Дело № 2-27/2025
УИД 75RS0028-01-2025-000053-23
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 мая 2025 года с. Шелопугино
Шелопугинский районный суд Забайкальского края в составе: председательствующего судьи Мироновой А.Ю.,
при секретаре Скажутиной Ю.Н.,
с участием истца – помощника прокурора Шелопугинского района Нарышкина П.А.,
истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению и.о. прокурора Шелопугинского района Селезневой А.В. в интересах ФИО1 к Администрации Шелопугинского муниципального округа о признании права собственности на земельный участок и жилой дом,
Установил:
И.о. прокурора Шелопугинского района Селезнева А.В. обратилась в суд с иском в интересах ФИО1 к Администрации Шелопугинского муниципального округа о признании права собственности на земельный участок и жилой дом.
В обоснование требований указала, что прокуратурой Шелопугинского района проведена проверка по заявлению ФИО1 по вопросу признания права собственности на жилой дом с земельным участком с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: <адрес>, приобретенные заявителем по договору купли-продажи, в связи с тем, что бывший собственник указанных объектов недвижимости не успел переоформить право собственности в отношении ФИО1 на указанные жилой дом с земельным участком в связи со смертью.
По договору купли-продажи от 24 октября 2021 года ФИО1 приобрел у <ФИО 1>, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, жилой дом с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> полностью расплатился за него наличными денежными средствами в размере 120 тысяч рублей, при этом расписку продавец о получении платы не составил.
Право собственности на помещение ФИО1 не зарегистрировал в связи со смертью бывшего собственника <ФИО 1> 23 июня 2023 года.
В Едином государственном реестре недвижимости нет записей о регистрации прав на указанный жилой дом с земельным участком.
Третьи лица не заявляли истцу о своих правах на него и не требовали передать жилой дом с земельным участком по вышеуказанному адресу.
Как следует из ответа Администрации Шелопугинского муниципального округа от 17 апреля 2025 года <№>, жилой дом с земельным участком по указанному адресу не числится в муниципальной собственности, сведений о зарегистрированных правах не имеется, сведений об обременениях права собственности не имеется.
Исковые требования предъявлены к Администрации Шелопугинского муниципального округа как к иному лицу, универсальному правопреемнику продавца в связи с тем, что жилой дом с земельным участком по вышеуказанному адресу является бесхозным, может быть признан выморочным недвижимым имуществом, а согласно объяснениям ФИО1, наследники умершего продавца <ФИО 1> правопритязаний на данные объекты недвижимости не заявляли, претензий к ФИО1 не имеют.
Определением Шелопугинского районного суда от 25 апреля 2025 года в порядке подготовки к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.
В судебном заседании процессуальный истец помощник прокурора Шелопугинского района Нарышкин П.А. в порядке статьи 39 ГПК РФ исковые требования уточнил, просил признать за ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) право собственности на жилой дом с кадастровым номером <№>, земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: <адрес>. Заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, поддержал в полном объеме.
Истец ФИО1 в судебном заседании пояснил, что в 2021 году, в связи с переездом <ФИО 1> к родственникам в г. Читу, он купил у нее дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, за 120 000 рублей. 24 октября 2021 года между ним и <ФИО 1> был заключен договор купли-продажи указанного жилого дома с земельным участком. Он рассчитался с <ФИО 1> за дом наличными денежными средствами, лично передал ей 120 000 рублей. Однако <ФИО 1> в 2023 году умерла, в связи с чем право собственности зарегистрировать не успели. Родственники <ФИО 1> к нему никаких претензий не имели и не имеют.
Представитель ответчика Администрации Шелопугинского муниципального округа будучи, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, направил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствии представителя Администрации, принять решение на усмотрения суда.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю будучи, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв, в котором просил рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления, против удовлетворения уточненных исковых требований не возражал.
Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, исследовав представленные материалы дела, выслушав помощника прокурора приходит к следующему.
24 октября 2021 года <ФИО 1>, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения и ФИО1, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения заключили договора купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее - Договор), согласно которому <ФИО 1> продала, а ФИО1 купил в собственность жилой дом с земельным участком с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 9-10).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор (далее – ГК РФ) считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу положений статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно представленному истцом договору от 24 октября 2021 года, <ФИО 1> (продавец) продала, а ФИО1 (покупатель) купил в собственность жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес> (предмет договора).
Согласно пункту 3.1 договора, отчуждаемые по договору жилой дом, принадлежит продавцу на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от 23 июня 2010 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю от 29.07.2010 года, регистрационный номер: <№>.
В соответствии с пунктом 4.1 цена по договору составила 120 000 рублей.
Согласно пункту 5.3, договор по соглашению сторон является передаточным актом и с момента подписания обязанности продавца считаются исполненными. Претензий стороны друг к другу не имели.
Из пункта 6.2 договора следует, что отчуждаемое имущество никому не продано, не подарено, в споре и под арестом не состоит, прав на него у кредиторов, арендаторов или иных третьих лиц не имеется.
Таким образом, соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорных жилого дома с земельным участком между ее сторонами <ФИО 1> и ФИО1, было достигнуто, сделка исполнена.
Обязательства по договору купли-продажи сторонами по сделке исполнены в полном объеме, расчет за приобретенное недвижимое имущество был произведен в полном объеме, претензий не поступало. Сделка сторонами в порядке статьи 166 ГК РФ не оспорена.
Из ответа ЗАГС следует, что <ФИО 1>, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения умерла 23 июня 2023 года (л.д. 24-27).
Согласно ответу нотариуса Шелопугинского нотариального округа Забайкальского края от 07 мая 2025 года и реестру наследственных дел, наследственное дело к имуществу <ФИО 1>, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, проживавшей до дня смерти по адресу: <адрес>, умершей <ДД.ММ.ГГГГ>, не заводилось (л.д. 76. 95).
В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона Забайкальского края от 27 декабря 2023 № 2296-ЗЗК «О преобразовании всех поселений, входящих в состав муниципального района «Шелопугинский район» Забайкальского края, в Шелопугинский муниципальный округ Забайкальского края», муниципальный район «Шелопугинский район» Забайкальского края, путем объединения всех сельских поселений преобразован в Шелопугинский муниципальный округ Забайкальского края.
Из ответа Администрации Шелопугинского муниципального округа от 17 апреля 2025 года, дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в реестре недвижимого муниципального имущества Администрации Шелопугинского муниципального округа Забайкальского края отсутствуют.
Также в соответствии с выпиской из ЕГРН от 16 апреля 2025 года дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу, не имеют зарегистрированных прав. Данных по обременению прав собственности не имеется (л.д. 38).
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав, осуществляется в том числе, путем признания права.
Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума), отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума, на основании ст. 58, 1110, 1112 Гражданского кодекса, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Однако, после смерти <ФИО 1>, выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, умершей до государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, обязанности по договору купли-продажи спорного имущества не перешли к его наследникам, спорное имущество не признано выморочным.
В соответствии с выпиской из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, выданной Администрацией сельского поселения «Мироновское» 23 июня 2010 года, <ФИО 1>, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения являлась собственником земельного участка общей площадью 2000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, о чем в похозяйственной книге № 1 с 01 января 1991 года по 31 декабря 1995 года сделана запись на основании протокола подворного обхода (л.д. 11).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 29.07.2010 года <№>, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, кадастровый номер: <№>, площадь: 2000 кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 12).
Согласно кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 15.08.2011 года, выписки из реестра объектов технического учета КГУП «Забайкальское БТИ» Балейский филиал от 15.08.2011 года, выписки их технического паспорта КГУП «Забайкальское БТИ» Балейский филиал от 01.07.2011 года, объект недвижимости: жилой дом, адрес местоположения: <адрес>, общая площадь - 40,1 кв.м., ввод в эксплуатацию – 1968 год (л.д. 13-14, 15-16, 17-23).
Согласно выпискам из ЕГРН от 20 мая 2025 года, от 26 мая 2025 года, от 27 мая 2025 года, сведения о переходе прав на объект недвижимости - на здание с кадастровым номером <№>, на объект недвижимости - на земельный участок с кадастровым номером <№>, а также сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером <№>, на жилой дом с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: <адрес>, отсутствуют (л.д. 81, 83, 94, 97).
Согласно справке № 9, выданной Мироновской сельской администрацией Шелопугинского муниципального округа 20 мая 2025 года, по адресу: <адрес>, проживали и были зарегистрированы: <ФИО 2>, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, с <ДД.ММ.ГГГГ>, умер <ДД.ММ.ГГГГ>; <ФИО 1>, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, с <ДД.ММ.ГГГГ>, умерла (л.д. 79).
Так как, право собственности <ФИО 1> на указанный жилой дом и земельный участок, возникло по правилам ранее действующего законодательства, а именно до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то согласно требованиям п. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости», указанное право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно абз. 1 пункта 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью), являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическим лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в законе.
Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Судом установлено, что 24 октября 2021 года между <ФИО 1>, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения (продавцом), и ФИО1, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения (покупателем) подписан договор купли-продажи (л.д. 9-10), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.
В названном договоре купли-продаже указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (жилой дом и земельный участок), в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, сведения о стоимости продаваемого имущества, а также основания принадлежности спорного имущества продавцу <ФИО 1>
Условия договора купли-продажи исполнены сторонами, в том числе обязательство покупателя (истца по делу) по оплате товара, что не оспаривалось сторонами.
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком составлен в простой письменной форме, что не противоречит действующему законодательству.
<ФИО 1>, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, умерла <ДД.ММ.ГГГГ>. После смерти продавца с заявлением к нотариусу о принятии наследства никто из наследников не обращался (л.д. 24-27, 76, 95).
Таким образом, сделка купли-продажи недвижимого имущества между <ФИО 1> и ФИО1 фактически состоялась, однако истец лишен возможности произвести государственную регистрацию своего права собственности на жилой дом и земельный участок, поскольку <ФИО 1> умерла, разрешение вопроса о праве истца на недвижимое имущество возможно только в судебном порядке.
Следовательно, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, является смерть продавца.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным заявленные требования удовлетворить.
Исходя из требований части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ, Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в законную силу судебный акт, является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, произвести регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 24 октября 2021 года, по заявлению одной стороны – ФИО1
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление и.о. прокурора Шелопугинского района Селезневой А.В. в интересах ФИО1 к Администрации Шелопугинского муниципального округа о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт <№>) право собственности на жилой дом с кадастровым номером <№>, земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.
Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2025 года.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы либо представления через Шелопугинский районный суд Забайкальского края.
Председательствующий по делу судья: А.Ю. Миронова
Копия верна. Судья: А.Ю. Миронова