УИД 52RS0016-01-2022- 002547-09 дело №33-13988/2023
дело № 2-2341/2022
судья Выборнов Д.А.
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Нижний Новгород
26 сентября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кавелькиной М.Н.,
судей Леваневской Е.А., Святкиной Е.Э.,
при ведении протокола секретарем Любимцевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на заочное решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 28 сентября 2022 года по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным, исключении записи о регистрации права собственности, признании права собственности на земельный участок и здание,
заслушав доклад судьи Леваневской Е.А.,
УСТАНОВИЛА:
ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании договора купли-продажи от [дата] земельного участка и дома, расположенных по адресу: [адрес], незаключенным, об исключении записи о праве собственности ФИО3 на указанные земельный участок и дом, о признании за ФИО2 права собственности на земельный участок и дом.
В обоснование требований указала на то, что в оспариваемом договоре отсутствует указание на вид разрешенного использования земельного участка, что является нарушением п.2 ст.8 ЗК РФ, а также, что вопреки условиям договора оплата цены произведена до его подписания не была, нарушения установленные регистрационным органом устранены не были, ФИО3 в фактическое владение земельным участком и домом не вступал, стороны утратили интерес к сделке, исполнение которой приведет к тяжелому материальному положению продавца. ФИО2, полагая себя титульным собственником земельного участка с кадастровым номером [номер] и находящимся на нем жилым домом осуществляет права владения, пользования, распоряжения: провела работы по бурению скважины, осуществляет содержание объектов недвижимости, не допуская бесхозяйственного обращения с ними, соблюдает права и законные интересы соседей. Вопреки положениям ст. 450 ГК РФ ФИО3 отказывается от соглашения на расторжение договора купли-продажи недвижимости, считает себя полноправным собственником. Полагает, что исполнение по договору произошло без учета воли сторон, что влечет нарушение прав бывшего собственника ФИО2
Заочным решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 28 сентября 2022 года исковые требования ФИО2 удовлетворены.
Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], от [дата] между ФИО2 к ФИО3, признан незаключенным.
Исключена запись о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], номер государственной регистрации права [номер] от [дата], а также здание с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес], из Единого государственного реестра недвижимости.
Признано за ФИО2, право собственности на земельный участок площадью 442 кв.м., с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, а также на здание, назначение: нежилое, наименование: дом, количество этажей: 2, с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес].
С ФИО3 в пользу ФИО2 взысканы судебные расходы по оплате госпошлины в размере 14 700 руб. 00 коп.
Указано, что решение суда является основанием для внесения изменений в сведения в ЕГРН о правообладателе земельного участка.
Не согласившись с приведенным решением суда первой инстанции, с апелляционной жалобой и дополнениями к ней обратился ФИО3, который просит о его отмене и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, суд не надлежаще установил обстоятельства дела и не дал должной оценки собранным доказательствам.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО9 – представитель ФИО3, доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал.
ФИО2 и ее представитель ФИО11, просили решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность судебного решения проверена судебной коллегией по правилам главы 39 ГПК РФ, с учётом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы.
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст.1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции не соответствует данным требованиям, исходя из следующего.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения допущены судом при разрешении настоящего спора.
Согласно п. 2 ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этик прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникаете момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 58, п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося а его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права ча спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Законно регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствие с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса. Учитывая изложенное, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, а также то обстоятельство, что истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, в связи с чем, заключение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не могли являться основанием для признания права собственности в судебном порядке. Руководствуясь вышеизложенным, просит в удовлетворении исков В.А.В. отказать в полном объеме.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно части 1 статьи 31 указанного Федерального закона до осуществления государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела, между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) от [дата] заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], по цене 1 300 000 руб. (л.д.15).
[дата] между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору по условиям которого ФИО2 передала в собственность ФИО3 дом, по адресу: [адрес], кадастровый [номер] (л.д.16), расположенный на участке с кадастровым номером [номер].
Согласно пункту 4 договора, участок оценен по обоюдному согласию сторон за 1 300 000 руб., которые покупатель выплатил продавцу перед подписанием договора.
Согласно пункту 4 дополнительного соглашения к договору, дом и участок оценены сторонами по обоюдному согласию 1 300 000 руб., которые покупатель выплатил продавцу перед подписанием договора.
Согласно пункту 6 договора, таковой одновременно является передаточным актом, обязательства сторон считаются исполненными: от продавца с момента фактической передачи имущества, регистрации перехода права собственности, от покупателя с момента подписания договора, уплаты денежных средств, регистрации перехода права собственности.
Право собственности покупателя зарегистрированы на дом и земельный участок в УФРС [дата].
Регистрация перехода права на спорные объекты приостанавливалась [дата] по причине отсутствия указания на категорию земельного участка.
Из технической документации, представленной в дело, усматривается, что земельный участок имеет категорию – земли населенных пунктов.
По истечении срока установленного в уведомлении о невозможности возобновления государственной регистрации, регистрация перехода права собственности состоялась без предоставления надлежащим образом оформленных документов со стороны продавца и покупателя [дата], что соответствует сроку приостановления регистрации указанного в уведомлении от [дата] №[номер].
Исходя из приведенных обстоятельств, разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что исполнение по договору купли-продажи земельного участка с домом произошло без учета воли сторон, что влечет нарушение прав бывшего собственника ФИО2, удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).
Между тем, в нарушение вышеуказанных положений правовых норм, суд первой инстанции не обосновал свои выводы, не выяснил обстоятельства спора.
Так, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 пояснила, что ее доверитель и ответчик вели совместную деятельность: ФИО2 занималась покупкой земельных участков, а ФИО3 собственными силами (строил) возводил на них жилы дома, в последующем стороны продавали данные объекты с целью извлечения прибыли. Между ними произошел конфликт, они решили разойтись и рассчитаться друг с другом, оформив спорный договор купли-продажи. Дом нежилой, в нем никто не зарегистрирован и не проживает, поскольку не имеет внутренней отделки.
Между тем, попреки положениям ст. 56 ГПК РФ, в материалы дела не было предоставлено доказательств указанному.
Представитель ФИО3, в свою очередь, пояснил, что никакой деятельности совместной стороны не вели, самостоятельно нашел дом и участок для приобретения себе в собственность. Денежные средства были оплачены в полном объеме и согласно условиям договора. До покупки он объекты осматривал, цена была реальная, дом и участок ему переданы. Ничего о доводах истца ему не известно.
Анализируя оспариваемый договор и дополнительное соглашение к нему с учетом обстоятельств дела и представленных доказательств, пояснений сторон, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку договор купли -продажи земельного участка с домом и дополнительное соглашение к нему составлены в письменной форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, позволяющим установить предмет договора и дополнительного соглашения к нему, стоимость недвижимого имущества, а также содержат другие существенные условия, такие как способ, сроки и порядок полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества, ответственность сторон.
Принимая во внимание требования закона, судебной коллегий установлено отсутствие оснований для признания оспариваемой сделки незаключенной ввиду не указания в тексте договора на категорию земель, а также по основанию неоплаты цены договора покупателем, не передачи спорных объектов истцу, отсутствия воли сторон на достижение соответствующих последствий.
Из материалов дела видно, что последовательность действий сторон: заключение договора и дополнительного соглашения к нему, передача документов в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности, последующее возобновление регистрации после приостановления, свидетельствуют о реализации участниками договора собственных намерений направленных на совершение сделки.
В соответствии с п. 6 условий договора купли-продажи и дополнительного соглашения от [дата] стороны договорились, что договор одновременно является передаточным актом.
Описание объектов недвижимости в договоре и дополнительном соглашении (адрес расположения, кадастровый номер, площадь дома и участка) позволяет таковые индивидуализировать и отнести к объектам, которые могут быть вовлечены в гражданский оборот и выступать предметом сделки.
Согласно пунктам 4 договора и дополнительного соглашения, стороны определили продажную цену, которые покупатель выплатил продавцу перед подписанием договора и перед подписанием дополнительного соглашения.
Доказательств того, что цена объектов, согласованная сторонами в договоре на дату его подписания, является явно заниженной (критически низкой) в материалы дела истцом не представлено.
Одно только не указание в договоре на категорию земель, повлечь такие последствия как признание договора незаключенным, не может, в силу вышеприведенных норм закона.
В связи с отказом в удовлетворении требований о признании договора незаключенным, не подлежат удовлетворению и требования истца об исключении записи о праве собственности ФИО3, а равно и о признании за ФИО2 права собственности на спорные объекты.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции судебной коллегией по доводам ответчика не установлено. Согласно материалам дела ФИО3 был надлежаще извещен судом о всех судебных заседаниях, почтовые конверты с извещениями возвращены в адрес суда с отместкой «об истечении срока хранения».
В соответствии с ч. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
заочное решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 28 сентября отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи