Решение по делу № 3А-1463/2022 от 15.05.2023

административное дело № 3а-207/2023 (3а-1463/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-001329-23) по административному исковому заявлению АО «ДОРИНДА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

АО «ДОРИНДА» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:

- здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере 146 620 300 руб.;

- здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере 154 290 700 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что АО «ДОРИНДА» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение указало, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв.Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

10 апреля 2023 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административный иск, в котором выражено мнение о том, что заключение судебной экспертизы № 3а-207/2023 от 20.03.2023 года, выполненное ООО «Краснодарская оценочная компания», не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

От эксперта ООО «Краснодарская оценочная компания» ФИО1 в Краснодарский краевой суд поступили письменные пояснения относительно изложенных департаментом имущественных отношений Краснодарского края в отзыве замечаний на заключение судебной экспертизы.

В судебное заседание 15 мая 2023 года явился представитель АО «ДОРИНДА» по доверенности ФИО2, который поддержал требования административного иска, при этом выразил согласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы относительно размера рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы отзыва на административный иск и просил отказать в удовлетворении требований АО «ДОРИНДА».

Другие лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что АО «ДОРИНДА» является собственником здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> а также здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2022 года и свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.18-25, том 1).

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю (после реорганизации – филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю) по состоянию на 01.01.2021 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> составляет 277 726 751,15 руб.; здания с кадастровым номером <№...> – 300 463 049, 21 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.17-18, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке №582-П-2022 от 02.12.2022 года, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№...> составляет 146 620 300 руб.; здания с кадастровым номером <№...> составляет 154 290 700 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Краснодарская оценочная компания» № 3а-207/2023 от 20.03.2023 года отчет об оценке №582-П-2022 от 02.12.2022 года, подготовленный ООО «Альфа Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> определена экспертом в размере 213 410 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 23,1 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> - в размере 226 960 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 24, 4 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости экспертом применены сравнительный и доходный подходы. При этом эксперт рассчитал итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости с учетом применения весов доверия к каждому из указанных подходов. Невозможность применения затратного подхода при оценке объектов недвижимости экспертом обоснована.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в отзыве на административный иск, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Так, департамент имущественных отношений Краснодарского края сослался на то, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода эксперт использовал в качестве объекта-аналога объект № 2 (<...>/Агрохимическая), который не сопоставим по местоположению, средней проходимости/пешеходному трафику с объектами экспертизы. Учитывая, что местоположение объектов оценки характеризуется высокой коммерческой привлекательностью по сравнению с выбранным объектом-аналогом, отсутствие корректировки на местоположение в таблице №4 экспертного заключения не обосновано и ведет к искажению рыночной стоимости.

Однако эксперт письменно пояснил, что объект-аналог №2 (<Адрес...>) сходен с объектами экспертизы по местоположению, так как данные объекты относятся к одной ценовой зоне (Спальные микрорайоны высотной застройки) и сходны по проходимости, поскольку расположены вблизи магистральных улиц города (<Адрес...>), что отражено на стр.29, 31 заключения.

Довод департамента о том, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода эксперт не обосновал применение понижающих корректировок в размере 11%, 17% на различие в классе конструктивной системы, что привело к искажению рыночной стоимости объектов, является несостоятельным, так как для внесения корректировки на класс конструктивной системы экспертом использован источник СтатРиелт (стр. 36 заключения). Корректировка в данном источнике определена «на основе актуальных рыночных данных», о чем авторами сделана соответствующая запись. Эксперт при применении корректировок привел данный источник информации в заключении.

Довод департамента о том, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках доходного подхода эксперт использовал в качестве объекта-аналога № 2 (г.Краснодар, ул.Лизы Чайкиной/ул.Сормовская), который не сопоставим по местоположению, средней проходимости, пешеходному трафику с объектами экспертизы, не нашел своего подтверждения.

Судом установлено, что объект-аналог №2 (<Адрес...>) сходен с объектами экспертизы по местоположению, так как данные объекты относятся к одной ценовой зоне (Спальные микрорайоны высотной застройки) и сходны по проходимости ввиду расположения вблизи магистральных улиц города (<Адрес...>). Данная информация отражена в заключении эксперта на стр. 40, 42.

Ссылка департамента на отсутствие обоснованности применения понижающей корректировки в размере 16,8% и 11% для объектов-аналогов №1, № 3 на различие в классе конструктивной системы, несостоятельна, так как из заключения экспертизы следует, что для внесения корректировки на класс конструктивной системы экспертом использован источник СтатРиелт, корректировка в данном источнике определена «на основе актуальных рыночных данных». При этом экспертом приведен источник информации в заключении.

Департамент в отзыве указал, что при расчете уровней рисков в заключении эксперт необоснованно присвоил факторам риска завышенные ранги, которые не отражают реальную экономическую ситуацию и индивидуальные особенности объектов экспертизы, что влияет на величину рыночной стоимости объектов экспертизы. Среднее значение коэффициента капитализации для сегмента рынка, к которому относятся объекты экспертизы, составляет 11,3% на основании информации, представленной в «Справочнике оценщика недвижимости – 2020. Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО4 (стр. 60 справочника). Применение в расчетах ставки капитализации в размере 13,39% ведет к значительному снижению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Вместе с тем эксперт пояснил, что департаментом ошибочно приводится ссылка на Справочник Лейфера 2020г., так как он не использовался при определении ставки капитализации. Расчет ставки капитализации выполнен методом кумулятивного построения, что отражено на стр. 49-52 заключения. Используемый метод является типичным, широко применяется в оценочной практике. Одним из достоинств данного метода является тот факт, что позволяет учесть норму возврата капитала для конкретного объекта. При этом расчет рангов (рисков) не завышен и приведен в таблице №15 на стр. 50 заключения. При максимальном уровне риска в 10%, среднее расчетное значение рисков для объекта оценки – 2,67%.

Суд полагает, что эксперт мотивированно обосновал расчет примененной ставки капитализации, оснований для сомнения в правильности расчетов не имеется.

Довод департамента о том, что при определении рыночной стоимости объектов как сравнительным, так и доходным подходами, эксперт ошибочно из стоимости единых объектов недвижимости вычитает стоимость земельного участка, при этом в расчетах не учитывает то, что объекты-аналоги встроенные нежилые помещения, является необоснованным.

Эксперт пояснил, что в стоимость здания/помещения включена стоимость земельного участка. Для целей предполагаемого использования результатов оценки, с учетом раздельного налогообложения объекта капитального строительства и участка, из общей стоимости объекта недвижимости исключается стоимость земельного участка. При этом учитывается поправка в два этапа: аналоги – встроенные помещения корректируются на тип помещения (отдельностоящее/встроенное); от всех объектов, уравненных по типу помещения, отнимается доля стоимости земельного участка (стр. 31, 32, 53 заключения).

Суд обращает внимание на то, что по всем применяемым корректировкам экспертом в заключении приведен источник информации и светокопия источника.

Довод о необоснованном отказе эксперта от применения затратного подхода для определения рыночной стоимости объектов, является несостоятельным, поскольку данный подход правильно не использован экспертом ввиду того, что имелась возможность применить сравнительный и доходный подходы. При этом эксперт учел положения п.24 «в» ФСО -7, согласно которым затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление АО «ДОРИНДА» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 21 декабря 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «ДОРИНДА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:

- здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере 213 410 000 руб.;

- здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере 226 960 000 руб.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: <№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: <№...> считать 21 декабря 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление АО «ДОРИНДА» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 мая 2023 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова