Решение по делу № 2-968/2025 от 26.09.2025 - о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, об истребовании земельных участков из незаконного владения.

Дело № 2-968/2025

УИД 41RS0002-01-2025-001014-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 сентября 2025 года г. Елизово

Елизовский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Белозеровой Ю.А.,

при секретаре ФИО3,

с участием помощника Елизовского городского прокурора Гордеевой В.О., старшего прокурора отдела прокуратуры Камчатского края Ляховенко В.В., представителя Администрации Елизовского муниципального района ФИО1, представителя Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Елизовского городского прокурора Мекертычева А.В. в интересах муниципального образования - Елизовского муниципального района в лице администрации Елизовского муниципального района и неопределенного круга лиц к ФИО5, Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, об истребовании земельных участков из незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

заместитель Елизовского городского прокурора, действуя в интересах муниципального образования - Елизовского муниципального района в лице администрации Елизовского муниципального района и неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к ФИО5, Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района (далее – УАГЗО), в котором просил:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между УАГЗО и ФИО5 Возложить на ФИО5 обязанность возвратить УАГЗО земельный участок с кадастровым номером № в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между УАГЗО и ФИО5 Возложить на ФИО5 обязанность возвратить УАГЗО земельный участок с кадастровым номером № в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между УАГЗО и ФИО5 Возложить на ФИО5 обязанность возвратить УАГЗО земельный участок с кадастровым номером № в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между УАГЗО и ФИО5 Возложить на ФИО5 обязанность возвратить УАГЗО земельный участок с кадастровым номером № в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между УАГЗО и ФИО5 Возложить на ФИО5 обязанность возвратить УАГЗО земельный участок с кадастровым номером № в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

В обоснование исковых требований указал, что по результатам проведенной прокуратурой проверки соблюдения земельного законодательства на территории Елизовского муниципального района установлено, что между УАГЗО и ФИО5 на основании заявлений о предоставлении пяти земельных участков в собственность без проведения торгов в соответствии с подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства РФ от 09 апреля 2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022-2024 годах, а также в случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее - Постановление № 629) были заключены договоры купли-продажи указанных земельных участков. Ранее заключенные договоры аренды этих земельных участков расторгнуты. Между тем предусмотренных статьями 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договоров аренды земельных участков и заключения договоров купли-продажи земельных участков не имелось. По результатам осмотра земельных участков установлено, что они не имеют признаков, свидетельствующих об их использовании в качестве огородных участков, на них произрастают несельскохозяйственные, дикорастущие растения - трава, кустарники, деревья. Признаки посадки сельскохозяйственных культур либо их выкапывания из почвы отсутствуют. В рассматриваемом случае ФИО5, реализовав свое право на получение в аренду земельных участков, но, не приступив к фактическому осуществлению деятельности, для которой земельные участки предоставлялись, не может быть отнесена к лицам, которым они могут быть предоставлены в собственность в соответствии с законодательством. Множественность испрашиваемых ФИО5 земельных участков, общее количество и площадь одновременно полученных земель являются явными фактами, свидетельствующими о злоупотреблении правом на получение рассматриваемой муниципальной услуги, об отсутствии у гражданина намерения удовлетворить личные потребности путём выращивания сельхозкультур на территории такого размера, то есть использовать их в испрашиваемых целях. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101098:611 находится в границах ТОР «Камчатка». Осуществлять деятельность на территории опережающего развития вправе только индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, имеющее статус резидента. Решения о предоставлении земельных участков в собственность приняты органом местного самоуправления в нарушение подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии основания для отказа, предусмотренного подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации - с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Получение земельных участков в аренду, а затем в собственность в короткий промежуток времени свидетельствует о явной ничтожной сделке. Такие действия влекут существенное нарушение прав иных граждан, правомерно претендующих на получение земель, количество которых ограничено, влекут неправомерное сокращение территории ТОР «Камчатка» и нарушают права Елизовского муниципального района ввиду распоряжения администрацией Елизовского муниципального района в лице УАГЗО публичной собственностью ненадлежащим образом. Переход права собственности на земельные участки в отсутствие правовых оснований нарушает права Елизовского муниципального района на владение, пользование и распоряжение землями населенных пунктов на законном основании.

В судебном заседании помощник Елизовского городского прокурора Гордеева В.О. и старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессах прокуратуры Камчатского края Ляховенко В.В. требования поддержали.

Представитель материального истца администрации Елизовского муниципального района ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворении требований прокурора, полагая, что УАГЗО при предоставлении земельных участков ФИО5 норм действующего законодательства не нарушало, права и охраняемые законом интересы Елизовского муниципального района и неопределенного круга лиц нарушены не были.

В письменном мнении на исковое заявление администрация Елизовского муниципального района указала, что предоставление ФИО5 указанных земельных участков в аренду осуществлялось уполномоченным органом в порядке, предусмотренном статьями 39.6, 39.15, 39.17 Земельного кодекса РФ, в собственность на основании подпункта «а» пункта 1 Постановления № 629. Реализация полномочий по предоставлению земельных участков ФИО5 обеспечило пополнение бюджета Елизовского муниципального района за счет поступления денежных средств в виде арендной платы и выкупной платы. Более того, продажа земельных участков обеспечивает ежегодное поступление в местный бюджет платы за использование земли в форме земельного налога. На формирование земельных участков бюджетные деньги не расходовались. Кадастровые работы по их формированию были проведены заинтересованным лицом, в отношении которого были изданы постановления администрации Елизовского муниципального района о предварительном согласовании предоставления земельных участков. До этого указанные земельные участки как объекты прав не существовали и тем самым не могли быть предоставлены кому-либо. Требование о признании сделок недействительными не влечет отмену изданных администрацией Елизовского муниципального района постановлений о предварительном согласовании предоставления земельных участков, что, в свою очередь, станет препятствием по дальнейшему распоряжению этими земельными участками в силу норм земельного законодательства. Требование о возврате земельных участков влечет приведение их в статус земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, что приведет к прекращению поступления в местный бюджет арендной платы и земельного налога. Более того, вызовет необходимость дополнительных бюджетных расходов – возврата выкупной стоимости земельных участков. В результате заключения оспариваемых сделок права и охраняемые законом интересы Елизовского муниципального района и неопределенного круга лиц нарушены не были.

Представитель ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что доводы, на которых основывает свои требования прокурор не находят своего подтверждения в нормах материального права. Постановление № 629 не связывает возможность продажи земельного участка со сроком нахождения земельного участка в аренде конкретного лица. Земельный участок мог быть предоставлен в собственность при наличии у заинтересованного лица действующего договора аренды и отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. При рассмотрении заявлений ФИО5 уполномоченный орган руководствовался актуальными сведениями из ЕГРН о том, что договор аренды является действующим и в графе «выявленные нарушения» сведения отсутствовали. Уполномоченный орган не имел законных оснований для отказа в предоставлении ФИО5 земельных участков в собственность. Что касается земельного участка, который находится на территории ТОР «Камчатка», то нормы действующего законодательства не содержит в себе оснований для отказа в предоставлении физическому лицу земельного участка, сформированного в границах ТОР. Необходимо понимать, что в границах ТОР продолжают жить люди и они осуществляют там различную деятельность. В законодательстве нет запрета на формирование и предоставление земельного участка, свободного от прав третьих лиц, лицу заинтересованному в этом. Законодатель говорит о том, что необходимо учитывать интересы потенциальных инвесторов, но у АО «КРДВ» согласно их отзыву, интереса в данных земельных участках нет и одно лишь нахождение земельных участков в границах ТОР не является основанием для отказа в предоставлении данных земельных участков. Более того, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне, где к видам разрешенного использования земельных участков относится «ведение огородничества», «личное подсобное хозяйство», «ведение садоводства», «индивидуальное жилищное строительство», что свидетельствует о том, что в данной территориальной зоне деятельность могут осуществлять физические лица. Данные виды разрешенного использования не относятся к предпринимательской деятельности. Правила землепользования и застройки на часть территории Паратунского сельского поселения приняты решением Думы Елизовского муниципального района от 26 марта 2024 года № 1939. Елизовской городской прокуратурой проводилась проверка проекта данного нормативного акта и каких-либо нарушений выявлено не было. До настоящего времени протест прокурора в отношении данного нормативного правового акта не внесен, в связи с чем доводы прокурора о том, что на территории, входящей в границы ТОР не могут осуществлять деятельность иные лица, кроме резидентов ТОР, несостоятельны.

В письменных возражениях на иск УАГЗО указало, что от ФИО5 поступили заявления о предварительном согласовании предоставления пяти земельных участков для ведения огородничества на основании подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. К заявлениям были приложены схемы расположения земельных участков, определяющих проектируемое местоположение границ и площадь земельных участков. В силу подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для ведения огородничества. Положением об УАГЗО закреплены полномочия по распоряжению в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации и муниципальными правовыми актами района, находящимися на территории района земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, право собственности на которые не разграничена. Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.14 Земельного кодекса РФ. Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка установлена статьей 39.15 Земельного кодекса РФ. В соответствии с пунктом 7 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ, в срок не более чем 14 календарных дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 статьи 39.15 ЗК РФ, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В силу подпункта 2 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ. Таким образом, основание для отказа, закрепленное в пункте 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, предполагает, что уполномоченный орган проверяет и исключает его на стадии формирования земельного участка. По результатам рассмотрения заявлений ФИО5 были приняты решения о предварительном согласовании предоставления ей земельных участков. В результате принятых администрацией решений о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявителем образованы земельные участки с кадастровыми номерами №. Статья 39.16 Земельного кодекса РФ предусматривает исчерпывающий, закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельных участков, не допускающий расширения и вольного трактования со стороны уполномоченного органа. Оснований для отказа в предоставлении ФИО5 земельных участков не имелось. С 12 апреля 2022 года по 31 декабря 2024 года на территории Российской Федерации действовала мера поддержки населения и отраслей экономики, оказавшихся в зоне риска из-за введения ограничений в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, установленная Постановлением № 629. Подпункт «а» пункта 1 Постановления № 629 допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом РФ, продажу без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения гражданами огородничества и предоставленного в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Таким образом, Постановление № 629 устанавливает исчерпывающие условия, которым должны отвечать обстоятельства, при которых продажа земельного участка может быть осуществлена. Предоставляя указанные земельные участки ФИО5, УАГЗО руководствовалось актуальной на дату предоставления земельных участков выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также наличием (отсутствием) поступивших в ином порядке от уполномоченных органов сведений о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях. В указанных случаях, выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельные участки на дату предоставления земельных участков в собственность, в графе «сведения о результатах проведения государственного земельного надзора» содержали сведения об отсутствии данных. В связи с чем уполномоченный орган заключил с ФИО5 договоры купли-продажи земельных участков. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве аренды и (или) собственности у граждан, ведущих огородничество, не установлен федеральным и региональным законодательством. УАГЗО неоднократно обращались к уполномоченным органам за разъяснениями о применении положений Постановления № 629. Согласно разъяснениям Росреестра от 22 июля 2022 года № 11-01619/22, от 23 августа 2024 года № 11-02353/24, от 8 октября 2024 года № 11-9614-АБ/24, от 16 декабря 2024 года № 11-03498/24 установление максимального размера общей площади земельных участков для ведения огородничества противоречит Конституции Российской Федерации и положениям гражданского права и допустимо лишь в случаях, прямо установленных федеральными законами. Положения подпункта «а» пункта 1 Постановления № 629 применяются независимо от даты заключения договора аренды на момент обращения гражданина с заявлением о продаже земельного участка, а продолжительность нахождения земельного участка в аренде у лица, способ предоставления земельного участка, осуществление соответствующей деятельности на таких земельных участках не влияет на возможность продажи такого земельного участка, поскольку иное не предусмотрено Постановлением № 629. Согласно письму Росреестра от 24 сентября 2024 года № 11-02629/24, Постановление № 629 не содержит требований к однократности предоставления земельных участков. Согласно писем Комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 7 ноября 2024 года № 3.12-21/497, от 18 декабря 2024 года, неоднократное обращение гражданина за предоставлением земельного участка или неиспользование ранее предоставленного земельного участка по целевому назначению не являются основанием для отказа в предоставлении земельного участка, поскольку земельное законодательство не содержит соответствующих положений. Кроме того, вышеуказанные земельные участки не существовали как объекты гражданских прав до осуществления в отношении них кадастровых работ по их образованию, выполненных ФИО5, а значит не могли представлять интерес для иного неограниченного круга лиц. Указанные земельные участки никогда не находились в муниципальной собственности Елизовского муниципального района, не принадлежали УАГЗО, не являлись «публичной собственностью», а значит не могли из нее «выбыть». В этой связи, довод истца о том, что переход прав на земельные участки нарушил права Елизовского муниципального района основан на неверном понимании норм права и обстоятельств дела. Истцом не представлены доказательства того, что «неограниченный круг лиц» изъявлял желание сформировать или приобрести на каком-либо праве данные земельные участки. Основополагающим доводом искового заявления является то, что уполномоченный орган предоставил ФИО5 арендуемые земельные участки, нарушая требования пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, поскольку количество запрошенных ей земельных участков свидетельствует о притворном намерении арендатора удовлетворить собственные нужды путем взращивания на них сельскохозяйственных культур. Однако при буквальном трактовании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ следует, что прямой запрет на предоставление участка должен быть установлен Земельным кодексом РФ. Данная позиция согласуется с письмом Комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации от 7 ноября 2024 года № 3.12-21/497, 16 декабря 2024 года № 11-03498/24, согласно которым отказ в предоставлении земельного участка по пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ должен быть обусловлен иными положениями земельного законодательства. При этом уличение лица в притворном намерении совершить какие-либо действия, а также единоличное признание того, что лицо в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов в отсутствии закрепленной нормы права, выходит за пределы полномочий и компетенций УАГЗО. Действия УАГЗО, реализуемые в ходе предоставления муниципальных услуг, совершаются исключительно в соответствии с нормами действующего законодательства, согласно положениям Федерального закона от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Орган местного самоуправления не может принимать решения об отказе в предоставлении земельного участка, основываясь на предположениях о недобросовестности поведения конкретного лица, являющегося заявителем, по крайней мере, пока не доказано иное, поскольку, согласно статье 10 Гражданского кодекса РФ предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий. Наличие подтверждения факта того, что арендованный земельный участок используется по целевому назначению не предусмотрен положениями Постановления № 629 и иными законами для реализации процедуры продажи земельного участка. Проверка уполномоченным органом факта использования предоставленного ранее земельного участка в аренду при получении заявления о выкупе земельного участка также не предусмотрена действующими нормами права. Более того, Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2022 года № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» установлено, что до конца 2024 года в рамках видов муниципального контроля, внеплановые контрольные (надзорные) мероприятия, внеплановые проверки проводятся в исключительных случаях, указанных в данном постановлении. Таких оснований для проведения проверок не имелось. В договорах аренды земельных участков обязательный срок освоения таких земельных участков не установлен. Основания для признания сделок недействительными отсутствуют. УАГЗО действовало добросовестно, исполняя предписания закона, а доводы о недобросовестных действиях ФИО5 являются предположительными и не подкреплены соответствующими доказательствами.

Ответчик ФИО5 участия в судебном заседании не принимала, о времени и месте судебного заседания извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В возражениях на иск просила в удовлетворении требований прокурора отказать. Указала, что она планирует переехать на постоянное место жительства в Камчатский край и заниматься огородничеством для собственных нужд и нужд своей семьи. Однако появившиеся в средствах массовой информации публикации об изъятии земель приостановили работы по освоению земельных участков в целях их использования ввиду возникшей вероятности изъятия у нее земель.

Третьи лица Управление Росреестра по Камчатскому краю, АО «КРДВ», Министерство Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили.

АО «КРДВ» в письменном мнении на иск указало, что земельный участок с кадастровым номером № не заявлен АО «КРДВ» для реализации инвестиционных проектов резидентов ТОР, не включен в перечень земельных участков, подлежащих передаче управляющей компании. Так как земельный участок управляющей компании не передавался, соответственно полномочия по его распоряжению принадлежат УАГЗО. Само по себе нахождение земельного участка в границах ТОР «Камчатка» не является основанием для признания оспариваемых истцом сделок недействительными.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации).

В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (часть 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 124 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

В силу пункта 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

В соответствии с Уставом Елизовского муниципального района (статьи 2, 27) в состав Елизовского муниципального района входит Пионерское сельское поселение, включающее поселок Светлый, Паратунское сельское поселение, включающее село Паратунка – административный центр поселения.

Администрация Елизовского муниципального района является постоянно действующим исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления. К полномочиям Администрации Елизовского муниципального района относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района; распоряжение в порядке, установленном земельным законодательством РФ и муниципальными правовыми актами района, находящимися на территории района земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, право собственности на которые не разграничено.

В соответствии с пунктами 1.3, 2.3.2 Положения об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района, утвержденным Решением Думы Елизовского муниципального района от 9 ноября 2016 года № 918, УАГЗО является органом администрации Елизовского муниципального района, в компетенцию которого входит осуществление прав и полномочий арендодателя земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Елизовского муниципального района, а также земельных участков, находящихся в ведении Елизовского муниципального района, в том числе подготовка и подписание договоров аренды земельных участков, расчет арендной платы, организация подписания протоколов расчета; заключение договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Елизовского муниципального района, а также земельных участков, находящихся в ведении Елизовского муниципального района, расчет выкупной цены.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 Земельного кодекса РФ.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ определено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.1 названного кодекса установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для ведения огородничества.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в 2022, 2023 и 2024 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» в 2022 - 2024 годах допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, а также при наличии в установленных правилами землепользования и застройки градостроительных регламентах испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка применительно к территориальной зоне, в границе которой расположен земельный участок.

Постановлением Правительства Камчатского края от 15 февраля 2016 года № 35-П утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Камчатского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов в Камчатском крае (далее – Порядок № 35-П).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 2 части 3 Порядка № 35-П (утратил силу в связи с принятием Постановления Правительства Камчатского края от 16 сентября 2024 года № 455-П) цена земельного участка при заключении договора купли-продажи без проведения торгов определяется в размере 15 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в случае продажи гражданам в соответствии с подпунктом «а» пункта 1 Постановления № 629 земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 7 июля 2023 года между УАГЗО от имени Елизовского муниципального района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключено четыре договор аренды земельного участка:

№ 143, по условиям которого арендодатель передает арендатору на срок по 6 июля 2026 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 269 кв.м, местоположение земельного участка: Камчатский край, Елизовский муниципальный район, Пионерское сельское поселение, п. Светлый, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение огородничества;

№, по условиям которого арендодатель передает арендатору на срок по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 090 кв.м, местоположение земельного участка: <адрес>, Елизовский муниципальный район, Пионерское сельское поселение, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение огородничества.

№, по условиям которого арендодатель передает арендатору на срок по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 304 кв.м, местоположение земельного участка: <адрес>, Елизовский муниципальный район, Пионерское сельское поселение, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение огородничества.

№, по условиям которого арендодатель передает арендатору на срок по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 245 кв.м, местоположение земельного участка: <адрес>, Елизовский муниципальный район, Пионерское сельское поселение, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение огородничества.

ДД.ММ.ГГГГ указанные договоры аренды между ФИО2 и УАГЗО расторгнуты на основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ, пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по взаимному согласию сторон.

ДД.ММ.ГГГГ между УАГЗО от имени Елизовского муниципального района (продавец) и ФИО2 (покупатель) на основании подпункта «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № заключено четыре договора купли-продажи земельного участка:

№ о купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №. Выкупная цена по договору составила сумму в размере 8 468 руб. 67 коп., что составляет 15 % от кадастровой стоимости земельного участка – 56 457 руб. 81 коп.;

№ о купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №. Выкупная цена по договору составила сумму в размере 7 274 руб. 12 коп., что составляет 15 % от кадастровой стоимости земельного участка – 48 494 руб. 10 коп.;

№ о купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №. Выкупная цена по договору составила сумму в размере 8 702 руб. 24 коп., что составляет 15 % от кадастровой стоимости земельного участка – 58 014 руб. 96 коп.;

№ о купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №. Выкупная цена по договору составила сумму в размере 8 308 руб. 51 коп., что составляет 15 % от кадастровой стоимости земельного участка – 55 390 руб. 05 коп.

ДД.ММ.ГГГГ между УАГЗО от имени Елизовского муниципального района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель передает арендатору на срок по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 362 кв.м, местоположение земельного участка: <адрес>, Елизовский муниципальный район, Паратунское сельское поселение, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение огородничества.

7 декабря 2023 года договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и УАГЗО расторгнут на основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ, пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по взаимному согласию сторон.

8 декабря 2023 года между УАГЗО от имени Елизовского муниципального района (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № о купле-продаже земельного участка с кадастровым номером № на основании подпункта «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. Выкупная цена по договору составила сумму в размере 20 443 руб. 11 коп., что составляет 15 % от кадастровой стоимости земельного участка – 136 287 руб. 40 коп.

