Дело № – 419/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 июля 2025 года <адрес>
Калининский районный суд <адрес>
в составе:
Председательствующего судьи Ахметовой Е.А.
При секретаре Бочанове С.А.
С участием помощника прокурора Анкушиной А.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Разыграеву Михаилу Сергеевичу, ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Разыграеву М.С., ФИО2, согласно уточнённому исковому заявлению (л.д. 201 том 3), просила суд расторгнуть договор найма жилого помещения от 20.11.2020г., заключенный между ФИО1 и Разыграевым М.С., выселить ответчиков из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору найма жилого помещения от 20.11.2020г. в размере 256 601,33 рубля.
Определением Калининского районного суда <адрес> от 28.07.2025г. производство по гражданскому делу № прекращено в части заявленных требований о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения в размере 256 601 рубль 33 копейки в связи с отказом стороны истца от иска.
Заявленные требования в части расторжения договора найма жилого помещения, выселения ответчиков из спорного жилого помещения мотивированы тем, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
20.11.2020г. между ФИО1 и Разыграевым М.С. был заключен договор найма жилого помещения от 20.11.2020г., в соответствии с п. 4.1 которого объект договора найма жилое помещение: квартира, назначение жилое, площадь общая 32,9 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №. (п. 4.1.1. Договора)
Срок действия договора – три года с момента передачи Объекта Нанимателю. (п. 5 Договора)
С нанимателем постоянно проживает ФИО2. (п. 7 Договора)
Исходя из п. 4.2 Договора, по настоящему договору Наймодатель обязуется передать Объект (указанный в п. 4.1.1.) Нанимателю за плату (указанную в п. 4.3) во владение и пользование для проживание в нем.
Наниматель Разыграев М.С. существенно нарушает условия Договора, принципы добросовестности, злоупотребляет своими правами.
Так, квартира используется не по назначению. В квартире никто не проживает, наниматель без уведомления Наймодателя сменил замки в квартире, на двери разместил вывеску: Адвокатский кабинет «ЛЕТРАДО», Адвокат Разыграев Михаил Сергеевич.
При заключении договора найма Наниматель не сообщил Наймодателю, что является адвокатом и будет использовать жилую квартиру в целях размещения адвокатского кабинета, таким образом нарушил п. 4.2 Договора и ст. 671 ГК РФ.
Также Наниматель регулярно задерживает оплату за жилое помещение, платежи производятся несколько раз в месяц разными суммами.
Кроме того Наниматель не компенсирует расходы, связанные с налогообложением, что предусмотрено п. 4.3 Договора, согласно которому Плата составляет 38 000 рублей в месяц. Наниматель обязан компенсировать Наймодателю расходы по коммунальным платежам и расходы, связанные с налогообложением.
За период с 2020 г. по 2024 год задолженность по оплате составила 187 720 рублей.
На протяжении более 3 лет Наймодателю запрещен доступ в квартиру для осмотра, проверки состояния и содержания квартиры.
При изложенных обстоятельствах, в связи с использованием квартиры не по назначению, неисполнению обязательств, предусмотренных договором и действующим законодательством, Наймодатель лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
26.01.2024г. в связи с недобросовестным поведением Нанимателя, Наймодатель уведомил Нанимателя о намерении расторгнуть Договор найма с 01.03.2024г.
Уведомление о расторжении договора оставлено без ответа.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца – ФИО3 в судебном заседании заявленные требования в части расторжения договора найма, выселении ответчиков из спорного жилого помещения, поддержала, заявила письменный отказ от заявленных требований в части взыскания с ответчика ФИО4 в пользу истца задолженности по договору найма жилого помещения от 20.11.2020г. в размере 256 601,33 рубля в связи с их добровольным удовлетворением.
Ответчик Разыграев М.С., действующий в своих интересах, а также в качестве представителя третьего лица - Санкт-Петербургская коллегия адвокатов «Летрадо», в судебном заседании не возражал против прекращения производства по делу в части взыскания задолженности, возражал против удовлетворения иска, указывая, что правовые основания для расторжения договора найма жилого помещения отсутствуют.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, с учетом заключения прокурора, полагавшего, что исковые требования в части выселения не подлежат удовлетворению, приходит к следующему.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено и письменными материалами дела подтверждается, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. (л.д. 8 том 1)
Из материалов дела следует, что 20.11.2020г. между ФИО1 и Разыграевым М.С. был заключен договор найма жилого помещения от 20.11.2020г., в соответствии с п. 4.1 которого объект договора найма жилое помещение: квартира, назначение жилое, площадь общая 32,9 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №. (п. 4.1.1. Договора) (л.д. 10 том 1)
Исходя из п. 4.2 Договора, по настоящему договору Наймодатель обязуется передать Объект (указанный в п. 4.1.1.) Нанимателю за плату (указанную в п. 4.3) во владение и пользование для проживание в нем.
В силу п. 5 Договора, сторонами был согласован срок действия договора – три года с момента передачи Объекта Нанимателю.
Как предусмотрено п. 4.3 Договора, Плата составляет 38 000 рублей в месяц. Наниматель обязан компенсировать Наймодателю расходы по коммунальным платежам и расходы, связанные с налогообложением.
В силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В силу ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Поскольку спорный договор найма заключен на период с 20.11.2020г. на три года, он является долгосрочным, тогда как краткосрочный договор найма в силу ст. 683 п. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок до 1 года.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (статья 688 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявляя требования о расторжении договора найма жилого помещения от 20.11.2020г., выселении, истец указывал, что ответчик не производил плату за найм в части компенсации расходов, связанных с налогообложением, регулярно задерживает оплату за жилое помещение, использует жилое помещение не по назначению.
Из материалов дела следует, что 25.12.2023г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности по договору до 31.12.2023г., предоставления квартиры для осмотра, что подтверждается кассовым чеком об оплате почтового отправления. (л.д. 22, 22 об. том 1)
Также судом установлено, что 26.01.2024г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора найма жилого помещения в связи с использованием квартиры не по назначению – в целях организации адвокатского кабинета, а также запрета доступа Наймодателя в жилое помещение. (л.д. 23)
Судом установлено, что исходя из условий договора найма, заключенного между сторонами 20.11.2020г., сумма арендной платы по договору в 2020 году составила 50 666,66 рублей (12 666,66+38000), за 2021 год – 456 000 рублей (38000*12), за 2022 год - 456 000 рублей (38000*12), за 2023 год - 456 000 рублей (38000*12), за 2024 год - 456 000 рублей (38000*12), за шесть месяцев 2025 года – 228 000 рублей, а всего за 2020 –I полугодие 2025 года 2 102 666, 66 рублей.
Кроме того из материалов дела следует, что истцом по налогу на доходы физических лиц за период с 2020 по 2023 года поданы налоговые декларации в связи с получением дохода от сдачи квартиры в аренду, оплачено 187 720 рублей, в том числе 9880 рублей за 2020 отчетный год, 59 280 рублей за 2021 отчетный год, 59 280 рублей за 2022 отчетный год, 59 280 рублей за 2023 отчетный год, 59 280 рублей за 2024 год, а всего 247 000 рублей, что подтверждается чеками по операциям от 23.11.2023г., 19.12.2023г., 27.11.2023г., 01.03.2024г, 15.05.2025г.. (л.д. 14-21 том 1, л.д. 154 том 3)
В подтверждение исполнения обязательств по оплате договора найма от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в суд были представлены платежные поручения, подтверждающие денежные переводы от Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Летрадо» в пользу ФИО1 от 09.12.2022г. на сумму 45 000 рублей, от 29.10.2022г. на сумму 45000 рублей, от 10.10.2022г. на сумму 45 000 рублей, от 09.09.2022г. на сумму 45 000 рублей, от 11.08.2022г. на сумму 3150 рублей, от 10.08.2022г. на сумму 40 000 рублей, от 15.12.2023г. на сумму 45000 рублей, от 13.11.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 02.10.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 05.09.2023г. на сумму 45000 рублей, от 10.08.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 06.07.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 14.06.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 05.05.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 07.04.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 13.03.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 09.02.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 10.01.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 14.06.2024г. на сумму 45 000 рублей, от 15.05.2024г. на сумму 45 000 рублей, от 05.04.2024г. на сумму 45 000 рублей, от 07.04.2023г. на сумму 45 000 рублей, от 11.03.2024г. на сумму 45 000 рублей, от 09.02.2024г. на сумму 45 000 рублей, от 16.01.2024г. на сумму 45 000 рублей. (л.д. 58-105, 113-137 том 1)
Таким образом суд приходит к выводу, что вышеуказанными платежными поручениями подтверждается оплата по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ, совершенная Санкт-Петербургской коллегией адвокатов «Летрадо», за 2022 год в сумме 223 150 рублей, за 2023 год в сумме 540 000 рублей, за 2024 (6 месяцев) – 270 000 рублей.
