Решение по делу № 2-3228/2025 от 20.11.2025 - о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности.

Дело № 2-3228/2025

УИД 27RS0004-01-2025-001312-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2025 года г.Хабаровск

Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи И.Н.Осиповой,

при секретаре – Калистратовой Е.В.

с участием помощника прокурора Центрального района г.Хабаровска - Демидовой А.В.

представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, представителя третьего лица Администрации г.Хабаровска - ФИО3, действующей на основании доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокурора Центрального района города Хабаровска, действующего в интересах муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Центрального района города Хабаровска, действуя в интересах муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» обратился в Индустриальный районный суд г.Хабаровска с иском к ответчикам Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска, ФИО1, с требованиями о признании договора купли-продажи земельного участка № от 07.06.2024 года, расположенного по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. недействительным, применении последствий недействительности сделок в виде двухсторонней реституции, путем : возложении обязанности ФИО1. возвратить администрации г. Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м; возложении обязанности департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска возвратить ФИО1 4 202 695 рублей 22 копейки.

В обоснование заявленных требований истцом указано о том, что между департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> и Потребительским гаражно-металлическим кооперативом № 22.06.2017 года заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, для использования под здание склада. Соглашением о переуступке прав и обязанностей от 02.07.2020 года, заключенным между Потребительским гаражно-металлическим кооперативом № и ФИО1, последнему переданы права и обязанности по договору земельного участка № от 22.06.2017 года. 14.07.2020 года ФИО1 на указанном земельном участке зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. По заявлению ФИО1, поданному в департамент на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, между указанным лицом и департаментом заключен договор купли-продажи земельного участка от 07.06.2024 года №, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № продан без торгов ФИО1 под нежилое здание в собственность за плату в размере 4 202 695 рублей 22 копейки. Оплата произведена 07.06.2024 года. Ссылаясь на положения ст. 39.3, 39.20, 42 ЗК РФ считает что заключенный договор является недействительным, по следующим основаниям. В соответствии с положениями Решения Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» земельный участок с кадастровым номером № расположен в функциональной зоне П-3, максимальный процент застройки в границах которой, на момент заключения договора купли-продажи, составлял 60%. Учитывая процент застройки площадь земельного участка, подлежащая предоставлению в собственность ФИО1 под размещение нежилого объекта, должна составлять 608,16 кв.м. Минимальная предельная площадь земельного участка в зоне П-3 составляет 400 кв. м. Вместе с тем, департаментом при рассмотрении заявления ФИО1 не учтена возможность формирования самостоятельного земельного участка площадью 608,16 кв.м и предоставления его ФИО1 для использования под имеющийся у него нежилой объект. При подаче заявления ФИО1 мотивированного обоснования необходимости использования оставшейся площади земельного участка в размере 4 310,83 кв. м (4 919 - 608,16) не приведено. В ранее заключенном договоре аренды земельного участка также не приведено обоснование площади земельного участка возможного к предоставлению. Приобретение ФИО1 земельного участка, площадь которого более чем в 13 раз превышает площадь здания, расположенного на нем, направлено на обход законодательства установленных процедур приобретения земельного участка с торгов, что не соответствует целям земельного законодательства и нарушает публичные интересы городского округа «Город Хабаровск». Просят удовлетворить заявленные требования.

Судом были привлечено к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Администрации города Хабаровска, АО «Дальневосточной распределительной сетевой компании»

