11RS0001-01-2023-005019-55 дело №2-5859/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,
при секретаре Крыжевской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 27 октября 2023 года гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендной платы и расходов на оплату коммунальных услуг, неустойки, неосновательного обогащения; встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
ИП ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании с ФИО2 неосновательного обогащения в размере 1 177 200 рублей, указав в обоснование требований, что ответчик в период с ** ** ** по ** ** ** не вносила платежи за пользование переданным ей ** ** ** в аренду нежилым помещением.
В ходе рассмотрения дела истец изменил основание иска, а также неоднократно уточнял исковые требования, и в окончательной редакции (...) просил взыскать с ответчика арендную плату по договору аренды от ** ** ** за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 588 600 рублей; пени за просрочку внесения арендной платы в размере 240200,58 рублей; расходы на оплату коммунальных услуг в размере 124 775,30 рублей; неосновательное обогащение в размере 160 920 рублей.
ФИО2 подала встречный иск к ФИО1 о взыскании с него 5 000 000 рублей в виде двойной суммы задатка, переданного по договору о задатке от ** ** ** в счет предстоящей продажи нежилого помещения, и 651 623,17 рублей в виде процентов за пользование чужими денежными средствами.
В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 его требования поддержала, встречный иск не признала, заявив, в том числе, о пропуске срока исковой давности.
ФИО2 и её представитель ФИО4 возражали против удовлетворения требований ФИО1, просили встречный иск удовлетворить.
ФИО1 участия в рассмотрении дела не принял.
Заслушав объяснения представителя истца, ответчика и её представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что с ** ** ** ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 388,3 кв.м., находящееся по адресу: ...
По акту приема-передачи от ** ** ** ФИО1 передал в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от ** ** **, а ФИО2 приняла нежилые помещения №№... №..., расположенные на цокольном этаже многоквартирного жилого ... общей площадью 54,5 кв.м. Акт подписан со стороны арендодателя ФИО1, со стороны арендатора – ФИО2
Представленный в дело подлинный экземпляр договора аренды недвижимого имущества от ** ** ** содержит только подпись арендодателя ФИО1
В ходе рассмотрения дела ФИО2 подтвердила факт заключения с ФИО1 ** ** ** договора аренды на изложенных в нем условиях.
В связи с этим, суд считает установленным, что ** ** ** между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения №№... расположенные на цокольном этаже многоквартирного жилого ... общей площадью 54,5 кв.м., а арендатор принял данное имущество и обязался своевременно вносить арендную плату в установленном порядке и сроки, а также возмещать коммунальные платежи.
Исходя из пункта 5.1 договора срок аренды составляет 11 месяцев.
В пункте 3.1 договора стороны установили размер арендной платы в сумме 10 161,27 рублей за период с 10 по ** ** **; в сумме 15 000 рублей ежемесячно – за период с ** ** **; и в сумме 16 350 рублей ежемесячно - с ** ** ** и до окончания срока аренды. Срок внесения арендной платы – до 10 числа каждого расчетного месяца.
Согласно пункту 3.2 договора аренды арендатор в срок до 30-го числа каждого месяца следующего за расчетным возмещает арендодателю расходы на содержание нежилого помещения, указанные в ежемесячном платежном документе (счете) для внесения платы за содержание жилого (нежилого) помещения и предоставления коммунальных услуг от исполнителя коммунальных услуг пропорционально площади арендуемых нежилых помещений.
Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу положений статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в установленный срок. Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Прекращает обязательство его надлежащее исполнение (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).
Таким образом, бремя доказывания обстоятельств надлежащего исполнения обязательств по внесению платы за арендуемое имущество лежит на арендаторе.
Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статья 12 ГПК РФ). Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
ФИО1 указывает, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы и коммунальных платежей ФИО2 надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем образовалась задолженность.
По расчету ФИО1, ФИО2 не уплатила арендную плату за период с ** ** ** по ** ** ** в общей сумме 588 600 рублей (16 350 руб.*36 мес.), а также не возместила расходы по коммунальным платежам за тот же период на общую сумму 124 775,30 руб. ...
Доказательств, опровергающих данные доводы, либо подтверждающих отсутствие задолженности, ФИО2 не представлено.
Доводы ФИО2 и её представителя о том, что с ** ** ** в отношении спорных нежилых помещений действовал иной договор аренды, по которому арендная плата составляла 5 000 рублей, подлежат отклонению.
В материалы дела ФИО2 представлена копия договора аренды недвижимого имущества от ** ** **, согласно которому ФИО1 (арендодатель) передал ФИО2 (арендатору) во временное владение и пользование нежилые помещения №№... расположенные на цокольном этаже многоквартирного жилого ... общей площадью 72 кв.м., а арендатор принял данное имущество и обязался своевременно вносить арендную плату в размере 5000 рублей ежемесячно, а также возмещать коммунальные платежи.
Подлинник данного договора в дело не представлен, равно как и не представлен акт приема-передачи помещений в аренду на условиях договора от ** ** ** (пункт 5.1 договора).
Представитель ФИО1 факт заключения договора аренды ** ** ** и передачи ФИО2 нежилых помещений на изложенных в нём условиях не признаёт.
Соответственно, копия договора аренды от ** ** ** не может являться допустимым доказательством по данному делу, поэтому оснований для начисления арендной платы в размере ином, чем установленном сторонами в договоре от ** ** **, не имеется.
Доводы ФИО2 и её представителя о безвозмездном характере пользования нежилыми помещениями с 2019 года и не могут быть приняты во внимание, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены. Представитель ФИО1 утверждает, что соглашений о передаче помещений в безвозмездное пользование с ФИО2 не заключалось.
Само по себе истечение срока действия договора аренды от ** ** ** (11 месяцев) не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.
В силу пункта 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Как следует из пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Аналогичная позиция изложена в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 июня 2014 года №35 «О последствиях расторжения договора», в соответствии с которым, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ), и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
С учетом изложенного, у ФИО2 имеется обязанность по внесению арендной платы и коммунальных платежей до момента возврата помещений ФИО1 по акту приема-передачи.
Такой акт составлен сторонами ** ** ** ...
Соответственно, требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** в общей сумме 588 600 рублей, а также расходов по коммунальным платежам за тот же период на общую сумму 124 775,30 руб. суд находит обоснованными, и в отсутствие со стороны ФИО2 доказательств погашения данной задолженности – подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За несвоевременное внесение арендной платы на основании пункта 4.2 договора аренды ФИО1 начислены пени по состоянию на ** ** ** в размере 240 200,58 рублей, из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (с учетом периодов действия моратория).
Расчет истца судом проверен и признан арифметически верным.
Учитывая установленные по делу обстоятельства ненадлежащего исполнения ФИО2 обязательств по своевременному внесению арендной платы, начисление и взыскание с неё пени является правомерным.
Оснований для снижения размера пени на основании статьи 333 ГК РФ по ходатайству ФИО2 суд не усматривает, поскольку доказательств, подтверждающих наличие объективных препятствий к исполнению обязательств по внесению арендной платы в определенный договором срок, а равно доказательств несоразмерности предусмотренных договором штрафных санкций, ею не представлено.
При таких обстоятельствах, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию пени в размере 240 200,58 рублей.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса
По договору аренды от ** ** ** ФИО1 передал во временное владение и пользование ФИО2 нежилые помещения общей площадью 54,5 кв.м.
Однако, в фактическом пользовании ФИО2 находились нежилые помещения общей площадью 69,4 кв.м., что ею не оспаривается, и подтверждается актом возврата имущества от ** ** ** ...
Таким образом, ФИО2 пользовалась принадлежащими ФИО1 помещениями в ... большей площади, чем ей было передано по договору аренды от ** ** **, а именно - с превышением на 14,9 кв.м.
Фактов заключения ФИО1 с ФИО2 каких-либо договоров (аренды / безвозмездного пользования ) в отношении нежилых помещений площадью 69,4 кв.м. не установлено. Доводы ФИО2 в этой части отклонены судом, о чем указывалось выше.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО2, пользуясь нежилыми помещениями площадью 14,9 кв.м. в отсутствие соответствующего договора аренды, сберегла денежные средства, подлежавшие уплате в качестве арендной платы. Соответственно, на её стороне возникло неосновательное обогащение, которое подлежит возврату в пользу ФИО1
Размер неосновательного обогащения за период с ** ** ** по ** ** ** определен ФИО1 исходя из суммы арендной платы за 1 кв.м. в месяц, установленной в договоре аренды от ** ** **, и составил 160 920 рублей (300 руб.*14,9 кв.м.*36 мес.).
