к делу а-902/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«06» сентября 2022 года город Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Сидорова В.В.,
при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,
УСТАНОВИЛ:
АО «Тандер» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером , площадью 5327,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Кавказский, г/п Кропоткинское, , по состоянию на 01.01.2021г. в размере 44 110 000 рублей.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № К-22-33-36 от 03.05.2022г., подготовленным независимым оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 44 110 000 рублей.
Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 121 508 140,18 рублей.
Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.
До судебного заседания от представителя АО «Тандер» по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.
При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просит вынести законное и обоснованное решение.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.
В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение.
Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.
Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.
Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.
Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером , площадью 5327,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Кавказский, г/п Кропоткинское, /.
Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.
С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2021 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 121 508 140,18 рублей.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.
Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости № К-22-33-36 от 03.05.2022г., подготовленного независимым оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 44 110 000 рублей.
Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 21 июня 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 86 912 385 рублей.
Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что эксперт не провел полное исследование представленного ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.
В обоснование своих возражений ссылается на то, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером затратным подходом допущены следующие нарушения:
- в справочнике Ко-Инвест «Общественные здания, 2016 года» (далее-справочник) приведен порядок его использования и последовательность оценки. В числе которых: подготовка исходных данных об оцениваемом объекте; определение конструктивной системы и класса качества объекта оценки; подбор укрупненного стоимостного показателя в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системы, класса качества и техническими характеристиками; определение необходимых параметров, подлежащих корректировке; расчёт количественных значений корректирующих коэффициентов и производство расчетов стоимости объекта. На основании исходных данных и в соответствии с классификатором качества определяется класс качества здания. Эксперт нарушил последовательность оценки, рекомендованного справочника, а именно: на странице 7 в таблице 1 отсутствует описание конструктивных элементов, подтверждающее правильность выбора таблицы объекта-аналога (класс конструктивной системы, класс качества); на странице 45 заключения отсутствует обоснованный расчет применения тех или иных корректировок, коэффициентов и индексов, а именно экспертом не проведен расчет индекса цены на дату экспертизы и корректирующего коэффициента различия в конструктивных элементах, объеме;
- принятое экспертом значение прибыли предпринимателя в размере 4% не характерно для объекта, в отношении которого проводится оценка;
- принятое экспертом значение физического износа не обосновано, не подтверждено;
- при расчете стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно. Указанный в заключении эксперта источник учитывает нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС.
Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.
Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.
При оценке спорных объектов недвижимости был применен затратный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.
Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.
При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.
Так, как следует из письменных пояснений эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО6, выполнившего вышеуказанное заключение, на стр. 7 представлено общее описание, позволяющее идентифицировать объект исследования, утвержденное шаблоном организации, соответствующее требованиям 73-ФЗ. Корректирующий коэффициент принят по данным Справочника КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» содержащего сведения об индексе цен по состоянию на IV квартала 2020 года, а также на IV квартала 2015 года. Корректирующий коэффициент на различия в констр. элементах, объеме принят по данным справочника Ко-Инвест «Общественные здания 2016 г.» Объем объекта оценки - 34911 куб.м. Объем аналога - 22000 куб.м. Разница в объеме составляет: 1,59 (из расчета 34911/22000). Таким образом, коэффициент составит: 0,87. Прибыль предпринимателя определена по данным Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт. В соответствии с предоставленными материалами дела, а также общедоступными источниками, техническое состояние здания определено как «Хорошее» (диапазон 0-20%). Экспертом принято значение из данного диапазона - 18%. Согласно кассационному определению ВС РФ от 09.08.2018г. № 5-КГ18-96 установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере их рыночной стоимости с учетом НДС не является правомерным и не основано на законе.
Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 с пояснениями эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО6, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.
Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.
Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.
Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец обратился с настоящим иском в суд 30 мая 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 30 мая 2022 года.
При таких обстоятельствах, административный иск АО «Тандер» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.
Установить в отношении объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером , площадью 5327,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Кавказский, г/п Кропоткинское, , дом 54/14, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 86 912 385 рублей.
Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером считать 30 мая 2022 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья В.В. Сидоров