РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000825-88
27 ноября 2023 года Производство № 3а-916/2023
Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2023 года
Мотивированное решение составлено 5 декабря 2023 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Уралдоломит» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
заинтересованные лица: Администрация города Екатеринбурга, публично-правовая компания «Роскадастр»,
при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО «ТД «Уралдоломит» – ФИО1,
УСТАНОВИЛ :
24 августа 2023 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) поступил административный иск ООО «ТД «Уралдоломит» (далее также – общество), в котором административный истец оспорил утвержденную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№> (далее также – земельный участок).
В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что общество является арендатором земельного участка и обязано вносить арендную плату, исчисляемую по формуле в зависимости от кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость, составляющая 52190232 руб. 32 коп., существенно превышает рыночную стоимость земельного участка. В связи с этим и в целях устранения нарушения имущественных прав административного истца последний просил установить оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка в размере 23367000 руб., доказывая то, что в соответствии с отчетом ООО «Консалтинг Групп» от 10 июля 2023 года № 730-23/З (далее – отчет, отчет об оценке) именно названная сумма определяет величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года.
Определением суда от 28 августа 2023 года административный иск был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в нем в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр» и Администрация города Екатеринбурга.
Определением суда от 27 сентября 2023 года по делу была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту ( / / )2, которой было поручено проверить соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае установления несоответствия отчета указанным требованиям – определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года. Тем же судебным актом производство по делу было приостановлено до поступления заключения эксперта.
Определением суда от 10 ноября 2023 года в связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения от 1 ноября 2023 года (далее – заключение) производство по делу возобновлено на основании статьи 192 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ). Тем же определением по делу было назначено судебное заседание для проведения судебного разбирательства.
Судебное заседание, назначенное на 27 ноября 2023 года для проведения судебного разбирательства по делу, было открыто при участии представителя административного истца.
При этом ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела и на основании части 4 статьи 247 КАС РФ судебное разбирательство по делу было проведено в отсутствие административных ответчиков и заинтересованных лиц, не обеспечивших явку представителей в судебное заседание.
В судебном заседании представитель общества уточнил то, что оспаривает как величину кадастровой стоимости земельного участка, утвержденную по состоянию на 1 января 2022 года и действовавшую на дату обращения административного истца в суд (52190232 руб. 32 коп.), так и величину кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, уменьшенную в ходе рассмотрения данного дела до 45522848 руб. 20 коп.
Представитель административного истца поддержал заявленные требования с учетом уточнения и просил их удовлетворить, против выплаты эксперту вознаграждения с депозитного счета суда не возражал.
Заслушав участника судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.
Приложенным к административному иску договором аренды земельного участка от 12 апреля 2022 года и отзывом ППК «Роскадастр» от 15 сентября 2023 года на административный иск подтверждается то, что общество является арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый <№>, и следующие характеристики: площадь – 4 192 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – предпринимательство.
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 31 июля 2023 года № КУВИ-001/2023-174032025 и отзывом ППК «Роскадастр» от 15 сентября 2023 года подтверждается то, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена равной 52190 232 руб. 32 коп.
Утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 25 января 2023 года, тогда как датой начала ее применения являлось 1 января 2023 года.
После возбуждения производства по данному административному делу Министерством был издан приказ от 26 сентября 2023 года № 5513 «О необходимости перерасчета кадастровой стоимости земельных участков в связи с наличием ошибок, допущенных при определении их кадастровой стоимости», исходя из преамбулы которого целью его издания являлась защита интересов Свердловской области в связи с принятием к производству Свердловского областного суда ряда административных дел об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков (далее – Приказ № 5513).
Пунктом 1 Приказа № 5513 на ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» была возложена обязанность осуществить исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, перечисленных в приложении к указанному приказу, в течение девяноста дней со дня его принятия.
Земельный участок, в отношении кадастровой стоимости которого обществом были заявлены рассматриваемые административные исковые требования, с указанием номера производства данного административного дела, был указан в строке 6 приложения к Приказу № 5513.
Из дополнения к отзыву ППК «Роскадастр» от 15 ноября 2023 года и ходатайства Министерства от 22 ноября 2023 года следует то, что приказом Министерства от 2 ноября 2023 года № 6366 «О внесении изменений в Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, утвержденные приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500» (далее – Приказ № 6366) оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была снижена до 45522848 руб. 20 коп. В ЕГРН указанная кадастровая стоимость земельного участка внесена 9 ноября 2023 года, датой начала ее применения является 1 января 2023 года.
На основании заключенного обществом с ООО «Консалтинг Групп» договора на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком ( / / )1, трудоустроенным названным юридическим лицом, 10 июля 2023 года был подготовлен отчет, согласно которому по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 23367 000 руб.
В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
В связи с представлением в ходе рассмотрения дела Министерством возражений, сводящихся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки (подпункта 3 пункта 2 ФСО № 6, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7), во исполнение определения суда от 27 сентября 2023 года экспертом ( / / )2 было представлено в суд заключение, в котором сделаны выводы о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчета, а также о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 27639 000 руб.
Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).
В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части первой статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у общества права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что общество является арендатором земельного участка и обязано вносить арендную плату, размер которой поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.
Само по себе изменение величины оспариваемой обществом кадастровой стоимости в ходе рассмотрения данного административного дела не привело к устранению обстоятельств, обусловивших подачу административного иска, а равно не устранило основания для разрешения административного спора по существу.
При этом кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная первоначальной редакцией Приказа № 5500 и действовавшая на момент возбуждения производства по данному административному делу, признана судом лишь условно самостоятельной по отношению к кадастровой стоимости земельного участка, величина которой была изменена Приказом № 6366. Указанный вывод суда основан на совокупности таких обстоятельств, как изменение оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости Министерством в сторону ее уменьшения лишь в связи и уже после принятия к производству административного иска общества (на что прямо указано в преамбуле к Приказу № 5513, без издания которого невозможно было последующее издание Приказа № 6366, с учетом строки 6 приложения к Приказу № 5513), наличие у Приказа № 6366 статуса нормативного правового акта, вносящего изменения в Приказ № 5500 как в основной нормативный правовой акт, утвердивший соответствующие результаты государственной кадастровой оценки, а также несохранение какого-либо периода применения величины кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной первоначальной редакцией Приказа № 5500, после издания Приказа № 6366.
Поскольку оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее пересмотр осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований, в том числе с учетом изложенного в заключении эксперта вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Оценив заключение, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение о рыночной стоимости названного объекта не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Подготовивший заключение эксперт ( / / )2 имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости земельного участка на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении вывод о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года заключением.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи заявления в суд – 24 августа 2023 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Уралдоломит» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 27639 000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 24 августа 2023 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков