РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29.09.2022г Красногорский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Кавериной О.В.
при секретаре ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате
УСТАНОВИЛ :
Департамент городского имущества <адрес> предъявил к ФИО1 иск о взыскании задолженности по оплате. В обоснование требований представитель указал, что 15.03.2002г между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения № площадью 181,90 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 5.1 договора аренды ответчик вносить арендную плату ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца, п. 6.1 предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
30.03.2009г стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок его действия продлен до с 02.04.2009г по 30.06.2010г, 29.06.2010г стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок его действия продлен до с 30.06.2010г по 30.06.2015г.
Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы арендатором не исполнена, в связи с чем за ним за период с 01.05.2017г по 31.07.2022г образовалась задолженность в размере 8 321 416 руб 65 коп.
17.12.2018г ответчику направлена претензия с требованием об оплате задолженности, расторжении договора, освобождении занимаемого помещения, однако, до настоящего времени задолженность не погашена.
Уточняя требования, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период 01.05.2017г по 31.07.2022г в размере 8 321 416 руб 65 коп, пени 1 242 349 руб 55 коп, расторгнуть договор аренды, обязать ФИО1 освободить занимаемое по договору аренды нежилое помещение.
ФИО1 иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, в том числе указал, что представленные истцом дополнительные соглашения он не подписывал, длительное время, с 2006г не использует спорное нежилое помещение, арендную плату не вносит.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в совокупности, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст.ст. 307-309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнении его обязанности.
Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том. что имеет право от нее требовать.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах этого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства (ст.314 ГК РФ).
В силу ст.ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ст.450 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что 15.03.2002г между сторонами заключен договор аренды №, по условиям которого Департамент городского имущества <адрес> передал ФИО1 нежилое помещение площадью 181,90 кв.м, по адресу: <адрес>. Договор заключен на срок по 01.04.2009г.
Нежилое помещение предоставлено ФИО1 под конторские цели.
П 5.1 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца, а п. 6.1 предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
30.03.2009г стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок его действия продлен до с 02.04.2009г по 30.06.2010г, 29.06.2010г стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок его действия продлен до с 30.06.2010г по 30.06.2015г.
Согласно ст.ст.606, 609 -610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу ст.614, 615, 619 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Не признавая исковые требования, ФИО1 указывает, что спорное нежилое помещение с 2006г им не используется, с указанного времени арендную плату он не вносит, договор заключен по 01.04.2009г, срок его действия истек, дополнительные соглашения к договору не подписывал.
Для установления либо опровержения факта подписания сторонами дополнительных соглашений, судом назначена экспертиза, проведение которой поручено АНО "ЦЗСТЭ", а также повторная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Судэкспо".
Выводы экспертизы и повторной экспертизы противоречат друг другу, в связи с допущенными при их проведении нарушениями не могут быть положены судом в основу решения.
Суд считает, что после истечения срока действия договора правоотношения между сторонами прекращены, дополнительные соглашения к договору аренды арендатор не подписывал.
Так, п.ДД.ММ.ГГГГ договора аренды предусмотрено, что по истечении срока договора аренды арендатор обязан в месячный срок до окончания срока договора письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.
Как следует из объяснений сторон, с заявлением о заключении договора аренды на новый срок ФИО1 не обращался. с декабря 2008г от него перестала поступать арендная плата.
С указанного времени с декабря 2008г по апрель 2017г - момент образования задолженности - арендную плату за спорное жилое помещение вносили иные лица (как физические, так и юридические), а именно - ФИО3, ФИО4, ООО "Крист-Ком", ФИО5, ООО "Атрон", ИП ФИО6, ООО "Афродита".
При этом, реквизиты оплаты не соответствовали реквизитам ИП ФИО1, указанным в договоре аренды, каких-либо доказательств внесения за приведенный период платы от имени и по поручению надлежащего арендатора не представлено.
В качестве доказательства фактического исполнения договора аренды истцом представлены акты осмотра помещения от 18.04.2018г и от 24.05.2019г, из содержания которых следует, что на момент осмотра помещение использовано ИП ФИО1 под салон красоты, имеются подписи ФИО7 и ФИО1, произведена фотофиксация осмотра, из содержания фотографий следует, что в помещении находится парикмахерская.
Согласно выписки из ЕГРЮЛ ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 24.02.1998г, прекратил деятельность 28.03.2017г, основным видом его деятельности являлись строительные работы, дополнительные - цветоводство, выращивание рассады, предоставление услуг в области растениевосдтва, производство кондитерских изделий и пищевых продуктов.
В соответствии с условиями договора аренды нежилое помещение предоставлено ФИО1 под конторские цели.
Таким образом, отраженные в акте осмотра сведения об использовании ИП ФИО1 в 2018-2019г помещения для размещения салона красоты не соответствуют действительности, тем более что по условиям дополнительных соглашений к договору аренды нецелевое использование помещения является основанием для одностороннего расторжения арендодателем договора аренды.
Следует также учесть, что в акте осмотра сведения о наличии задолженности по арендной плате не указаны, подпись от имени ФИО1 очевидно выполнена не ФИО1
В соответствии с копией паспорта ответчика, с 25.08.2010г он зарегистрирован в <адрес>, при этом все обращения на имя ответчика направлены истцом либо по месту нахождения спорного помещения, либо по прежнему месте жительства в <адрес>.
Доводы истца о наличии на дополнительных соглашениях оттиска печати ИП ФИО1 соответствует действительности, однако, ответчиком представлены сведения об обращении в правоохранительные органы 05.03.2020г по факту использования неизвестными лицами принадлежащих ФИО1 документов.
В судебном заседании 25.01.2021г допрошен свидетель ФИО8, пояснивший, что с 2006г работает начальником отдела УГИ СУА Департамента городского имущества гМосквы, пояснил, что акт от 26.05.2019г составлен им, пояснил, что лично ФИО1 не видел, документы не проверял, личность не устанавливал, мог присутствовать другой человек с паспортом.
В документе расписался человек, представившийся ФИО1, он ходил по помещению, предоставлял чеки на имя ответчика.
Оценивая показания свидетелей, суд считает их достоверными, поскольку акт подписан и составлен самим ФИО8
Копия регистрационного дела на спорное нежилое помещение не содержит сведений о том, что ФИО1 обращался с заявлением о регистрации дополнительных соглашений к договору аренды. Между тем, государственная регистрация дополнительного соглашения о продлении срока аренды более чем на год является обязательной в силу закона.
Анализируя представленные доказательства, суд приходит в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что фактически исполнение условий договора прекращено с декабря 2008г, после прекращения срока действия договора 01.04.2009г все правоотношения между сторонами прекращены.
Доводы представителя истца о нарушении ответчиком условий договора в части непередачи нежилого помещения арендодателю по акту являются обоснованными, однако, несмотря на неисполнением такой обязанности ФИО1 каких-либо претензий о необходимости освободить помещение и передать его по акту арендодателю ответчику не направлялось.
Департаменту городского имущества <адрес> как арендодателю нежилого помещения декабря 2008г было достоверно известно, что арендная плата по договору вносится не арендодателем, а иными лицами, а с 18.04.2018г достоверно известно о нецелевом использовании помещения посторонними лицами.
С указанного момента - декабря 2008г истец, зная о нарушении условий договора аренды в части внесения платежей иным лицом, к арендатору ни разу по данному вопросу не обратился, так же как и не выяснил причину нецелевого использования помещения иными лицами.
При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для взыскания с ФИО1 арендной платы за период с 01.05.2017г по 31.07.2022г, расторжения договора аренды и возложения на ответчика обязанности освободить нежилое помещение
Руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Департаменту городского имущества <адрес> в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме.
Судья: О.В. Каверина