Решение по делу № 2-1295/2022 от 14.08.2023

УИД 36RS0005-01-2022-001673-25

Дело № 2-86/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 августа 2023 года р.п. Рамонь

Рамонский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Кожуховой М.В.,

при секретаре Коробкиной С.А.

с участием представителя истца адвоката Журавлевой И.Б.

представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО4, ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи,

установил:

ФИО4, ФИО2 обратились в Советский районный суд г.Воронежа с требованиями к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Свои требования мотивировали тем, что 17.09.2020 между ФИО4, ФИО2 с одной стороны и ФИО3 с другой был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с нормами ст. 429 ГУ РФ об обязании в будущем заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, указанных в п. 1.1 предварительного договора.

В соответствии с п.2 предварительного договора общая стоимость указанных в п.1 объектов недвижимости составляет 308800000 руб., оплата по договору истцами ответчику произведена в момент подписания предварительного договора в размере 307024000 руб. по распискам в качестве аванса: расписка от ФИО5 о займе 150000000 руб. у ФИО2 от 23.05.2019, расписка от ФИО5 о займе 5500000 руб. у ФИО2 от 23.05.2019, расписка от ФИО5 о займе 50000000 руб. у ФИО2 от 23.05.2019, расписка от ФИО5 о займе 34200000 руб. у ФИО4 от 08.08.2019, расписка от ФИО5 о займе 2200000 руб. у ФИО2 от 28.09.2019, расписка от ФИО3 о займе 11124000 руб. у ФИО2 от 11.02.2020, расписка от ФИО3 о займе 14040000 руб. у ФИО2 от 25.03.2020, расписка от ФИО3 о займе 10800000 руб. у ФИО2 от 14.04.2020, расписка от ФИО3 о займе 10800000 руб. у ФИО2 от 24.05.2020, расписка от ФИО3 о займе 10800000 руб. у ФИО4 от 27.08.2020, расписка от ФИО3 о займе 7560000 руб. у ФИО4 от 03.09.2020.

Согласно п. 6.1 регистрация перехода прав собственности с оформлением договора купли-продажи объектов с актами приема передачи в Управление ФСГКК намечена на 31.12.2021, срок по договору продлен не был.

24.11.2021 в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-2782/2021 по иску ФИО4 к ФИО3 о взыскании долга по договору займа было вынесено определение об отмене обеспечительных мер в виде ареста 10 земельных участков, являющихся предметом предварительного договора, в связи с принадлежностью указанных объектов третьим лицам. В связи с этим, истцами было предложено расторгнуть предварительный договор от 17.09.2020, поскольку большая часть объектов реализована третьим лицам. 09.02.2022 истцами была направлена досудебная претензия о расторжении договора и возврата суммы аванса, ответа на которую не получено.

Со ссылкой на положения ст. 431, 429 ГК РФ Постановление Пленума ВС РФ № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» просили расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 17.09.2020.

В судебном заседании:

ФИО4, ФИО2 не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращались, обеспечили участие представителя.

Представитель истца – адвокат Журавлева И.Б. просила об удовлетворении заявленных требований, указала, что ответчиком нарушены условия предварительного договора, в связи с чем, он подлежит расторжению.

Ответчик ФИО3 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращалась, обеспечила участие представителя.

Представитель ответчика – по доверенности ФИО1 полагал заявленные требования не обоснованными, обратил внимание, что ФИО6 в адрес истцов направлялось предложение о заключении договора купли-продажи, которое оставлено без ответа, С-вы обратились в суд и просили взыскать денежные средств, в рамках которых судом налагались обеспечительные меры, которые не позволяли ФИО6 исполнить возложенные на нее обязательства по договорам в полном объеме.

Представил письменные возражения, приобщенные к материалам дела ( т.1 л.д. 137-138), из которых следует, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи ФИО3 ФИО7 были переданы 8 объектов недвижимости, перечисленные в заключенном предварительном договоре купли-продажи от 17.09.2020, т.е. большую часть своих обязательств ФИО6 были исполнены. Кроме того, в декабре 2021 года ФИО7 предлагалось к передаче 2 земельных участка и объект недвижимости, о чем направлено письменное предложение, которое истцами было проигнорировано. Оснований для расторжения предварительного договора не имеется.

Третье лицо – администрация Рамонского муниципального района Воронежской области, Управление Росреестра по Воронежской области, о слушании дела извещены, явку представителя не обеспечили с ходатайством об отложении не обращались.

Привлеченный к участию в деле прокурор Рамонского района Воронежской области указал, что в материалах дела сведений об обстоятельствах, по которым участие прокурора является обязательным, не имеется, как и оснований для вступления прокурора для обеспечения законности, в связи с чем, просил о рассмотрении дела в отсутствии представителя прокуратуры.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Суд считает возможным, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из представленных документов следует, что 17.09.2020 между ФИО3 с одной стороны и ФИО4, ФИО2 с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Предметом договора являлись объекты:

- жилой дом общей площадью 300 кв.м. расположенный на земельном участке, общей площадью 615 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......>, стоимостью 12000000 руб.;

- жилой дом общей площадью 300 кв.м. расположенный на земельном участке, общей площадью 565 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......>, стоимостью 12000000 руб.;

- 3/4 земельного участка, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> и 3 квартиры в дупельхаусе № 10/1 квартира № 1, №2, №3 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 300 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 6 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 18000000 руб.;

- 3/4 земельного участка, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......>, и 3 квартиры в дупельхаусе № 10А квартира № 1, №2, №3 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 300 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 6 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 18000000 руб.;

- 3/4 земельного участка, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> 3 квартиры в дупельхаусе № 8/1 квартира № 1, №3, №4 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 300 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 6 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 18000000 руб.;

- земельный участок, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> и 4 квартиры в дупельхаусе № 8Б квартира № 1, №2, №3, №4 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 400 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 8 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 24800000 руб.;

- земельный участок, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> и 4 квартиры в дупельхаусе № 8 квартира № 1, №2, №3, №4 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 400 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 8 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 24800000 руб.;

- 1/2 земельного участка, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> и 2 квартиры в дупельхаусе № 8а квартира №3, №4 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 200 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 4 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 24 800000 руб.;

- земельный участок, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> и 4 квартиры в дупельхаусе № 6/1 квартира № 1, №2, №3, №4 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 400 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 8 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 24800000 руб.;

- земельный участок, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> и 4 квартиры в дупельхаусе № 6Б квартира № 1, №2, №3, №4 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 400 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 8 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 24800000 руб.;

- земельный участок, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> и 4 квартиры в дупельхаусе № 6 квартира № 1, №2, №3, №4 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 400 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 8 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 24800000 руб.;

- земельный участок, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> и 4 квартиры в дупельхаусе № 6А квартира № 1, №2, №3, №4 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 400 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 8 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 24800000 руб.;

- земельный участок, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> и 4 квартиры в дупельхаусе № 4/1 квартира № 1, №2, №3, №4 расположенные на 1 и 2 этажах общей площадью 400 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке с 8 паркингами для авто в подвальном помещении, стоимостью 24800000 руб.;

- 4/5 земельного участка, общей площадью 654 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <.......> 4 квартиры в таунхаусе № 22 квартира №1, №2, №3, №4 расположенные на 3 –х этажах + подвальный этаж, общей площадью 1400 кв.м. находящиеся на указанном земельном участке, стоимостью 31 600000 руб..

Договором предусмотрено техническое состояние передаваемых объектов, определены конструкции и материалы, инженерное оснащение, материалы и сети.

Цена договора составляет 308800000 руб.

Стороны договорились (п.2), что оплата по договору произведена в момент подписания предварительного договора в размере 307024000 по рукописным распискам:

от ФИО5 о займе 150000000 руб. у ФИО2 от 23.05.2019,

от ФИО5 о займе 5500000 руб. у ФИО2 от 23.05.2019,

от ФИО5 о займе 50000000 руб. у ФИО2 от 23.05.2019,

от ФИО5 о займе 34200000 руб. у ФИО4 от 08.08.2019,

от ФИО5 о займе 2200000 руб. у ФИО2 от 28.09.2019,

от ФИО3 о займе 11124000 руб. у ФИО2 от 11.02.2020,

от ФИО3 о займе 14040000 руб. у ФИО2 от 25.03.2020,

от ФИО3 о займе 10800000 руб. у ФИО2 от 14.04.2020,

от ФИО3 о займе 10800000 руб. у ФИО2 от 24.05.2020,

от ФИО3 о займе 10800000 руб. у ФИО4 от 27.08.2020,

от ФИО3 о займе 7560000 руб. у ФИО4 от 03.09.2020.

ФИО3 приняла на себя обязательства выполнить строительно-монтажные работы по строительству объектов своими силами или с привлечением третьих лиц в соответствии с проектной документацией, условиями договора, действующими нормами, правилами и стандартами.

С-вы приняли на себя обязательства по оплате стоимости договора в соответствии с п.2 Договора, обязательства согласовывать изменения в проекте, принять после завершения строительства объекты по акту приема-передачи, заключить договор с управляющей компанией.

В соответствии с п.6 Договора – регистрация перехода прав собственности с оформлением основного договора купли-продажи с актами приема-передачи в Управление ФГСРКК по Воронежской области ориентировочно намечен на 31.12.2021 года. Оформление права собственности на объекты при заключении основного договора купли-продажи при переходе права собственности ФИО3 приняла на себя.

Также стороны договорились, что изменения, расторжение или продление настоящего договора оформляется дополнительным соглашением к договору, подписанным обеими сторонами (т.1 л.д.9-14).

05.02.2022 года ФИО2 и ФИО4 обратились к ФИО3 с досудебной претензией, в которой поставили вопрос о расторжении предварительного договора от 17.09.2020 и возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 307024000 руб. (т.1 л.д.8).

Из представленных выписок из ЕГРН на объекты недвижимости следует, что

- земельный участок с кадастровым номером №..., расположен по адресу: <.......> его площадь 615 кв.м., на праве собственности принадлежит ФИО3, право собственности зарегистрировано 23.03.2020. Определением Советского районного суда г. Воронежа от 03.09.2021 в отношении данного з/у наложен арест;

- земельный участок с кадастровым номером №..., расположен по адресу: <.......> его площадь 565 кв.м., на праве собственности принадлежит ФИО4, право собственности зарегистрировано 30.04.2021;

- согласно сообщению Управления Росреестра отсутствует информация о регистрации объекта недвижимости - помещения по адресу: <.......>

- земельный участок с кадастровым номером №..., расположен по адресу: <.......>, его площадь 654 кв.м., снят с кадастрового учета 08.12.2021;

- согласно сообщению Управления Росреестра отсутствует информация о регистрации объектов недвижимости - помещений по адресу: <.......>

- земельный участок с кадастровым номером №..., расположен по адресу: <.......>, его площадь 1433 кв.м., объект недвижимости снят с кадастрового учета 19.11.2020;

Из материала реестрового дела следует и не оспаривалось сторонами, что Советским районным судом г. Воронежа в связи с обращением С-вых к ФИО6 были рассмотрены требования о взыскании денежных средств и определением Советского районного суда г.Воронежа от 03.09.2021 по делу по иску ФИО4 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа был наложен арест на имущество, принадлежащее ФИО3, а именно земельные участки и объекты недвижимости, в том числе и на объекты недвижимости, поименованные в предварительном договоре купли-продажи, а именно:

- земельный участок, расположенный по адресу: <.......> кадастровый номер №...

- земельный участок, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер №...

- объект капитального строительства (здание), расположенный на земельном участке, по адресу: <.......>, кадастровый номер №...

- объект капитального строительства (здание), расположенный на земельном участке, по адресу: <.......> кадастровый номер №...

- 1/4 доли на земельный участок, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер №...

Определением суда от 24.11.2021 года обеспечительные меры на недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер №...;

- земельный участок, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер №...

- 1/4 доли на земельный участок, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер №...

№... были сняты, поскольку объекты недвижимости принадлежат иным лицам.

Из представленных суду Управлением Роскадастра реестровых дел на объекты недвижимости следует.

Постановлением администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области № 528 от 17.04.2018 года по обращению ФИО8, ФИО9 и ФИО10 присвоены почтовые адреса земельным участкам, образованным в результате перераспределения принадлежащим им на праве собственности земельных участков.

Пунктом 1.1 Постановления определено, что данные земельные участки относятся к землям населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, определены их адреса (т.2 л.д. 67-76).

04.07.2019 между ФИО8 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельных участков из числа перераспределенных в <.......>, а именно:

- площадью 654 кв.м., с кадастровым номером №..., <.......>

На указанных земельных участках строений не имелось и они приняты покупателем по акту приема –передачи 04.07.2019.

На основании договора купли-продажи от 11.07.2019 года заключенного между ФИО8 (продавец) и ФИО3 (покупатель) продавец продал, а покупатель купил:

- земельный участок, площадью 654 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <.......>

- земельный участок, площадью 654 кв.м. с кадастровым номером №... расположенный по адресу: <.......>

- земельный участок, площадью 654 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <.......>

- земельный участок, площадью 654 кв.м. с кадастровым номером №... расположенный по адресу: <.......>

- земельный участок, площадью 654 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <.......>

- земельный участок, площадью 696 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <.......>

Из реестровых дел следует, что 23.08.2018 года собственником земельных участков с кадастровым номером №... и №... принято решение об их объединении и объединенному земельному участку присвоен кадастровый номер №...№..., его площадь 654 кв.м. и расположен он по адресу: <.......> право собственности зарегистрировано за ФИО8

На основании договора купли-продажи от 11.07.2019 года ФИО8 продал, а ФИО3 приобрела земельные участки, с кадастровыми номерами №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №..., на которых строения отсутствовали.

На основании договора купли-продажи от 16.02.2021 года заключенного ФИО11 по доверенности в интересах ФИО3, (продавец) с одной стороны и ФИО4 (покупатель) с другой стороны, продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить земельный участок площадью 654 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <.......> на котором строение отсутствует. Стороны в договоре пришли к соглашению о стоимости данного земельного участка и указали, что расчеты между сторонами произведены до подписания настоящего Договора (т.4 л.д. 46-47). Указанный земельный участок передан покупателю, о чем составлен и подписан акт передачи от 16.02.2021 года (т.4 л.д. 48).

ФИО4 16.02.2021 года обратилась с заявлением в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, по адресу: <.......>

Постановлением №376 от 23.11.2021 года Администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области были присвоены почтовые адреса земельным участкам, образованным в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами №...; №...; №...; №...; №.... Указанным постановлением присвоены адреса вновь образованным 2 земельным участкам, площадью 1635 кв.м. каждый.

25.11.2021 в интересах ФИО4, по доверенности ФИО12 обратилась в Управление Росреестра для регистрации права на 2 земельных участка каждый площадью 1635 кв.м., расположенные по адресу: <.......> и адресу: <.......>

Из материалов реестрового дела следует, что указанные 2 земельных участка были образованы из земельных участков с кадастровыми номерами №...; №...; №...; №...; №...

Таким образом, ФИО4 были переданы в собственность земельные участки с кадастровыми номерами №...; №...; №... – из которых образован участок №1 и земельные участки с кадастровыми номерами №...; №...; №..., из которого образован участок №2.

Из переданных ФИО4 в собственность 5 вышеуказанных земельных участков, 4 земельных участка с кадастровыми номерами №..., площадью. 654 кв.м., №..., площадью 654 кв.м.; №..., площадью 654 кв.м.; №..., площадью 654 кв.м. являлись предметом предварительного договора купли-продажи с ФИО3

Как следует из предварительного договора между ФИО3 и С-выми, что данный земельный участок принадлежат ей и 3/4 доли данного земельного участка предполагалось к продаже ФИО7.

12.08.2021 года ФИО3 в лице представителя ФИО11 продала ФИО8 земельный участок площадью 654 кв.м., расположенный по адресу: <.......> кадастровый номер №.... Объект недвижимости получен.

Однако, в соответствии с договором купли-продажи от 01.09.2021 ИП ФИО8 продал ФИО13 принадлежащий ему на праве собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 654 кв.м., расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер №.... Договором определено, что в собственности продавца остается 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Кроме того, в соответствии с договором купли-продажи от 20.04.2022 ФИО8 продал ФИО14 принадлежащий ему на праве собственности 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 654 кв.м., расположенный по адресу: <.......> кадастровый номер №... и часть жилого дома №4 в доме, по адресу: <.......> общей площадью 176 кв.м. кадастровый номер №...

