дело № 2-1609/2022

УИД 21RS0022-01-2022-000700-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 декабря 2022 г. г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики под председательством судьи Кольцовой Е.В., при секретаре Сальник В.А.,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 об обязании освободить нежилое помещение,

установил:

ФИО1 с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований обратился в суд с иском к ФИО4 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязании освободить нежилое помещение площадью 20,9 кв.м, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенное в подвале <адрес> в течении семи дней с момента вступления решения в законную силу. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования, приняты решения в том числе: передать в аренду спорное нежилое помещение ИП ФИО4, установив размер арендной платы 7 300 руб. в месяц; выбрать ФИО1 лицом, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочивается на заключение (подписание) договора аренды нежилого помещения общей площадью 42,9 кв.м с ИП ФИО4 К протоколу приложен реестр собственников, в котором перечислены все шесть вопросов повестки дня, решение лишь одно, определить по какому вопросу повестки дня отдан голос невозможно, в связи с чем принятые решения подлежат признанию недействительными, кворум отсутствовал. При отсутствии кворума судебное подтверждение ничтожности сделки не требуется; принятые на собрании решения подлежат признанию недействительными, голоса по ним подсчету не подлежат. Условия договора аренды общего имущества не были утверждены на общем собрании, проект договора собранием не утверждался. Решением Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск ООО «УК ЖКХ», постановлено обязать ИП ФИО4 освободить нежилое помещение (подвал) площадь. 42,9 кв.м, являющееся общим имуществом собственников многоквартирного <адрес>. В последующем исполнительное производство окончено ДД.ММ.ГГГГ в связи с фактическим исполнением. ДД.ММ.ГГГГ в ООО «УК ЖКХ» поступило уведомление от ИП ФИО4 о том, что он самостоятельно заехал в спорное нежилое помещение на основании протокольного решения от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, завез имущество, сменил замки входной двери и приступил к предпринимательской деятельности. Произвольно установив существенные условия договора аренды, стороны грубо нарушили требования жилищного законодательства, в связи с чем договор аренды считается незаключенным. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами на основании ничтожного ввиду отсутствия кворума протокольного решения от ДД.ММ.ГГГГ, является недействительной сделкой, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Истец ФИО1 в присутствии своего представителя ФИО2 поддержал исковые требования с учетом уточнений, вновь приведя доводы, изложенные в заявлении. Дополнительно суду пояснил, что являлся инициатором проведения собрания в феврале 2020 г. собственников <адрес> по вопросу передачи в аренду нежилого помещения ФИО4 по просьбе знакомых, которые обещали после заключения договора аренды предоставлять жильцам дома скидки. Он лично ходил по квартирам, собирал подписи жильцов, которых знает в лицо, паспортные данные не проверял, некоторые жильцы расписывались за себя и членов своей семьи. Бланки для голосования, протокол собрания и договор аренды составлял и печатал ФИО4, в которых он ставил свои подписи. Договор аренды был заключен на год с последующей пролонгацией в случае отсутствия претензий.

Ответчик ФИО4, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО3 иск не признал, полагая заявленные требования незаконными и не подлежащими удовлетворению по тем основаниям, что решения собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, принятые в результате очно-заочного голосования и оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не оспаривались и недействительными не приняты; договор аренды нежилого помещения, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, не расторгнут и в соответствии со ст. 5.2 является действующим.

Третьи лица ООО «УК ЖКХ», Государственная жилищная инспекция ЧР, АО «Чувашская энергосбытовая компания», извещенные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что в феврале 2020 г. состоялось внеочередное обще собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, в форме очно-заочного голосования, решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформлено протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, на котором приняты решения: передать в аренду нежилое помещение общей площадью 42,9 кв.м, являющееся общим имуществом собственников помещений ИП ФИО4, установить размер арендной платы в сумме 7 300 рублей в месяц. Выбрать ФИО1 лицом, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочивается на заключение (подписание) договора аренды нежилого помещения общей площадью 42,9 кв.м с ИП ФИО4 Разрешить (согласовать) арендатору ИП ФИО4 подключение к наконечникам кабельной линии электросетей <адрес> и заключение договора с энергосбытовой компанией <адрес>.

Указанный протокол подписан председателем собрания ФИО1, секретарем собрания ФИО5

К протоколу приложен реестр собственников <адрес> по поставленным на повестку дня 6 вопросам. В указанном реестре имеются номера квартир, Ф.И.О. их собственников, участвовавших в голосовании, площадь квартиры, доля в праве, подписи в графах «за», «против», «воздержался».

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, в лице ФИО1 (арендодателем), действующего на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников многоквартирного дома <адрес>, Чувашской Республики (далее объект), для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию бытовых услуг. <адрес> сдаваемого в аренду объекта составляет 42,9 кв.м (п. 1.1).

Срок аренды установлен договором (п.1.3) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с дальнейшей пролонгацией данного договора на тех же условиях.

Договор вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.6).

В соответствии с пунктом 2.2. договора перечисление арендной платы в виде арендного дохода за пользование объектом в многоквартирном доме в размере 7 300 рублей в месяц с учетом НДС производится арендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца на расчетный счет управляющей организации - ООО «УК ЖКХ» с учетом НДС с последующим зачислением на лицевой счет <адрес>.

Объект аренды передан арендатору актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному акту приема-передачи техническое состояние помещения удовлетворительное, арендатор к арендодателю по техническому состоянию принимаемого нежилого помещения претензий не имеет.

Согласно части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Положениями части 3 статьи 47 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно пункту 2 статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно, в том числе, принято при отсутствии необходимого кворума.

Разрешая заявленные требовании по существу, суд, руководствуясь положениями статьи 247 Гражданского кодекса РФ, статей 36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ, приходит к выводу об отсутствии доказательств нарушения прав истца в результате пользования ИП ФИО4 на основании договора аренды нежилым помещением площадью 42,9 кв.м в многоквартирном <адрес>, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не находит. Согласно реестра собственников помещений, истец принимал участие в собрании, голосовал «за» принятые решения.

При этом доводы истца о том, что решения, оформленные протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, в форме очно-заочного голосования, от ДД.ММ.ГГГГ ничтожны, суд признает несостоятельными, поскольку данные решения в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными, достоверных доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 181.5 Гражданского кодекса РФ, для постановки вывода о его ничтожности, не представлено.

Доводы истца об отсутствии кворума при принятии указанных выше решений со ссылкой на то, что не все собственники квартир принимали участие в голосовании на общем собрании, суд оставляет без внимания, поскольку из материалов дела следует, что собственники указанных в реестре квартир, к исковому заявлению истца не присоединились, свои подписи в решениях по вопросам повестки дня общего собрания не оспаривали, в том числе и путем дачи показаний в качестве свидетелей.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, в лице ФИО1 (арендодателем), действующего на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатором) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого в связи с прекращением арендатором статуса индивидуального предпринимателя в преамбуле договора слова «индивидуальный предприниматель ФИО4» заменить словами «гражданин Российской Федерации ФИО4», внесены изменения в разделе «адреса и реквизиты сторон», в остальном договор остается в силе на тех же условиях и без изменений.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и ответчиком не оспаривалось, что принятые на себя обязательства по оплате арендной платы по договору ФИО4 исполняет ненадлежащим образом, за период с 01.2022 по 11.2022 задолженность по арендной плате составила 42 354,84 руб.

Материалы дела не содержат и истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлены доказательства о том, что в рамках досудебного урегулирования возникшего спора в адрес арендатора ФИО4 направлено требование о передаче спорного нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном <адрес>, возражения в связи с пользованием арендованным имуществом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами на срок по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3). При этом п. 5.2 договора предусмотрено, что, в случае, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Вместе с тем, материалы дела не содержат и суду не представлено направление ФИО1 в адрес ответчика письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по оплате арендных платежей в разумный срок, как и требование о расторжении договора аренды.

Учитывая, что истцом не соблюден порядок прекращения арендных отношений, установленного законом, требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ истцом не предъявлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 об обязании ФИО4 освободить нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ постановлено расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-У, заключенный между Советом многоквартирного дома по адресу <адрес>, и ИП ФИО4 Обязать ИП ФИО4 освободить нежилое помещение (подвал) общей площадью 42,9 кв.м, являющееся общим имуществом собственников многоквартирного <адрес>. Взыскать с ИП ФИО4 в пользу ООО «УК ЖКХ» 65 700 руб. основного долга, судебные расходы.

После вступления указанного решения в законную силу постановлением судебного пристава-исполнителя Новочебоксарского ГОСП УФССП по ЧР от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО4 возбуждено исполнительное производство №-ИП, которое окончено ДД.ММ.ГГГГ в связи с исполнением.

Постановлением УУП ОМВД РФ по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено отказать в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО4 о преступлении, предусмотренном ч. 1 ст. 330, ч. 1 ст. 327 УК РФ за отсутствием состава преступления. В постановлении указано, что в действиях ФИО4 материалом проверки факт фальсификации не нашел своего подтверждения; по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между собственниками многоквартирного <адрес> и ФИО4, последний заехал в нежилое помещение указанного дома, продолжив свою деятельность. Данный договор аренды нежилого помещения никем не расторгнут, действует бессрочно, а исполнительное производство судебным приставом было окончено.

Обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ и окончание исполнительного производства №-ИП не являются основанием для удовлетворения иска, так как основанием возложения на ФИО4 обязанности освободить спорное нежилое помещение на основании решения Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ явилось расторжение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-У, заключенного между Советом многоквартирного дома по адресу <адрес>, и ИП ФИО4, при этом по настоящему делу требования ФИО1 об обязании ФИО4 освободить нежилое помещение в подвале <адрес> основаны на заключенном ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, в лице ФИО1 (арендодателем), действующего на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатором) договоре аренды нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4 обязать освободить нежилое помещение площадью 20,9 кв.м, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном <адрес> Республики, находящееся в подвале, в течении семи дней с момента вступления решения в законную силу, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики.

Судья Е.В.Кольцова

Мотивированное решение изготовлено 9 декабря 2022 г.

Решение27.12.2022