УИД 23RS0024-01-2023-002157-41

К делу № 2-8/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Крымск «16» января 2025 года.

Крымский районный суд, Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Литвиненко Т.А.,

при секретаре Щербатовой Н.А.,

с участием представителей истца ФИО1-ФИО2, действующего по доверенности <адрес>2 от 15.05.2023; ФИО4, действующего по доверенности <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО5 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд к ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Свои исковые требования мотивирует тем, что 30 декабря 2020 года в х. Павловском Крымского района Краснодарского края между истцом и ФИО7 был заключен предварительный договор о намерениях по подготовке и заключению в последующем договора купли-продажи следующего недвижимого имущества:

- части земельного участка с кадастровым №, а также объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке в виде:

- здания мастерской, площадью 557 кв. м., литер Б,

-здания ремонтно-тракторной мастерской с пристройкой, площадью 956,9 кв.м.

- части земельного участка с кадастровым номером №, и

расположенного на нем продуктового склада, общей площадью 148 кв.м. инвентарный №, литер Л.

В соответствии пунктом 1.3 договора о намерениях ФИО7 намеревается произвести раздел земельных участков с кадастровыми номерами № и №, с намерением продать истцу те их части, на которых располагаются вышеперечисленные объекты недвижимости. Площадь земельных участков будет определена после их раздела (межевания).

Согласно пункту 2.1 по предварительной договоренности между сторонами стоимость вышеуказанных земельных участков и указанных объектов недвижимости, расположенных на них, составляет 12 000 000 рублей.

Согласно пункту 2.2, стороны договорились заключить договор купли-продажи вышеуказанного имущества, после оплаты всей его стоимости.

Кроме того, по пункту 2.3 на момент заключения настоящего договора, ФИО7 получил от истца сумму в размере 2 060 000 рублей, в счет оплаты по данному договору, которые согласно договора являются авансом.

В соответствии с пунктом 2.4 вышеуказанного договора оставшуюся часть стоимости недвижимого имущества в размере 9 940 000 (девять миллионов девятьсот сорок тысяч) рублей истец обязан передать ФИО7 в следующем порядке:

- 2 000 000 (два миллиона) рублей в срок до 01.06.2021 года,

- 3 000 000 (три миллиона) рублей в срок до 31.12.2021 года,

- 2 000 000 (два миллиона) рублей в срок до 01.06.2022 года,

-2 940 000 (два миллиона девятьсот сорок тысяч) рублей в срок до 31.12.2022 года.

Пунктом 2.5 договора о намерениях был установлен досрочный расчет с продавцом.

На основании пункта 2.6 Договора о намерениях от 30.12.2020 года, расчеты между сторонами осуществляются любым не запрещенным законодательством Российской Федерации способом.

Стороны договорились, что денежные средства являются авансом, правила о задатке не применяются Сторонами (п. 2.7 договора).

Также истец указывает, что из открытых источников ему стало известно, что в настоящее время, в связи с со смертью ФИО7 нотариусом ФИО8, открыто наследственное дело № в отношении имущества умершего ФИО7, и, что по данной причине до настоящего времени заключить договор купли-продажи вышеуказанного имущества не представилось возможным в связи с уклонением последнего до момента смерти от заключения основного договора купли-продажи.

Также, заявитель указал, что земельные участки с кадастровыми номерами № и № были размежеваны и объединены в новые земельные участки с кадастровыми номерами 23:15:0315001:694 и 23:15:0315001:696 и не переданы истцу по вышеуказанному договору намерения от 30.12.2020 года.

А поэтому истец был вынужден обратиться в суд с данными исковыми требованиями.

В судебное заседание истец – индивидуальный предприниматель ФИО1 не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представители истца ФИО1 - ФИО2 и ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО6 не явилась, о дне месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление. Об отложении рассмотрения дела ответчик не ходатайствовала, об уважительных причинах неявки суду не сообщила.

Представители ответчика ФИО6 - ФИО9 и ФИО10 в судебное заседание не явились, о дне месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, представили в суд заявление об отложении рассмотрения дела в связи с участием представителей в других судебных заседаниях Краснодарского края, однако причины отсутствия в рассмотрении настоящего дела, не обосновали, и не подтвердили документально, а поэтому суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо нотариус ФИО8 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Договором по правилам п.1 ст.420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО7 был заключен договор о намерениях. Согласно условиям договора, последний обязуется передать в собственность истца, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, ВРИ – склады, площадью 12 098 кв. м., кадастровый №;

- земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, ВРИ – для эксплуатации ремонтно-тракторной мастерской, площадью 3 479 кв. м., кадастровый №;

- здание ремонтно-тракторной мастерской с пристройкой, нежилое, площадью 956,9 кв. м., кадастровый №;

- здание мастерской, нежилое, площадью 557 кв. м., кадастровый №;

- продуктовый склад, нежилое, площадью 148 кв. м., кадастровый №.

Стоимость указанных объектов определена сторонами согласно п. 2.1 -12 000 000 рублей. При подписании настоящего договора о намерениях истцом было передано 2 060 000 рублей.

Также, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом, в присутствии свидетеля <данные изъяты> лично ФИО7 были переданы денежные средства в наличной форме в сумме 1 860 000 рублей, по адресу: <адрес>, о чем истцом суду представлена расписка <данные изъяты>.

Более того, в августе 2021 года представитель истца <данные изъяты>., через своего работника <данные изъяты>. передала лично ФИО7 - 500000 рублей, по адресу: <адрес> <адрес> а спустя время еще 400 000 рублей.

Данные лица были допрошены в судебном заседании, в качестве свидетелей.

Так, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля <данные изъяты>. пояснил, что действительно является доверенным лицом индивидуального предпринимателя ФИО1 И подтвердил, что лично договаривался в 2020 году с ФИО7 о покупке производственной базы по адресу: <адрес>. Сумма покупки была определена в 12 000 000 рублей. При этом, часть денежных средств в сумме 2 060 000 рублей была сразу передана последнему при подписании настоящего договора о намерениях лично в руки.

Данные обстоятельства также подтверждаются юристом ФИО7, работавшей у последнего в 2020 году – ФИО3, указавшей в своих пояснениях ст. оперуполномоченному МВД России по Крымскому району старшему лейтенанту полиции ФИО14 в рамках поданного истцом заявления о возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ о мошенничестве, о том, что ею лично по просьбе ФИО7 был подготовлен договор о намерениях от 30.12.2020 года. Главным условием со слов ФИО7 был тот факт, что расчет будет производиться с рассрочкой. С его слов, на момент заключения предварительного договора, ФИО7 уже получил 2 060 000 рублей, а общая стоимость составила 12 000 000 рублей. С его слов ФИО3 составила график платежей, который в дальнейшем был указан ею в договоре о намерениях от 30.12.2020 г. На следующий день, то есть 30 декабря 2020 года к ее дому приехали ФИО7 и <данные изъяты>, где она передала ФИО7 договор в двух экземплярах.

Кроме того, свидетель ФИО11 подтвердил, что 19 октября 2021 года в присутствии свидетеля <данные изъяты> лично ФИО7 передал деньги в сумме 1 860 000 рублей, а также по личной просьбе последнего перевел на банковскую карту <данные изъяты> <данные изъяты> 140 000 рублей.

Также свидетель ФИО11 подтвердил, что в августе 2021 года через своего работника <данные изъяты> передал ФИО7 лично в руки 500000 рублей в <адрес> В., а спустя время еще 400 000 рублей.

На вопрос суда о причине не заключения основного договора купли -продажи между ИП ФИО1 и ФИО7, свидетель <данные изъяты> пояснил, что в декабре 2022 г. и в январе 2023 г. ИП ФИО1 и <данные изъяты>., приезжали по адресу: <адрес>, для передачи окончательной суммы денежных средств по указанному выше договору в адрес ФИО7 и заключения основного договора купли-продажи вышеуказанного имущества, однако последний сообщил, что в настоящее время он подал документы для производства межевания и выдела оговоренного имущества в адрес истца. По данной причине окончательный расчет произведен не был, а ФИО7 попросил отложить подписание договора купли-продажи до окончания межевания участков.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля <данные изъяты>. подтвердила, что действительно по личной просьбе <данные изъяты> передавала в счет покупки производственной базы лично ФИО7 денежные суммы в размере 400 000 и 500 000 рублей. В судебном заседании также пояснила, что ей известно, о том, что истец и ФИО7 договорились о продаже базы за 12 000 000 рублей.

Судом установлено, что в результате устной договоренности между истцом и продавцом ФИО7, последним было предложено вносить платежи по договору о намерениях от 30.12.2020 года не лично ему, а на банковские карты доверенных ему лиц, а именно:

- <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, всего было перечислено 3 410 000 рублей,

-<данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которой всего было перечислено 741 000 рублей.

Истцом суду также представлены выписки с расчетного счета дебетовых карт, которые судом изучены, арифметический расчет переводов проверен и не был опровергнут ответчиком.

Всего в адрес ФИО7 и его доверенных лиц было перечислено по договору о намерениях 8 071 000 (восемь миллионов семьдесят одна тысяча) рублей.

Согласно исследуемому договору о намерениях от 30.12.2020 года, основным условием исполнения обязательств со стороны истца является оплата денежных средств, указанная в разделе 2 Договора, согласно графика платежей, исполненному со стороны истца в значительной части. Судом установлено, что оставшаяся часть денежных средств в сумме 3 929 000 (три миллиона девятьсот двадцать девять тысяч) рублей не была передана умершему ФИО12, по не зависящим от истца причинам ввиду смерти самого наследодателя.

Данные обстоятельства подтверждаются: кроме того, чеками и выписками по счетам приложенными истцом, перепиской в мессенджере «WhatsApp», заверенной нотариусом (л.д.20-27 т.1) между представителем истца - <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты> и дочерью ФИО7 - Макаровой (девичья фамилия Коркодас) Оксаной Геннадьевной, а также объяснениями <данные изъяты> и <данные изъяты>, данными оперуполномоченному ОМВД России по Крымском району ФИО14 в рамках проведенной проверки в соответствии со ст.144 УПК РФ, которым они были предупреждены по ст.307-308 УК РФ.

Возражения ответчика о том, что вышеуказанные платежи следует рассматривать как расчеты по арендной плате и услугам ЖКХ, судом приняты быть не могут, ввиду отсутствия документов, подтверждающих данное обстоятельство.

По делу была проведена судебная почерковедческая экспертиза подписи ФИО7 в договоре о намерениях от 30.12.2020 года. Проведение экспертизы было поручено ФБГУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ».

Согласно заключению эксперта подпись от имени ФИО7, расположенная в разделе «Сторона 1» договора о намерениях между гражданином ФИО7 и ИП ФИО1 от 30.12.2020 года, выполнена не ФИО7, а другим лицом с подражанием подписи ФИО7

Руководствуясь п. 2 ст. 187 ГПК РФ, заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря2003 г. N 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67 и 86 ГПК РФ).

Судом при рассмотрении дел, в которых оспаривается наличие договорных отношений одной из сторон либо заключение договора на иных условиях, также исследуются обстоятельства, связанные с процедурой заключения договора, практика делового общения сторон и иные обстоятельства, касающиеся подписания и исполнения договора, в том числе переписка сторон в ходе исполнения договора, их действия, направленные на достижение результата, указанного в договоре.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из смысла данной статьи, суд, оценив в совокупности другие материалы дела, показания свидетелей, данные в судебном заседании, которые свидетельствуют и указывают на то, что именно ФИО7 подписывал вышеуказанный договор о намерениях, а также в присутствии свидетелей получал денежные средства лично в руки, переписку, приобщенную истцом в материалы дела, и не опровергнутую ответчиком, а также другие имеющиеся в материалах дела, не опровергнутые ответчиком доказательства заключения именно предварительного договора о передаче недвижимого имущества в будущем ответчику, пришел к выводу о доказанности и обоснованности заключения договора о намерениях от 30.12.2020 года между ФИО7 и ИП ФИО1

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Наследники, принявшие наследство, становятся должниками и несут обязанности по их исполнению со дня открытия наследства солидарно (п. 1 ст. 1175 ГК РФ). Требования кредиторов по обязательствам наследодателя, удовлетворяются за счет имущества наследодателя. В соответствии со ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

В силу п.1 ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Как указано в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее).

Согласно пунктам 1,3,4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В условиях (соглашении) предварительного договора указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор и иные условия.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 5 той же статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведённые выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца, единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершённой с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, заявленные истцом исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП ФИО1 к ФИО5 о понуждении к заключению договора купли-продажи, удовлетворить.

Понудить ФИО5 к заключению с ИП ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с договором о намерениях от 30 декабря 2020, заключенного ФИО7 с индивидуальным предпринимателем ФИО1:

-земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, ВРИ-склады, площадью 12 098 кв.м. с кадастровым номером №,

-земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, ВРИ –для эксплуатации ремонтно-тракторной мастерской, площадью 3 479 кв.м., с кадастровым номером №

-здания ремонтно-тракторной мастерской с пристройкой, нежилого, площадью 956,9 кв.м., с кадастровым номером №,

-здания мастерской, нежилого площадью 557 кв.м., с кадастровым номером №;

-продуктового склада, нежилого, площадью 148 кв.м., с кадастровым номером №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, в течение одного месяца со дня его вынесения путём подачи апелляционной жалобы через Крымский районный суд.

Судья.подпись. Копия верна