Доказательств выплаты ФИО1 указанной суммы ФИО2 не представлено.
В связи с этим, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 160 920 рублей.
На основании статьи 98 ГПК РФ в связи с удовлетворением требований ФИО1 с ФИО2 в его пользу подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 772,48 рублей.
Рассматривая встречные требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).
В силу пункта 4 статьи 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из положений статьи 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
Таким образом, закон не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
По делу установлено, что между ФИО1 и ФИО2 имелась договоренность о купле-продаже арендуемых последней нежилых помещений, расположенных в ....
В связи с этим, ** ** ** сторонами подписан документ, поименованный как договор о задатке, по условиям которого ФИО2 (покупатель) передает, а ФИО1 (продавец) получает задаток в сумме 2 164 000 рублей за продаваемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., общей площадью 69,4 кв.м. №№ помещений 15,16,16а,16б, которые обозначены салатовым цветом в приложении №... к договору. Оставшуюся сумму в размере 336 000 рублей ФИО2 (покупатель) обязуется передать ФИО1 (продавцу) при подписании договора купли-продажи.
В пункте 2 договора о задатке стороны определили стоимость продаваемой недвижимости в размере 2 500 000 рублей, которая является окончательной, а в пункте 6 установили срок подписания договора купли-продажи недвижимости – до ** ** **.
Пункт 8 договора содержит условия задатка (статьи 380, 381 ГК РФ): в случае отказа продавца (ФИО1) от подписания договора купли-продажи после получения задатка, последний обязуется вернуть задаток покупателю 9ФИО2) в двойном размере. В случае отказа покупателя от подписания договора купли-продажи задаток остается от продавца.
Толкование вышеуказанного договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ позволяет суду прийти к выводу, что это соглашение содержит элементы предварительного договора купли-продажи недвижимости, а задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений на согласованных условиях в определенный срок.
ФИО2 указывает, что по договору о задатке от ** ** ** передала ФИО1 2 500 000 рублей в счет оплаты приобретаемые (в будущем) нежилые помещения, однако договор купли-продажи не был заключен сторонами по вине ФИО1 (продавца), в связи с чем, последний обязан вернуть ей задаток в двойном размере, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Представитель ФИО1 факт получения последним от ФИО2 2 500 000 рублей не оспаривала, при этом, заявила о применении пропуска срока исковой давности по требованиям ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка (5 000 000 руб.) и процентов.
Согласно положениям пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Из пункта 1 статьи 200 ГК РФ следует, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Встречный иск ФИО2 основан на договоре о задатке от ** ** ** и мотивирован не заключением договора купли-продажи помещений по вине ФИО1 (продавца).
В договоре о задатке указан срок, до истечения которого сторонами должен был быть заключен договор купли-продажи, а именно – ** ** **.
Соответственно, начиная со ** ** ** для ФИО2 факт не заключения договора купли-продажи, в обеспечение заключения которого передавался задаток, являлся очевидным.
Следовательно, о нарушении своих прав ФИО2 должно было стать известно ** ** **.
С иском в суд она обратилась ** ** **, то есть спустя более трех лет.
Таким образом, ФИО2 пропущен срок давности, о применении которого заявлено ФИО1, что является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Требования ФИО1 (...) к ФИО2 (...) удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 арендную плату за пользование нежилым помещением за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 588 600 рублей; пени за просрочку внесения арендной платы в размере 240 200 рублей 58 копеек; неосновательное обогащение в размере 160 920 рублей; 124 775 рублей 30 копеек в счет возмещения расходов на оплату коммунальных услуг; 13 772 рубля 48 копеек в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении встречных требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка, уплаченного по договору от ** ** **, и процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Председательствующий О.Л. Саенко