изложенного, истец просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения № б/н от дата года, заключенный между ним и ФИО1 ФИО16., взыскать с ФИО1 ФИО17. в свою пользу задолженность по оплате арендной платы по договору аренды в размере 1260000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 14500 рублей. В дальнейшем, в ходе рассмотрения дела по существу, истец исковые требования уточнил, просил взыскать с ФИО1 ФИО18. в свою пользу задолженность по оплате арендной платы по договору аренды с июля 2022 года по март 2023 года в размере 2438000 рублей, пени за нарушение сроков выплаты арендной платы в размере 561396 рублей, остальные требования оставил без изменений.

В ходе рассмотрения дела от ответчика поступил встречный иск к ФИО2 ФИО42. о взыскании денежных средств, оплаченных за проведение капитального ремонта нежилого помещения, зачете данной суммы в счет оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения. В обоснование встречного иска указано, что в соответствии со ст.611 ГК РФ, Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно части 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. В соответствии с п. 3.1.3 договора, арендодатель обязан производить капитальный ремонт здания, при этом арендатор вправе принять долевое участие в финансировании капитального ремонта с зачетом понесенных затрат в счет арендной платы. В соответствии с п. 7.8. договора, приложениями к договору являлись фотографии здания, помещений (прилагаемые к настоящему иску). Поскольку помещение было передано в аренду в состоянии непригодном для его использования по назначению, арендодатель не обеспечил должным образом функционирование всех систем жизнеобеспечения в здании, что подтверждается приложенными фотографиями, Арендатор был вынужден за свой счет произвести капитальный ремонт здания. Стоимость затрат, произведенных в рамках проведения капитального ремонта, составила 1279187 рублей. Соответственно, согласно условиям договора стоимость проведенного капитального ремонта в размере 1279187 рублей подлежит зачету в счет арендной платы в соответствии с договором аренды. На основании изложенного, истец (по встречному иску) просила взыскать с ФИО2 ФИО43. в свою пользу расходы по проведению капитального ремонта в размере 1279187 рублей и зачесть сумму расходов в размере 1279187 рублей в счет оплаты арендной платы по договору № б/н от дата года, взыскать с ФИО2 ФИО44. в свою пользу расходы по оплате госпошлины в размере 14595 рублей 93 копейки. В дальнейшем истец по встречному иску исковые требования уточнила, просила взыскать с ответчика ФИО2 ФИО45. в свою пользу расходы по проведению капитального ремонта в размере 2107441 рубль, зачесть сумму расходов в размере 2107441 рубль в счет оплаты арендной платы по договору № б/н от дата года, взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 10 марта 2023 года постановлено: исковые требования ФИО2 ФИО46. к ФИО1 ФИО19. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды, пени удовлетворить частично. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения площадью 2040 кв.м., расположенного по адресу адрес, заключенного между ФИО2 ФИО47. и ФИО1 ФИО20. от дата года. Взыскать с ФИО1 ФИО21. в пользу ФИО2 ФИО48. задолженность по договору аренды нежилого помещения за период с июля 2022 года по март 2023 года в размере 2438000 рублей, пени за несвоевременное исполнение обязательства по оплате по договору аренды в размере 300000 рублей, расходы по оплату госпошлины в размере 14500 рублей. В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО22. к ФИО2 ФИО49. о взыскании денежных средств, оплаченных за проведение капитального ремонта нежилого помещения, зачете данной суммы в счет оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения отказать. Взыскать с ФИО1 ФИО23. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 10119 рублей 21 копейка.

Не согласившись с решением суда ФИО1 ФИО24. подала на него апелляционную жалобу, в которой просила судебное постановление отменить, как незаконное и необоснованное, принять решение об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований. В обоснование жалобы указала на то, что судом при вынесении решения не принят во внимание контррасчет ответчика, а именно не учтена переплата за май-июнь 2022 года в размере 266000 рублей, оплата за июль 2022 года в размере 22500 рублей, в связи с чем, с учетом указанного подлежала взысканию сумма задолженности в размере 2149500 рублей. В соответствии с п. 2.4 Договора за каждый день просрочки начисляются пени в размере 0,2% от суммы задолженности, но не более 50% месячной суммы арендной платы, в связи с чем, сумма пени не должна превышать 171000 рублей. Кроме того, поскольку помещения Арендатором использовались для организации спортивной футбольной школы для детей и подростков, то она вынуждена была произвести капитальный ремонт помещений, в связи с чем, расходы подлежали взысканию с истца в ее пользу. Необходимость и обоснованность проведения капитального ремонта помещения, осведомленность арендодателя и его бездействие на неоднократные обращения арендатора были подтверждены свидетельскими показаниями, а также видеозаписью.

От ФИО2 ФИО50. поступило возражение на апелляционную жалобу, в котором просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО1 ФИО25.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав ФИО2 ФИО51., ФИО1 ФИО26., представителей ФИО1 ФИО27. – ФИО3, ФИО4, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п.3 ст.420 ГК РФ, к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

Статья 309 ГК РФ гласит, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан современно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждено, что ФИО2 ФИО52. является собственником нежилого складского-производственного помещения на первом этаже площадью 2040 кв.м. и нежилого административного здания, состоящего из двух этажей, площадью 234,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес (кадастровый номер адрес), что подтверждается выпиской ЕГРН от 15 декабря 2022 года.

дата года между ФИО2 ФИО53. (Арендодатель) и ФИО1 ФИО28. (Арендатор) заключен договор аренды б/н, согласно которому «Арендодатель» предоставляет, а «Арендатор» принимает в возмездное владение и пользование (в аренду) следующие помещения:

- нежилое складское-производственное помещение на первом этаже площадью 2040 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

- нежилое административное здание, состоящее из двух этажей, площадью 234,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Общая площадь арендуемого помещения составляет 2275 кв.м.

Условиями договора также предусмотрено (п.2.1), что арендная плата за пользование нежилыми помещениями, общей площадью 2275 кв.м. составляет 342000 рублей в месяц, НДС не облагается. Оплата арендной платы производится на основании акта выполненных услуг путем наличного расчета арендодателю, арендатор вносит арендную плату авансом за один месяц не позднее 7 числа текущего аренде месяца. Изменение арендной платы, указанной в п.2.1 договора, может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, но не ранее, чем через 11 (одиннадцать) месяцев с момента подписания настоящего договора в связи с повышением коэффициента инфляции или увеличением среднерыночной стоимости арендной платы по г.Уфа. Уведомление Арендодателя об изменении арендной платы должно быль отправлено Арендатору не позднее 60 дней до начала месяца, с которого изменяется арендная плата. Оплата арендной платы производится в рублях на основании выставленного Арендодателем Акта выполненных услуг, путем наличного расчета Арендодателю. Арендатор вносит арендную плату авансом за один месяц не позднее 7 числа текущего аренде месяца, а за первый месяц аренды с момента подписания настоящего договора. В обеспечение исполнения договора и в доказательства его заключения Арендатор в день подписания настоящего договора уплачивает Арендодателю задаток в размере месячной арендной платы.

Акт приема-передачи Помещения подписывается сторонами только после уплаты задатка.

При нарушении Арендатором своих обязанностей по настоящему договору полученная сумма задатка может быть засчитана Арендодателем в период действии настоящего договора в счет уплаты штрафных санкций, возмещения ущерба и т. п.

Согласно п. 2.6 договора арендная плата не включает в себя расходы, связанные с пользованием услуг городской телефонной связи, услуг доступа к Интернету и использование сети Интернет.

По условиям договора, согласно п. 3.1.1 договора, арендодатель передал помещения указанные в п. 1.1 договора по акту приема-передачи в срок не позднее трех дней с момента подписания договора.

Судом первой инстанции установлено, что Арендодатель свои обязанности по договору аренды исполнил в полном объеме, что подтверждается подписанными сторонами актом приема-передачи.

Ответчик принял данное помещение согласно акту приема-передачи от дата года и пользуется данным помещением по состоянию на сегодняшний день.

Однако, ответчик со своей стороны свои обязательства не исполнила надлежащим образом и в полном объеме, не производил оплату за помещение.

Согласно п. 2.4 договора предусмотрено начисление за каждый день просрочки оплаты арендной платы пени в размере 0,2% от суммы задолженности, но не более 50% месячной суммы арендной платы.

Определением Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан по гражданскому делу 2- 1470/2022, между ФИО2 ФИО54. и ФИО1 ФИО29. утверждено мировое соглашение от 14 апреля 2022 года согласно условий мирового соглашения, истец ФИО2 ФИО55. отказывается от исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от дата года б/н и взыскании суммы долга в размере 2 875500 рублей; Ответчик ФИО1 ФИО30. в срок до 01 июня 2022 года обязалась возместить задолженность по аренде за февраль 2022 года в размере 198622 рубля, за электричество за ноябрь 2021 года, декабрь 2021 года, январь 2022 года в размере 67000 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 22878 рублей.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик ФИО1 ФИО31., начиная с июля 2022 года периодически не оплачивала арендную плату по договору аренды.

Суд первой инстанции, учитывая обстоятельства дела, исследовал доказательства оплаты арендной платы по договору аренды.

Так, за май 2022 года Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан (Дело №2-1470/2022г.), определение мирового соглашения от 14 апреля 2022 года, было начислено: 288500 рублей, по договору аренды 342000 рублей, оплачено 250000 рублей, задолженности по арендной плате и условиям мирового соглашения составила 380500 рублей.

Июнь 2022 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 700000 рублей, задолженности по арендной плате составила 22500 рублей (380 500 + 342 000) - 700 000 рублей)

Июль 2022 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 22500 рублей, задолженность по арендной плате составило 342000 рублей, пени в день 0,20%, пени в день 684 рубля, количество дней просрочки - 31, пени за период (руб.). - 21204 рубля;

Август 2022 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 80000 рублей, задолженность по арендной плате составила 604000 рублей, пени в день % 0,20, пени в день 1208 рублей, кол-во дней просрочки - 31, пени за период (руб.). - 37448 рублей;

Сентябрь 2022 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 160000 рублей, задолженности по арендной плате составила 786000 рублей, пени в день % 0,20, пени в день 1572 рубля, кол-во дней просрочки - 30, пени за период (руб.). - 47160 рублей;

Октябрь 2022 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 210000 рублей, задолженности по арендной плате составила 918000 рублей, пени в день % 0,20, пени в день 1836 рублей, кол-во дней просрочки - 31, пени за период (руб.). - 56916 рублей;

Ноябрь 2022 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 50000 рублей, задолженности по арендной плате составила 1210000 рублей, пени в день % 0,20, пени в день 2420 рублей, кол-во дней просрочки - 30, пени за период (руб.). - 72600 рублей;

Декабрь 2022 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 40000 рублей, задолженности по арендной плате составила 1512000 рублей, пени в день % 0,20, пени в день 3024 рубля, кол-во дней просрочки - 31, пени за период (руб.). - 93744 рубля;

Январь 2023 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 0 руб., задолженности по арендной плате составила 1854000 рублей, пени в день % 0,20, пени в день 3708 рублей, кол-во дней просрочки - 31, пени за период (руб.). - 114948 рублей;

Февраль 2023 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 100000 рублей, задолженности по арендной плате составила 2096000 рублей, пени в день % 0,20, пени в день 4192 рубля, кол-во дней просрочки - 28, пени за период (руб.).- 117376 рублей;

Март 2023 года было начислено по договору 342000 рублей, оплачено 0 рублей, задолженности по арендной плате составила 2438000 рублей.

На основании вышеизложенного, общее начисление задолженности по оплате арендной платы по договору аренды и по определению Советского районного суда г. Уфы (Дело № 2-1470/2022) об утверждении мирового соглашения было начислено в размере 4050500 рублей, из них было оплачено, что не отрицалось ответчиком, 1612500 рублей, следовательно, общая сумма задолженности по арендной плате по договору аренды составляет 4050500 рублей – 1612500 рублей (оплаченная сумма ответчиком) = 2438000 рублей, пени составили 561396 рублей.

Расчет задолженности по арендной плате судом первой инстанции проверен, признан верным, поскольку соответствует условиям договора и включает суммы частичных погашений.

Судебной коллегией также расчеты задолженности по арендной плате проверены, при определении суммы ко взысканию судом первой инстанции учтены все внесенные ответчиком взносы по арендным платежам, в связи с чем обоснованно подлежала взысканию с ответчика в пользу истца сумма задолженности по договору аренды нежилого помещения за период с июля 2022 года по март 2023 года в размере 2438000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку, ответчик ФИО1 ФИО32. в одностороннем порядке уклоняется от исполнения обязательств по возврату денежных средств по договору аренды, сумма задолженности по арендной плате и пени подлежала взысканию с ответчика в пользу истца в судебном порядке.

Ответчиком было заявлено ходатайство о снижении пени в соответствии со ст.333 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Вместе с тем, разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение обязательства, суд первой инстанции принял во внимание заявление представителя ответчика о снижении размера неустойки и исходил из следующего.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определениях от 22.01.2004 N 13-0, от 21.12.2000 N 277-0, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-0 указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, суд устанавливает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениями п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с лица, не являющегося коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, некоммерческой организацией при осуществлении ею приносящей доход деятельности, правила ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).

Суд первой инстанции, учитывая компенсационную природу неустойки, установленные по делу фактические обстоятельства, в том числе, то, что наличие задолженности по арендной плате за требуемый период ответчиком не отрицался, ответчик ссылался на трудное материальное положение, в связи с чем и заявлено им было ходатайство о снижении размера неустойки, нашел начисленную неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства, снизив ее размер на основании статьи 333 ГК РФ до 300000 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истца ФИО2 ФИО56. подлежала взысканию задолженность по договору аренды нежилого помещения за период с июля 2022 года по март 2023 года в размере 2438000 рублей, пени за несвоевременное исполнение обязательства по оплате по договору аренды в размере 300000 рублей.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции учитывая, нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы в срок установленный договором аренды, наличию у истца значительных убытков, в связи с неисполнением обязательств со стороны ответчика, учитывая длительный период неисполнения обязательства с июля 2022 года по март 2023 года, пришел к выводу об обоснованности требований ФИО2 ФИО57. о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 2275 кв.м., расположенного по адресу адрес, заключенного между ФИО2 ФИО58. и ФИО1 ФИО33. от дата года.

Суд первой инстанции, по встречным требованиям ФИО1 ФИО34. к ФИО2 ФИО59. о взыскании денежных средств, оплаченных за проведение капитального ремонта нежилого помещения, зачете данной суммы в счет оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения исходил из следующего.

Согласно ч.1 ст.611 ГК РФ, Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч.1 ст.616 ГК РФ, Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно условиям договора аренды нежилые помещения были предоставлены для складской и производственной деятельности. Цель использования нежилого административного двух этажного здания договором не определена, однако само назначение помещения предполагает его использование в качестве административного, бытового здания (в состав административно-бытового помещения входят служебные помещения (офисы), объекты питания персонала, санитарно-бытовые помещения, склады, офисные помещения, бани, столовые и т.п.).

Арендуемые помещения использовались Арендатором в целях организации спортивной футбольной школы для детей и подростков. Основной задачей организации спортивной футбольной школы являлась пропаганда физической культуры, спорта и здорового образа жизни среди детей и подростков, обеспечение необходимых условий для личностного развития, укрепления здоровья, приобретения знаний, умений и в области физической культуры и спорта, формирования культурного, здорового образа жизни, выявление и отбор наиболее одаренных детей и подростков. Следовательно, арендуемые помещения использовались не по прямому назначению, а использовались для оказания спортивных услуг детям и подростков, и требовало соблюдение строительных норм и правил.

ФИО1 ФИО35. в обоснование заявленных требований указывает, что предоставленное ей по договору аренды от дата года нежилое помещение не соответствовало строительным нормам и правилам для оказания спортивных услуг детям и в этих целях требовало капитального ремонта.

Капитальный ремонт здания - это проведение работ по замене и (или) восстановлению (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):

его строительных конструкций или элементов этих конструкций (кроме несущих);

систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;

замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или те, которые улучшают показатели этих конструкций, а также восстановление этих элементов.

К капитальному ремонту относят восстановление утраченных технических характеристик объекта в целом. При этом в отличие от реконструкции его основные технико-экономические показатели не меняются.

Истцом по встречному иску указано, что поскольку помещение было передано в аренду в состоянии непригодном для его использования по назначению, арендодатель не обеспечил должным образом функционирование всех систем жизнеобеспечения в здании, что подтверждается приложенными фотографиями, Арендатор был вынужден за свой счет произвести капитальный ремонт здания за свой счет.

Стоимость затрат, произведенных в рамках проведения капитального ремонта составила 1279187 рублей, что включает в себя прокладку сетей водопровода и канализации, монтаж отопления, электромонтажные работы и другое.

Согласно условий договора аренды от дата года Арендодатель обязан:

В течение 7 рабочих дней рассматривать обращения Арендатора по вопросам перепланировок помещений, капитального ремонта с выдачей письменного ответа.

Производить капитальный ремонт здания, при этом Арендатор вправе по согласованию с Арендодателем принять долевое участие в финансировании капитального ремонта с зачетом понесенных затрат в счет арендной платы. Все изменения по планировке помещений производится Арендатором только с письменного согласия Арендодателя и за свой счет, включая все расходы, связанные с получением разрешения в компетентных органах на перепланировку, либо с ее узаконением.

Согласно условий договора аренды от дата года Арендатор обязан:

3.2.9 Не производить перепланировок и переоборудование арендуемых помещений без письменного разрешения Арендодателя.

3.2.12 Своими силами и за свой счет производить текущее обслуживание и ремонт переданных Помещений, находящегося в арендованном помещении.

Истцом по встречному иску не представлено доказательств обращения к Арендодателю с письменным заявлением о согласовании проведения капитального ремонта, а также не представлено письменное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта.

Таким образом, арендатор осуществивший капитальный ремонт нежилого помещения, предоставленному ему по договору аренды, без письменного согласия арендодателя, нарушил грубо нарушил условия договора аренды.

Более того, отсутствие капитального ремонта в арендованном нежилом помещении не может являться недостатками, предусмотренными ст.612 ГК РФ, поскольку ФИО1 ФИО36. при заключении договора знала в каком техническом состоянии было нежилое помещение, предназначенное для складской и производственной деятельности, согласилась принять нежилое помещение в первоначальном виде, о своей деятельности на территории спорного нежилого помещения арендодателя на ставила, что подтверждается актом приема-передачи от 16.11.2020 г.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая возможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договором аренды (пункты 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса).

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса устанавливает, что арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, существенно ухудшились.

Судом первой инстанции верно установлено, что условия договора пользования нежилым помещением по вине арендодателя не ухудшались, а необходимость капитального ремонта нежилого помещения вызвана использованием ответчиком помещения с иной целью.

Согласно п.3.2.3 договора аренды, арендатор обязан использовать помещения исключительно по назначению с соблюдением согласованного с арендодателем режима работы.

Согласно п.2.5. договора аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении встречных требований ФИО1 ФИО37. к ФИО2 ФИО60. о взыскании денежных средств, оплаченных за проведение капитального ремонта нежилого помещения, зачете данной суммы в счет оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 ФИО38. о том, что судом при вынесении решения не принят во внимание контррасчет ответчика, а именно не учтена переплата за май-июнь 2022 года в размере 266000 рублей, оплата за июля 2022 года в размере 22500 рублей, в связи с чем, с учетом указанного подлежала взысканию сумма задолженности в размере 2149500 рублей не принимаются судебной коллегией, поскольку судом первой инстанции при вынесении решения учтены все обстоятельства дела, все суммы, внесенные в счет арендной платы. Судебной коллегией все расчеты проверены, также проверены внесенные ответчиком арендные платежи, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется. Заявленный представителем ответчика в суде апелляционной инстанции довод о внесении ими арендной платы в размере 100000 рублей и представлении квитанции в подтверждении указанного довода также не принимается судебной коллегией, поскольку указанная сумма в счет задолженности не может быть учтена, ввиду внесения ее после вынесения решения суда, которая может быть учтена только лишь в рамках исполнительного производства.

Довод о том, что в соответствии с п. 2.4 Договора за каждый день просрочки начисляются пени в размере 0,2% от суммы задолженности, но не более 50% месячной суммы арендной платы, в связи с чем, сумма пени не должна превышать 171000 рублей также не принимается судебной коллегией по следующим основаниям. Как пояснил истец в судебном заседании в суде апелляционной инстанции, ответчик неверно толкует условия договора, поскольку из буквального толкования условий договора аренды следует, что неустойка не может превышать 50% месячной суммы арендной платы в целом от общей суммы задолженности, которая не была оплачена ответчиком. Также, в суде апелляционной инстанции представителем ответчика было заявлено о не применении судом при определении размера неустойки моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 (ред. от 13.07.2022) «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». При этом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции применил при определении размера неустойки положения ст. 333 ГК РФ снизив ее размер до 300000 рублей, но не учел положения Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 (ред. от 13.07.2022) «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». Между тем, судебная коллегия проверяя законность вынесенного судом первой инстанции решения при определении размера неустойки, проверяя расчет размера неустойки при применении положений Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 (ред. от 13.07.2022) «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» установила ее размер равный 455584 рубля. Таким образом, с учетом положений ст. 333 ГК РФ судебная коллегия соглашается с размером неустойки взысканной судом первой инстанции в размере 300000 рублей.

Доводы о том, что поскольку помещения Арендатором использовались для организации спортивной футбольной школы для детей и подростков, то она вынуждена была произвести капитальный ремонт помещений, в связи с чем, расходы подлежали взысканию с истца в его пользу; необходимость и обоснованность проведения капитального ремонта помещения, осведомленность арендодателя и его бездействие на неоднократные обращения арендатора была подтверждена свидетельскими показаниями, а также видеозаписью отклоняются судебной коллегией, поскольку согласно условиям договора аренды нежилые помещения были предоставлены для складской и производственной деятельности. Цель использования нежилого административного двух этажного здания договором не определена, однако само назначение помещения предполагает его использование в качестве административного, бытового здания (в состав административно-бытового помещения входят служебные помещения (офисы), объекты питания персонала, санитарно-бытовые помещения, склады, офисные помещения, бани, столовые и т.п.). Следовательно, ответчиком арендуемые помещения использовались не по прямому назначению, а использовались для оказания спортивных услуг детям и подростков, и требовало соблюдение строительных норм и правил. Истцом по встречному иску не представлено доказательств обращения к Арендодателю с письменным заявлением о согласовании проведения капитального ремонта, а также не представлено письменное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта. Таким образом, арендатор осуществивший капитальный ремонт нежилого помещения, предоставленному ему по договору аренды, без письменного согласия арендодателя, грубо нарушил условия договора аренды. Со стороны ответчика не представлено доказательств дачи согласия на проведение капитального ремонта. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч.1 ст.421 ГК РФ). Ответчик согласилась на все предложенные условия договора аренды, однако произвела капитальный ремонт, без согласия собственника, в связи с чем, несет своих затрат. Более того, судебной коллегией была обозрена, представленная видеозапись, из которой следует, что здание находится в том же состоянии, в котором было передано арендатору, доказательств того, что ответчиком произведен ремонт видеозапись не содержит. В связи с чем, условия договора пользования нежилым помещением по вине арендодателя не ухудшались, а необходимость капитального ремонта нежилого помещения вызвана использованием ответчиком помещения с иной целью, а потому, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имелось.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как основаны на неправильном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 10 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 ФИО39. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 июля 2023 г.