Решение по делу № 2-6654/2024 от 21.10.2025 - о признании сделок недействительными, возвращении сторон в первоначальное положение, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, убытков, процентов по ст.395 ГК РФ, судебных расходов.

дело № 2-674/2025

23RS0031-01-2024-010154-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2025 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Мохового М.Б.,

при секретаре Тонаканян Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделок недействительными, возвращении сторон в первоначальное положение, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, убытков, процентов по ст.395 ГК РФ, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, а также договора на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании уплаченных по договорам денежных средств, а также убытков, компенсации морального вреда и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по которому истец приобрел у ответчика нежилое помещение, общей площадью 97,1 кв.м., расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Краснодар, ЗВО, <адрес>, пом.1,2, кадастровый №, стоимостью 6 700 000 рублей. Согласно пункту 12 договора, последний является документом, подтверждающим передачу помещения покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов; с техническим состоянием помещения покупатель ознакомлен и согласен. Также, ДД.ММ.ГГГГг., между сторонами заключен еще один договор на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку, согласно которому ответчик продал истцу неотделимые улучшения и предпродажную подготовку в данном объекте, а также сделанный ремонт, встроенную мебель и другие неотделимые предметы и оборудование, передаваемые вместе с объектом недвижимости, стоимостью 10 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил ответчику по двум распискам денежные средства в общей сумме 16 700 000 рублей: по одной расписке–6700000 рублей, в качестве оплаты за приобретаемый объект недвижимости, по второй–10 000 000 рублей, в качестве оплаты неотделимых улучшений и предпродажной подготовки. ДД.ММ.ГГГГг. состоялась государственная регистрация перехода права собственности на указанное нежилое помещение от ответчика к истцу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Спустя непродолжительное время после совершения сделок истцу стало известно о том, что многоквартирный дом, в котором расположено приобретенное им нежилое помещение, признан аварийным постановлением Администрации муниципального образования г.Краснодар от ДД.ММ.ГГГГг. №, в соответствии с которым литер «А» дома подлежит реконструкции, а литер «Б» – сносу. Также истцу стало известно о распоряжении Администрации МО г.Краснодар от ДД.ММ.ГГГГг. №-р, согласно которому собственникам помещений в указанном доме предоставлен срок до ДД.ММ.ГГГГг. для решения вопроса о реконструкции и сносе многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГг. истцом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, договора на неотделимые улучшения и возврате уплаченных по сделкам денежных средств. Требования были получены ответчиком, однако ответ истцом не получен.

В обоснование своих требований истец заявил о возможности защиты своего нарушенного права двумя альтернативными способами: либо путем расторжения договора купли-продажи как заключенного в отношении товара ненадлежащего качества, либо путем признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана. Истец указал, что приобретенное им нежилое помещение не соответствует установленным законом требованиям к качеству товара, поскольку имеет существенные неустранимые недостатки (расположение в аварийном здании), а потому истец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Одновременно с этим истец полагает, что ответчик умышленно скрыл от него информацию об аварийном состоянии многоквартирного дома, в котором расположено отчуждаемое нежилое помещение, что является обманом по смыслу статьи 179 ГК РФ. По утверждению истца, если бы данные обстоятельства были известны ему на момент заключения сделки, то договор купли-продажи и связанный с ним договор на неотделимые улучшения им заключены бы не были.

Истец указывает, что ответчик получил информацию о признании дома аварийным еще в августе 2023 года, то есть за семь месяцев до заключения оспариваемых сделок, ссылаясь при этом на реестр почтовых отправлений Администрации муниципального образования г.Краснодар. Истец также ссылается на жильца многоквартирного дома, в котором расположено спорное нежилое помещение, которая сообщила истцу о том, что ответчик, зная об аварийном состоянии дома, просил ее не говорить об этом потенциальному покупателю.

Истец указывает, что в момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения он не был уведомлен ответчиком об указанных обстоятельствах, ввиду чего заблуждался относительно предмета сделки. Полагает, что, заключая договор купли-продажи, ответчик намеренно утаил сведения об аварийном состоянии многоквартирного дома, в котором расположено отчуждаемое нежилое помещение, с целью введения истца в заблуждение.

На основании изложенного, истец просит суд: расторгнуть (признать недействительным) договор купли-продажи нежилого помещения и договор на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку, заключенные между истцом и ответчиком; прекратить право собственности истца и восстановить право собственности ответчика на нежилое помещение с кадастровым номером 23:43:0207032:278, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес>, пом. 1, 2; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 16 700 000 рублей, уплаченные по оспариваемым договорам, денежные средства в размере 28 000 рублей, уплаченные в счет оплаты задолженности по электроэнергии, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 16 700 000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения ответчиком решения суда, убытки в виде оплаты юридических услуг в размере 100 000 рублей; судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО6, который против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

В обоснование своей позиции указал, что ответчик не был осведомлен об аварийном состоянии многоквартирного дома на момент заключения оспариваемых сделок, поскольку постоянно проживает в <адрес> и не мог получить соответствующие уведомления, направленные Администрацией муниципального образования г. Краснодар. Подчеркнул, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения, фактически не посещал объект недвижимости, а сдавал его в аренду, поэтому объективно не мог знать о наличии объявлений об аварийности дома, размещенных на территории многоквартирного дома.

Представитель ответчика также акцентировал внимание суда на том обстоятельстве, что на момент заключения договора купли-продажи истцу было достоверно известно о том, что приобретаемое им нежилое помещение расположено в <адрес> года постройки, то есть зданию более 100 лет, что само по себе свидетельствует о его значительном износе. Данный факт, по мнению представителя ответчика, подтверждается пунктом 12 договора купли-продажи, согласно которому покупатель с техническим состоянием помещения ознакомлен и согласен. Указанное условие в договоре выделено заглавными буквами и жирным шрифтом, что не могло остаться без внимания истца при подписании договора.

Дополнительно представителем ответчика было указано, что постановление Администрации муниципального образования г. Краснодар о признании дома аварийным и распоряжение о необходимости его сноса и реконструкции находятся в открытом доступе и размещены на официальном сайте Администрации муниципального образования г. Краснодар, и истец, проявив должную степень осмотрительности, мог самостоятельно получить данную информацию перед заключением сделки.

Представителем ответчика также было заявлено о невозможности применения реституции к договору на неотделимые улучшения в связи с тем, что неотделимые улучшения не могут быть возвращены в натуре, а потому требование о возврате уплаченных по данному договору денежных средств является необоснованным.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, оставил разрешение спора на усмотрение суда.

С учетом положений статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения сторон и показания свидетелей, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные Параграфом 1 Главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами данного Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 ГК РФ).

Отношения, связанные с продажей (приобретением) недвижимого имущества, регулируются нормами Параграфа 7 Главы 30 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с пунктом 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Закон не связывает оспаривание сделки на основании статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана; обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В пункте 1 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 97,1 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес>, пом. 1, 2, кадастровый №, стоимостью 6 700 000 рублей.

В тот же день между сторонами заключен договор на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку, согласно которому ответчик продал истцу неотделимые улучшения и предпродажную подготовку в данном объекте, а также сделанный ремонт, встроенную мебель и другие неотделимые предметы и оборудование, передаваемые вместе с объектом недвижимости, стоимостью 10 000 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил ответчику по двум распискам денежные средства в общей сумме 16 700 000 рублей: по одной расписке – 6 700 000 рублей в качестве оплаты за приобретаемый объект недвижимости, по второй – 10 000 000 рублей в качестве оплаты неотделимых улучшений и предпродажной подготовки, что подтверждается представленными в материалы дела расписками.

ДД.ММ.ГГГГ состоялась государственная регистрация перехода права собственности на указанное нежилое помещение к истцу, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ

Установлено, что многоквартирный дом, в котором расположено приобретенное истцом нежилое помещение, признан аварийным постановлением Администрации муниципального образования г. Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым литер «А» дома подлежит реконструкции, а литер «Б» – сносу. Данное постановление было принято на основании технического заключения №-ТО/22-24, выполненного ООО «СтройПроектКонтроль».

Распоряжением Администрации муниципального образования г. Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ №-р собственникам помещений в указанном доме до ДД.ММ.ГГГГ предоставлен срок для решения вопроса о реконструкции и сносе многоквартирного дома.

Как указано в постановлении Администрации муниципального образования г. Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № (пункт 2) и распоряжении Администрации муниципального образования г. Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ №-р (пункт 3), администрацией поручено Муниципальному казенному учреждению муниципального образования г. Краснодар «Горжилхоз» в течение 5 рабочих дней со дня издания указанных правовых актов уведомить собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> литеры «А» и «Б» с пристройками в Западном внутригородском округе г. Краснодара об изданных постановлении и распоряжении.

Достоверность указанных обстоятельств не оспаривалась сторонами и подтверждается представленными в материалы дела документами.

При рассмотрении настоящего дела в целях установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, судом в порядке, предусмотренном статьями 69-70, 177-180 ГПК РФ, были допрошены свидетели со стороны истца и ответчика.

В судебном заседании была допрошена свидетель ФИО7, проживающая в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес>. Согласно показаниям свидетеля, она длительное время знакома с ответчиком ФИО2 Свидетель показала, что в течение 2023 года собственники помещений в указанном доме, включая ее, получали официальные уведомления и распоряжения от администрации города Краснодара о признании дома аварийным, подлежащим сносу, с последующим отселением собственников. Свидетель пояснила, что аналогичные уведомления, адресованные ответчику, также поступали по указанному адресу и передавались ею работникам барбершопа, сдаваемого в аренду собственником данного нежилого помещения ответчиком ФИО2 для последующей передачи ему данных уведомлений. Кроме того, свидетель указала на факт проведения администрацией собраний с собственниками помещений данного дома для информирования о его аварийном состоянии и размещения соответствующих объявлений на информационных стендах дома. Сообщила суду о том, что приблизительно в марте 2024г. она видела ответчика, занимавшегося вывозом имущества из помещения, и поинтересовалась у него причинами продажи помещения в условиях планируемого сноса здания. Согласно показаниям, ответчик ФИО2 уклонился от прямого ответа, однако просил свидетеля не сообщать данную информацию ФИО3(истцу) и предоставить ему документы о сносе, что было исполнено свидетелем на следующий день, когда ответчик произвел фотофиксацию указанных документов.

Свидетель ФИО8 сообщила суду, что в декабре 2023 года приобрела готовый бизнес (барбершоп), функционировавший в помещениях 1, 2 по адресу: г. Краснодар, <адрес>. В январе-феврале 2024 года от жильцов указанного дома ей стала известна информация о признании здания аварийным и планируемой реконструкции. О правовых последствиях данного статуса в виде изъятия помещений и выселения собственников свидетель была проинформирована жильцом дома по имени Юлия. Свидетель полагает, что информация об аварийном состоянии здания была общеизвестна среди собственников и пользователей помещений в данном доме в силу наличия соответствующих объявлений и проведения информационных собраний. Свидетель также выразила мнение об осведомленности ответчика об аварийном состоянии здания, основываясь на факте поддержания хороших отношений между бывшими владельцами барбершопа и ответчиком.

Свидетель ФИО9 сообщил суду, что оказывал юридическое сопровождение сделки купли-продажи между ответчиком и истцом. Свидетель пояснил, что инициатива структурировать сделку посредством оформления двух отдельных договоров – купли-продажи объекта недвижимости и договора на неотделимые улучшения – исходила от ответчика и его супруги. Согласно показаниям свидетеля, при проверке объекта недвижимости им не были выявлены юридические дефекты, а в расширенной выписке из ЕГРН отсутствовали сведения об аварийном состоянии дома. Свидетель сообщил суду, что в процессе подготовки сделки им был задан вопрос ответчику о наличии каких-либо недостатков или обременений объекта, однако ответчик заверил его в отсутствии таковых. Свидетель подтвердил, что сведения об аварийном состоянии дома, планируемых сносе, реконструкции и отселении были получены им от истца после завершения сделки.

Допрошенный по ходатайству ответчика свидетель ФИО10 показал, что является знакомым ответчика и оказывал ему содействие в транспортировке вещей с объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, в марте 2024 года. Свидетель не располагает сведениями о договоре купли-продажи и точной дате отчуждения нежилого помещения ответчиком.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд переходит к правовой квалификации возникших между сторонами правоотношений и определению применимого способа защиты прав истца.

В силу принципа диспозитивности гражданского судопроизводства, закрепленного в статье 39 ГПК РФ, истец самостоятельно определяет объем исковых требований и юридические основания их предъявления.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. № «О судебном решении» заявленные требования рассматриваются и разрешаются судом по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

В рассматриваемом деле истец сформулировал свои требования альтернативно, представив две взаимоисключающие правовые позиции: 1) расторжение договора купли-продажи (прекращение договорных отношений с обратной силой) в соответствии со статьями 450, 475, 557 ГК РФ вследствие существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости; 2) признание договора купли-продажи недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ как сделки, совершенной под влиянием обмана.

Предъявление альтернативных оснований для защиты нарушенного права не противоречит действующему законодательству и соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», согласно которой ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь приведенным правовым подходом и исходя из необходимости обеспечения эффективной защиты прав сторон, суд считает необходимым последовательно проанализировать оба заявленных истцом правовых основания и определить наиболее соответствующее установленным фактическим обстоятельствам дела с учетом характера выявленного нарушения права и предполагаемых правовых последствий.

При этом в соответствии со статьей 56 ГПК РФ в рамках настоящего спора на истце лежит бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для расторжения (признания недействительными) заключенных между сторонами договоров, а именно: существенного нарушения требований к качеству приобретенного нежилого помещения (по статье 475 ГК РФ) либо наличия обмана со стороны ответчика при заключении сделки (по статье 179 ГК РФ). Ответчик, в свою очередь, должен доказать отсутствие существенных недостатков в продаваемом имуществе либо отсутствие умысла на введение истца в заблуждение, укрытия качества продаваемого имущества.

Для оценки заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи на основании статей 475, 557 ГК РФ суду необходимо установить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие в договоре купли-продажи условий о качестве объекта недвижимости либо применимость общих требований к качеству; несоответствие качества объекта недвижимости условиям договора или установленным требованиям; существенный характер этого несоответствия.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Ответчик в своих письменных возражениях утверждает, что положения статьи 475 ГК РФ во взаимосвязи с правилами, изложенными в статьях 454, 557 ГК РФ, могут быть применены только в том случае, если оспариваемый договор купли-продажи недвижимости содержит условия о качестве передаваемого имущества. Поскольку в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ таких условий не содержится, по мнению ответчика, требования истца о расторжении договора на основании статьи 475 ГК РФ не подлежат удовлетворению.

Суд находит указанный довод ответчика несостоятельным, поскольку на положениях действующего законодательства не основан и противоречит его смыслу.

Согласно пункту 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Данная норма устанавливает минимальный стандарт качества, применяемый в отсутствие специальных договорных условий, и создает обязанность продавца по передаче товара, соответствующего этому стандарту.

Системно-правовой анализ положений договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. во взаимосвязи с положениями статей 454, 469, 557 ГК РФ позволяет суду прийти к выводу о том, что отсутствие в спорном договоре конкретных условий о качестве товара предполагает определение таких условий на основании критерия пригодности для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Учитывая назначение нежилого помещения общей площадью 97,1 кв.м., его расположение и характер, суд полагает, что данный объект недвижимости должен быть пригоден для коммерческого использования (что подтверждается предшествующим использованием помещения), что предполагает возможность безопасной эксплуатации в течение разумного периода времени.

Суд критически относится к доводу ответчика о том, что истец, приобретая помещение в <адрес> года постройки, должен был самостоятельно выявить его техническое состояние и предвидеть вероятность признания дома аварийным. Для оценки внешнего состояния многоквартирного дома и определения его аварийности требуются специальные технические знания и проведение соответствующих исследований. Более того, внешние признаки износа старинного здания сами по себе не свидетельствуют о его аварийности и тем более о наличии официального решения о сносе или реконструкции с отселением собственников помещений.

Что касается пункта 12 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., в котором указано, что с техническим состоянием помещения покупатель ознакомлен и согласен, то данное условие относится именно к состоянию самого помещения(внутренней отделке, коммуникациям и т.п.), а не к состоянию многоквартирного дома в целом.

Более того, положениями статьи 556 ГК РФ прямо предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Таким образом, факт принятия покупателем объекта недвижимости не лишает его права ссылаться на недостатки качества, имевшиеся на момент заключения договора, но не выявленные при осмотре.

Суд полагает, что нахождение помещения в аварийном доме, подлежащем сносу или реконструкции, является существенным недостатком, который делает использование помещения по назначению невозможным, поскольку в будущем собственник лишается такого помещения в процессе отселения из аварийного дома.

Данный недостаток является неустранимым, поскольку обусловлен объективно существующими конструктивными дефектами здания, с которыми покупатель физически ничего не может сделать самостоятельно. Выявленные в ходе технического обследования дефекты конструкций многоквартирного дома носят системный характер, затрагивают основные элементы здания и не могут быть устранены силами собственника отдельного помещения. Кроме того, данный недостаток существовал на момент передачи товара покупателю, поскольку постановление Администрации муниципального образования г.Краснодар о признании дома аварийным было принято ДД.ММ.ГГГГг., то есть до заключения оспариваемых сделок.

Таким образом, судом установлены основания для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. в связи с существенным нарушением требований к качеству товара(статьи 475,557 ГК РФ).

Вместе с тем, переходя к оценке требований истца о признании недействительным договора купли-продажи на основании статьи 179 ГК РФ, суд находит данное правовое основание наиболее соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с пунктом 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В пункте 1 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № разъяснено, что при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, договор купли-продажи может быть признан недействительным при наличии умысла продавца на обман, под которым также понимается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых продавец должен был сообщить покупателю при той добросовестности, какая от продавца требовалась по условиям оборота.

С учетом приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, для установления признаков недействительности договора купли-продажи на основании пункта 2 статьи 179 ГК РФ суд считает необходимым последовательно исследовать следующие вопросы: был ли ответчик осведомлен об аварийном состоянии многоквартирного дома на момент заключения договора купли-продажи; умышленно ли ответчик скрыл от истца данную информацию; имеется ли причинная связь между данным обстоятельством и решением истца заключить оспариваемые сделки.

Для ответа на первый вопрос суд анализирует следующие представленные в материалы дела доказательства.

Факт признания многоквартирного дома аварийным до заключения оспариваемых сделок документально подтверждается постановлением Администрации МО г.Краснодар от ДД.ММ.ГГГГг. № и распоряжением Администрации МО г.Краснодар от ДД.ММ.ГГГГг. №-<адрес> правовые акты были изданы более чем за семь месяцев до совершения оспариваемых сделок и устанавливали юридически значимое обстоятельство – аварийное состояние многоквартирного дома с необходимостью последующей реконструкции литера «А» и сноса литера «Б».

Доведение данной информации до сведения собственников помещений подтверждается официальным письмом Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса Администрации муниципального образования г. Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ №-П/24, согласно которому постановление и распоряжение были направлены собственникам помещений заказными письмами, что отражено в реестре почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> документ имеет особое доказательственное значение, поскольку является официальным свидетельством надлежащего уведомления собственников помещений, включая ответчика, о юридическом статусе многоквартирного дома.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО7 пояснила, что факт аварийности здания был общеизвестен среди собственников помещений. По ее словам, уведомления для ответчика передавались ею лично сотрудникам барбершопа, который располагался в принадлежащем ответчику помещении. Данные показания согласуются с показаниями свидетеля ФИО8, подтвердившей, что информация об аварийном состоянии дома была широко известна заинтересованным лицам, включая предыдущих владельцев барбершопа(арендаторов помещения), которые, по ее сведениям, поддерживали контакты с ответчиком.

Суд критически оценивает возражение ответчика о том, что, проживая постоянно в другом регионе, он не был и не мог быть осведомлен об аварийном состоянии многоквартирного дома. Во-первых, статус собственника коммерческой недвижимости предполагает необходимость осуществления регулярного контроля за состоянием имущества и поддержания связи с арендаторами, что исключает возможность полного устранения от информации, касающейся объекта собственности. Во-вторых, факт личного присутствия ответчика в г.Краснодаре в период, непосредственно предшествующий заключению оспариваемых сделок, подтверждается не только показаниями свидетеля ФИО7, но и показаниями свидетеля ФИО10, представленного самим ответчиком, который сообщил суду о помощи ответчику в вывозе вещей из спорного помещения.

Представленный ответчиком нотариальный протокол осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГг.(реестровый №-н/77-2024-26-549), содержащий сведения о фотографиях документов об аварийности дома, сделанных ДД.ММ.ГГГГг., не только не опровергает вывод суда об осведомленности ответчика, но косвенно подтверждает его. Метаданные фотографий указывают, что они были сделаны на следующий день после заключения оспариваемых сделок, что хронологически согласуется с показаниями свидетеля ФИО7 о предоставлении ею документов ответчику для фотографирования после разговора, состоявшегося в день заключения сделки, в котором он просил не раскрывать истцу информацию об аварийности дома.

Оценивая данные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что ответчик, будучи собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным, был надлежащим образом уведомлен об этом обстоятельстве уполномоченными органами местного самоуправления и фактически осведомлен об аварийном состоянии дома на момент заключения договора купли-продажи. Доводы ответчика об обратном не находят объективного подтверждения в материалах дела и опровергаются совокупностью исследованных судом доказательств.

Переходя ко второму вопросу – о наличии умысла в действиях ответчика, суд отмечает следующее.

Суд принимает во внимание показания свидетеля ФИО7, которая в судебном заседании сообщила о непосредственном разговоре с ответчиком, состоявшемся в день заключения оспариваемых сделок. По ее свидетельству, ответчик, после упоминания ею факта аварийности дома, просил не сообщать данную информацию истцу. Данное обстоятельство свидетельствует не просто о наличии у ответчика осведомленности об аварийном состоянии дома, но и о его активных действиях, направленных на сокрытие этой информации от контрагента по сделке.

Кроме того, из показаний свидетеля ФИО9 следует, в процессе подготовки к сделке он прямо задавал ответчику вопрос о наличии каких-либо недостатков или пороков в продаваемом объекте, на что получил отрицательный ответ. Учитывая уже установленный судом факт осведомленности ответчика об аварийном состоянии дома, и при этом не сообщая об этом истца до произведения гос регистрации сделки, такой ответ является не просто умолчанием о существенных обстоятельствах, а предоставлением заведомо недостоверной информации, что характеризует действия ответчика как активный обман.

Содержание заключенного между сторонами договора купли-продажи также подтверждает намерение ответчика скрыть информацию об аварийном состоянии дома. В тексте договора, подготовленного с участием ответчика, полностью отсутствует какое-либо упоминание об аварийном состоянии многоквартирного дома и предстоящих реконструкции/сносе несмотря на то, что данные обстоятельства имели определяющее значение для оценки коммерческой ценности объекта и возможности его использования по назначению.

Суд также обращает внимание на то, что после заключения сделок ДД.ММ.ГГГГ и получения полной оплаты по обоим договорам, ответчик, даже если исходить из его собственной версии о получении информации об аварийности дома лишь ДД.ММ.ГГГГ, не предпринял никаких действий по информированию истца о выявленных обстоятельствах. Такое поведение подтверждает направленность воли ответчика на сокрытие от истца существенной информации о предмете сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик умышленно скрыл от истца информацию об аварийном состоянии многоквартирного дома. Данный вывод основан на совокупности установленных обстоятельств, свидетельствующих как об активных действиях ответчика (просьба к третьим лицам не раскрывать информацию, предоставление недостоверной информации на прямой вопрос о недостатках объекта), так и о сознательном бездействии (неуказание в договоре существенной информации, отсутствие последующего уведомления истца).

Что касается вопроса о наличии причинной связи между сокрытием ответчиком информации об аварийном состоянии многоквартирного дома и решением истца заключить оспариваемые сделки – суд принимает во внимание следующее.

Информация об аварийном состоянии объекта недвижимости и предстоящих реконструкции/сносе является существенной для всякого ординарного покупателя при принятии решения о приобретении такого объекта. Данная информация имеет определяющее значение для оценки коммерческой ценности объекта, возможности его использования по назначению и перспектив сохранения (вероятность утраты) права собственности на него в будущем.

Суд принимает во внимание, что истец уплатил за нежилое помещение и неотделимые улучшения значительную сумму – 16 700 000 рублей, что подтверждает серьезность инвестиционных намерений истца и его заинтересованность в долгосрочном использовании приобретаемого имущества.

Принимая решение о приобретении нежилого помещения, истец объективно рассчитывал на возможность его длительного коммерческого использования, соответствующего сумме произведенных инвестиций. Очевидно, что информация о планируемом сносе/реконструкции многоквартирного дома, влекущая за собой утрату права собственности на помещение либо существенного ограничения возможности его использования, имеет определяющее значение при принятии решения о целесообразности приобретения такого объекта.

В данном отношении суд находит убедительными пояснения истца о том, что при наличии у него информации об аварийном состоянии дома и планируемых реконструкции/сносе он не заключил бы оспариваемые сделки. Данное заявление представляется обоснованным и соответствующим принципам разумности и экономической целесообразности, которыми руководствуется любой участник гражданского оборота.

Таким образом, суд устанавливает наличие причинной связи между сокрытием ответчиком информации об аварийном состоянии дома и решением истца о заключении оспариваемых сделок.

Рассматривая довод ответчика о том, что сведения о признании дома аварийным размещены в сети «Интернет» в открытом доступе, и истец, исходя из требований разумности и добросовестности, мог самостоятельно получить данную информацию, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Этот фундаментальный принцип гражданского права распространяется на всех участников оборота без исключения и предполагает соблюдение ими определенной степени разумности и осмотрительности при вступлении в договорные отношения. А потому, признавая обоснованность самого суждения о необходимости проявлении должной осмотрительности при совершении сделки, суд констатирует, что данное требование в равной мере адресовано законодателем обеим сторонам по делу. При этом для продавца данное требование конкретизируется через специальные нормы закона, возлагающие на него дополнительные обязанности. Так, в соответствии со статьей 469 ГК РФ, именно продавец несет бремя обеспечения надлежащего качества товара и предоставления полной и достоверной информации о его существенных характеристиках.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела это означает, что при возмездном отчуждении объекта недвижимости столь значительной стоимости, расположенного в здании 1918 года постройки (на что ответчик сам акцентирует внимание суда), ответчик был обязан проявить должную степень разумности, заботливости и осмотрительности, приложив усилия для выяснения полных сведений об отчуждаемом объекте недвижимости и последующего предоставления истцу исчерпывающей информации о существенных характеристиках данного имущества, включая сведения об аварийном состоянии многоквартирного дома. Данная обязанность не была исполнена ответчиком, который располагал достоверной информацией об аварийном состоянии дома и, более того, как установлено судом, предпринял активные действия по сокрытию данной информации от истца. Следовательно, ответчик, упрекая истца в неразумности и недостаточной осмотрительности, сам же пренебрег возложенной на него законом обязанностью по информированию покупателя о юридически значимых характеристиках объекта.

Что касается поведения истца, суд констатирует, что им были предприняты адекватные меры для проверки информации о приобретаемом объекте недвижимости. В частности, истец обратился к сведениям Единого государственного реестра недвижимости, который согласно пункту 2 статьи 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГг. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является достоверным источником сведений об учтенном недвижимом имуществе, что соответствует принципу публичности и достоверности государственного реестра(пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №-П). Материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи(ДД.ММ.ГГГГг.) в ЕГРН отсутствовали сведения об аварийном состоянии многоквартирного дома, в котором расположено спорное нежилое помещение.

Кроме того, согласно показаниям свидетеля ФИО9, который являлся юристом, помогавшим провести сделку купли-продажи, истец через него задавал ответчику вопрос о наличии каких-либо пороков в продаваемом объекте, на что последний заверял, что их нет.

Таким образом, проводя оценку поведения истца при заключении оспариваемых сделок, суд не усматривает в действиях последнего каких-либо отступлений от стандартов разумного и добросовестного покупателя. Ни условия договора, ни цена объекта, ни иные обстоятельства заключения сделки не содержали признаков, которые объективно могли бы вызвать у истца обоснованные подозрения относительно качественных характеристик приобретаемого объекта и добросовестности ответчика. Разумный участник гражданского оборота, находясь в положении истца и располагая той же информацией, не имел бы оснований для проведения дополнительных проверок помимо обращения к официальному публичному реестру и ознакомления с документацией, предоставленной продавцом. При таких обстоятельствах требовать от истца проведения каких-либо специальных изысканий, выходящих за рамки обычной деловой практики, было бы необоснованным возложением чрезмерного бремени доказывания.

Дополнительно суд отмечает, что признание сделки недействительной по основанию, предусмотренному статьей 179 ГК РФ, не поставлено в зависимость от того, мог ли потерпевший самостоятельно проверить то обстоятельство, о котором продавец должен был сообщить, но недобросовестно этого не сделал. Такой правовой подход подтверждается позицией Верховного Суда РФ(Определение Судебной коллегии по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГг. №-КГ23-57-К4), согласно которой обязанность по предоставлению достоверной и полной информации о предмете сделки возлагается на продавца вне зависимости от возможности покупателя самостоятельно получить соответствующие сведения.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества продавец, исходя из принципа добросовестности, предусмотренного статьей 10 ГК РФ, обязан сообщить покупателю информацию о всех существенных обстоятельствах, касающихся предмета договора, в том числе об аварийном состоянии многоквартирного дома, в котором расположено продаваемое помещение, и о предстоящем сносе/реконструкции дома.

Намеренное умолчание ответчика об указанных обстоятельствах является обманом в смысле п.2 ст.179 ГК РФ, поскольку данные обстоятельства имели существенное значение для истца при принятии решения о заключении договора купли-продажи, и при знании действительного положения дел истец не заключил бы данную сделку.

Завершив правовую квалификацию возникших между сторонами гражданско-правовых отношений и определяя применимый способ защиты нарушенных прав истца, суд отмечает следующее. Хотя формально обстоятельства дела содержат состав элементов, позволяющих рассматривать вопрос о расторжении договора купли-продажи на основании статей 475, 557 ГК РФ(существенное нарушение требований к качеству товара), учитывая юридическую природу спорных правоотношений, установленные фактические обстоятельства дела и принципы гражданского законодательства, суд приходит к выводу, что в данном случае применению подлежат положения статьи 179 ГК РФ о недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана, как наиболее соответствующие существу возникших между сторонами правоотношений и наилучшим образом обеспечивающие эффективную защиту нарушенных прав истца.

В своем выводе суд исходит из фундаментального различия в правовой природе указанных оснований. Требование о расторжении договора в связи с передачей товара ненадлежащего качества подразумевает действительность заключенного договора и направлено на защиту интересов покупателя в случае ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом предполагается, что воля сторон на заключение договора сформирована правильно, отсутствуют пороки формирования воли при вступлении в договорные отношения.

Напротив, требование о признании сделки недействительной вследствие обмана указывает на то, что воля покупателя на заключение договора изначально сформирована под влиянием недобросовестных действий продавца, умышленно скрывшего существенную информацию, влияющую на принятие решения о заключении сделки. Иными словами, имеет место не нарушение условия о качестве товара при исполнении действительного договора, а порок формирования воли стороны при вступлении в договорные отношения.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела и правовой природы спорных правоотношений, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО2 и ФИО1, подлежит признанию недействительным на основании пункта 2 статьи 179 ГК РФ как совершенный под влиянием обмана.

Относительно договора на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку от ДД.ММ.ГГГГ суд отмечает следующее.

Согласно материалам дела, договор на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку от ДД.ММ.ГГГГг. заключен между теми же сторонами, что и договор купли-продажи нежилого помещения, в тот же день и в отношении того же объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 данного договора, его предметом являются неотделимые улучшения и предпродажная подготовка в объекте недвижимости, указанном в пункте 1 данного договора (спорное нежилое помещение), а также сделанный ремонт, встроенная мебель и другие неотделимые предметы и оборудование, передаваемые вместе с объектом недвижимости, без которых объект не продается и которые являются неотделимой его частью.

В соответствии с пунктом 9 данного договора в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения или признании его недействительным в судебном порядке по обстоятельствам, возникшим до его заключения, по вине продавца, а также третьих лиц, продавец обязуется возместить покупателю денежные средства на неотделимые улучшения, являющиеся предметом данного договора, в полном размере.

Из указанных положений договора следует, что договор на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку является по сути дополнительным к договору купли-продажи нежилого помещения, поскольку его предметом являются неотделимые улучшения проданного объекта недвижимости, которые не могут быть физически отделены от него без повреждения имущества.

Учитывая, что договор на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку заключен в отношении того же объекта недвижимости, что и договор купли-продажи, и фактически составляет с ним единую сделку, направленную на отчуждение имущества, а также принимая во внимание пункт 9 данного договора, суд считает, что данный договор также подлежит признанию недействительным.

Признание данного договора недействительным по тем же основаниям, что и договор купли-продажи нежилого помещения, соответствует принципу единства правовой судьбы объекта недвижимости и его неотделимых улучшений. В противном случае нарушался бы баланс интересов сторон, поскольку согласно материалам дела решение о заключении договора на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку было принято истцом исходя из условия действительности основного договора купли-продажи нежилого помещения.

Более того, суд принимает во внимание, что согласно показаниям свидетеля ФИО9, требование разбить сделку на договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения исходило от ответчика и его жены, что косвенно подтверждает намерение ответчика скрыть реальную стоимость сделки и/или создать дополнительные сложности при возможном оспаривании сделки в будущем.

При этом суд отклоняет довод ответчика о невозможности применения реституции к договору на неотделимые улучшения в связи с тем, что неотделимые улучшения не могут быть возвращены в натуре. Данный довод основан на неправильном толковании норм материального права, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость.

Таким образом, в данном случае должны быть применены последствия недействительности сделок в виде двусторонней реституции, а именно: истец возвращает ответчику нежилое помещение с кадастровым номером 23:43:0207032:278, а ответчик обязан возвратить истцу денежные средства в размере 16 700 000 рублей, уплаченные по обоим договорам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Кроме полученных по сделкам денежных средств в размере 16 700 000 рублей, истцом при приобретении нежилого помещения были переведены на расчетный счет ответчика денежные средства в размере 28 000 рублей в счет оплаты задолженности по электроэнергии, что подтверждается справкой (чеком) о банковской операции от ДД.ММ.ГГГГ

Данные денежные средства также подлежат возврату истцу в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, поскольку они непосредственно связаны с исполнением истцом договора купли-продажи нежилого помещения и направлены на погашение задолженности, относящейся к приобретенному объекту недвижимости.

Относительно требования истца о компенсации морального вреда в размере 300 000 рублей суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Учитывая, что действий, нарушающих личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие истцу нематериальных благ, а также в предусмотренных законом оснований не допущено, суд считает необходимым в удовлетворении требования о компенсации морального вреда отказать.

Истец также просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 16 700 000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения в суд) в размере 385 103,82 рублей, а также проценты по день фактического исполнения ответчиком решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с пунктом 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день фактического исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, истец направил ответчику претензию о расторжении договоров и возврате уплаченных по ним денежных средств, которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ Ответчик не удовлетворил требования истца, содержащиеся в претензии, и не вернул полученные по договорам денежные средства, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, правовые основания для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами возникли у истца по истечении тридцатидневного срока с момента получения ответчиком претензии истца, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку решение по настоящему делу принимается ДД.ММ.ГГГГ, суд считает необходимым рассчитать сумму процентов за пользование чужими денежными средствами на дату вынесения решения, учитывая изменения ключевой ставки Банка России в соответствующие периоды.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами на дату вынесения решения (ДД.ММ.ГГГГ):

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 18 дней, ключевая ставка Банка России составляла 16% годовых: 16 700 000 рублей ? 16% / 366 дней ? 18 дней = 131 409,84 рублей;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 49 дней, ключевая ставка Банка России составляла 18% годовых: 16 700 000 рублей ? 18% / 366 дней ? 49 дней = 402 442,62 рублей;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 42 дня, ключевая ставка Банка России составляла 19% годовых: 16 700 000 рублей ? 19% / 366 дней ? 42 дней = 364 114,75 рублей;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 65 дней, ключевая ставка Банка России составляла 21% годовых: 16 700 000 рублей ? 21% / 366 дней ? 65 дней = 622 827,87 рублей;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 93 дня, ключевая ставка Банка России составляла 21% годовых: 16 700 000 рублей ? 21% / 365 дней ? 93 дней = 893 564,38 рублей.

Общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 414 359,46 рублей (131 409,84 + 402 442,62 + 364 114,75 + 622 827,87 + 893 564,38).

В связи с этим, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 414 359,46 рублей, а также проценты, начисленные на сумму 16 700 000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Продолжающееся начисление процентов за пользование чужими денежными средствами до дня фактического исполнения решения суда соответствует требованиям пункта 3 статьи 395 ГК РФ и пункта 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №, согласно которому проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день фактического исполнения денежного обязательства.

Истец также просит взыскать с ответчика судебные расходы в виде оплаты юридических услуг в размере 100000 рублей, которые суд считает необходимым снизить, взыскав с ответчика в пользу истца, исходя из сложности дела, количества судебных заседаний, досудебной подготовки, в размере 30000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделок недействительными, возвращении сторон в первоначальное положение, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, убытков, процентов по ст.395 ГК РФ, судебных расходов удовлетворить в части.

Признать недействительными сделки- договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и договор на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ФИО2.

Вернуть стороны в первоначальное положение: прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером 23:43:0207032:278, расположенное по адресу: г.Краснодар <адрес> пом.1,2, восстановить(признать) право собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером 23:43:0207032:278, расположенное по адресу: г.Краснодар <адрес> пом.1,2.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи нежилого помещения и на неотделимые улучшения и предпродажную подготовку от ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 700 000 рублей, денежные средства, уплаченные в счет оплаты задолженности по электроэнергии в размере 28 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 16 700 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по 5 августа в размере 204415 рублей, а также с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда(выплаты денежных средств), а также судебные расходы: услуги представителя в размере 15000 рублей, оплаты госпошлины в размере 60000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделок недействительными, возвращении сторон в первоначальное положение, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, убытков, процентов по ст.395 ГК РФ, судебных расходов - отказать.

Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г.Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 21.10.2025г.

Председательствующий: