РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2022-000984-80
29 марта 2023 года Производство № 3а-153/2023
(3а-1245/2022)
Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2023 года
Полный текст решения изготовлен 6 апреля 2023 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1
к административным ответчикам:
Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
заинтересованные лица – публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью «Капитал-21», общество с ограниченной ответственностью «Шалфей»,
при участии в судебном заседании представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,
УСТАНОВИЛ :
6 декабря 2022 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) поступил административный иск ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) и Управлению Росреестра по Свердловской области, в котором к указанным административным ответчикам предъявлены требования об установлении по состоянию на 1 января 2020 года кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и имеющего кадастровый <№> (далее также – земельный участок), в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что является пользователем земельного участка на условиях договора аренды, в связи с чем обязан вносить арендную плату, исчисляемую по формуле в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, составляющая 57950 703 руб. 36 коп., существенно превышает рыночную стоимость земельного участка. В связи с этим и в целях предупреждения нарушения имущественных прав административного истца вследствие взыскания с него необоснованно высокой платы за фактическое использование земельного участка последний просил установить оспариваемую кадастровую стоимость в размере 25515 000 руб., доказывая то, что в соответствии с отчетом ООО «Консалтинг Групп» от 25 ноября 2022 года № 1173-22/З (далее – отчет, отчет об оценке) именно названная сумма определяет величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года.
Определением суда от 8 декабря 2022 года административное исковое заявление было принято к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в нем в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по УФО, Администрация города Екатеринбурга, ООО «Капитал-21» и ООО «Шалфей».
Определением суда от 23 января 2023 года произведена замена заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» его процессуальным правопреемником – ППК «Роскадастр».
Определением суда от 1 февраля 2023 года по ходатайству административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, порученная ( / / )4, перед которой поставлен вопрос о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года. Тем же судебным актом производство по делу было приостановлено до поступления заключения эксперта.
Определением суда от 3 марта 2023 года на 29 марта 2023 года было назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу, а в случае возобновления производства по делу – и для проведения судебного разбирательства по делу.
В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 28 февраля 2023 года протокольным определением суда от 29 марта 2023 года производство по делу было возобновлено на основании статьи 192 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Поскольку в определении суда от 3 марта 2023 года было указано на проведение в назначенном на 29 марта 2023 года судебном заседании разбирательства дела в случае возобновления производства по делу, суд перешел к рассмотрению дела по существу. При этом ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела и на основании части 4 статьи 247 КАС РФ судебное разбирательство по делу было проведено в отсутствие административных ответчиков и заинтересованных лиц, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание.
По письменному ходатайству административного истца суд применительно к положениям части 1 статьи 46 КАС РФ принял уточнение административных исковых требований, согласно которому административный истец просил установить оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка согласно заключению равной 29493 000 руб.
Представитель административного истца поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить с учетом принятого уточнения, против выплаты эксперту вознаграждения с депозитного счета суда не возражал.
Заслушав участника судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.
25 октября 2004 года между Администрацией города Екатеринбурга как арендодателем и ООО «Паркинг-2001» как арендатором был заключен договор аренды земельного участка № 4-624 (далее – договор), по условиям которого арендатору был передан в аренду земельный участок под существующие подземные гаражи, незавершенные строительством и разрешении их реконструкции со строительством над гаражами торгово-административного комплекса.
Дополнительными соглашениями от 5 сентября 2019 года и от 13 августа 2020 года и отзывом ППК «Роскадастр» от 31 января 2023 года на административный иск подтверждается то, что ООО «Капитал 21» и ООО «Шалфей» являются арендаторами находящегося в публичной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый <№> и следующие характеристики: площадь – 3 994 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – места размещения и строительство подземных гаражей со строительством над ними торгово-административного комплекса.
Согласно приложенному к административному иску свидетельству о государственной регистрации права 30 января 2006 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) была внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на помещение, имеющее условный <№> и расположенное в здании по адресу: <адрес>.
Представленным административным истцом расчетом арендной платы на 2021 и 2022 годы подтверждается, что на ФИО1 возложена обязанность по оплате арендной платы за фактическое пользование земельным участком, имеющим кадастровый <№>. При этом расчет начисленной административному истцу арендной платы за пользование земельным участком осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП (далее – Постановление № 82-ПП) по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Министерством по состоянию на 1 января 2020 года.
Выпиской из ЕГРН от 25 ноября 2022 года № КУВИ-001/2022-209785812 и отзывом ППК «Роскадастр» от 31 января 2023 года подтверждается то, что приказом Министерства от 8 октября 2020 года № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 3333) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года была утверждена равной 57950 703 руб. 36 коп.
Утвержденная Приказом № 3333 кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 30 ноября 2020 года, тогда как датой начала ее применения являлось 1 января 2021 года.
Приказом Министерства от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена равной 58057 502 руб. 92 коп.
Утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 11 января 2023 года, тогда как датой начала ее применения является 1 января 2023 года.
На основании заключенного административным истцом с ООО «Консалтинг Групп» договора на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком ( / / )5, трудоустроенным названным юридическим лицом, 25 ноября 2022 года был подготовлен отчет, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляла 25515 000 руб.
В досудебном порядке административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.
В связи с представлением в ходе рассмотрения дела административным ответчиком Министерством возражений, сводящихся к невозможности принятия отчета об оценке в качестве достоверного доказательства как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки (подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3, подпункта «в» пункта 11, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7), во исполнение определения суда от 1 февраля 2023 года экспертом ( / / )4 было представлено в суд заключение, в котором сделан вывод о том, что по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляла 29493 000 руб.
Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).
В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
В силу правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления № 28 разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2020 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что в период действия названной кадастровой стоимости ФИО1 являлся пользователем земельного участка на условиях, которые Администрация города Екатеринбурга признавала аналогичными условиям заключенного договора аренды. При этом Администрация города Екатеринбурга направляла ФИО1 расчеты арендной платы, размер которой был поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.
Поскольку утвержденная Приказом № 3333 кадастровая стоимость земельного участка определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Ввиду того, что утвержденная Приказом № 5500 по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 11 января 2023 года, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость названного объекта недвижимости, утвержденная Приказом № 3333, в ходе рассмотрения настоящего административного спора стала архивной.
Между тем сохранение у ФИО1 до настоящего времени права на применение результатов пересмотра оспариваемой им кадастровой стоимости земельного участка с учетом применения этой стоимости в период с 2021 по 2022 годы и подачи рассматриваемого административного иска в суд в 2022 году подтверждается положениями части 4 статьи 6 Закона № 269-ФЗ.
В этой связи имеются основания для разрешения данного административного спора по существу.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований, в том числе с учетом неопровергнутых возражений, изложенных в отзыве Министерства на административный иск и признанных судом заслуживающими внимания.
Оценив заключение, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в заключении выводы о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как фактического пользователя земельного участка, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 года заключением.
В связи с установлением новой величины архивной кадастровой стоимости земельного участка, ранее утвержденной в соответствии с Законом № 237-ФЗ, и применительно к правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 25 Постановления № 28, в резолютивной части настоящего решения суд признал необходимым указать период действия названной кадастровой стоимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административными истцами указанного заявления, которой является дата подачи заявления в суд – 6 декабря 2022 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 29493 000 руб., определив период действия данной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 6 декабря 2022 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков