Дело№2-856/2025
УИД23RS0003-01-2024-007527-95
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 июня 2025 года город-курорт Анапа
Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Грошковой В.В.,
при секретаре Гуськовой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1 об обязании привести строение в соответствие с функциональным назначением сносе строения, взыскании судебной неустойки,
установил:
Администрация муниципального образования г.-к. Анапа обратились в суд с иском к ФИО1 об обязании привести строение в соответствие с функциональным назначением сносе строения, взыскании судебной неустойки, в котором просит суд обязать ответчика в течение 90 дней со дня вступления решения суда в законную силу привести 2-х этажное здание, обозначенное в техническом паспорте как лит Г6 – хозблок, площадью застройки 71,2 кв.м. и здание, обозначенное в техпаспорте как лит Д – нежилое здание, площадью застройки 105,7 кв.м., в соответствие с функциональным назначением вспомогательного строения для обслуживания функциональных бытовых процессов различного вида основного объекта индивидуального жилищного строительства, путем разработки специализированной организацией проекта производства работ по перепланировке, переустройству, переоборудованию помещений, которые обеспечат возможность внутренней планировки здания в соответствие с параметрами функционального назначения вспомогательного строения, а в случае невозможности приведения в соответствие – осуществить их снос; в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ответчика в пользу истца 10 000 руб судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда; обязать ответчика известить администрацию <адрес> о надлежащем исполнении решения суда.
В обоснование заявленных требований истец указал, что администрацией муниципального образования город-курорт Анапа проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 657 кв.м., с видом разрешенного использования – ИЖС, гостиничное обслуживание, принадлежащего на праве собственности ответчику ФИО1
В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции решения № от ДД.ММ.ГГГГ), вышеуказанный земельный участок расположен в зоне отдыха (Р2).
Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка зарегистрированы следующие объекты недвижимости:
- 3-х этажное здание с кадастровым номером № площадью 318,9 кв.м., назначение – жилое,
- 3-х этажное здание с кадастровым номером № площадью 286,9 кв.м., назначение – жилое,
- 2-х этажное здание с кадастровым номером № площадью 116,6 кв.м., назначение – нежилое, наименование - хозблок.
В ходе проведенного осмотра с использованием данных публичной кадастровой карты и интернет-ресурса, а также данных технического паспорта. Установлено, что в границах осматриваемого земельного участка расположены:
- 2-х этажное здание, объект коммерческого использования, обозначенное в техническом паспорте как литер Г6 – хозблок, площадью застройки 71,2 кв.м.,
- 4-х этажное здание, объект коммерческого использования, обозначенное в техпаспорте как литер В – жилой дом, над В – мансарда, площадью застройки 109,3 кв.м.,
- здание, объект коммерческого назначения обозначенное в техпаспорте как литер Д – нежилое здание площадью застройки 105,7 кв.м.
Согласно сведениям, размещенным в сети Интернет, объекты, расположенные в границах осматриваемого земельного участка, эксплуатируются как гостевой дом «Бриз».
В связи с чем в действиях ответчика усматриваются признаки возведения объекта с кадастровым номером № в отсутствие разрешительной документации.
Отсутствие у ответчика разрешительной и проектной документации на реконструкцию объекта, а также возведение объектов без учета санитарно-эпидемиологических требований, применяемых к данного вида объектам, создает реальную опасность жизни и здоровью граждан при последующей его эксплуатации, опасность возникновения чрезвычайной ситуации, связанной с его возможным разрушением.
В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 12, 222, 263, 308.3 ГК РФ, ст.ст. 7, 40, 60, 76 ЗК РФ, ст.ст. 51, 52 Градостроительного кодекса РФ, истец просит суд удовлетворить требования.
Впоследствии после проведения по делу судебной экспертизы истец уточнил заявленные требования и просил суд обязать ФИО1 в течение 90 дней с даты вступления решения суда в законную силу привести 3-х этажное здание, обозначенное в техническом паспорте как литер Д общей площадью 286,9 кв.м., с кадастровым номером № (на схеме №) в соответствие с функциональным назначением вспомогательного строения для обслуживания функциональных бытовых процессов различного вида основного строения индивидуального жилищного строительства, путем разработки специализированной организацией проекта производства работ по перепланировке, переустройству, переоборудованию помещений, которые обеспечат возможность внутренней планировки здания в соответствии с параметрами функционального назначения вспомогательного строения для обслуживания основного строения, а в случае невозможности приведения - осуществить его снос. Также в уточненном иске истец просит суд взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 10 000 руб ежедневно до полного исполнения решения суда и обязать ответчика известить администрацию <адрес> о надлежащем исполнении решения суда.
В судебное заседание стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, не явились, от представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенностей, одновременно представляющего интересы третьего лица УАиГ администрации <адрес>, поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
От представителя ответчика ФИО1 – ФИО3, действующего на основании доверенности, поступили письменные возражения на иск, в которых он указал, что с иском не согласен, так как спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности и имеющем вид разрешенного использования – ИЖС, гостиничное обслуживание, согласно заключению судебной экспертизы нарушений строительных, градостроительных, противопожарных и иных норм и правил при его возведении не допущено, угрозы жизни и здоровью также не имеется, что исключает отнесение строения к самовольным по правилам ст. 222 ГК РФ. Также согласно заключении эксперта архитектурно-планировочное решение спорного строения в полном объеме соответствует сведениям, отраженным в техническом паспорте, в связи с чем проводить какие-либо строительные работы не требуется.
В связи с надлежащим извещением участвующих в деле лиц и поступившими от них ходатайствами о рассмотрении дела в их отсутствие, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив доводы искового и уточненного искового заявлений, возражений на иск, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела ответчику ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 657 кв.м., с видом разрешенного использования – ИЖС, гостиничное обслуживание расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписки из ИСОГД (Информация из Правил землепользования и застройки <адрес>) земельный участок с кадастровым номером № <адрес> располагается в зоне Р2 (Зона отдыха), в числе основных видов разрешенного использования которой имеются такие как: гостиничное обслуживание. Также участок расположен в границе 3-7 подзоны ПАТ, в границе 2 оны округа санитарной (горно-санитарной) охраны, в границе зоны В (3 линия) высотного регулирования, в границе рыбоохранной, водоохраннной зоны и зоны подтопления (л.д. 65-72).
Судом установлено, что на вышеуказанном земельном участке располагается строение с кадастровым номером №, общей площадью 286,9 кВ.м., этажностью 3 этажа, назначение – нежилое, наименование – нежилое здание, 2010 года постройки, право собственности на которое также зарегистрировано за ответчиком ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Также согласно представленным в материалы дела документам (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ) на вышеуказанном земельном участке располагается принадлежащее ответчику ФИО1, на праве собственности здание жилого дома общей площадью 318,9 кв.м., поименованное в ЕГРН как жилое, 2014 года постройки, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того на вышеуказанном земельном участке располагается еще одно здание с кадастровым номером №, общей площадью 116,6 кв.м., этажностью 2 этажа, 2010 года постройки, назначение – нежилое, наименование – хозблок, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.
Из текста уточненного иска следует что предметом спора является строение с кадастровым номером № общей площадью 286,9 кВ.м., поименованное в техническом паспорте как нежилое строение литер Д
Истец в иске указывает, что разрешительная документация на строение литер Д отсутствует. Кроме того в первоначальном иске истец указывает анна то, что все строения, в том числе спорное литер Д, эксплуатируются как гостевой дом «Бриз».
В соответствии со ст.ст. 40, 42 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право и корреспондирующие с этим правом обязанности возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и видом его разрешенного использования, а также с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Статьей 263 ГК РФ также установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или перенос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии со ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Согласно ст. 72 ЗК РФ органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений. Статья 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относит, в числе прочего, осуществление органами местного самоуправления муниципального земельного контроля в границах городского округа.
Согласно пп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона №131-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, ПЗЗ, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.
Таким образом органы местного самоуправления вправе осуществлять контроль за использованием земельных участков по назначению, в пределах территории муниципального образования независимо от принадлежности земель, а также осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов в границах земельных участков, находящихся в том числе в собственности граждан.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно ст. 7 и ст. 42 ЗК РФ правовой режим земель определяется целевым назначением земельного участка, состоящим из двух элементов: 1 – принадлежность земельного участка к определенной категории земель; 2 – принадлежность земельного участка к виду разрешенного использования применительно к соответствующей категории земель. Нарушение одного из указанных элементов влечет нецелевое использование земельного участка и нарушение его правового режима.
При этом, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что вид разрешенного использования земельного участка ответчика ФИО1 (ИЖС, гостиничное обслуживание), отраженный в ЕГРН, позволяет размещать на земельном участке как объекты индивидуального жилищного строительства, так и объекты, предназначенные для размещения в них отдыхающих (гостиницы, гостевые дома).
В связи с чем использование ответчиком земельного участка и расположенных на нем строений в целях сдачи комнат в наем не противоречит виду разрешенного использования земельного участка.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления.
При этом согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).
Частью 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ установлено, что эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением объектов, для строительства которых получение разрешения на строительство не требуется).
Судом в целях определения фактического целевого назначения спорного строения литер Д, а также соответствия (несоответствия) его градостроительным регламентам, иным нормам и правилам, была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ».
Согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что строение с кадастровым номером № (литер Д по техпаспорту) соответствует в полном объеме сведениям, указанным в ЕГРН, в части площади 286,9 кв.м., этажности 3 этажа и назначения – нежилое здание. Также данное строение в полном объеме соответствует требованиям и параметрам, указанных в техническом паспорте БТИ от ДД.ММ.ГГГГ (в части площади, этажности и назначения). При этом экспертом установлено, что здание литер «Д» включает в себя изолированные помещения, состоящие из одной жилой комнаты и вспомогательных помещений, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, идентифицирован как гостиничное обслуживание.
Также экспертом установлено что здание литер Д соответствует в полном объеме строительным, градостроительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям сейсмобезопасности и обеспечения охраны окружающей среды, угрозу жизни и здоровью людей не создает.
Таким образом с учетом выводов судебной экспертизы следует, что спорное 3-х этажное строение литер Д площадью 286,9 кВ.м. является нежилым строением используемым в качестве гостевого дома (гостиничного обслуживания), соответствует строительным, градостроительным, санитарным противопожарным и иным норма ми правилам, угрозы жизни и здоровья людей не создает. Кроме того исходя из целевого назначения земельного участка, на котором расположено данное строение, и установленных в отношении него видов разрешенного использования (ИЖС, гостевые дома), спорное строение не нарушает целевое назначение земельного участка и в полном объеме соответствует виду разрешенного использования, отраженному как в ЕГРН, так и в Правилах землепользования и застройки.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и их взаимную связь в совокупности.
Согласно ч.3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Вышеуказанное заключение судебной экспертизы, подготовленное ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» отдел по <адрес>, судом принимается в качестве достоверного и допустимого доказательства, так как оно последовательное, логичное, соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», составлено экспертом, имеющим достаточный опыт и стаж работы в области строительно-технических экспертиз, при этом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в том числе в судебном заседании при его допросе.
В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2 ст. 222 ГК РФ).
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной (п. 29). Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность
Анализ представленных в материалы дела доказательств, а также выводы проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы позволяют суду прийти к выводу о том, что единственным признаком самовольного строительства нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3525 (литер Д) является отсутствие разрешения на его строительство, иных признаков самовольного строительства, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, экспертом в отношении данного здания не установлено.
Учитывая вышеприведенные разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, суд полагает, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для признания строения самовольным и его сноса.
Рассматривая требования истца, изложенные в уточненном иске, о приведении спорного строения литер Д в соответствие с функциональным назначением вспомогательного строения для обслуживания функциональных бытовых процессов основного строения путем разработки проекта производства работ по перепланировке, переустройству, переоборудованию, суд находит данные требования не подлежащими удовлетворению ввиду того, что как установлено заключением проведенной по делу судебной экспертизы, спорное строение литер Д не является вспомогательным ни по данным технического паспорта, ни по результатам его обследования в ходе экспертного осмотра, при этом архитектурно-планировочное решение данного строения в полном объеме соответствует техническому паспорту, в связи с чем с технической точки зрения какие-либо строительные работы в данном строении производить не требуется.
В связи с тем, что строение литер Д не является вспомогательным, суд приходит к выводу о том, что требования истца о приведении его в соответствие с функциональным назначением вспомогательного строения, удовлетворению не подлежат, так как являются незаконными и необоснованными.
В связи с тем, что требования истца о взыскании судебной неустойки являются производными от основных требований, в удовлетворении которых судом отказано, в удовлетворении заявлены истом требования о взыскании судебной неустойки также следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил :
В удовлетворении уточненного искового заявления администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1 об обязании привести строение в соответствие с функциональным назначением, сносе строения, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда через Анапский городской суд.
Судья В.В. Грошкова
Мотивированное решение изготовлено 11.06.2025 года