Решение по делу № 3А-14/2023 от 06.03.2023

к делу № 3а-14/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«06» марта 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Кавказ М» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кавказ М» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 1049,4 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Центральный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. <№...>-го этажа, пом. <№...>, 4/1, 4/2, 5, 6, 6/1, 6/2, 7, 7/1, 8, 10, 10/1, 11, 11/1-11/7 2-го этажа, пом. <№...>, 2, 2/1, 3, 3/1, 4, 5, 5/1, 6-9, 9/1-9/3 3-го этажа, пом. <№...>, 5/1-5/3, 6 4-го этажа, пом. <№...>, 5/1, 6-10, 10/1, 11-14 5-го этажа, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 14 508 700 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 9434,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Центральный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. <№...>, 45-52, 6, 6/1-6/3, 7, 12, 12/1, 12/2, 17, 18, 18/1, 18/2, 19, 20, 20/1, 20/2, 21, 23, 24, 24/1, 30, 37-42, 1, 1/1, 1/10-1/19, 1/2-1/9, 2, 2/1, 3, 3/1, 3/2, 5 1-го этажа, пом. <№...>, 3, 3/1, 7-9, 11, 11/1-11/8, 12-15, 18 2-го этажа, пом. <№...>, 20, 22, 22/1, 23-27, 27/1, 27/2, 28-32, 32/1, 33, 34, 36, 36/1-36/3, 40, 1/58, 1/59, 1/6-1/9, 2-10, 10/1, 11, 12, 12/1, 12/2, 13-19, 1/33-1/39, 1/4, 1/40-1/49, 1/5, 1, 1/1, 1/10-1/19, 1/2, 1/20-1/29, 1/3, 1/30-1/32 3-го этажа, пом. <№...>, 39/1-39/4, 40, 41, 41/1, 42, 42/1, 44, 43, 45-48, 53, 23/1-23/13, 25, 26, 26/1-26/4, 27, 27/1, 28, 29, 31, 38, 2-4, 6, 6/1, 6/2, 7, 7/1-7/3, 8, 8/1, 12, 12/1, 12/2, 13, 13/1, 15, 15/1, 17, 23, 1, 1/1, 1/9-1/19, 1/2, 1/20-1/27, 1/3-1/8 4-го этажа, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 106 548 200 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 10045 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Центральный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. 4/30, 44/31, 60-62, 54/1, 55, 56, 56/1, 63, 44/10-44/29, 45, 45/1, 48, 48/1, 48/2-48/14, 51-54, 44/7-44/9, 1/1, 7-11, 17, 19-22, 31-39, 39/1, 44, 1, ?, 40/1, 40-, 41-43, 43/1, 43/2, 44/1, 44/32, 44/33, 44/2-44/6 1-го этажа, пом. <№...>, 11, 13-15, 17-19, 26, 26/1, 26/2, 2-го этажа, пом. <№...> антресоли 2-го этажа, пом. <№...>, 22/3-22/9, 23-28, 28/1, 16, 20, 22, 22/1, 22/10-22/19, 22/2, 22/20-22/23, 1, 1/1, 1/10, 1/11, ?-1/9, 2-6, 6/1, 6/2, 7-9, 11-15 3-го этажа, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 113 440 500 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 3666,8 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, помещения <№...>, 1/1-1/7, 3, 4, 4/1, 5, 5/1, 9, 11-14 1-го этажа, помещения <№...>, 2, 2/1, 3, 6, 6/1, 9-12, 2-го этажа, помещения <№...>, 1, 2, 2/1, 3, 3/1, 3/10-3/19, 3/2, 3/20, 3/21, 3/3-3/9, 4, 5 3-го этажа, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 41 410 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 4163,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом <№...>, нежилые помещения <№...>, 4/1-4/4, 6/1, 7, 7/1-7/3, 8, 14, 14/1, 16, 17, 22/1, 23, 24, 25, 25/1-25/15, 26, 26/1-26/3, 27, 29, 29/1, 34, 35, 36, 36/1, 40, 41, 41/1, 42, 43, 43/1, 44, 45, 45/1-45/3, 46, 48, 48/1, 48/2, 50, 50/1, 53/1, 53; 53/3, 54, 55, 55/1, 56, 57, 57/1-57/4, 57/8-57/14, 57/6, 57/7, 58, 58/1, 58/6-58/19, 59, 62, 65/1, 65, 65/2-65/6, 66, 67, 67/1-67/3, 68, 68/1, 68/2, 70, 94, 95, 95/1, 95/2, 105, 106, 108, 109, 110-113, 114-118, 119, 96, 102-104, 107, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 47 019 400 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 8576,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Центральный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. 1-11, 13, 13/1, 16-23, 26-37, 18/1, 18/2, 19/1-19/3, 20/1, 27/1, 27/2, 28/1-28/3, 30/1-30/27, 30/60, 30/28-30/59, 33/1, 33/2, 38-44, 38/1-38/11, 44/1, 45-47, 45/1-45/3, 47/1, 49, 50, 52, 54, 54/1, 54/2.1-8, 6/1, 7/1, 8/1, 9-13, 13/1, 14-17, 19-23, 20/1, 25, 26, 26/1, 27, 29, 29/1, 29/2, 30, 30/1-30/57, 32, 34, 36, 38, 38/1, 38/2, 39, 39/1-39/46, 40, 41, 43, 45-48, 45/1, 46/1-46/20, 49, 50, 50/1, 53-56, 56/1-56/9, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 96 858 600 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 300-О-2022 от 27.05.2022г. подготовленным оценщиком ООО «АЛЬФА ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 14 508 700 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 106 548 200 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 113 440 500 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 41 410 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 47 019 400 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 96 858 600 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 27 943 759,01 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 257 536 081, 4 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 230 548 621,1 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 78 685 677,86 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 95 558 903,33 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 196 848 816,19 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО1 просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление ООО «Кавказ М» представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

В отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 указал, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости:

- - нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 1049,4 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Центральный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. <№...>-го этажа, пом. <№...>, 4/1, 4/2, 5, 6, 6/1, 6/2, 7, 7/1, 8, 10, 10/1, 11, 11/1-11/7 2-го этажа, пом. <№...>, 2, 2/1, 3, 3/1, 4, 5, 5/1, 6-9, 9/1-9/3 3-го этажа, пом. <№...>, 5/1-5/3, 6 4-го этажа, пом. <№...>, 5/1, 6-10, 10/1, 11-14 5-го этажа;

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2021 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 27 943 759,01 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 257 536 081, 4 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 230 548 621,1 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 78 685 677,86 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 95 558 903,33 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 196 848 816,19 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости № 300-О-2022 от 27.05.2022г. подготовленным оценщиком ООО «АЛЬФА ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 14 508 700 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 106 548 200 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 113 440 500 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 41 410 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 47 019 400 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 96 858 600 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 30 июня 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «ГРАУНД», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 16 350 600 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 111 076 800 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 117 356 600 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 48 802 300 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 54 499 900 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 102 209 900 рублей.

Однако, определением суда от 24 октября 2022 года заключение судебной оценочной экспертизы ООО «ГРАУНД» признано недопустимым доказательством по административному делу, назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненной ООО «Краснодарское агентство оценки», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 16 521 754 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 112 603 145 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 118 350 190 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 49 362 462 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 54 962 364 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 103 675 150 рублей.

Между тем, представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО5, а также представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 представлены возражения на заключение повторной судебной экспертизы, в которых они указывают, что эксперт не исследовал и не провел осмотр объектов экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, чем нарушил ФСО № 7 п. 5 «при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра» и ФСО III п.7 «В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки».

Стр.21-22 Анализ рынка не соответствует требованиям ФСО № 7 п. 10, 11. Недостаточно исследован рынок в том сегменте, к которому относятся оцениваемые объекты, необходимые для определения его стоимости. Экспертом сделан выбор в пользу 6 объектов, из которых выбрал три аналога, которые в дальнейшем приняты в расчет. Из шести аналогов невозможно определить, насколько развит/не развит рынок и определить диапазон стоимости данного сегмента. К тому же, аналоги подобраны из разных районов города, имеющих разную инвестиционную привлекательность и разный ценовой диапазон, а также указанный в выводе эксперта диапазон цен от 20 000 - 31 059 руб./кв. м. значительно ниже фактических цен, указанных в официальных источниках.

Некорректный анализ рынка объектов аналогов повлиял и на неверный выбор объектов аналогов для расчета рыночной стоимости и как следствие нарушение требования подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» от 25.09,2014г., «...в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам». Эксперт подобрал некорректные объекты аналоги по местоположению и не внёс корректировку на местоположение.

Принятые в расчет объекты аналоги удалены от объекта оценки, расположенного в Центральном округе города Краснодара: так, объект аналог № 1 находится на ул. Гимназической, 55 (Старый центр), находится на значительном расстоянии от объектов экспертизы, объект аналог № 2 находится в Западном округе города и имеет другой диапазон цен, объект аналог № 3 находится на ул. Зиповской без указания точного адреса (часть улицы находится в Центральном округе, а часть в Прикубанском). Несмотря на это эксперт не применяет корректировку на местоположение, считая аналоги сопоставимыми с объектами экспертизы по данному критерию. Однако, по сведениям ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса» по данным на 01.01.2021г. видно, что стоимость 1 кв.м в разных районах, где находятся объекты аналоги различна и применение корректировки на местоположение необходимо, однако экспертом корректировка не внесена, что приводит к искажению итоговой стоимости объектов экспертизы. Стоимость 1 кв.м офисных объектов в Центре города составляет 89 053 руб. кв.м, а в проведенных экспертом расчетах она составила от 11 782 до 15 744 руб кв. м, что в разы дешевле аналогичных объектов по официальным данным.

Рассчитанная экспертом стоимость 1 кв.м. объектов экспертизы не входит в указанный им диапазон цен в анализе рынка и значительно ниже рeальных цен на аналогичные объекты.

Рынок недвижимости г. Краснодара развит достаточно, чтобы подобрать подходящие и сопоставимые объекты. На используемом оценщиком веб ресурсе https://ruads.net содержится достаточное количество информации об объектах аналогах, которые сопоставимы по местоположению.

Аналог № 2 невозможно использовать как объект-аналог, так как у него отсутствуют все необходимые данные для расчета итоговой рыночной стоимости, а именно отсутствуют фото помещений здания и не указано состояние помещений.

Эксперт нарушил требования подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» от 25.09.2014г., «...в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам».

Эксперт обосновывает отказ от применения доходного подхода отсутствием информации о сдаче в аренду аналогичных объектов. Рынок предложений по аренде объектов коммерческого назначения города Краснодара достаточно развит, на используемом экспертом веб ресурсе https://ruads.org содержится достаточное количество информации об объектах аналогах, которые сопоставимы с объектами экспертизы.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, по мнению представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» и представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что соответственно привело к искаженным итоговым результатам (ст. 16 № 73-ФЗ)

Вместе с тем, суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение дополнительной судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости был применен сравнительный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителей ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» и департамента имущественных отношений Краснодарского края по на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Краснодарское агентство оценки» ФИО7, выполнившего вышеуказанное заключение повторной судебной экспертизы, согласно п. 5. ФСО № 7 «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное». Учитывая ретроспективную дату оценки (01.01.2021г.), сильно отличающуюся от даты проведения работ по экспертизе, эксперт не проводил осмотр оцениваемых объектов.

Кроме того, фотографии, характеризующие состояние объекта и формирующие общее представление об объекте исследования представлены в материалах дела.

Экспертом были проанализированы предложения максимально близкие к дате проведения экспертизы. Анализ проводился по рынку недвижимости соответствующего сегмента города Краснодар через открытые источники (печатные издания и интернет-ресурсы/специализированные сайты по объектам недвижимости).

Эксперт выявил ограниченное количество предложений о продаже объектов в районе расположения объекта экспертизы и близлежащих районах с сопоставимой объектам исследования площадью. Площадь объектов исследования составляет от 1049,4 до 10045 кв.м, (совокупная площадь объектов исследования составляет почти 37 тыс.кв.м).

Исследование рынка коммерческой (офисной) недвижимости г. Краснодара по итогам 2020 г. (проведенное группой компаний «Эксперт», источник информации: https://expertyug.ru/neyvs/rynok-otlsnoy-nedvizhimosti-v-g-krasnodare-itogi-2020-g) подтверждает ограниченный объем предложений коммерческой недвижимости площадью свыше 1000 кв.м. В данном исследовании указано, что в структуре предложений по размеру площадей в сегменте продажи офисных помещений в основном представлены объекты площадью от 50 до 1000 кв.м, помещения до 50 кв.м, а объекты с площадью свыше 1000 кв.м, на рынке представлены слабо.

Что касается цен на объекты коммерческого назначения г. Краснодар, указанных в официальных источниках, а именно: исследованиях рынка недвижимости г. Краснодара (в том числе: сведения ООО «Информационно-аналитического центра недвижимости и бизнеса» по данным на 01.01.2021г.), эксперт отметил, что данный обзор рынка отражает средние показатели стоимости по общей выборке предложений по районам города, представленных на рынке, без учета ценообразующих факторов, влияющих на стоимость: площадь (масштаб) объекта, наличие земельного участка и его площадь, тип объекта (встроенное помещение или отдельностоящее здание) и др.

Согласно исследованиям рынка недвижимости, результаты которых представлены в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Под редакцией ФИО8, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2020 г. и данным Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт некоммерческая организация (https://statrielt.rn/statistika-na-01-01-2021 g/korrektirovki-kommercheskoj-

nedvizhimosti/2384-na-masshtab-obshchuyn-ploshchad-kommercheskogo-zdaniya-pomeshcheniya- korrelctirovki-na-01-01-2021 -goda):

- объекты с большой площадью менее ликвидны, чем объекты с меньшей площадью, а значит, стоят дешевле из расчета на 1 кв.м, то есть удельная рыночная стоимость коммерческой недвижимости снижается по мере увеличения общей площади: доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости может составлять до 23%; отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельностоящего объекта может составлять 0,9.

Кроме того, эксперт указал, что под официальными источниками ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» вероятно понимает ориентированные на широкую общественность печатные издания, опубликованные исследования, веб-сайты, базы данных, которые такими источниками не могут быть по определению.

При анализе предложений по продаже объектов на рынке недвижимости города Краснодар, эксперт использовал иные источники информации, которые не могут быть лучше или хуже ранее указанного источника ГБУ (а именно: печатные издания, веб-сайты которые имеют соответствующие адреса и индификаторы).

В результате анализа предложений эксперт подобрал максимально близкие к объектам исследования аналоги с учетом основных ценообразующих факторов, в том числе площадь объектов (площадь аналогов свыше 1000 кв.м, площадь объектов исследования составляет: 1049,4 - 10045 кв.м) и их местоположение (находятся в центральном районе - исторической части г. Краснодара).

При этом, формирование чистых денежных потоков через сдачу имущества в аренду не представляется возможным в силу того, что анализ сделок по аренде аналогичной недвижимости не выявил сопоставимых предложений: информации о сдаче в аренду схожей площадью с оцениваемыми объектами не выявлено, отсутствуют подтвержденные данные о затратах на содержание, следовательно, доходный подход не применяется.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителей ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» и департамента имущественных отношений Краснодарского края с пояснениями эксперта ООО «Краснодарское агентство оценки» ФИО7, выполнившего заключение повторной судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителей ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» и департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 10 июня 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 10 июня 2022 года.

Суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований об установлении периода действия кадастровой стоимости равной рыночной.

Так, в соответствии с положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В данном случае, кадастровая стоимость объектов недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2021г., является действующей.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости, какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости отсутствует.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «Кавказ М» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объектов недвижимости установлению в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Кавказ М» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 1049,4 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Центральный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. <№...>-го этажа, пом. <№...>, 4/1, 4/2, 5, 6, 6/1, 6/2, 7, 7/1, 8, 10, 10/1, 11, 11/1-11/7 2-го этажа, пом. <№...>, 2, 2/1, 3, 3/1, 4, 5, 5/1, 6-9, 9/1-9/3 3-го этажа, пом. <№...>, 5/1-5/3, 6 4-го этажа, пом. <№...>, 5/1, 6-10, 10/1, 11-14 5-го этажа, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 16 521 754 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 9434,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Центральный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. <№...>, 45-52, 6, 6/1-6/3, 7, 12, 12/1, 12/2, 17, 18, 18/1, 18/2, 19, 20, 20/1, 20/2, 21, 23, 24, 24/1, 30, 37-42, 1, 1/1, 1/10-1/19, 1/2-1/9, 2, 2/1, 3, 3/1, 3/2, 5 1-го этажа, пом. <№...>, 3, 3/1, 7-9, 11, 11/1-11/8, 12-15, 18 2-го этажа, пом. <№...>, 20, 22, 22/1, 23-27, 27/1, 27/2, 28-32, 32/1, 33, 34, 36, 36/1-36/3, 40, 1/58, 1/59, 1/6-1/9, 2-10, 10/1, 11, 12, 12/1, 12/2, 13-19, 1/33-1/39, 1/4, 1/40-1/49, 1/5, 1, 1/1, 1/10-1/19, 1/2, 1/20-1/29, 1/3, 1/30-1/32 3-го этажа, пом. <№...>, 39/1-39/4, 40, 41, 41/1, 42, 42/1, 44, 43, 45-48, 53, 23/1-23/13, 25, 26, 26/1-26/4, 27, 27/1, 28, 29, 31, 38, 2-4, 6, 6/1, 6/2, 7, 7/1-7/3, 8, 8/1, 12, 12/1, 12/2, 13, 13/1, 15, 15/1, 17, 23, 1, 1/1, 1/9-1/19, 1/2, 1/20-1/27, 1/3-1/8 4-го этажа, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 112 603 145 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 10045 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Центральный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. 4/30, 44/31, 60-62, 54/1, 55, 56, 56/1, 63, 44/10-44/29, 45, 45/1, 48, 48/1, 48/2-48/14, 51-54, 44/7-44/9, 1/1, 7-11, 17, 19-22, 31-39, 39/1, 44, 1, ?, 40/1, 40-, 41-43, 43/1, 43/2, 44/1, 44/32, 44/33, 44/2-44/6 1-го этажа, пом. <№...>, 11, 13-15, 17-19, 26, 26/1, 26/2, 2-го этажа, пом. <№...> антресоли 2-го этажа, пом. <№...>, 22/3-22/9, 23-28, 28/1, 16, 20, 22, 22/1, 22/10-22/19, 22/2, 22/20-22/23, 1, 1/1, 1/10, 1/11, ?-1/9, 2-6, 6/1, 6/2, 7-9, 11-15 3-го этажа, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 118 350 190 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 3666,8 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, помещения <№...>, 1/1-1/7, 3, 4, 4/1, 5, 5/1, 9, 11-14 1-го этажа, помещения <№...>, 2, 2/1, 3, 6, 6/1, 9-12, 2-го этажа, помещения <№...>, 1, 2, 2/1, 3, 3/1, 3/10-3/19, 3/2, 3/20, 3/21, 3/3-3/9, 4, 5 3-го этажа, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 49 362 462 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 4163,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом <№...>, нежилые помещения <№...>, 4/1-4/4, 6/1, 7, 7/1-7/3, 8, 14, 14/1, 16, 17, 22/1, 23, 24, 25, 25/1-25/15, 26, 26/1-26/3, 27, 29, 29/1, 34, 35, 36, 36/1, 40, 41, 41/1, 42, 43, 43/1, 44, 45, 45/1-45/3, 46, 48, 48/1, 48/2, 50, 50/1, 53/1, 53; 53/3, 54, 55, 55/1, 56, 57, 57/1-57/4, 57/8-57/14, 57/6, 57/7, 58, 58/1, 58/6-58/19, 59, 62, 65/1, 65, 65/2-65/6, 66, 67, 67/1-67/3, 68, 68/1, 68/2, 70, 94, 95, 95/1, 95/2, 105, 106, 108, 109, 110-113, 114-118, 119, 96, 102-104, 107, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 54 962 364 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 8576,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Центральный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. 1-11, 13, 13/1, 16-23, 26-37, 18/1, 18/2, 19/1-19/3, 20/1, 27/1, 27/2, 28/1-28/3, 30/1-30/27, 30/60, 30/28-30/59, 33/1, 33/2, 38-44, 38/1-38/11, 44/1, 45-47, 45/1-45/3, 47/1, 49, 50, 52, 54, 54/1, 54/2.1-8, 6/1, 7/1, 8/1, 9-13, 13/1, 14-17, 19-23, 20/1, 25, 26, 26/1, 27, 29, 29/1, 29/2, 30, 30/1-30/57, 32, 34, 36, 38, 38/1, 38/2, 39, 39/1-39/46, 40, 41, 43, 45-48, 45/1, 46/1-46/20, 49, 50, 50/1, 53-56, 56/1-56/9, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 103 675 150 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> считать 10 июня 2022 года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров