дело № 3а-423/2025
16OS0000-01-2024-001367-19
учет 123а
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Казань 1 июля 2025 года
Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Александра» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Александра» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости:
земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление; объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) площадью 13 118 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);
земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 4.1 деловое управление, 4.2 объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) площадью 11 680 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....).
Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика земельного налога, административный истец просил определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 96 129 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером .... – в размере 82 916 000 рублей.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Александра» ФИО1 уточнил заявленные требования, просил определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... равной рыночной стоимости в размере 111 044 020 рублей, земельного участка с кадастровым номером .... – в размере 96 537 660 рублей.
Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная названным Кодексом.
Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
В силу части 4 статьи 22 названного Федерального закона заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 Федерального закона.
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 155 699 735 рублей 33 копейки определена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» по состоянию на 1 января 2022 года (акт определения кадастровой стоимости от 28 июня 2024 года № АОКС-16/2024/000344) и применялась с 21 июня 2024 года до даты снятия земельного участка с кадастрового учета – 17 декабря 2024 года (т. 1 л.д. 8, 164-170, 180).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., которая оспаривается административным истцом, установлена актом определения кадастровой стоимости от 4 июля 2024 года № АОКС-16/2024/000354 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 132 707 553 рубля 81 копейка и применялась с 24 июня 2024 года до 17 декабря 2024 года – даты снятия земельного участка с кадастрового учета (т. 1 л.д. 9, 164-170, 184).
В период применения оспариваемой кадастровой стоимости земельные участки принадлежали на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Александра». Следовательно, с учетом даты подачи в суд административного искового заявления (27 декабря 2024 года), оспариваемая архивная кадастровая стоимость затрагивает его права и обязанности как бывшего собственника земельных участков в налоговом периоде, в котором подано заявление, право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости не утрачено.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 28 октября 2024 года № 01-26-15/2024, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Академия Стоимости» ФИО4 (т. 1 л.д. 28-125). Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 96 129 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером .... – в размере 82 916 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела административные ответчики заявили о недостоверности представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости земельных участков. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков и установления ее действительной величины назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.
Как следует из заключения эксперта от 5 июня 2025 года № 1788/07-4 (т.2 л.д. 4-48), рыночная стоимость земельных участков в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года в ином размере, который составил 111 044 020 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ....; 96 537 660 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером .....
Административный истец в лице своего представителя согласился с результатами судебной экспертизы, уточнил заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, в соответствии с заключением эксперта.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.
Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчете об оценке, эксперт указал на неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости. В частности, оценщиком сделан необоснованный вывод о неактивности рынка, размер поправки на торг, на расположение относительно красной линии определен без учета численности населенного пункта.
Для определения действительной величины рыночной стоимости земельных участков экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода при обосновании отказа от применения иных подходов и методов. В качестве объектов-аналогов выбраны предложения по продаже земельных участков, в наибольшей степени соответствующих характеристикам объектов исследования по критериям категории земель (земли населенных пунктов), разрешенного использования (коммерческое, торгово-офисное или свободное назначение), даты предложения (до 1 января 2022 года), расположения в городе Казани.
Экспертом проведен сравнительный анализ объектов исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, к отдельным аналогам применены корректировки на предложение, дату, месторасположение, площадь, расположение относительно красной линии. Процедура введения поправок, равно как и основания неприменения иных корректировок, подробно изложены в заключении эксперта.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, в материалах дела имеются исчерпывающие сведения о квалификации эксперта.
При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, каких-либо мотивированных возражений, доказательств, способных опровергнуть выводы экспертов, суду не представили.
Таким образом, заявленное к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» требование административного истца об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, установленном в заключении эксперта, подлежит удовлетворению.
Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д. 3), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 27 декабря 2024 года. В соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» периодом применения установленной судом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... следует считать период с 21 июня 2024 года по 17 декабря 2024 года, земельного участка с кадастровым номером .... – период с 24 июня 2024 года по 17 декабря 2024 года.
Вместе с тем требование об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков предъявлено административным истцом также к публично-правовой компании «Роскадастр», которая в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и не должно отвечать по требованиям административного истца. Следовательно, оснований для удовлетворения административного иска в этой части не имеется.
Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.
Стоимость работ по проведению экспертизы в рамках настоящего административного дела составила 87 358 рублей, по 43 679 рубля в отношении каждого из двух земельных участков (т. 2 л.д. 49), оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.
По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).
В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В то же время, как отмечается в пункте 24 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.
Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.
Расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером .... (155 699 735 рублей 33 копейки) и установленной судом рыночной стоимостью (111 044 020 рублей), составляющее 28,68 %, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером .... (132 707 553 рубля 81 копейка) и установленной судом рыночной стоимостью данного земельного участка (96 537 660 рублей), составляющее 27, 26 %, укладываются в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствуют о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца как налогоплательщика.
Следовательно, судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков, следует отнести на административного истца, то есть уплаченная государственная пошлина возмещению не подлежит, а расходы, на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Александра».
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Александра» удовлетворить частично.
Определить кадастровую стоимость земельных участков, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере:
111 044 020 рублей в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление; объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) площадью 13 118 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>;
96 537 660 рублей в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 4.1 деловое управление, 4.2 объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) площадью 11 680 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2024 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Александра» в пользу федерального бюджетного учреждения «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации 87 358 рублей в счет оплаты работы эксперта и иных расходов, связанных с производством экспертизы.
В удовлетворении административного искового заявления в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, заявленных к публично-правовой компании «Роскадастр», отказать.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.
Судья Сафина М.М.
Справка: решение принято судом в окончательной форме 11 июля 2025 года в виде электронного документа.
Судья Сафина М.М.