Дело №2-31/2025
УИД 23RS0052-01-2024-000866-21
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
город Тихорецк 06 ноября 2025 года
Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:
судьи Осипчука В.Н.,
при секретаре судебного заседания Чуркиной Е.А.,
с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности № от 16.01.2024,
представителя ответчика ОАО «РЖД» - ФИО4, действующей на основании доверенности № от 14.05.2025,
представителя третьего лица межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО6, действующей на основании доверенности № от 09.09.2024,
рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к открытому акционерному обществу «РЖД» о прекращении права собственности, снятии с кадастрового учета, изменении назначения и признании права собственности на объекты недвижимого имущества,
установил:
В суд обратился ФИО2 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, открытому акционерному обществу «РЖД» об установлении реестровой ошибки, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Исковые требования мотивированы тем, что истцу на основании договора передачи квартиры в собственность от 26.08.1997 № принадлежит квартира, состоящая из двух комнат полезной площадью 51.4 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. Данный договор прошел государственную регистрацию права в БТИ 27.08.1997. Указанная квартира расположена в нежилом здании, остальная часть которого принадлежит ОАО «РЖД».
На основании разрешения от 29.02.2000, выданного Отделом архитектуры и градостроительной деятельности администрации города Тихорецка, истцу разрешено строительство пристроек литер «а» и «А2» к указанной выше квартире.
Согласно техническому паспорту, истцу принадлежат комнаты (номер на поэтажном плане) №8, 9, 10, 11, 12, а ОАО «РЖД» использует и ему принадлежат комнаты (номера на поэтажном плане) №1, 2, 3, 4.
В настоящее время возникла необходимость надлежащим образом зарегистрировать свое право собственности на указанный объект недвижимости. Для этого истец обратился к кадастровому инженеру для составления технического плана.
Кадастровый инженер, проведя необходимые исследования, пришел к следующему. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, объект с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: служебно-бытовое помещение 2 км., площадь: 120,5 кв.м., год завершения строительства 1953, имеет местоположение: <адрес>. Для определения местоположения здания были проведены следующие мероприятия: выезд на месторасположение объекта, визуальный осмотр здания, наружные и внутренние обмеры, в результате чего было установлено, что здание имеет следующий состав помещений: нежилое помещение, площадью 19,9 кв.м., нежилое помещение, площадью 9,9 кв.м., нежилое помещение, площадью 2,0 кв.м., нежилое помещение, площадью 4,4 кв.м., жилая комната, площадью 14,3 кв.м., ванная, площадью 4,3 кв.м., котельная, площадью 3,2 кв.м., жилая комната, площадью 20,9 кв.м., коридор, площадью 8,5 кв.м., жилая комната, площадью 10,1 кв.м., кухня, площадью 17,6 кв.м., коридор, площадью 5.7 кв.м.
Таким образом площадь объекта классифицируется в следующих значениях:
площадь жилых помещений:
общая площадь 120,5 кв.м.;
жилая площадь 45,3 кв.м.;
вспомогательная площадь 39,3 кв.м.;
площадь нежилого помещения 39,5 кв.м.
Указанная площадь соответствует данным технического паспорта, подготовленного Тихорецким отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю по состоянию на 29.01.2024.
Также установлено, что здание расположено в границах земельного участка, имеющего существующее ограждение (забор). Данный факт подтверждается топографической съемкой, подготовленной в 16.02.2016.
При постановке на государственный кадастровый учет здания с кадастровым номером №, объекту учета было присвоено местоположение производственно-технологического комплекса вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая, а именно: <адрес>.
Фактически здание с кадастровым номером № расположено по адресу: <адрес>.
Здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, сведения о котором имеются в ЕГРН и здание, в отношении которого проводились кадастровые работы, имеющее фактический адрес: Краснодарский <адрес>, являются одним и тем же объектом.
Так же в сведениях Единого государственного реестра недвижимости – по адресу: <адрес>, числится здание с кадастровым номером №, назначение – жилое, количество этажей 1, площадь – 45,6 кв.м., год завершения строительства 1953, права на которое не зарегистрированы. В границах данного объекта расположено помещение, с кадастровым номером №, которое числится по адресу: <адрес>, «значение: жилое, наименование: квартира, номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж №1, вид жилого помещения: квартира, площадь: 79,5 кв.м., права на которое не зарегистрированы.
Таким образом, здание с кадастровым номером № с расположенной в нем квартирой №1 по адресу: <адрес>, идентифицируется как задвоенный объект, который можно рассматривать как реестровую ошибку при внесении сведений в ЕГРН.
Квартира истца расположена по адресу: Краснодарский край, <адрес>А, <адрес>, и имеет кадастровый номер №, которая входит в состав здания, имеющего кадастровый номер №, числящегося по адресу: Краснодарский <адрес>. В свою очередь за ОАО «РЖД» 19.03.2004 зарегистрировано право собственности на все здание в целом с присвоением кадастрового номера №, а также адреса: <адрес>. Данные здания являются одним и тем же объектом недвижимости.
По мнению истца, кадастровая палата допустила реестровую ошибку при постановке на кадастровый учет его квартиры, здания, и здания, на которое ОАО «РЖД» зарегистрировало право собственности. После чего, так же при регистрации права за ОАО «РЖД» на все здание, произошла реестровая ошибка, так как регистратор не запросил сведения из БТИ для анализа данных, и не учел имеющийся договор передачи квартиры в собственность. Отметил, что регистрация права собственности у истца возникла ранее, чем у ОАО «РЖД».
Фактически в нежилом здании находятся жилые помещения принадлежащие истцу, а также нежилые принадлежащие ОАО «РЖД».
Истец обратился в администрацию с заявлением об уточнении адреса, а так же в орган регистрации прав с заявлением об исправлении реестровой ошибки. Администрация и Росреестр ответили отказами на его обращения и рекомендовали обратиться в суд для защиты своих прав и исправлении реестровой ошибки.
Так как в одном здании находятся жилые и нежилые помещения, то правильный способ защиты права, по мнению истца, будет, снятие с кадастрового учета квартиры, здания в которой находится квартира, с прекращением соответствующего права и признания права собственности за ОАО «РЖД» на нежилые помещения в нежилом здании и признания права собственности за ним на жилые помещения в нежилом здании.
С учетом заявления об уточнении исковых требований истец просит прекратить право собственности за ОАО «РЖД» на объект с кадастровым номером № назначение: нежилое здание, наименование: служебно-бытовое помещение 2 км, площадь: 120,5 кв.м., год завершения строительства 1953, имеет расположение: <адрес>;
- снять с кадастрового учета, исключить из ЕГРН: объект с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: служебно-бытовое помещение 2 км, площадь: 120,5 кв.м., год завершения строительства 1953, имеет расположение: <адрес>; помещение с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>А, <адрес>, назначение: жилое, наименование квартира, номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж №1, вид жилого помещения: квартира, площадь: 79,5 кв.м.;
- изменить назначение здания с кадастровым номером №, назначение: жилое, на «нежилое здание со встроенными жилыми помещениями» по адресу: <адрес>;
- разъяснить, что решение суда является основанием для изменения объекта капитального строительства с кадастровым номером №, со следующими характеристиками: вид объекта недвижимости: здание; назначение здания: нежилое здание со встроенными жилыми помещениями; наименование объекта недвижимости: нежилое здание со встроенными жилыми помещениями; количество этажей объекта недвижимости: 1; площадь: 120.5 кв.м.; адрес объекта недвижимости: <адрес>;
- признать право собственности за ФИО2, на жилые помещения номера на поэтажном плане №5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, площадью 84,6 кв.м., входящие в состав нежилого здания со встроенными жилыми помещениями с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>;
- признать право собственности за ОАО «РЖД» на нежилые помещения номера на поэтажном плане №1, 2, 3, 4, общей площадью 35,9 кв.м., входящие в состав нежилого здания со встроенными жилыми помещениями с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>А;
- разъяснить, что решение суда является основанием для производства кадастровых работ по постановке в ЕГРН жилых помещений номера на поэтажном плане №5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, площадью 84.6 кв.м., входящих в состав нежилого здания со встроенными жилыми помещениями с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>;
- разъяснить, что решение суда является основанием для производства кадастровых работ по постановке в ЕГРН нежилых помещений номера на поэтажном плане №1, 2, 3, 4, общей площадью 35,9 кв.м., входящих в состав нежилого здания со встроенными жилыми помещениями с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>.
В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о времени и месте его проведения надлежаще извещен, его представитель ФИО3 исковые требования по изложенным основаниям поддержал, настаивал на их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что разрешение на строительство дома, в котором расположена спорная квартира, было выдано в 2000 году. На тот момент действовало иное законодательство, Градостроительный кодекс РФ вступил в силу только с 2005 года, а Земельный кодекс РФ - с 2001 года. Таким образом, ссылки ответчика на положения указанных кодексов не могут применяться к разрешению, выданному до их введения в действие. В силу ст. 4 ГК РФ закон не имеет обратной силы, а потому действительность выданного в 2000 году разрешения на строительство сомнению не подлежит. В результате ошибок при ведении ЕГРН произошло задвоение объекта: на один и тот же объект недвижимости зарегистрированы два права собственности. При этом право собственности ФИО2 было зарегистрировано раньше, чем запись о праве ОАО «РЖД». Согласно ст. 8.1 ГК РФ, государственная регистрация права собственности подтверждает существование зарегистрированного права, которое сохраняет силу до его оспаривания. Первая по времени регистрация имеет приоритет перед последующими. Ответчиком не представлены доказательства незаконности первоначальной регистрации, произведенной в отношении ФИО2 Ссылки РЖД на «дефекты» строительства и ввода дома в эксплуатацию носят общий и формальный характер, документально не подтверждены и не опровергают действительность регистрации права истца. Фактически доводы ответчика направлены на пересмотр обстоятельств двадцатилетней давности с применением норм, вступивших в силу позднее, что недопустимо. Наличие у РЖД прав на иные объекты или земельные участки не влечет возникновения права собственности на конкретную квартиру, право на которую ранее зарегистрировано за истцом. Истец приобрел спорную квартиру и зарегистрировал свое право в установленном законом порядке. Он исполняет обязанности собственника и добросовестно владеет жилым помещением. Следовательно, требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании представитель ответчика ОАО «РЖД» - ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что согласно данным, имеющимся в системе управления имущественным комплексом ОАО «РЖД», на балансе эксплуатационного вагонного депо Краснодар числится объект – служебно-бытовое помещение 2 км, общей площадью 120,5 кв.м., 1953 года постройки, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав от 27.09.2016, выданной взамен свидетельства от 22.03.2004 (серии №). Земельный участок, занимаемый объектом и необходимый для его использования, является частью земельного участка общей площадью 384,26 га с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, принадлежит Российской Федерации на праве федеральной собственности и передан в аренду ОАО «РЖД», что подтверждается договорами аренды от 09 декабря 2005 №, от 3 октября 2014 №. Договор субаренды под вышеуказанным объектом не заключался. Указанный земельный участок площадью 384,26 га относится к категории земель - земля промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования земельного участка - полоса отвода железной дороги. ОАО «РЖД» на праве собственности принадлежит служебно-бытовое помещение 2 км, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается записью в ЕГРН от 16.09.2016 №, а также выпиской из ЕГРН от 27.09.2016, выданной взамен свидетельства о государственной регистрации права от 22.03.2004 (серии №). Основанием для государственной регистрации права является распоряжение № от 30.09.2003, распоряжение филиала ОАО «РЖД» Северо- Кавказская железная дорога от 24.08.2016 №, сводный передаточный акт от 30.09.2003. На основании передаточного акта ФГУП «Северо-кавказская железная дорога» МПС РФ от 30.09.2003, перечня сооружений-комплексов и отдельных объектов недвижимого имущества ФГУП «Северо-Кавказская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации», вносимых в уставный капитал, в ЕГРП, 19.03.2004 внесена регистрационная запись № о праве собственности ОАО «РЖД» на производственно-технологический комплекс вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая, расположенного по адресу: <адрес>. Технический паспорт на производственно-технологический комплекс вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая изготовлен 11.02.2005. Служебно-бытовое помещение 2 км входило в производственно-технологический комплекс вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая, что отражено в экспликации на здания – имело назначение - производственное, год ввода в эксплуатацию - 1953, инвентарный номер №. На основании распоряжения от 24.08.2016 № объекты недвижимости выделены из производственно-технологического комплекса вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая. Согласно технической документации от 18.02.2016 служебно-бытовое помещение 2 км является нежилым зданием, назначение - производственное, площадью 120,5 кв.м., инвентарный номер №, год ввода в эксплуатацию - 1953. После внесения в уставный капитал ОАО «РЖД» данного объекта и государственной регистрации, именно ответчик обладает возможностью беспрепятственно использовать спорный объект. Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. С момента включения здания «Служебно-бытового помещения 2 км», в котором проживает истец, в уставной капитал ОАО «РЖД», оно находится в частной собственности. Спорное помещение, в котором проживает истец носит юридический статус - служебно-бытовое помещение, который в установленном законом порядке не оспорен. Из оценки доказательств по делу в их совокупности следует, что занимаемое истцом помещение принадлежит на праве собственности акционерному обществу, имеет статус нежилого помещения и не должно было быть передано при приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта в муниципальную собственность. Служебно-бытовое помещение 2 км не являлось и не является квартирой, состоящей из двух комнат, площадью 51,4 кв.м., жилой площадью 35,7 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>, также объект не является «многоквартирным домом» или «общежитием», не относится к жилищному фонду. Спорный объект является нежилым зданием и не мог быть передан в собственность ФИО2 как «квартира». Закон не содержит права на отчуждение нежилого помещения, являющегося частью технической зоны предприятия железнодорожного транспорта, в собственность граждан в порядке приватизации. Кроме того, истец просит признать объект с кадастровым номером 23:50:0301001:4, наименование - служебно-бытовое помещение 2 км нежилым зданием со встроенными жилыми помещениями и признать право собственности на жилые помещения за ним, а на нежилые - за ОАО «РЖД». При удовлетворении данного требования правовой статус здания и земельного участка под ним будет неопределен, и будет противоречить нормам действующего законодательства, в том числе Земельному кодексу РФ. Аналогичная ситуация была в ОАО «РЖД» в отношении здания дома связи, расположенного по адресу: <адрес>. Часть помещений была признана жилыми, а часть оставалась нежилыми. Согласно распоряжению ОАО «РЖД» объект был разделен на две части. Часть здания - помещения № подвал, первого, второго этажа, назначение - нежилое, была поставлена на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности за ОАО «РЖД» (кадастровый №), а другая часть здания - помещения № первого, второго этажа, назначение - жилое, также была поставлена на отдельный кадастровый учет и зарегистрировано право собственности за ОАО «РЖД» (кадастровый №). В приведенном примере не создается правовой неопределенности в отношении всего здания и земельного участка под ним, поскольку каждая часть всего здания стоит на отдельном кадастровом учете, и каждый правообладатель имеет право пользования земельным участком в соответствии с занимаемой площадью здания.
В настоящем деле вопрос раздела объекта недвижимости не исследовался, истец требований о разделе объекта не заявлял, а предложенный экспертом вариант исправления реестровой ошибки создает правовую неопределенность в отношении всего объекта и земельного участка под ним. Также считает неправомерным сохранение кадастрового номера №, присвоенного позже, чем кадастровый №. Учитывая факт того, что объекты с кадастровыми номерами № являются одним и тем же объектом, и кадастровый № присвоен раньше и более соответствует характеристикам объекта недвижимости, считает, что именно кадастровый № необходимо рассматривать как более правильный.
Представитель межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО6 в судебном заседании пояснила, что в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения об объекте недвижимости - здании, назначение: нежилое, наименование здания: служебно-бытовое помещение 2 км, площадью 120,5 кв.м., год завершения строительства 1953, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>. Данный объект был образован и поставлен на кадастровый учет в связи с расформированием принадлежащего на праве собственности ОАО «РЖД» Производственно-технологического комплекса вагонного депо Кавказская на ст.Тихорецкая с кадастровым номером №. В отношении образованного объекта в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ОАО «РЖД» за № от 16.06.2016. Кроме того, в ЕГРН внесены сведения о ранее учтенном объекте недвижимости – жилом доме, площадью 45,6 кв.м., год завершения строительства 1953, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, а также о <адрес>, площадью 75,9 кв.м., с кадастровым номером №, входящей в состав вышеуказанного здания. Сведения об этих объектах внесены в ЕГРН на основании учетно-технической документации, предоставленной из архивов органов технической инвентаризации. В ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных вещных правах на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №. Ввиду того, что документы технического учета в отношении объектов с кадастровыми номерами № содержали отличающиеся сведения о площади и адресах, невозможно было идентифицировать их как один и тот же объект. Данная идентификация была позднее осуществлена кадастровым инженером ФИО5, чье заключение имеется в гражданском деле. Согласно представленному истцом договору передачи квартиры в собственность от 26.08.1997, ФИО2 в порядке приватизации была передана квартира, площадью 51,4 кв.м., в доме по адресу: <адрес>. Пунктом 6 статьи 15 Жилищного кодекса установлено, что многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Однако, поскольку из представленных документов следует, что в здании расположены одно жилое (квартира истца) и одно нежилое помещение (служебно-бытовое помещение 2 км ответчика), такое здание не отвечает требованиям, предъявляемым к многоквартирному жилому дому, и не может считаться таковым.
Представитель третьего лица администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен, в заявлении просил о рассмотрении дела без его участия.
