Дело ........а-163/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 мая 2025 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Казакова Д.А.,
секретарь Багдасарян Л.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ................ об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
................ обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером ................ площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................
Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником объекта недвижимости и оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению земельного налога.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ................ в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
В возражениях на административный иск представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ................ указал, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Представитель административного истца по доверенности ................ в заявлении указал, что считает заключение эксперта законным и обоснованным, не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................ в размере его рыночной стоимости, установленной заключением судебной оценочной экспертизы.
В судебное заседание представители ................ департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации муниципального образования г.-к.Анапа не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.
Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).
В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007г. №345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Краснодарского края (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края»).
Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым ................, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.
Согласно данным филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по состоянию на 01.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №................ от 26.09.2022г.
В соответствии с отчетом об оценке ................ подготовленным ................», определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на ................. в размере ................ рублей.
Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено эксперту НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ................
Определением Краснодарского краевого суда от ................ года ходатайство руководителя экспертного учреждения удовлетворено и произведена замена эксперта ................ на ................ для проведения экспертизы по определению суда от ................ года.
Экспертное заключение №................ от ................ года, выполненное экспертом НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ................ по окончании экспертизы, поступило в суд, приобщено к материалам дела.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на ................. составляет ................ рублей.
С указанным заключением судебной экспертизы не согласился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 В письменных возражениях на заключение судебной экспертизы указал, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, выбранные экспертом объект-аналоги №1, №2 и №3 отличаются по площади от исследуемого объекта. Применение в расчете понижающих коэффициентов в размере ................ соответственно для вышеуказанных объектов-аналогов снижает рыночную стоимость объекта экспертизы.
Итоговая скорректированная стоимость объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, существенным образом отличается друг от друга, что свидетельствует о некорректном подборе аналогов и вводит в заблуждении пользователей заключения относительно величины рыночной стоимости объекта экспертизы. Выборка объектов сравнения для расчета рыночной стоимости исследуемого объекта не может рассматривается как однородная, так как данная выборка характеризуется значительным разбросом цен, что приводит к погрешности расчетов. Скорректированное значение стоимости объекта-аналога №4 в 1,6 раз больше скорректированного значения объекта-аналога №1, что говорит о некорректно подобранных объектах сравнения (неоднородности выборки).
Дата размещения объявлений объектов-аналогов ................ соответственно при этом дата оценки 01.01.2022г. Отсутствие корректирующих коэффициентов, учитывающих разницу в соотношение цен предыдущего периода к текущему периоду, не обосновано. Стабильность цен на участки за 2021 год и невыраженная динамика рынка не подтверждена экспертом рыночными данными.
Отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для всех выбранных для расчета объектов-аналогов необоснованно. В объявлениях о продаже объектов-аналогов не указана информация о наличии инженерных коммуникаций. Отсутствие в расчете повышающего коэффициента по данному ценообразующему фактору для выбранных объектов-аналогов ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.
В письменных пояснениях на возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края, эксперт НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ................ подготовившая заключение судебной экспертизы ................ года, указала, что выбор аналогов для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом осуществлялся на основании анализа рынка земельных участков, который приведен в разделе 2.3.3. экспертного заключения. Были подобраны аналоги, которые по своим характеристикам наиболее схожи с объектом исследования. Прежде всего, внимание обращалось на местоположение объектов, их функциональное назначение, окружение прочие ценообразующие факторы. Список предложений находится в таблице №10 экспертного заключения. Информация представлена по возрастающей: от меньшей площади к большей.
С учетом того, что невозможно подобрать объекты, которые были бы полностью аналогичны оцениваемому объекту, к стоимости аналогов были применены корректировки, в том числе и на площадь объектов. По мнению экспертов при анализе ценообразования на рынке недвижимости обычно считается, что при росте площади объекта при прочих равных условиях стоимость квадратного метра сокращается и наоборот.
Для устранения различий в площади между объектом экспертизы и аналогами были внесены корректировки на площадь земельного участка. Для этого использовалась аналитическая информация Ассоциации «СтатРиелт». В исследованиях Ассоциации «СтатРиелт» никаких ограничений по площади объектов-аналогов не заявлено: дается формула и необходимый для расчета коэффициент торможения, который зависит от численности населения.
Расчет размера корректировки на площадь представлен в таблице №18 экспертного заключения. Таким образом, для определения рыночной стоимости объекта экспертизы были подобраны наиболее сопоставимые аналоги.
Проверка выборки на однородность или неоднородность осуществляется с помощью коэффициента вариации. Значение коэффициента вариации выражает среднее квадратическое отклонение среднего значения совокупности. При расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом коэффициент вариации составил ................ (таблица №23 заключения эксперта).
Коэффициент вариации не должен превышать 33%. Если его значение превышает данный уровень, то гипотеза о нормальности выборки не подтверждается (источник: ................Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости»). В данном случае значение коэффициента вариации существенно ниже. Вполне удовлетворительный показатель в пределах допустимой погрешности. Таким образом, скорректированные значения стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов находятся в допустимых границах, о чем свидетельствует значение коэффициента вариации. Выборка однородна. Нарушений законодательства в области оценочной деятельности нет.
В результате исследования историй объявлений о продаже объектов-аналогов установлено, что на протяжении 2021 года цены на аналоги №1, №3 №4 и №5 не изменились. Цена увеличилась только у аналога №2, так как выставлен он был на продажу еще в 2020 году. Аналог №1 выставлен на продажу в январе 2021 года. Информация об изменении цены в дальнейшем отсутствует. Аналог №2 в декабре 2020 года выставлен на продажу за 40 000 000 рублей. До сентября 2021 года цена не меняется. В сентябре 2021 года цена увеличилась до 45 600 000 рублей. Аналог №3 в феврале 2020 года выставлен на продажу за 25 000 000 рублей. С сентября 2020 года цена увеличилась до 30 000 000 рублей. В 2022 году до апреля 2023 года цена не изменилась. Аналог №4 выставлен на продажу в июле 2021 года. Информация об изменении цены в дальнейшем отсутствует. Аналог №5 выставлен на продажу в мае 2021 года. В июле 2021 года (повторное объявление: ID2172230216) цена не изменилась. Информация об изменении цены в дальнейшем отсутствует. Поправка на дату предложения отражает тот факт, что цены на недвижимость изменяются с изменением экономической, политической и социальной конъюнктуры с течением времени. Однако аналоги в случае использования оферт в течение типичного срока экспозиции не нуждаются в корректировке по фактору «время продажи». Установлено, что типичный срок экспозиции для земельных участков населенных пунктов составляет от 2 до 13 месяцев (рисунок №24 заключения эксперта. Источник информации https://statrielt.ru/). Таким образом, типичный срок экспозиции для объекта экспертизы и объектов аналогов варьируется в диапазоне от 2 до 13 месяцев. Так как все аналоги выставлены на продажу в 2021 году, а дата оценки 01.01.2022г., внесение корректировок не требуется.
В соответствии с п.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021г. №П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021г. №66421), при определении кадастровой стоимости земельного участка степень благоустройства-внутриплощадочные инженерные коммуникации, расположенные внутри установленных границ земельного участка, не учитываются.
Если инженерные коммуникации заведены на участок, это означает, что на земельном участке созданы дополнительные благоустройства, стоимость которых при расчете стоимости должна быть исключена по следующим основаниям: 1) ст.390 Налогового кодекса РФ установлено, что для земельного налога налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Согласно п.20 ФСО №7 застроенный земельный участок, оценивается как незастроенный; 2) коммуникации являются объектами отдельного учета, в том числе кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество; 3) в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка. Именно поэтому при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы учитывается только возможность подключения инженерных коммуникаций, то есть обеспеченность (наличие) инженерной инфраструктурой (наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка). Поскольку все аналоги расположены в районах с развитой общественно-жилой застройкой, такая же возможность имеется у каждого из аналогов. Таким образом, объект экспертизы, как и объекты-аналоги, в рамках данного экспертного заключения рассматриваются только как объекты, которые имеют возможность подключения и использования инженерных сетей. Введение повышающих коэффициентов к стоимости аналогов не требуется.
Изучив письменные пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемый объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.
Экспертом было проведено исследование рынка объектов недвижимости, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом.
При производстве судебной экспертизы экспертом использован сравнительный подход, в рамках которого был применен метод сравнения продаж, как наиболее оптимальные подход и метод в рамках данной оценки, что не противоречит положениям статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не свидетельствует о недостоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.
В заключении эксперта при определении рыночной стоимости земельного участка произведены корректировки на торг, на местоположение внутри населенного пункта, на расстояние до моря, на передаваемое имущественное право на земельный участок, на площадь земельного участка, на форму участка, на функциональное назначение объекта, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.
Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.
Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ................ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2022г.) составляет ................ рублей.
Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как собственника объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Административный истец обратился с настоящим иском в суд 24 декабря 2024 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24 декабря 2024 года.
Директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере ................ рублей.
Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.
В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Однако этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Расхождение между кадастровой стоимостью, установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.
При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.
Таким образом, ходатайство НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
административные исковые требования ................ об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить частично.
Установить в отношении в отношении земельного участка с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере ................ рублей.
Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ................
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ................ считать ................ года.
Взыскать с административного истца ................ в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере ................ рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.
Судья:
Мотивированное решение суда изготовлено 06.06.2025г.