В период с 25 сентября 2024 года по 3 октября 2024 года в результате осмотров земельных участков с кадастровыми номерами № установлено, что земельные участки не огорожены в растительности, о чем в материалы дела представлена пояснительная записка с фототаблицей, составленная государственными инспекторами по использованию и охране земель Управления Росреестра по Камчатскому краю ФИО6 и ФИО7

Оспаривая договоры купли-продажи земельных участков, прокурор ссылается на ничтожность сделок как нарушающих требования закона и посягающих на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Таким образом, из приведенных положений закона и разъяснений по его применению следует, что установленный законом порядок заключения договоров аренды и купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Заявляя о нарушении прав Елизовского муниципального района, прокурор указывает, что совершение оспариваемых сделок влечет нарушение прав публичного образования на владение, пользование и распоряжение землями населенных пунктов на законном основании, а также прав неопределенного круга лиц на равный доступ к возможности приобретения земельных участков.

При этом законность образования земельных участков, а также законность предоставления земельных участков в аренду прокурором не оспаривается.

Пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

На основании подпункта «в» пункта 1 Постановления № 629 процедуры, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ, осуществляются в срок не более 14 календарных дней.

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит перечень оснований, при наличии которых уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, одним из которых является случай, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ).

Из содержания оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков следует, что они заключены на основании подпункта «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года № 629.

Указанное Постановление № 629 разработано в целях защиты национальных интересов Российской Федерации от недружественных действий иностранных государств и международных организаций и определяет механизмы, упрощающие установленные законодательством Российской Федерации процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов.

Исходя из положений Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», законодатель делегировал Правительству Российской Федерации право самостоятельно устанавливать особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе дополнительно определять случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

Исходя из подпункта «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года № 629 критериями предоставления в собственность таких земельных участков без торгов являются:

- земельный участок, находится в государственной или муниципальной собственности, государственная собственность на которые не разграничена;

- наличие арендных отношений на момент обращения гражданина с заявлением;

- отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Данная норма не содержит положений, которые бы позволяли уполномоченным органам указывать любые иные, не установленные ею и Земельным кодексом РФ, основания для отказа в предоставлении земельного участка.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей до 1 марта 2025 года) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Вместе с тем договоры аренды земельных участков от 7 июля 2023 года №, №, №, №, от ДД.ММ.ГГГГ № не содержат конкретных сроков освоения земельных участков, соответствующая обязанность договорами не предусмотрена.

Представленная прокурором в дело пояснительная записка не содержит сведений о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании земельных участков.

Главой XII Земельного кодекса РФ установлено, что в Российской Федерации осуществляется государственный земельный надзор, муниципальный земельный контроль и общественный земельный контроль.

Из буквального толкования подпункта «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года № 629 следует, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка может являться отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных нарушениях в рамках государственного земельного надзора.

В силу статьи 71 Земельного кодекса РФ государственный земельный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (за исключением осуществления государственного земельного надзора в части соблюдения обязательных требований в области охраны окружающей среды на предоставленных подведомственным федеральному органу исполнительной власти в области обеспечения безопасности организациям земельных участках, на которых расположены объекты, используемые такими организациями), и подразделением федерального органа исполнительной власти в области обеспечения безопасности в части соблюдения обязательных требований в области охраны окружающей среды на предоставленных подведомственным такому органу организациям земельных участках, на которых расположены объекты, используемые такими организациями (далее также - органы государственного земельного надзора) (пункт 1). Должностные лица органов государственного земельного надзора, уполномоченные на осуществление государственного земельного надзора, в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия выдают контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований с указанием срока их устранения. Такое предписание может быть выдано также в случае выявления нарушений указанных обязательных требований в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (пункт 5). В случае неустранения в установленный срок нарушений, указанных в предписании, предусмотренном пунктом 5 настоящей статьи, орган государственного земельного надзора, выдавший такое предписание, не позднее тридцати дней со дня вступления в законную силу постановления по делу об административном правонарушении, связанном с неисполнением такого предписания, информирует о его неисполнении с приложением соответствующих документов: 1) исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, - в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 2) орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые в соответствии с законодательством вправе обратиться в суд с требованием об изъятии находящихся в частной собственности земельных участков в связи с их неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением обязательных требований законодательства Российской Федерации и об их продаже с публичных торгов, - в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности (пункт 6).

Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2021 года № 1081 «О федеральном государственном земельном контроле (надзоре)» утверждено Положение о федеральном государственном земельном контроле (надзоре), которым установлен порядок осуществления федерального государственного земельного контроля (надзора), в соответствии с пунктом 3 которого государственный земельный надзор осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, их территориальными органами.

Согласно статье 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о результатах проведения федерального государственного земельного контроля (надзора) вносятся в кадастр недвижимости.

Между тем в материалах дела отсутствуют сведения о проведении в отношении земельных участков мероприятий в рамках государственного земельного надзора, выявленных нарушениях норм земельного законодательства, в том числе и на дату рассмотрения дела в суде, в связи с чем доводы прокурора о том, что орган, уполномоченный на осуществление государственного земельного контроля был лишен возможности соблюдения ответчиком требований закона при использовании земельного участка, в том числе удостовериться в достижении цели, для которой земельные участки были предоставлены в аренду, не могут быть приняты во внимание, поскольку до настоящего времени органом государственного земельного надзора контрольные (надзорные) мероприятия в установленном законом порядке с составлением акта контрольного (надзорного) мероприятия не проведены, предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований с указанием срока их устранения ФИО5 не выданы.

Отказ гражданину в предоставлении земельного участка в собственность, сроки предоставления земельного участка в собственность гражданину на основании подпункта «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года № 629 не мог быть поставлен в зависимость от таких внешних факторов, как возможная проверка органов государственного земельного контроля (надзора), поскольку такие проверки проводятся по решению соответствующих органов и носят выборочный характер.

Вместе с тем, лицо не должно находится неопределенно длительное время в ожидании предстоящей проверки для реализации права на приобретение земельного участка в собственность.

Нахождение земельного участка с кадастровым номером № в границах ТОР «Камчатка» не могло служить основанием для отказа УАГЗО в предоставлении земельного участка ФИО5 без проведения торгов.

Так Постановлением Правительства РФ от 28 августа 2015 года № 899 «О создании территории опережающего развития «Камчатка» на территориях муниципальных образований Камчатского края, в том числе Паратунского сельского поселения создана территории опережающего развития «Камчатка» (далее - ТОР «Камчатка»).

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 28 августа 2015 года № 899 установлено, что местоположение границ ТОР «Камчатка» определяется в части суши - по границам кадастровых кварталов с номерами и земельных участков с кадастровыми номерами по перечню согласно приложению № 1, а также по прямым линиям, соединяющим по порядку точки с координатами согласно приложению № 1(1) (в местной системе координат).

Согласно Приложению № 1 к указанному постановлению - Перечень номеров кадастровых кварталов и кадастровых номеров земельных участков, по границам которых определяется местоположение границ ТОР «Камчатка» (далее – Перечень), кадастровый квартал № входит в границы ТОР «Камчатка».

Из информации, содержащейся в ЕГРН, следует, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах ТОР «Камчатка».

ТОР «Камчатка» создана в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2014 года № 473-ФЗ «О территориях опережающего развития в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 473-ФЗ).

Под территорией опережающего развития понимается часть территории субъекта Российской Федерации, включая закрытое административно-территориальное образование, и (или) акватории водных объектов, на которых в соответствии с решением Правительства Российской Федерации установлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности в целях формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций, обеспечения ускоренного социально-экономического развития и создания комфортных условий для обеспечения жизнедеятельности населения (пункт 3 статьи 2 Федерального закона № 473-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 56 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Виды зон с особыми условиями использования территорий регламентированы статьей 105 Земельного кодекса РФ.

Согласно статье 104 Земельного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях защиты жизни и здоровья граждан; безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства; обеспечения сохранности объектов культурного наследия, геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети и гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети; охраны окружающей среды; обеспечение обороны страны и безопасности государства.

Однако территория опережающего развития не отнесена действующим земельным законодательством к зонам с особыми условиями использования территорий и, исходя из положений вышеприведенных норм, включение земель в территорию опережающего развития и установление зон с особыми условиями использования территорий имеют различные цели.

Правовой режим территорий опережающего развития в Российской Федерации и порядок осуществления деятельности на таких территориях определяет Федеральный закон № 473-ФЗ.

Так в соответствии со статьей 17 Федерального закона № 473-ФЗ особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности на территории опережающего развития включает в себя: 1) особенности регулирования отдельных отношений, связанных с функционированием территории опережающего развития; 2) установление резидентам территории опережающего развития льготных ставок арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, принадлежащими управляющей компании на праве собственности или аренды и расположенными на территории опережающего развития; 3) особенности налогообложения резидентов территории опережающего развития, установленные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах; 4) особенности осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля на территории опережающего развития; 5) приоритетное подключение к объектам инфраструктуры территории опережающего развития; 6) предоставление государственных услуг на территории опережающего развития; 7) применение таможенной процедуры свободной таможенной зоны с учетом положений, установленных настоящей статьей; 8) освобождение резидентов территории опережающего развития от уплаты налогов на имущество организаций и земельного налога; 9) иные предусмотренные настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами особые условия осуществления деятельности на территории опережающего развития.

Таким образом, особые условия использования территории и особый правовой режим осуществления деятельности, не являются тождественными понятиями и имеют различные правовые последствия.

В соответствии с пунктом 7 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не является препятствием для образования земельного участка наличие пересечения границ земельных участков с границами территорий опережающего развития.

Из указанной нормы следует, что земельное законодательство допускает образование земельных участков на территориях опережающего развития.

Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона № 473-ФЗ недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности и расположенное на территории опережающего развития, передается управляющей компании в соответствии с условиями соглашения о создании территории опережающего развития в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Управляющей компанией является акционерное общество, которое определено Правительством Российской Федерации в целях осуществления функций по управлению территорией опережающего развития и сто процентов акций которого принадлежит Российской Федерации, и (или) дочернее хозяйственное общество, которое создано с участием такого акционерного общества (статья 2 Федерального закона № 473-ФЗ).

28 сентября 2015 года между Министерством РФ по развитию Дальнего Востока, Правительством Камчатского края и администрациями муниципальных образований Камчатского края, в том числе администрацией Елизовского муниципального района, администрацией Паратунского сельского поселения, заключено Соглашение о создании на территории Петропавловск-Камчатского городского округа, Елизовского муниципального района, Елизовского городского поселения, Раздольненского сельского поселения, Николаевского сельского поселения, Новоавачинского сельского поселения, Паратунского сельского поселения ТОР «Камчатка» (далее – Соглашение).

В соответствии с условиями Соглашения функции по управлению ТОР «Камчатка» осуществляет управляющая компания – АО «КРДВ». После заключения Соглашения по мере необходимости Управляющей компании передаются в собственность или аренду земельные участки и иные объекты недвижимости, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные на территории ТОР «Камчатка». Перечень земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на ТОР «Камчатка» и обязательства сторон по образованию земельных участков, расположенных на ТОР «Камчатка», определяются дополнительными соглашениями к настоящему соглашению.

Указанные Соглашения и дополнительные соглашения к нему опубликованы на официальном сайте исполнительных органов Камчатского края (https://kamgov.ru/minecon/tor_inf/tor_sogl).

Постановлением Правительства РФ от 24 апреля 2015 года № 390 утверждены Правила передачи управляющей компании, осуществляющей функции по управлению территорией опережающего развития, на праве собственности или аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного на территории опережающего развития, и (или) находящегося в государственной или муниципальной собственности иного имущества, необходимого для обеспечения функционирования территории опережающего развития и (или) обеспечения осуществления деятельности резидентов территории опережающего развития (далее – Правила № 390).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 390 недвижимое имущество и (или) иное имущество передается управляющей компании в целях осуществления функций по управлению территорией опережающего развития, в том числе для последующей передачи недвижимого имущества и (или) иного имущества резидентам территории опережающего развития для осуществления экономической деятельности, а также для размещения автомобильных дорог, объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи на территории опережающего развития, определенных в плане-графике реализации мероприятий по созданию инфраструктуры территории опережающего развития, утвержденном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области создания территорий опережающего развития.

Недвижимое имущество и (или) иное имущество, предусмотренное соглашением о создании территории опережающего развития, передается управляющей компании на праве собственности или аренды на основании указанного соглашения по заявлению о передаче недвижимого имущества и (или) иного имущества управляющей компании, которое подается в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления (пункты 4, 5 правил № 390).

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101098:611 не передавался управляющей компании АО «КРДВ».

Материалы дела не содержат и сведений о том, что спорный участок, расположенный на территории опережающего развития, планировался к использованию для целей, связанных с обеспечением осуществления деятельности резидентов территории опережающего развития, и в отношении него было подано заявление о передаче земельного участка управляющей компании.

ФИО5 резидентом ТОР «Камчатка» не является, однако при изложенных обстоятельствах, данный факт не мог служить основанием для отказа в предоставлении ей спорного земельного участка в собственность с целью ведения огородничества, поскольку действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает запретов на предоставление земельных участков, расположенных в границах ТОР, частным лицам и организациям, не являющимся резидентами ТОР. Предоставление земельных участков, находящихся в границах ТОР, лицам, не имеющим статус резидента ТОР, осуществляется уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления в порядке, установленном земельным законодательством.

То обстоятельство, что до настоящего времени ФИО5 не приступила к освоению земельных участков, не свидетельствует об отсутствии у нее намерения получить земельные участки именно для ведения огородничества, а испрашиваемый ей вид разрешенного использования земельных участков был обозначен для приобретения земельных участков в свою собственность на льготных условиях для использования в других целях.

С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 307-ФЗ), которым внесены изменения в том числе в Земельный кодекс РФ, определено понятие «освоение земельного участка из состава земель населенных пунктов» как выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Перечень таких мероприятий устанавливается Правительством Российской Федерации.

Исходя из смысла статьи 85.1 Земельного кодекса и Закона 307-ФЗ, срок, отведенный собственнику на освоение собственником земельного участка из земель населенных пунктов, начинает течь с момента приобретения права собственности на такой участок, в случае если приобретение осуществлено после вступления в силу Закона 307-ФЗ; с момента вступления в силу Закона 307 ФЗ для участков, право собственности на которые зарегистрировано до 1 марта 2025 года.

В пояснительной записке к проекту этого закона прямо указывалось на нерешенность в законодательстве вопроса о сроке, в течение которого правообладатель земельного участка (помимо участков из состава земель сельскохозяйственного назначения) должен начать его использовать, а также признаках, на основании которых можно однозначно сделать вывод о неиспользовании такого земельного участка в течение определенного периода.

Как отметил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П, федеральный законодатель, осуществляя регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договора, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя РФ как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанностью государства.

Добросовестным приобретателем применительно к спорам о недвижимом имуществе в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционном истолковании в правовой системе РФ является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Нет препятствий для применения данного подхода к учету добросовестности и при рассмотрении направленных на защиту публичной собственности требований прокурора по настоящему делу.

Универсальными, в том числе применимыми к рассматриваемым правоотношениям, являются общие гражданско-правовые требования к добросовестности, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункты 3 и 4 статьи 1 и абзац первый пункта 1 статьи 10 ГК РФ).

Нормы, регламентирующие осуществление участниками гражданских правоотношений, принадлежащих им прав, а также исполнение ими обязанностей, должны интерпретироваться и применяться в свете принципа добросовестности. В силу своей универсальности требование о добросовестном поведении распространяется на любое социальное взаимодействие между субъектами права во всех сферах.

Принцип защиты интересов лиц, ведущих себя в гражданских правоотношениях добросовестно и проявляющих при реализации своего права разумность и осмотрительность, применим и в случае передачи земельных участков в частную собственность из публичной.

Применительно к оценке добросовестности граждан - ответчиков по искам о признании недействительными сделок, заключенных гражданами с органами публичной власти не может не приниматься во внимание, что с учетом формирования частной собственности на землю в Российской Федерации из публичной собственности во многом от действий органов публичной власти зависет, будет ли предоставление земли частным лицам отвечать требованиям законности, а также будут ли вещные права впоследствии защищены от претензий в связи с нарушением порядка их возникновения.

Ошибки, допущенные ввиду несогласованности действий уполномоченных государственных органов, не могут быть поставлены в вину гражданам - приобретателям земельных участков для личных нужд, справедливо и обоснованно рассчитывавшим на соблюдение должностными лицами этих органов требований законности. Предполагается, что прежде всего именно органы публичной власти как компетентные субъекты в соответствующей области реализации публичных полномочий несут ответственность за достоверность выданных правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, за соблюдение надлежащей процедуры их выдачи, процедуры предоставления самих участков и регистрации прав на них - в отсутствие выявленных фактов злоупотреблений и иных недобросовестных действий граждан как участников названных процедур.

Потому в ситуации, когда предоставление гражданам земельного участка осуществлено органом публичной власти с нарушением порядка предоставления участка - притом что это не сопряжено с существенными отступлениями от обычного порядка предоставления гражданам участков, которые давали бы гражданину основания предполагать наличие нарушения, - соответствующие обстоятельства должны оцениваться в совокупности с другими обстоятельствами дела и не должны с неизбежностью влечь вывод о недобросовестности гражданина. Иное могло бы повлечь нарушение принципа поддержания доверия к закону и действиям государства, производного от требований юридического равенства и справедливости в правовом демократическом государстве (статьи 1, 19 и 751 Конституции РФ).

Поскольку в силу положений статьи 125 ГК РФ публично-правовые образования в гражданских правоотношениях осуществляют имущественные права и обязанности через органы публичной власти, постольку выражением воли на выбытие вещи из владения публично-правового образования должно считаться совершение такими органами (их должностными лицами) в рамках их компетенции действий, влекущих переход вещи иному субъекту.

Отсутствие правовых оснований для отчуждения имущества либо допущение в рамках этого процесса иных нарушений не влечет с необходимостью вывода об отсутствии воли публично-правового образования на передачу владения имуществом для целей решения вопроса о его истребовании у добросовестного приобретателя. Иное приводило бы к нарушению требований общеправовых принципов равенства и справедливости вследствие различного отношения правопорядка к значению проявленной собственником имущества неосмотрительности, при том, что необходимый стандарт такой осмотрительности в деятельности органов публичной власти должен быть не ниже, а по существу - и более высоким, чем в деятельности частных субъектов.

Приобретая земельные участки на праве аренды на основании подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и выкупая их в последующем в собственность на основании подпункта «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года № 629, ФИО5 реализовала права гражданина, установленные действующими нормами, в связи с чем такие действия нельзя характеризовать как недобросовестные.

Недостаточность ранее существовавших правовых механизмов, отсутствие урегулированной на законодательном уровне обязанности органа местного самоуправления проводить дополнительное обследование земельного участка на предмет его фактического использования при решении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность (оставляя вопрос о полноте и достаточности способов и методов осуществляемых проверок на усмотрение самого уполномоченного органа) не освобождает орган местного самоуправления от возникших в связи с этим рисков и правовых последствий последующего приобретения имущества добросовестными участниками гражданского оборота.

В Постановлении от 28 января 2025 гола № 3-П Конституционный Суд Российской Федерации также подчеркнул, что, прежде всего, именно органы публичной власти как компетентные субъекты в соответствующей области реализации публичных полномочий несут ответственность за достоверность выданных правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, за соблюдение надлежащей процедуры их выдачи, процедуры предоставления земельных участков и регистрации прав на них - в отсутствие выявленных фактов злоупотреблений и иных недобросовестных действий граждан как участников названных процедур.

К органам публичной власти - в силу их специфического статуса - применим повышенный стандарт должной осмотрительности.

Ни положения Конституции Российской Федерации, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают вероятности наступления для публично-правового образования негативных последствий в результате необеспечения должной осмотрительности при осуществлении им - в лице его уполномоченных органов (должностных лиц) - своих полномочий.

Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые договоры заключены без нарушений требований земельного законодательства. Из обстоятельств дела с очевидностью не усматривается совершение ФИО5 действий в обход закона с противоправной целью.

В рассматриваемом случае прокурор не доказал наличие охраняемого законом интереса в признании сделок недействительными и доказательств нарушения совершением спорных сделок прав и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования - Елизовского муниципального района, которое добровольно передало земельные участки ФИО5 во владение (на условиях аренды), а затем продало их последней по договорам купли-продажи.

При рассмотрении дела в суде материальный истец муниципальное образование Елизовский муниципальный район в лице администрации Елизовского муниципального района не оспаривало того факта, что спорные земельные участки, находящиеся в ведении Елизовского муниципального района, выбыли из его распоряжения по воле муниципального образования и не поддержало требования прокурора.

При указанных обстоятельствах, суд не находит оснований для признания недействительными вышеуказанных договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, возложении обязанности на ФИО5 возвратить Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района земельные участки с кадастровыми номерами №

Таким образом, исковые требования заместителя Елизовского городского прокурора в интересах муниципального образования - Елизовского муниципального района и неопределенного круга лиц не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 144 ГПК РФ принятые по настоящему гражданскому делу определением Елизовского районного суда Камчатского края от 8 апреля 2025 года обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия, связанные с переходом права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, подлежат отмене по вступлении настоящего решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований заместителя Елизовского городского прокурора в интересах муниципального образования - Елизовского муниципального района и неопределенного круга лиц к ФИО5, Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, возложении обязанности на ФИО5 возвратить Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района земельные участки с кадастровыми номерами № отказать.

После вступления решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему гражданскому делу определением Елизовского районного суда Камчатского края от 8 апреля 2025 года в виде запрета на регистрационные действия, связанные с переходом права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2025 года.

Судья подпись Ю.А. Белозерова

Верно:

Судья Ю.А. Белозерова