В судебном заседании представитель истца в лице помощника прокурора Центрального района г.Хабаровска Демидовой В.А., заявленные требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика ДМС, третьего лица Администрации г.Хабаровска - ФИО3 иск не признала, сославшись на доводы, приведенные в письменном отзыве. Из содержания отзыва и существа пояснений представителя ответчика в судебном заседании следовало о том, что Прокурором неверно определена территориальная зона, в которой расположен спорный земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденным решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (далее правила Землепользования). Указанными правилами установлены ограничения по максимальному проценту застройки в границах земельного участка и составляют 60% (процентов). Ограничения по минимальному проценту застройки не установлены. При этом указала, что спорный земельный участок является едины целым и не может быть разделен на другие участки, без нарушения прав, в том числе и нынешнего собственника данного земельного участка или иных лиц. До настоящего времени единость данного земельного участка не оспорена. Также указал, что процедура передачи в собственность земельного участка не нарушена. Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению. Расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, п. 2 постановления Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка и составил 4202695 рублей 22 копейки. Так же указано на то, что муниципальное образование, в интересах которого прокурором предъявлен иск, является стороной сделки, применительно к п.2 ст. 168 ГК РФ, оно не может быть признано лицом, чьи права нарушены сделкой. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не присутствовал, о дате и месте его проведения был уведомлен в установленном порядке, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечила участие своего представителя.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании не признал заявленные исковые требования в полном объеме. Согласился с доводами представителя ответчика ДМС Администрации г.Хабаровска. В дополнение указал, что спорный земельный участок является единым и неделимым, что подтверждается представленным заключением кадастрового инженера. Данный участок был сформирован с 2001 года и ранее находился в аренде иного юридического лица. Переход права пользования земельным участком, был произведен в соответствии с нормами земельного законодательства. В последующем в соответствии также с нормами земельного законодательства был осуществлен выкуп спорного земельного участка, т.к. ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения расположенного на данном земельном участке. За весь период сформированного земельного участка никто не оспаривал площадь его и границы. Считает, что со стороны прокуратур необоснованно заявлены исковые требования, т.к. в суд не представлено, что спорный земельный участок может быть разделен на иные земельные участки меньшей площади, без нарушения прав иных пользователь данного земельного участка. При этом необходимо принимать во внимание, что данный земельный участок имеет ограничения в пользовании, в связи с нахождением на его территории в виде проходящей линии электропередач и опоры ЛЭП. Стоимость земельного участка указанная в договоре не является заниженной, соответствует рыночной стоимости на день заключения договора. Просил в иске отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющие самостоятельные требования АО «ДРСК» в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещался судом своевременно и надлежащим образом. Ранее в судебном заседании поддержала заявленные требования, по доводам указанным в представленном письменном отзыве. В дополнение указали, что они в настоящее время не желают приобретать данный земельный участок в собственность, но однако у них должна быть возможность это сделать.

Представитель третьего лица, не заявляющие самостоятельных требований – управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Картографии по Хабаровскому краю, о дате и месте судебного заседания были уведомлены в установленном порядке, о причинах неявки представителя не сообщили, просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

В силу положений п.3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при настоящей явке.

В судебном заседании был допрошен свидетель ФИО4, которая пояснила, что она работает главным специалистом в АО «Дальгипротранс», по представленным данным прокурора Центрального района г.Хабаровска ею был сделан расчет по земельному участку расположенному по адресу <адрес>. Исходя из площади нежилого помещения расположенного на данном земельном участке, считает, что общая площадь земельного участка завышена. Высказать мнение по возможности раздела земельного участка, свидетель не может, т.к делала и заключения как архитектор.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснил, что по заключенному с ним договору, он, как кадастровый инженер, провел анализ земельного участка расположенному по адресу <адрес>, м кадастровым номером №, и пришел к выводу, что данный земельный участок является целым и неделимым. Данный участок является неделимым, поскольку, в случае его раздела на другие земельные участки, с учетом сложившейся инфраструктуры (подъездных дорог, линии ЛЭП, опоры ЛЭП, за пределами данного участка находится гаражи) сделать невозможным самостоятельные подъезды к данным участкам, что в свою очередь будет нарушать права и иных собственников других земельных участков.

Заслушав в судебном заседании лиц участвующих в деле, свидетелей, исследовав и оценив письменные материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1.2. Положения о департаменте муниципальной собственности администрации города Хабаровска, утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 № 452 (далее - Положение), департамент является органом администрации города Хабаровска, осуществляющим в пределах своих полномочий управление и распоряжение земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2.2. Положения департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 2.5. Положения департамент представляет свои интересы и интересы администрации города Хабаровска в рамках полномочий, предусмотренных Положением в судах общей юрисдикции и арбитражных судах при рассмотрении споров, связанных с использованием и распоряжением муниципальным имуществом, а также земельных участков на территории городского округа «Город Хабаровск», государственная собственность на которые не разграничена.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, земельный участок с кадастровым номером № сформирован и поставлен на кадастровый учет с площадью <данные изъяты> кв.м. -11.11.2001 года, что подтверждается представленной выпиской ЕГРН.

На основании распоряжения Правительства Хабаровского края от 08.04.2011 № 196-рп между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ПГМК № 218-М был заключен договор аренды от 18.04.2011 года № земельного участка с кадастровым номером № площадью 4919 кв.м, для строительства объекта «Складские и административные помещения, боксы для хранения автомобилей».

На основании разрешения на строительство № № и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.10.2013 № № ПГМК № 218-М было зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № площадью 364,9 кв.м (запись о регистрации права от 10.01.2014 №).

В соответствии с соглашением сторон от 14.05.2014 года договор аренды от 18.04.2011 года № расторгнут.

На основании заявления от 26.05.2017 года № между департаментом и ПГМК-118М был заключен договор аренды от 22.06.2017 года № земельного участка с кадастровым номером № площадью 4919 кв.м, для использование под здание склада. Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок был передан арендатору.

В рамках заключения договора аренды № ПГМК № 218-М было представлено заключение ООО «Стройпроект» с обоснованием площади земельного участка, необходимого для использования склада площадью 364,9 кв.м.. В данном заключении был сделан вывод, что руководствуясь нормативными документами, ПГИК-218-М обосновано просит оформить право собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. под склад.

Согласно соглашения о переуступки прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка от 02.07.2020 года заключенного между ПК ПГМК № 218 и ФИО1, стороны пришли к соглашению о передачи прав по договору аренды земельного участка расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером № площадью 4919 кв.м., данное соглашение зарегистрировано в Ростреестре 14.07.2020 года.

Соглашением о расторжении договора аренды земельного участка № от 22.06.2017 года от 07.06.2024 года заключенного между Администрацией г.Хабаровска и ФИО1, стороны пришли выразили свое согласие на расторжение договора аренды № от 22.06.2017 года на аренду земельного участка расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером №1, площадью 4919 кв.м. Настоящее соглашение вступило в силу с момента подписания данного соглашения сторонами.

В соответствии с представленной выпиской ЕГРН указано, что право собственности на нежилое помещение расположенное по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 364,9 кв.м. зарегистрировано за ФИО1 14.07.2020 года.

Заявлением ФИО1 от 27.05.2024 года в Департамент муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска, было обращение о выкупе в собственность земельного участка расположенное по адресу <адрес>, с кадастровым номером № на котором расположено нежилое здание, принадлежащее заявителю на праве собственности.

На основании поданного заявления 07.06.2024 года между Городским округом «Города Хабаровска» в лице департамента муниципальным имуществом Администрации города Хабаровска и ФИО1, был заключен договор о продаже земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., определена стоимостью в размере 4202695 рублей 22 копейки, что подтверждается платежным поручением № от 07.06.2024 года. Стороны в судебном заседании подтвердили, что оплата по договору купли-продажи поступила в полном объеме.

В соответствии с представленной выпиской ЕГРН указано, что право собственности на земельный участок расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером № площадью 4919 кв.м. зарегистрировано за ФИО1 18.06.2024 года.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что ФИО1 имел право обращения в Администрацию г.Хабаровска о выкупе земельного участка.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следую судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральным законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможно только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственное земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющие собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, с проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружена правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены статьей 39.16, 39.17 ЗК РФ.

При подаче искового заявления и в ходе судебного заседания истцом основание для признании договора купли-продажи земельного участка, без проведения торгов, указывает основания о превышении площади земельного участка.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 ст.167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Вопросы предоставления земельных участков регулируются Земельным кодексом РФ.

Статьей 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Разрешенное использование объекта капитального строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (ч. 3 ст. 36 ГрК РФ).

Согласно п. 2 ст. 57.3. ГрК РФ источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также информация о возможности подключения (серологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предоставляемая правообладателями сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с частью 7 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату или договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса (подпункт 6).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Согласно п. п. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, в решении должны быть указаны все основания для отказа.

Статьей 39.16 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.

В ходе судебного заседания представителем истца не были приведены доводы и не представлены доказательства, которые был бы предусмотрены положением указанной нормы права.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 года N 935-0, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при этом размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из названных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.

Также в ходе судебного заседания было установлено, что заключением кадастрового инженера от 01.09.2025 года сделаны выводы, что в связи с наличием утвержденного ПМТ в отношении территории земельного участка с кадастровым номером № положений ст. 11.3 ЗК РФ и отсутствием возможности раздела земельного участка без нарушений требований законодательства, отсутствием возможности раздела земельного участка с кадастровым номером № без нарушений целевого назначения или функционального использования, кадастровым инженером сделан вывод о невозможности раздела земельного участка. При этом кадастровым инженером установлено, что минимальная требуемая площадь земельного участка, находящееся в собственности ФИО1 для объекта складского назначения ( различного профиля) необходимая для полноценного функционирования и обеспечения условий использования земельного участка, составляет <данные изъяты> кв.м..

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540, действовавшим в период до 04.04.2021 года, утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

В данном классификаторе под кодом 6.9 предусмотрен вид разрешенного использования "Склады", включающий размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

Аналогичное описание вида разрешенного использования земельного участка "склады" - 6.9 приведено в приказе Росреестра от 10.11.2020 года №n/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, при заключении оспариваемой сделки органом муниципальной власти учтено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., который расположен на земельном участке в испрашиваемой площади – <данные изъяты> кв.м.

Спорный земельный участок имеет разрешенный вид использования "для размещения объекта складского назначения" и расположен в территориальной зоне предприятий III-IV классов опасности П-2, что подтверждается выпиской из ЕГРН, градостроительным планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в котором содержатся сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). ФИО1 в указанный период участок использовался в качестве обособленной территории, где расположено нежилое здание склада, а так же автопарковка, зеленая зона, контейнеры, разворотные площадки, вспомогательное некапитальное строение, территория спорного земельного участка огорожена по периметру.

Таким образом, принадлежащий ФИО1 объект недвижимого имущества – склад по <адрес>, кадастровый № имеет кадастровую привязку к земельному участка № который имеет разрешенный вид использования "для размещения объекта складского назначения" и расположен в территориальной зоне предприятий III-IV классов опасности П-2.

Границы земельного участка, уточненные, состоят на государственном кадастровом учете. Территория земельного участка огорожена металлическим секционным забором, с распашными воротами и калиткой на въезде. Единственный въезд складского комплекса проходит со стороны <адрес> по всему участку до склада. По всему периметру земельного участка располагаются дороги, необходимые для организованного подъезда.

По земельному участку проходят ЛЭП высокого напряжения, охранная зона сети электроснабжения, опора ЛЭП, в связи с чем строительство капитальных объектов на указанной территории невозможно.

На указанном земельном участке расположены нежилое здание склада, автопарковка, площадью 364,9 кв.м., зеленая зона, расположены контейнеры, разворотные площадки, вспомогательное некапитальное строение.

Данная площадь земельного участка необходима для организации деятельности и нормального функционирования под склад. Предоставление указанного земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. не нарушает ни земельное, ни градостроительное законодательство и полностью соответствует требованиям, предъявляемым к земельным участкам.

Таким образом, исходя из требований земельного и градостроительного законодательства, санитарных и строительных норм и правил, учитывая назначение и функциональное использование земельного участка с кадастровым номером № нормативный размер земельного участка, необходимый для использования расположенного на нем объекта недвижимости по целевому назначению соответствует фактическому размеру земельного участка и составляет <данные изъяты>м.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № №, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса РФ).

При этом собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен документально обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Таким образом, определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ земельного участка без проведения торгов производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Судом при рассмотрении настоящего спора установлено наличие имеющегося доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, которым является заключение кадастрового инженера «Бюро кадастровой недвижимости».

Данное заключение кадастрового инженера принимается судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, достоверность заключение не оспорена и оно соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ.

Требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывает в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности. В то же время, каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Как следствие этому, с учетом имеющихся доказательств необходимости использования земельного участка в размере, значительно превышающем площадь расположенного на нем объекта недвижимости, между сторонами Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО1 заключена на законных основаниях возмездная сделка - договор купли-продажи № от 07.06.2024 года земельного участка, по условиям которого покупатель приобрел в собственность за плату без проведения торгов испрашиваемый земельный участок по кадастровой стоимости.

Учитывая вышеизложенное, исходя из совокупного анализа вышеприведенных норм земельного и гражданского законодательства в их системной взаимосвязи следует, что при предоставлении в собственность земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать функциональное использование земельного участка исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и площадь участка должна быть соразмерна площади объектов недвижимости, что подтверждено документально, суд приходит к выводу, что превышение размера земельного участка размеру площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого приобретен участок не является в данном конкретном случае основанием для призвания сделки ничтожной.

Суд приходит к выводу о том, что прокурор, обращаясь в суд с настоящим иском, не представил доказательств, свидетельствующих о том, что площадь спорного земельного участка – <данные изъяты> кв.м. не является объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1, а также что указанный земельный участок был продан по заниженной стоимости, либо что возможно образование нового смежного земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости.

При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Однако каких-либо доказательств, опровергающих имеющиеся в материалах дела заключение кадастрового инженера истцом не представлено в обоснование исковых требований.

Прокурором, в нарушение статьи 56 ГПК РФ, не представлено допустимых доказательств нарушения публичного интереса при заключении договора купли-продажи земельного участка № от 07.06.2024 года, а также, что сделка с государственной землей совершена в обход установленного порядка.

Как следствие установленным обстоятельствам, суд не находит правовых оснований для признания договоров купли-продажи № от 07.06.2024 года земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок, в результате чего, требования истца не подлежат удовлетворению.

Ссылка истца на СП 42.13330.2016 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89" не подтверждает обоснованность заявленных требований, так как спорный земельный участок был образован и постановлен на кадастровый учет с имеющимися ныне характеристиками 20.12.2011 года.

При этом, в силу ч.1 ст.4 ГК РФ, действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В указанном Своде правил не имеется указаний на то, что он применяется на ранее возникшие правоотношения.

Более того, согласно п.1.3 СП 42.13330.2016, требования настоящего свода правил с момента его ввода в действие предъявляются к градостроительной деятельности, также к иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды жизнедеятельности.

Доказательств наличия обстоятельств, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды жизнедеятельности на спорном земельном участке, истец в материалы дела не предоставил.

При этом, судом так же учитывается, что государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое здание склада (кадастровый №) с кадастровой привязкой к спорному земельному участку незаконной не признана, а истребование спорного земельного участка без решения судьбы расположенных на спорном земельном участке построек, не являющихся самовольными, будет противоречить принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в этой связи не имеется правовых оснований для удовлетворения требований прокурора о понуждении ответчика передать спорный земельный участок органу местного самоуправления.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Прокурора Центрального района города Хабаровска, действующего в интересах муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья И.Н.Осипова

Мотивированное решение изготовлено 14.01.2026 года