Решение по делу № 2-438/2023 от 29.06.2023 - о признании имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении сведений о праве собственности.

66RS0004-01-2022-003574-27

Дело № 2-438/2023 (2-7687/2022)

Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<//> г. Екатеринбург

Ленинский районный суд города Екатеринбурга <адрес> в составе: председательствующего судьи Смышляевой О.И.,

при секретаре Гераськиной А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дахнера Артёма Л. (паспорт серии 6509 №) к ФИО1 (паспорт серии 6505 №) о признании имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении сведений о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском о признании помещений №,10,11,12,24 с кадастровым номером: № (№ от <//>) - 134 м2, этаж 1, этаж 2, нежилое; № с кадастровым номером № (№ от <//>) -4,3 м2, 1 этаж, нежилое, №.1 с кадастровым номером №(№ от <//>) 9,3 м2, нежилое,1 этаж, № с кадастровым номером № (№ от <//>) 10,2 м2, нежилое, 1 этаж, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>; истребовании из чужого незаконного владения ответчиков нежилые помещения, имеющие кадастровые номера помещения № №, 10, 11, 12, 24 с кадастровыми номерами: № (№ от <//>)-134 м2, этаж 1, этаж 2, нежилое; № с кадастровым номером № (№ от <//>) -4,3 м2, 1 этаж, нежилое, №.1 с кадастровым номером №(№ от <//>) 9,3 м2, нежилое,1 этаж, № с кадастровым номером № (№ от <//>) 10,2 м2, нежилое, 1 этаж, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>; исключении из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> сведения о праве собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 нежилые помещения с кадастровыми номерами №№, 11, 12, 24 с кадастровым номером № (134 м2, этаж 1, этаж 2, нежилое), № с кадастровым номером № (4,3 м2, 1 этаж, нежилое), №.1 с кадастровым номером № (9.3 м2, нежилое, 1 этаж), № с кадастровым номером № (10,2 м2, нежилое, 1 этаж), расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

Определением от <//> из гражданского дела № по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3 о признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выделены в отдельное производство исковые требования ФИО2 к ФИО5, ФИО2 к ФИО6, ФИО2 к ФИО3 о признании помещений принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>; истребовании из чужого незаконного владения ответчиков нежилые помещения; исключении из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> сведений о праве собственности ФИО3, ФИО5, ФИО6 на нежилые помещения.

ФИО2 (далее-истец) с учетом уточнения иска просил: признать нежилые помещения №,10,11,12,24 с кадастровым номером 66:41:0403002:3957, площадью 134 кв.м., расположенные на 1 и 2 этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, истребовании из чужого незаконного владения помещений, исключении сведений о регистрации права собственности на объекты за ответчиком.

В обоснование иска указано на то, что истец является собственником жилого помещения в здании по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>. Управление многоквартирным домом осуществляется ТСН «ЖК ФИО7». За ответчиком зарегистрировано право собственности на спорные помещения, указанные помещения по факту являются: помещение № - тамбуром эвакуационного выхода секции А, № – лестничная клетка, с лестничными маршами 1 и 2 этажа эвакуационного выхода, секции А, № - Коридор на втором этаже секции А, №- МОП (место общего пользования),2 этаж, секции А, № - Санузел, второй этаж, секции А многоквартирного дома. Данные конструктивные элементы дома и нежилые помещения были проданы ответчику на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <//> как одно нежилое помещение. Продавец имущества ООО «РЕНТОР» (ИНН <***>). Цена недвижимого имущества по договору составила 10000 руб., вместе с тем кадастровая стоимость имущества составляет: 9 280 049,39 руб. Действия ответчика и застройщика являются грубейшим нарушением правил пожарной безопасности. Помещения 7,10,11,12,24 с кадастровым номером: 66:41:0403002:3957 (№ от <//>) площадью 134 м2, этаж 1, этаж 2, нежилое, выбыло из собственности ТСН «ЖК ФИО7» помимо воли собственников, в связи с превышением своих полномочий незаконного отчуждателя ООО «РЕНТОР». Согласия всех собственников МКД на отчуждение помещения ответчику застройщиком не было получено. Указанные помещения подлежат признанию общим имуществом собственников многоквартирного дома.

В судебном заседании <//> произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО3 на надлежащего ответчика ФИО1, процессуальное положение ФИО3 изменено на третье лицо.

В судебное заседание истец не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

Представитель истца и третьего лица ТСН «ЖК ФИО7» ФИО8, действующий на основании доверенности, на удовлетворении требований настаивал. Согласно письменных пояснений, при вводе МКД в эксплуатацию в 2016 году на кадастровый учет было поставлено нежилое помещение площадью 408,1 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0403002:3933. В 2018 г. на кадастровый учет поставлено спорное помещение площадью 134,3 кв.м. а также поставлены на учет и зарегистрированы нежилые – офисные помещения на 2 этаже. При разделении нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0403002:3933 застройщиком осуществлено разделение на самостоятельные офисные помещения и места общего пользования, предназначенные для обслуживания нескольких помещений. Осуществил разделение единого нежилого помещения на несколько офисных помещений третье лицо, являясь застройщиком, располагающим технической и проектной документацией, осуществил образование мест общего пользования, которое является общим имуществом в многоквартирном доме. Как следует из п. 1ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 1 ст. 290 ГК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относится любое имущество, которое предназначено для обслуживания более одного помещения. В данном случае изолированность спорного помещения от жилых помещений не имеет значения для отнесения помещения к общему имуществу МКД, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. В заключении эксперта №э-23 указано, что спорное помещение предназначено для обслуживания офисных помещений. Из заключения эксперта №э-23 и содержащихся в материалах дела актов осмотра с фотоматериалами следует, что спорное помещение включает в себя коридор с лестничным пролетом, что прямо относится к общему имуществу МКД и не может находиться в собственности одного лица. В спорном помещении расположен магистральный воздуховод, от которого осуществляется подключение к системам вентиляции в офисных помещениях. В спорном помещении находится блок управления освещением в офисных помещениях, которые являются самостоятельными отдельными помещениями в МКД. Соответственно, в материалах дела содержатся документы, подтверждающие факт технического назначения спорного помещения, спорное помещение не может быть использовано отдельно от офисных помещений, предназначено исключительно для обслуживания нескольких нежилых помещений. Спорное помещение с момента возведения дома и ввода его в эксплуатацию не являлось самостоятельным, было частью единого нежилого помещения, представляя собой места общего пользования, не имеющие своего самостоятельного назначения. При разделе нежилого помещения 66:41:0403002:3933 места общего пользования были сформированы в спорное нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0403002:3957, объединив в себе все помещения №№, 10, 11, 12, 24, которые не имеют самостоятельного значения и не могут использоваться собственниками в качестве отдельного нежилого помещения. Таким образом, Истец полагает, что указанные в исковом заявлении обстоятельства доказаны, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО9, действующая на основании доверенности, считала требования не подлежащими удовлетворению, поддержала доводы отзыва на исковое заявление поданные ФИО3 в статусе ответчика. Согласно представленных письменных пояснений спорное помещение было построено, поставлено на кадастровый учет и сдано в эксплуатацию как отдельное изолированное помещение. При строительстве дома по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> помещение площадью 408,1 кв. м. офисного блока № было поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано на праве собственности за ООО «Рентор» как единое помещение. Позже, указанное помещение, находящееся в собственности ООО «Рентор», было разделено на 7 помещений, в состав которых вошли 6 офисных помещений и помещения №,170,172,173,175,241 общей площадью 134,3 кв. м. (спорное помещение по делу), после чего каждое помещение было продано новым собственникам. Таким образом, нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0403002:3957 было построено, поставлено на кадастровый учет и сдано в эксплуатацию как отдельное изолированное помещение. Истец не привёл доказательств того, что спорное помещение входит в состав общего имущества многоквартирного дома, исходя из существующих в законе и правоприменительной практике критериев отнесения помещений к такому имуществу. В обоснование своих требований, Истец ссылается на положения ст. 289 ГК РФ, согласно которой собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Тем не менее, недвижимость - жилые или нежилые помещения не могут быть отнесены к общему имуществу лишь на том основании, что они находятся внутри многоквартирного дома. То обстоятельство, что помещение, относительно которого заявлены требования, является коридором, санузлом, лестницей не может быть признано достаточным основанием для признания его общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В текущей правоприменительной практике с учётом вышеуказанных норм законодательства выработаны следующие критерии: наличие/отсутствие отдельного входа; необходимость доступа в помещение иных собственников; первоначальные цели, для которых предназначались помещения и фактическое использование имущества домовладельцами как общего. Следовательно, состав общего имущества не постоянен и индивидуален для каждого здания, так как невозможно нормативно закрепить его перечень. Для этого необходимо опираться на выработанные практикой критерии. Таким образом, утверждения Истца о спорном помещении как об общем имуществе собственников многоквартирного дома не подтверждены, поэтому требования не имеют достаточных правовых оснований. Результаты судебной экспертизы подтвердили самостоятельное значение помещения и отсутствие в помещении оборудования/коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме, помимо помещений офисного блока. Таким образом, спорное нежилое помещение (кадастровый №) по своей юридической природе и техническим характеристикам является самостоятельным, обособленным помещением, которое не может быть отнесено к общему имуществу многоквартирного дома и истребовано из собственности Ответчика.

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании считала требования истца подлежащими удовлетворению, представила в суд письменный отзыв на исковое заявление. Согласно отзыву третье лицо является собственником нежилого помещения на втором этаже секции А площадью 26,2 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0403002:3954. Помещения с номерами №№, 10, 11, 12, 24 являются местами общего пользования, включают в себя коридор и лестничный пролет, обеспечивающие единственный доступ к офисному помещению. Все офисные помещения на втором этаже секции А зависят от обслуживающих помещений №№, 10, 11, 12, 24. В данных помещениях расположены системы отопления, вентиляции, пожарной сигнализации, электросетей, которые используются собственниками офисных помещений. Офисные помещения, включая принадлежащее третьему лицу помещение, не имеют каких-либо автономных подключений к инженерным сетям, подключение и управление осуществляется из мест общего пользования, в частности, шкафы и блоки управления расположены в коридоре. Помещения №№, 10, 11, 12, 24 не могут находиться в собственности одного лица, так как это противоречит требованиям законодательства РФ и влечет за собой существенное нарушение прав собственников офисных помещений. Помещения №№, 10, 11, 12, 24 в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ являются общим имуществом в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Из правовых позиций ВС РФ следует, что имущество (помещения) в многоквартирном доме, которое используется для обслуживания нескольких помещений относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с наличием права собственности на помещения №№, 10, 11, 12, 24 у Ответчика имеют место факты нарушения прав и законных интересов, а также имеется риск существенного нарушения прав, в том числе в виде ограничения доступа к принадлежащему помещению. Ответчик, как собственник указанных помещений, имеет возможность отключить электроэнергию, пожарную сигнализацию, перекрыть или затруднить доступ в помещение и т.п., что в итоге создает риск нарушения работы в нежилых помещениях. В связи с наличием одного собственника помещений №№, 10, 11, 12, 24 создавались неравные условия для их использования собственниками офисных помещений, имели место спорные и конфликтные ситуации, связанные с перекрытием коридора и общего доступа к офисным помещениям. Факт отнесения помещений №№, 10, 11, 12, 24 к общему имуществу в многоквартирном доме подтверждается тем, что помещения не могут использоваться иначе как для обслуживания офисных помещений, единственным назначением помещений является обслуживание офисных помещений, нахождение вспомогательных помещений, общих инженерных сетей и т.д.Таким образом, имеются все основания для удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ООО «СЗ «Рентор» ФИО11 в судебном заседании <//> считала требования не подлежащими удовлетворению, поддержала доводы отзыва на исковое заявление. Согласно отзыву на исковое заявление в соответствии с разделом 3.3.4.6. Технологические решения, положительного заключения государственной экспертизы № от <//>. офисные помещения спроектированы на первых двух этажах секции А, на втором этаже секции Б. Входы в офисную часть отделены от входа в жилую часть здания. Площади помещений приняты с учетом нормы на 1 рабочее место. Фактически офисное помещение 2 этажа было сдано в эксплуатацию вместе с лестничной клеткой (пом. 168 на 2 этаже и пом.241 на 2 этаже). В тех.паспорте помещение 241 лестничной клетки относится к нежилым. помещениям офисного блока № на 1 этаже. В общей сложности помещение площадью 408,1 кв.м. офисного блока № было поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано на праве собственности за ООО «Рентор». Позже, на основании договора подряда № от <//>г. помещение площадью 408,1 кв.м. было разделено на 7 помещений. В них вошли 6 офисных помещений и помещения №№,170,172, 173, 175 (2 этаж), № (1 этаж) общей площадью 134,3 кв.м. Право собственности на все помещения соответственно были зарегистрированы за ООО «Рентор». В соответствии с техпаспортом это помещения лестничной клетки, санузлов, коридора. Позже помещения офисов были проданы разным покупателям. В собственности застройщика осталось помещение вспомогательного назначения. ТСН «ФИО7» выставляло счета собственнику помещения ООО «Рентор» с кадастровым номером 66:41:0403002:3957 наравне со всеми другими помещениями, вопросов о том, что это общее имущество у ТСН не возникало. Позже это помещение было предложено для приобретения всем собственникам бывшего офисного блока 2. Согласилась его приобрести только ФИО3, собственник помещения № площадью 45,5 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0403002:3955. Помещение ей было продано за символическую стоимость 10 000 руб. Офисный блок № проектировался, был простроен и сдан в эксплуатацию как изолированное помещение. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № RU №, выданном Министерством строительства и развития инфраструктуры <адрес> спорное помещение указано в разделе встроенно-пристроенных помещений наряду с офисами, медицинским пунктом, торговыми помещениями, помещением для организации по уходу и присмотру за детьми. В разделе же 2.2 Объекты жилищного фонда отдельной строкой выделена площадь общего имущества в многоквартирном доме - 3145,8 кв.м. Разрешение недействительно без технических планов от <//><адрес> информация на здание N° 124 по <адрес>, составленная по состоянию на <//>г. в разделе Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели в пункте г) также содержит общую площадь общих коридоров и мест общего пользования, равную 3145 кв.м. Экспликация к техническому паспорту (Приложение 2) на стр.57-58 содержит перечень помещений, входящих в места общего пользования (общая площадь МОП 3145,8 кв.м - стр.65). В этом перечне имеются следующие помещения, относящиеся к МОП и именно таким образом введенные в эксплуатацию: помещение консьержа площадью 5,2 кв.м., помещение ТСЖ 19,2 кв.м., мусоросборная камера – 7,1 кв.м., комната уборочного инвентаря 3.1.кв.м., помещение консьержа 6,2 кв.м. Таким образом, из технической документации видно, что помещение коридора, лестничной клетки площадью 134.3 кв.м. не вошло в перечень мест общего пользования. Основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу собственников многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования самостоятельного, его расположения и фактического использования. Таким образом, спорное помещение представляло и представляет собой набор вспомогательных помещений офисного блока № в многоквартирном доме и с момента передачи первой квартиры (момент возникновения общее имущество жилого дома) не могло использоваться жильцами дома в качестве помещения обеспечивающего общие нужды, что исключает возможность отнесения данного помещения к общей собственности собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом, лестничная клетка, лестница, коридор и санузлы офисного блока N° 2 не могут являться общим имуществом всех собственников жилого дома, т.к. никогда не являлись имуществом, которым могут пользоваться все жильцы; изначально предназначалась для обслуживания одного офисного блока №: лестница является запасным/пожарным выходом для офисного помещения, выхода на нее из других частей дома нет. План эвакуаций, размещенный в соответствии с Правилами пожарной безопасности в офисном помещении 2 этажа, подтверждает, что проектом было предусмотрено использование этой лестницы только в целях пожарной безопасности в офисном помещении, об этом же свидетельствует и надпись на двери выхода на эту лестницу - Запасный выход. Ссылка Истца на Правила противопожарного режима в Российской Федерации в данном случае неуместна, т.к. сама лестница не является общим имуществом собственников жилого дома, не используется и не рассчитана на использование жильцами, отделена от жилой части. Таким образом, не подпадает действие норм Постановления правительства РФ № от 25.04,2012г., является внутренней лестницей офисов. Спорное нежилое помещение при вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию сформировано и учтено в составе офисного блока № для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома. Не все подвалы, лестницы, коридоры и т.д. могут быть отнесены к общему имуществу только лишь на основании того, что они подпадают под описание общего имущества многоквартирного- дома в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В каждом случае необходимо индивидуально устанавливать как помещение было спроектировано, сдано в эксплуатацию, отражено в техпаспорте всего дома, как использовалось с момента ввода дома в эксплуатацию. К собственнику спорного помещения могут быть предъявлены лишь требования установлении общей долевой собственности всех собственников бывшего офисного блока №, с несением ими соответствующих расходов по его содержанию.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО ТК «ТРАНСВЕР», ФИО15, ФИО16 в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

ФИО16 в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому она является собственником помещения на 2 этаже, номер по плану строения 179,180 площадью 59 кв.м., кадастровый №. Далее было заключено соглашение о порядке пользования нежилым помещением (местами общего пользования) № б/н от <//> между тремя сторонами: ФИО16, ООО «Рентор», ООО ТК «Трансвер». Предметом соглашения являлось то, что стороны являются собственниками на праве общей долевой собственности общего имущества, расположенного на втором и первом этаже в многоквартирном доме, а именно нежилого помещения общей площадью 134,3 кв.м., являющегося фактически помещением для обслуживания более одного нежилого помещения. Согласно пункту 2 соглашения, помещение может единолично принадлежать какой-либо из сторон, указанных в соглашении. Считает, что на втором этаже должен быть свой отдельный МОП для офисов. Просит рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие (т. 2 л.д. 50-51).

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Спорным помещением является нежилое помещение с кадастровым номером 66:41.0403002:3957, имеющее площадь согласно выписки из ЕГРН 134,3 кв.м., согласно представленному в материалы дела Техническому паспорту площадь 131,1 кв.м., включающее в себя помещения согласно техническому паспорту №, на первом этаже, на втором этаже 1,2,3,4,5,6,7), расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> (Технический паспорт т. 1 л.д. 190-192). Согласно представленной третьим лицом ООО «СЗ «Рентор» экспликации помещений (т.1 л.д. 194-195,125, 125 оборот) спорное помещение на экспликации включает в себя помещения: № эт. - лестничная клетка (3,5 кв.м.), № - лестничная клетка (19,7 кв.м), № – коридор (95,1 кв.м.), № – санузел (4,6 кв.м.), № - МОП (4,0 кв.м.), № – санузел (7,4 кв.м.).

Истцом заявлены требования о признании указанного помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома по <адрес> г. Екатеринбурге.

Как полагает истец, спорное помещение отвечает признакам общего имущества, поскольку включает в селя лестничные клетки, предназначено для обслуживания помещений офисов, то есть более одного помещения в многоквартирном доме.

Из представленной выписки из ЕГРН в отношении спорного помещения следует, что собственником помещения является ответчик (т.3 л.д. 30). Данное помещение приобретено им на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного с ИП ФИО3 от <//>, совместно с помещением офиса площадью 45,5 кв.м. кадастровый № (копия договора купли-продажи предоставлена в материалы дела по ходатайству от <//>).

Из материалов дела следует, что истец является собственником <адрес> по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <//> N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума от <//> N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления Пленума от <//> N 64).

Согласно п. 3 Постановления Пленума от <//> N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в здании, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещение, объективно входящее в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом возможность отнесения помещений к общему имуществу здания или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В соответствии с пунктом 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <//>) если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за ними права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения.

Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в том, что на это имущество зарегистрировано индивидуальное право собственности ответчика. (Определение Верховного Суда РФ от <//> №-КГ 12-7).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его (права общей долевой собственности) регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В связи с этим собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

По общему правилу, вытекающему из части 1 статьи 36 ЖК РФ, пунктов 1, 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <//> № (далее - Правила №), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Так, согласно подп. "а" пункта 2 Правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. В таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. (определение Конституционного Суда Российской Федерации от <//> N 489-О-О)

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, предназначено ли спорное помещение для обслуживания всего жилого дома, а также было ли оно на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

Застройщиком многоквартирного дома являлось ООО «Рентор» (в настоящее время ООО «Специализированный застройщик «Рентор»).

<//> ООО «Рентор» выдано заключение №-А о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащённости объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов.

Согласно общедоступным сведениям, размещённым в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, многоквартирный дом, расположенный по адресу г. Екатеринбург, <адрес>, является двадцати четырехэтажным многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию в 2016 году (далее - многоквартирный дом).

Многоквартирный дом находится в управлении ТСН «ЖК ФИО7» на основании протокола общего собрания собственников от <//> №.

Из отзыва застройщика следует, что спорное помещение изначально при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию входило в состав помещения с кадастровым номером 66:41:0403002:3933 площадью 408,1 кв.м. Как пояснил в судебном заседании представитель третьего лица, такое большое помещение длительно не реализовывалось, в связи с чем собственником – застройщиком было принято решение разделить указанное помещение. Согласно отзыву помещение площадью 408, 1 кв.м. было разделено на 6 офисных помещений и спорное помещение (договор подряда на выполнение кадастровых работ от <//> т. 1 л.д. 122). Право собственности на все помещения изначально было зарегистрировано за застройщиком.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <//> ООО «Рентор» продало ИП ФИО3 спорное помещение площадью 134,3 кв.м. (т. 1 л.д. 138-139) за 10000 руб. На момент приобретения спорного помещения ИП ФИО3 являлась собственником офисного помещения площадью 45,5 кв.м. на основании договора от <//> (т.1. л.д. 147-148).

Требования истца о признании спорного помещения общим имуществом собственников МКД основаны лишь на указанном в технической документации назначении части помещений входящих в состав спорного помещения – лестничная клетка, коридор, указанные требования не основаны на законе, противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам.

Так, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил N 491, "использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)".

Согласно пункту 4 Правил N 491 "в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП".

Как усматривается из представленной в материалы дела документации, расхождений в технической документации и зарегистрированными правами в отношении спорного помещения не имеется. Согласно техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и сведений о зарегистрированных правах, спорное помещение относится к нежилым помещениям самостоятельного функционального использования. Доказательств функционала помещения исключительно для обслуживания и эксплуатации более чем 1 жилого помещения не имеется.

В рамках рассмотрения гражданского дела по ходатайству истца было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: предназначено ли помещение с кадастровым номером 66:41.0403002:3957 (включающее в себя помещения согласно кадастровому паспорту №, 10, 11, 12, 24), общей площадью 134,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, полностью или частично для обслуживания более 1 помещения в этом жилом доме (за исключением помещений второго этажа по плану помещения №,2,3,4,5,6,14) или имеет самостоятельное значение? Размещено ли в указанном помещении какое-либо оборудование и/или коммуникации, предназначенные для обслуживания более 1 помещения в жилом доме (за исключением помещений второго этажа по плану помещения №,2,3,4,5,6,14)? Если да, указать какое конкретно оборудование, коммуникации и где оно расположено?

Согласно выводам заключения судебной экспертизы №э-23 от <//>, эксперт ФИО17 ООО «Независимая экспертиза», по своим техническим характеристикам помещение с кадастровым номером 66:41:0403002:3957 (включающее в себя помещения согласно кадастровому паспорту №№,10,11,12,24) общей площадью 134,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Екатеринбург, <адрес> имеет самостоятельное значение и предназначено только для обслуживания офисных помещений второго этажа по плану помещения № №, 2, 3, 4, 5, 6, 14, т.к. данное помещение с кадастровым номером 66:41:0403002:3957 полностью изолировано от жилой части дома и, соответственно, не может обслуживать ни одно из помещений в этом жилом доме. В помещении с кадастровым номером 66:41:0403002:3957 (включающее в себя помещения согласно кадастровому паспорту №№,10,11,12,24) общей площадью 134,3 кв.м., расположенном по адресу: г.Екатеринбург, <адрес> отсутствует какое-либо оборудование и/или коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме, а размещенное оборудование и/или коммуникации, предназначены только для обслуживания офисных помещений второго этажа по плану помещения №№, 2, 3, 4, 5, 6, 14.

Указанное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В заключении отражены результаты исследований с указанием примененных методик, оценка результатов исследований, выводы по всем поставленным судом вопросам и их обоснование.

Оценивая представленное заключение со всеми представленными в материалы дела доказательствами, суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу в подтверждение факта использования спорного помещения для обслуживания более чем одного нежилого помещения многоквартирном доме.

Оценивая указанное заключение, сопоставив их с пояснениями лиц, участвующих в деле, а также представленных документов и доказательств, суд приходит к выводу, что спорное помещение было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, и соответственно, право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло.

Суд соглашается с доводами третьего лица ООО «СЗ «Рентор» о том, что в отношении спорного помещения могут быть предъявлены требования о признании данного помещения общим необходимым для использования всеми собственниками помещений офисов, сопряженными с данным помещением, то есть ООО ТК «ТРАНСВЕР», ФИО15, ФИО16, ФИО10

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Дахнера Артёма Л. (паспорт серии 6509 №) к ФИО1 (паспорт серии 6505 №) о признании имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении сведений о праве собственности оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Екатеринбурга.

Судья О.И. Смышляева