Третьи лица: представитель отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Тихорецкому району, представитель Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, ФИО2, ФИО7, в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены.
Суд, выслушав стороны, исследовав дело, приходит к следующему выводу.
Постановлением главы Администрации города Тихорецка Краснодарского края от 12.04.1994 № освободившаяся <адрес>, жилой площадью 35,3 кв.м., признана служебной и предоставлена осмотрщику вагонов ФИО2 14.04.1994 ФИО2 выдан ордер на служебное жилое помещение №.
Постановлением главы администрации города Тихорецка № от 28.12.1993 в здании по <адрес> признаны жилыми помещениями: литер «А» - комната №3, площадью 15.2 кв.м.; литер «А1» - комната №1, площадью 20.1 кв.м.; помещение литер «Г5» считать подсобным.
На основании договора передачи квартиры в собственность от 26.08.1997 ФИО2 безвозмездно передана в собственность квартира, состоящая из двух комнат, полезной площадью 51.4 кв.м., жилой площадью 35.7 кв.м., находящаяся по адресу: <адрес>, на состав семьи 4 человека. Настоящий договор зарегистрирован в Тихорецком БТИ 27.08.1997.
Договор подписан по доверенности, доверенность выдана на право производить оформление документов по приватизации квартир, находящихся на балансе Вагонного депо станция Кавказская.
29.02.2000 ФИО2 выдано разрешение узаконить пристройку литер «а», литер «А2» и гараж литер «Г4» на земельном участке по <адрес>.
Согласно акту приемочной комиссии от 23.02.2000 ФИО2 на предоставленном ему земельном участке по <адрес>, построил жилую пристройку в количестве 1 комнаты с жилой площадью 9.9 кв.м.
Постановлением главы города Тихорецка Краснодарского края № от 29.02.2000 утвержден акт комиссии по приемке в эксплуатацию жилой пристройки к <адрес>, построенной ФИО2 площадью застройки 39.3 кв.м., в том числе жилой площадью 9.9 кв.м. Суммарная жилая площадь в квартире №1 составила 45.6 кв.м.
По ходатайству истца, определением суда от 25.09.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Была ли допущена ошибка при проведении кадастровых работ или при кадастровом учете здания с кадастровым номером №, №, помещения с кадастровым номером №?; В случае выявления ошибки, определить ее причину, привести описание допущенной ошибки и предложить вариант исправления ошибки?; Соответствует ли здание градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, санитарным правилам, противопожарным правилам, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу здоровья граждан, расположенное по адресу: <...> (Привокзальная, 1)?
Согласно заключению эксперта № от 21.01.2025 при постановке на кадастровый учет здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не было допущено ошибки. Объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> поставлен на государственный кадастровый учет ошибочно. Исследованием по первому вопросу установлено, что при подготовке технического плана, выполненного на основании технического паспорта на производственно-технологический комплекс Вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая, подготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 11.05.2005, кадастровый инженер, не учел, факт проживания в помещениях №5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 ФИО2 Данные жилые помещения принадлежат ФИО2 на основании договора передачи квартиры в собственность от 26.08.1997 №. Для исправления данной ошибки необходимо прекратить право собственности за ОАО «РЖД» и исключить сведения из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: служебно-бытовое помещение 2км., площадью 120.5 кв.м., год завершения строительства – 1953 год. В здание с кадастровым номером № внести характеристики: общую площадь объекта следует считать 120,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование здания: нежилое здание со встроенными жилыми помещениями. Исключить из сведений ЕГРН кадастровый номер на помещение №, местоположение: <адрес>, назначение: жилое, наименование: квартира, площадь – 79,5 кв.м. В нежилом здании с кадастровым номером № произвести кадастровые работы по постановке на учет в ЕГРН и регистрации права собственности на помещения, указанные в поэтажном плане в техническом паспорте, подготовленном Тихорецким отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю по состоянию на 29.01.2024: за ФИО2 признать право собственности на жилые помещения №5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, общей площадью 84,6 кв.м.; в собственность ОАО «РЖД» переходят нежилые помещения №1, 2, 3, 4 общей площадью 35,9 кв.м., для использования под «Служебно-бытовое помещение 2 км». Здание, расположенное по адресу: <адрес> (Привокзальная, 1) соответствует градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, санитарно-бытовым правилам, противопожарным правилам, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Земельный участок, занимаемый спорным объектом и необходимый для его использования, является частью земельного участка общей площадью 384,26 га с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит Российской Федерации на праве федеральной собственности.
Поскольку на указанном земельном участке размещаются объекты железнодорожного транспорта, принадлежащие на праве собственности ОАО «РЖД», земельный участок передан в аренду ОАО «РЖД», что подтверждается договорами аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.
Указанный земельный участок площадью 384,26 га относится к категории земель - земля промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования земельного участка - полоса отвода железной дороги.
ОАО «РЖД» на праве собственности принадлежит служебно-бытовое помещение 2 км, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается записью в ЕГРН от 16 сентября 2016 года №, а также выпиской из ЕГРН от 27 сентября 2016 года. Основанием для государственной регистрации права является распоряжение № от 30 сентября 2003 года, распоряжение филиала ОАО «РЖД» Северо- Кавказская железная дорога от 24 августа 2016 года №, сводный передаточный акт от 30 сентября 2003 года.
На основании передаточного акта ФГУП «Северо-кавказская железная дорога» МПС РФ от 30 сентября 2003 года, перечня сооружений-комплексов и отдельных объектов недвижимого имущества ФГУП «Северо-Кавказская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации», вносимых в уставный капитал, в ЕГРП 19 марта 2004 года внесена регистрационная запись № о праве собственности ОАО «РЖД» на производственно-технологический комплекс вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая, расположенного по адресу: <адрес>
Технический паспорт на производственно-технологический комплекс вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая изготовлен 11 февраля 2005 года. Служебно-бытовое помещение 2 км входило в производственно-технологический комплекс вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая, что отражено в экспликации на здание, имело назначение - производственное, год ввода в эксплуатацию - 1953, инвентарный №.
На основании распоряжения от 24 августа 2016 года № объекты недвижимости выделены из производственно-технологического комплекса вагонного депо Кавказская на ст. Тихорецкая.
Согласно технической документации от ДД.ММ.ГГГГ служебно-бытовое помещение 2 км является нежилым зданием, назначение - производственное, площадью 120,5 кв.м., инвентарный номер У208-10169, год ввода в эксплуатацию - 1953.
Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерауии земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном статьями 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями Кодекса административного судопроизводства РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.
Вместе с тем согласно нормативным правовым актам органов местного самоуправления, определяющим правила землепользования и застройки населенного пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков могут быть применены только после получения специального согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида разрешенного использования участка для строительства спорного домовладения с пристройками в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не обращался.
Пристройки к жилому дому, возведенные при наличии разрешения на их строительство, не соответствуют пункту 1 статьи 222 ГК РФ. Эта норма называет самовольной постройкой как объект, возведенный без разрешения, так и объект, созданный с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. То, что органы местного самоуправления выдали разрешение на строительство объекта на земельном участке, где невозможно его возведение, не устраняет запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами.
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, ФИО2 не представлено доказательств о выделении ему в собственность части земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:3, вид разрешенного использования земельного участка - полоса отвода железной дороги, с измененным целевым назначением, для строительства пристроек литер «а» и «А2»; не представлено доказательств о строительстве данных пристроек в соответствии с полученным разрешением, поскольку ФИО2 было выдано разрешение на пристройку литер «а», пристройку литер «А2» и гараж литер «Г4», актом приемочной комиссии от 23.02.2000 в эксплуатацию принята пристройка с жилой площадью 9.9 кв.м., площадью застройки 39.3 кв.м., при утверждении акта комиссии при приемке в эксплуатацию суммарная жилая площадь в квартире №1 составила 45.6 кв.м.; согласно заключению эксперта №02-1262/2025 от 21.01.2025 (на основании материалов дела и визуального осмотра) общая площадь объекта составила 84.6 кв.м., из них жилая 45.3 кв.м.. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об осуществлении ФИО2 самовольной постройки пристроек литер «а» и литер «А2» на земельном участке, не отведенном для этих целей, находящемся в собственности государства и переданном в долгосрочную аренду ОАО «РЖД».
Кроме того, судом также учитывается тот факт, что ФИО2 требования о сохранении самовольно возведенных построек не заявлялись, суд не находит возможным выходить за пределы исковых требований, в соответствии со статьей 196 ГПК РФ.
С учетом изложенного, требования ФИО2 не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к открытому акционерному обществу «РЖД» о прекращении права собственности, снятии с кадастрового учета, изменении назначения и признании права собственности на объекты недвижимого имущества отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения в окончательной форме.
Судья Тихорецкого
городского суда подпись В.Н. Осипчук
Мотивированное решение изготовлено 20.11.2025.
Судья Тихорецкого
городского суда подпись В.Н. Осипчук