№2-2204/2022
03RS0007-01-2021-007758-48
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июля 2022 г. г. Уфа
Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующей судьи Ронжиной Е.А
при секретаре судебного заседания Исламовой А.Р.,
с участием представителя истца ФИО1., по доверенности от < дата >,
представителя ответчика Администрация городского округа ... Республики Башкортостан ФИО2, по доверенности от < дата >,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации городского округа ... Республики Башкортостан о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде, сохранении нежилых помещений в перепланированном виде,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском, уточнив его в ходе рассмотрения, к Администрации городского округа ... Республики Башкортостан о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде, сохранении нежилого помещения в перепланированном виде.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: ..., ..., ..., общей площадью 663.9 кв.м., инвентарный ..., право собственности зарегистрировано за истцом за ... от < дата >, данные помещения расположены в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером ..., данный жилой дом расположен по адресу: ..., ..., ..., общей площадью 3856.0 кв.м.
В 2015 году выдавалось разрешение на строительство ... на «Торговые помещения в виде пристроя к жилому дому ... по ... в ... городского округа ... Республики Башкортостан» расположенный на земельном участке с кадастровым номером ....
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Торговые помещения в виде пристроя к жилому дому ... по ... в ... городского округа ... Республики Башкортостан», в объекте недвижимости была произведена реконструкция, в виде строительства пристроя на земельном участке с кадастровым номером ....
На основании разрешения на строительство ... были снесены части помещений с кадастровым номером ..., снос был осуществлен в помещениях ..., ..., ... пристроя (лит.А1), входящие в состав объекта капитального строительства с кадастровым номером .... Данная перепланировка подтверждается письмом выданной ГУП БТИ РБ ... от < дата >., где указано, что помещения ..., ..., ... пристроя (лит.А1), снесены полностью.
На данный момент времени на месте снесенных помещений, на земельном участке с кадастровым номером ... площадью 443.0 кв.м. расположено задание с кадастровым номером ..., наименование торговые помещения, площадью 443.0, данное здание введено в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности за ФИО4, запись о регистрации права собственности ... от < дата >
Истец обратился в Управление Росреестра по ... с заявлением о внесении изменений в объекты недвижимости с кадастровыми номерами ..., данное заявление было приостановлено, а в последующем отказано в осуществлении действий по государственному кадастровому учету изменений в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: ..., просп. Октября, ..., с кадастровыми номерами ..., на основании пунктами 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от < дата > №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федераций.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации городского округа ... РБ ФИО2, в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, суду пояснила, что произведение реконструкции по закону предусматривает наличие разрешения на проведения данных работ, однако такой документ отсутствует.
Истец ФИО3, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в материалы дела представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие. Третьи лица, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав лиц участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Из ст. 12 ГК РФ следует, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу статьи 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных названным Кодексом.
Жилое помещение, в котором были проведены несанкционированные переустройство или перепланировка, может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Такая возможность прямо предусмотрена ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ.
В то же время, действующее гражданское законодательство не регламентирует отношения, связанные с последствием самовольного переустройства нежилых помещений как встроенных, встроенно-пристроенных или пристроенных к жилым домам, так и помещений в отдельно стоящем нежилом здании.
Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).
На основании ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункта 2.8. Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ < дата >) при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Судом установлено, что истец ФИО3 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., ..., ..., общей площадью 663.9 кв.м., инвентарный ..., право собственности зарегистрировано за истцом за ... от < дата >, данные помещения расположены в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером ..., данный жилой дом расположен по адресу: ..., ..., ..., общей площадью 3856.0 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕРГН.
В 2015 году было выдано разрешение на строительство ... на «Торговые помещения в виде пристроя к жилому дому ... по ... в ... городского округа ... Республики Башкортостан» расположенный на земельном участке с кадастровым номером ....
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Торговые помещения в виде пристроя к жилому дому ... по ... в ... городского округа ... Республики Башкортостан», в объекте недвижимости была произведена реконструкция, в виде строительства пристроя на земельном участке с кадастровым номером ....
На основании разрешения на строительство ... были снесены части помещений с кадастровым номером ..., снос был осуществлен в помещениях ..., ..., ... пристроя (лит.А1), входящие в состав объекта капитального строительства с кадастровым номером .... Данная перепланировка подтверждается письмом выданной ГУП БТИ РБ ... от < дата >., где указано, что помещения ..., ..., ... пристроя (лит.А1), снесены полностью.
Перепланировка данных помещений, не привела к нарушению строительных норм и правил (СНиПов), не нарушают требований государственных стандартов (ГОСТов), технических регламентов, норм и правил, иных нормативно-правовых актов (в том числе, в области пожарной безопасности), а также, по мнению истца, не нарушают прав и законных интересов иных лиц, не создают угрозы жизни, здоровью граждан и имуществу граждан и юридических лиц.
На данный момент времени на месте снесенных помещений, на земельном участке с кадастровым номером ... площадью 443.0 кв.м. расположено задание с кадастровым номером ..., наименование торговые помещения, площадью 443.0, данное здание введено в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности за ФИО4, запись о регистрации права собственности ... от < дата >.
Истец обратился в Управление Росреестра по ... с заявлением о внесении изменений в объекты недвижимости с кадастровыми номерами ..., данное заявление было приостановлено, а в последующем отказано в осуществлении действий по государственному кадастровому учету изменений в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: ..., ..., ..., с кадастровыми номерами ..., на основании пунктами 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от < дата > №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федераций.
Согласно части 6 статьи 40 Закона государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
Произведенные действия по перепланировке помещений с кадастровым номером ... и строительство нового здания в виде пристроя к жилому дому ... по ... в ... городского округа ... Республики Башкортостан с кадастровым номером ... затронуло само здание с кадастровым номером ..., однако по сведениям Единого государственного реестра недвижимости заявленный объект недвижимости расположен в здании с кадастровым номером ..., изменения связанные с реконструкцией в здании не внесены.
Для устранения причин приостановления рекомендуется внести соответствующие изменения в здании, в котором расположено данное помещение.
Из сообщения об отказе в государственном кадастровом учете ... от < дата > видно, что на объект недвижимости с кадастровым номером ... также подано заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта, которое в свою очередь отказано ... от < дата >, в связи с тем, что разрешение на ввод после реконструкции здания с кадастровым номером ... не представлено.
В соответствии с пунктом 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от < дата > ..., переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Разрешение на строительство ...-... выдавалось на строительство торговых помещений в виде пристроя к жилому дому ... по ... в ... городского округа ... Республики Башкортостан, но документы на перепланировку объектов недвижимости с кадастровым номером ... и на реконструкцию объекта недвижимости с кадастровым номером ... не выдавались, факт сноса помещений ..., ..., ... пристроя (лит.А1) подтверждается письмом ... от < дата > и технический план, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о местоположении границ и площади объекта недвижимости с кадастровым номером ....
В силу пункта 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
При этом в связи с тем, что в результате перепланировки помещений с кадастровым номером ..., произошла реконструкция самого многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ..., необходимо также применять к данным правоотношениям норму о самовольных постройках - ч. 3 ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства.
Согласно статье 3 Закона РФ от < дата > № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуются разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа, разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В соответствии с п.п. 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Исходя из того, что в результате реконструкции появляется новый объект, то к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения ст. 222 ГК РФ.
Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч.3 ст.222 ГК РФ).
Порядок введения в эксплуатацию реконструируемых объектов капитального строительства определен Градостроительным кодексом РФ, нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Из п. 5 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ следует, что к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.
Право собственности истца ФИО3 на принадлежащие ему помещения не оспаривалось, реконструкция, перепланировка и переустройство помещений путем сноса помещений ..., ..., ... пристроя (лит.А1) осуществлено в пределах границ земельного участка, выделенного под обслуживание многоквартирного жилого дома, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном домене произошло тем самым нарушение прав собственников квартир многоквартирного жилого дома и иных лиц не было, сохранение данного жилого помещения в переоборудованном, перепланированном состоянии, сохранение жилого дома в реконструированном виде, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
Согласно положениям части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат также на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Из приведенных норм следует, что к общей собственности в многоквартирном доме относится как земельный участок, так и внешняя стена (фасад) здания. Эксплуатация помещений в многоквартирном жилом доме в качестве магазина предполагает образование отдельного входа во внешней стене, а также использование общего участка для подвоза и выгрузки товара, а также для обслуживания помещений.
Согласно протокола внеочередного общего собрания собственников до ... по ... от < дата >. по вопросу внесения изменений в технические характеристики жилого дома по указанному адресу в связи с реконструкцией многоквартирного дома принято решение 67,6% голосов.
Обращение в Администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию (разрешение на строительство) многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ..., в том числе с заявлением о согласовании перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений, невозможно, т.к. работы по перепланировке помещений и реконструкции здания уже завершены, а также в связи с тем, что на месте снесенных помещений, на основании разрешения на строительство ... было возведено новое зданием с кадастровым номером ....
Таким образом, истец лишен возможности внести изменения в ЕГРН на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:010504:160 и 02:55:010508:181 в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими данные отношения.
Согласно техническому заключению ООО «Центрпроект» от 2021 г. техническое состояние несущих строительных конструкций нежилого помещения по адресу: РБ, ..., после выполненной реконструкции (наружные и внутренние несущие стены, перекрытия) на момент проведения обследования, классифицируется как работоспособное. Техническое состояние строительных конструкций нежилого помещения, не нарушает градостроительных и строительных норм и правил, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан (том 1 л.д.121-161).
Определением суда от < дата > по ходатайству представителя истца ФИО1 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ПРОМЖИЛСТРОЙ».
Согласно экспертному заключению ООО «ПРОМЖИЛСТРОЙ» от < дата > нежилое помещение по адресу: РБ, ..., с кадастровым номером ..., соответствует строительно-техническим нормам правилам и обязательным требования, требования пожарной безопасности. Техническое состояние несущих и ограждающих строительных конструкций нежилого помещения оценивается как нормативное, строительные конструкции помещения не создают угрозу жизни и здоровья лиц, находящихся в нем и иных лиц (том 2 л.д. 11-76).
Суд, оценивая данное заключение эксперта, полагает, что оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, эксперт предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Исходя из п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчиком Администрацией городского округа ... РБ не предоставлено суду каких-либо доказательств того, что реконструкция затрагивает чьи-либо права и законные интересы, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, спорный объект - встроенное пристроенное нежилое помещение в пятиэтажном многоквартирном жилому доме находится в пределах, выделенного под строительство дома, границах земельного участка, решением собственников многоквартирного дома, являющихся собственниками такого земельного участка, согласована реконструкция и внесение изменений в технические характеристики жилого дома, сам объект соответствует ФИО3 строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, существенных нарушений градостроительных норм не допущено, а потому иск ФИО3 о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированное нежилое помещение, подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к Администрации городского округа ... Республики Башкортостан о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде, сохранении нежилого помещения в перепланированном виде - удовлетворить.
Сохранить многоквартирный жилой дом с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., ..., ..., в реконструированном состоянии.
Признать право собственности на нежилое помещение (литер А) общей площадью 632,0 кв.м. (включающий в себя подвал площадью - 152,1 кв.м., 1 этаж площадью - 479,9 кв.м.) с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., в перепланированном виде за ФИО3 согласно технического паспорта, составленного по состоянию на < дата >, инвентарный ....
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РБ в течение месяца через Советский районный суд ... Республики Башкортостан.
Судья Е.А. Ронжина
Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме < дата >