Право собственности покупателя зарегистрировано, имущество принято, о чем составлен передаточный акт.

Из реестрового дела следует, что расположенному на данном земельном участке жилому помещению, площадью 176,0 кв.м., присвоен кадастровый номер №... и зарегистрировано право собственности за ФИО14

земельный участок по адресу: <.......>, кадастровый номер №...

Постановлением администрации № 528 от 17.04.2018 года указанный участок, после перераспределения имеет площадь 1433 кв.м. и его постановлено считать по адресу:№... Постановление вынесено в связи с обращением ФИО8, ФИО9, ФИО10

ФИО8, ФИО9, ФИО10 18.04.2018 года заключили соглашение, которым перераспределили принадлежащим им на праве собственности земельные участки (т.6 л.д.15-19).

ИП ФИО10 19.03.2020 заключил с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка площадью 1433 кв.м., расположенного по адресу:<.......> (т.6 л.д. 26-27). По акту приема передачи земельный участок был принят ФИО4 у ФИО10 ФИО4 были поданы документы на оформление своего права на данный земельный участок.

ФИО15 (по доверенности) в ее (ФИО4) интересах, обратилась в Управление Росреестра для изменения вида разрешенного использования данного земельного участка с «ве6дения личного подсобного хозяйства» на «блокированная жилая застройка».

03.11.2020 ФИО15 в интересах ФИО4 обратилась для регистрации своего решения о разделе данного земельного участка на 5 земельных участков, площадью 353 кв.м., 235 кв.м., 234 кв.м., 235 кв.м., 376 кв.м.

Однако 17.09.2020 по предварительному договору в отношении 4/5 этого же земельного участка был заключен предварительный договор между ФИО4 (на тот момент собственником данного земельного участка ), ФИО2 и ФИО3 в роли продавца данного земельного участка.

земельный участок по адресу: <.......> кадастровый номер №...

Из реестрового дела следует, что земельный участок на основании договора дарения от 06.04.2019 года принадлежал на праве собственности ФИО8, имел площадь 654 кв.м. (т.6 л.д. 89-91).

16.02.2021 между ФИО11 в интересах ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 654 кв.м. расположенного по адресу: <.......>. На указанном земельном участке строения отсутствуют, земельный участок передан по акту приема-передачи (т.6 л.д.111-112, 113).

16.02.2021 ФИО4 обратилась в Управление Росреестра для регистрации права собственности на земельный участок кадастровый номер №..., расположенный по адресу: <.......>

ФИО4 25.11.2021 приняла решение о перераспределении принадлежащих ей на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами: №... ( <.......>), №... ( <.......>), №... ( <.......>), №... ( <.......> №... ( <.......>), на 2 земельных участка по адресу: <.......>

земельный участок по адресу: <.......>, кадастровый номер №...

ФИО3 указанный земельный участок, площадью 654 кв.м. принадлежал на основании договора купли-продажи от 04.07.2019, заключенного с ФИО8

16.02.2021 года между ФИО3 в лице представителя ФИО11 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 продала земельный участок 654 кв.м., расположенный по адресу: <.......> кадастровый номер №... Земельный участок передано покупателю, о чем составлен акте приема-передачи. (т.6 л.д.202-203, 204).

земельный участок по адресу: <.......>, кадастровый номер №...

ИП ФИО10 11.03.2020 заключил с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка площадью 615 кв.м., расположенного по адресу:<.......> кадастровый номер №... (т.8 л.д. 5-6, 7). По акту приема передачи земельный участок был принят ФИО3 у ФИО10.

земельный участок по адресу: <.......>, кадастровый номер №...

ИП ФИО10 11.03.2020 заключил с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка площадью 565 кв.м., расположенного по адресу:<.......>, кадастровый номер №... (т.8 л.д. 47-48, 49). По акту приема передачи земельный участок был принят ФИО3 у ФИО10.

20.04.2021 года между ФИО3 в лице ее представителя по доверенности (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка 565 кв.м., кадастровый номер №..., расположенный по адресу: <.......>. Участок принят покупателем по акту приема передачи.

земельный участок по адресу: <.......> кадастровый номер №...

11.07.2019 между ФИО8 (продавец ) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <.......> площадью 654 кв.м.

16.02.2021 года между ФИО3 в лице представителя ФИО11 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 продала земельный участок 654 кв.м., расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер №.... Земельный участок передано покупателю, о чем составлен акте приема-передачи. (т.8 л.д.117-118,119). На земельном участке строения отсутствовали на момент заключения договора, расчет между сторонами произведен до подписания Договора.

ФИО4 в лице представителя ФИО12 обратилась с заявлением о регистрации права собственности 25.11.2021.

ФИО4 25.11.2021 приняла решение о перераспределении принадлежащих ей на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами: №... ( <.......>), №... ( <.......>), №... ( <.......>), №... ( <.......>), №... ( <.......>), на 2 земельных участка по адресу: №...

земельный участок по адресу: <.......> кадастровый номер №...

04.07.2019 между ФИО8 (продавец ) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <.......> площадью 654 кв.м.Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи.

16.02.2021 года между ФИО3 в лице представителя ФИО11 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 продала земельный участок 654 кв.м., расположенный по адресу: <.......> кадастровый номер №.... Земельный участок передано покупателю, о чем составлен акте приема-передачи. (т.8 л.д.190-191,192). На земельном участке строения отсутствовали на момент заключения договора, расчет между сторонами произведен до подписания Договора.

Объект недвижимости, с кадастровым номером №... на земельном участке по адресу: <.......> с кадастровым номером №...

Между ФИО3 (продавец) и ФИО16 (покупатель) 18.02.2021 заключен договор купли-продажи части жилого дома № 3, расположенном на 2 этаже и мансарде № 3 площадью 171,2 кв.м. кадастровый номер №... 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <.......> с кадастровым номером №... (т.9 л.д.58-60,61).

ФИО3 в лице представителя ФИО11 с одной стороны и ФИО13 (покупатель с другой стороны) 20.05.2021 года заключили договор купли-продажи части жилого дома № 4 общей площадью 171,9 кв.м. кадастровый номер №... и 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <.......> кадастровым номером №... (т.9 л.д.81-82,83). Из договора следует, что часть жилого дома, в отношении которой составлен договор принадлежит продавцу на праве собственности на основании акта приема передачи от 11.01.2019 года, договора купли-продажи от 11.07.2019, право собственности зарегистрировано 30.12.2020.

Кроме того, 10.08.2021 между ФИО3 в лице ее представителя ФИО11 (продавец) и ФИО17 (покупатель) заключен договор купли-продажи части жилого дома № 1 общей площадью 109,9 кв.м. кадастровый номер №..., и 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <.......> с кадастровым номером №... (т.9 л.д.122-123,124). Из договора следует, что часть жилого дома, в отношении которой составлен договор принадлежит продавцу на праве собственности на основании акта приема передачи от 11.01.2019 года, договора купли-продажи от 11.07.2019, право собственности зарегистрировано 30.12.2020.

20.12.2021 года ФИО3 обратилась к ФИО4, ФИО2 с предложением, в котором указала, что во исполнение предварительного договора была произведена регистрации права собственности С-вых на 8 объектов недвижимости ( указанные под номерами № 2, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 в п. 1.1 Договора) ставила вопрос о необходимости заключения договора купли продажи объектов № 1, 8 Договора которые готовы к передаче и к регистрации перехода права собственности на них ( земельный участок с кадастровым номером №... и жилой дом расположенный на данном земельном участке, по адресу: <.......> и 1/2 земельного участка с кадастровым номером №..., и 2 квартиры в дупельхаусе 8а расположенные на данном участке по адресу: <.......> (т.9 л.д. 160-163).

Предложение С-выми получено, что подтверждается отчетом об отслеживании сайта Почта России.

Разрешая заявленные требования суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 данного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В пункте 1 статьи 551 настоящего Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 556 указанного Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49) разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются (пункт 23 Постановления N 49).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Из разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54, следует, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Рассматривая заявленные требования, суд приходит к выводу, что договор от 17.09.2020, заключенный между ФИО3 и ФИО18 не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. Данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору. При этом со стороны истца имела место полная оплата приобретаемого по договору имущества.

По смыслу п. 3 ст. 425 ГК РФ договор, в котором отсутствует условие о том, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательства сторон по договору, признается действующим до окончания его исполнения.

Из условий спорного договора не следует, что прекращение натурного обязательства поставлено в зависимость от нарушения срока его исполнения должником.

Пунктами 3 и 4 ст. 487 ГК РФ предусмотрены последствия неисполнения продавцом обязанности передать предварительно оплаченный товар в установленный договором срок.

В такой ситуации покупатель вправе по своему выбору либо потребовать от продавца передачи товара, либо отказаться от товара и потребовать возврата уплаченной за не переданный продавцом товар денежной суммы.

То есть, статьей 487 ГК РФ предусматриваются специальные права покупателя (по отношению к общим способам защиты нарушенного права) в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок. В этом случае покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из представленных материалов следует, что ответчики, не дожидаясь срока выполнения договора – 31.12.2021 года, определенного сторонами в предварительном договору обратились в Советский районный суд г. Воронежа с требованиями о взыскании денежных средств по распискам, которые являлись ценой договора и потребовали наложить арест на имущество истца по настоящему требованию, в том числе и объекты недвижимости, перечисленные в предварительном договоре.

Таким образом, суд приходит к выводу, что причиной неисполнения договора в установленный срок были, в том числе и действия ответчиков.

По смыслу статей 3, 4 ГПК РФ заявитель самостоятельно в собственном интересе определяет предмет своего обращения в суд и его основания. Между тем характер спорного правоотношения и, как следствие, совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, определяются судом. Также результатом разрешения спора является вывод о том, подлежит ли защите права истца избранным способом.

В силу статьи 39 ГПК РФ основание и предмет иска определяет истец.

В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как разъяснено в пункте 5 части 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

В качестве оснований для обращения в суд с настоящим иском истцом указано, что основаниями для расторжения данного договора являлась принадлежность части земельных участков, поименованных в предварительном договоре в качестве предмета договора, третьим лицам.

В ходе рассмотрения дела установлено, что между ФИО4 и ФИО3 были заключены договора купли-продажи части объектов недвижимого имущества, предметом предварительного договора, который просят расторгнуть истцы. Решением Советского районного суда г. Воронежа от 16.05.2022 требования ФИО4 к ФИО3 о взыскании долга по договорам займа удовлетворены частично, с ФИО3 взысканы денежные средства по договору займа от 08.10.2020 в сумме 12 960000 руб. и по договору от 03.11.2020 на сумму 19782415 руб. Решение вступило в законную силу, переданные ФИО7 на строительство объектов жилой недвижимости по предварительному договору от 17.09.2020 года.

Исходя из положений пункта 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

С учетом того, что ряд объектов недвижимости, перечисленных в заключенном договоре от 17.09.2020, получен истцами, по каждому из них с ними был заключен договор купли-продажи ответчиком, право собственности истца на данные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, суд приходит к выводу, что не утрачен интерес к сделке.

Сторонами при заключении предварительного договора от 17.09.2020 были соблюдены все существенные условия, необходимые для заключения основного договора, во исполнение данного договора истцом была произведена передача денежных средств, ответчиком в соответствии с условиями договора с истцом работы производились.

Истцом были заявлены требования именно о расторжении предварительного договора от 17.09.2020, в связи с существенными нарушениями условия, поскольку объекты недвижимости переданы в собственность третьих лиц, однако данное обстоятельство не нашло своего подтверждения, судом установлено, что заключенный сторонами договор является основным договором, суд приходит выводу об отсутствии оснований для расторжения предварительного договора от 17.09.2020. При этом истец не лишен права, избрав верный способ защиты права, обратиться в суд с соответствующими требованиями к ответчику.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Учитывая изложенное выше суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в апелляционном порядке, через Рамонский районный суд Воронежской области, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.В. Кожухова

Мотивированное решение

составлено 21.08.2023