Согласно выпискам из лицевого счета по вкладу в ПАО Сбербанк подтверждается внесение денежных средств ответчиком Разыграевым М.С. (к/с №) по договору найма от 20.11.2020г. в размере 100 000 рублей 02.02.2022г., в размере 40 000 рублей 18.05.2022г., в размере 30 000 рублей 15.06.2022г., в размере 8000 рублей 15.06.2022г., в размере 40 000 рублей 12.07.2022г., в размере 3 150 рублей 11.08.2022г., в размере 40 000 рублей 10.08.2022г. (л.д. 192-200 т ом 1), а всего 261 150 рублей.
Также, согласно выпискам из лицевого счета по вкладу в ПАО Сбербанк подтверждается внесение денежных средств с корреспондентского счета № в сумме 10 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 15 000 рублей 24.11.2020г., в сумме 38 000 рублей 07.12.2020г., в сумме 38 000 рублей 29.12.2020г., в сумме 38 000 рублей 10.02.2021г., в сумме 2 178,39 15.03.2021г., в сумме 38 000 рублей 15.03.2021г., в сумме 100 000 рублей 07.10.2021г., а всего 279 178,39 рублей. (л.д. 182-191 том 1)
Таким образом, суд приходит к выводу, что на дату выставления претензии 25.12.2023г. ответчиком по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ были оплачены денежные средства в общей сумме 1 303 478 рублей 39 копеек, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии у ответчика задолженности по оплате арендной платы по договору найма от 20.11.2020г. на дату направления претензии по договору – 25.12.2023г. в размере 115 188 рублей 27 копеек. (1 418 666,66 - 1 303 478, 39).
Между тем, как ранее было установлено судом, за шесть месяцев 2024 года ответчиком были внесены платежи в счет оплаты по договору от 20.11.2020г. в размере 270 000 рублей.
Кроме того, с июля 2024 года по январь 2025 года ответчиком были внесены платежи в счет оплаты по договору от 20.11.2020г. в размере 315 000 рублей (по 45 000 рублей ежемесячно). (л.д. 215-217, 222-227 том 2)
Согласно платежным поручениям, представленным стороной ответчика, с февраля по июнь 2025 года Санкт-Петербургской коллегией адвокатов «Летрадо», расчета истца, в счет исполнения обязательств Разыграева М.С. по договору от 20.11.2020г. в пользу истца осуществлены переводы денежных средств в общей сумме 355 000 рублей (л.д.150, 173-177 том 3)
Таким образом судом установлено, что с 20.11.2020г. по 30.06.2025г. ответчиком в счет исполнения обязательств по договору найма жилого помещения оплачены истцу денежные средства в общей сумме 2 243 478,39 рублей при сумме обязательств 2 102 666, 66 рублей, в связи с чем суд приходит к выводу о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору найма от 20.11.2020г. по внесению платы за найм по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год.
Кроме того судом установлено, что платежными поручениями от 25.06.2025г. №, 354, 355, 356 подтверждается компенсация ответчиком расходов истца, связанных с налогообложением, за 2020-2024 года. (л.д. 187-190 том 3)
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Принимая во внимание, что истцом в ходе рассмотрения дела были представлены доказательства оплаты денежных средств в счет оплаты компенсации расходов, связанных с налогообложением, по налоговым декларациям за отчетный период 2020, 2021, 2022, 2023г., 2024 года, одновременно судом установлен факт исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п. 4.3. Договора найма от 20.11.2020г. в части оплаты найма жилого помещения, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору найма от 20.11.2020г. по внесению платы за найм по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год.
Разрешая требования истца о расторжении договора найма жилого помещения от 20.11.2020г., выселении ответчика из спорного жилого помещения, суд исходит из следующего.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней; при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. (пункт 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации)
Пунктом 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что ФИО1 в установленные положениями ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки, а именно в период до 20.08.2023г. уведомления в адрес ответчика не направлялось.
При этом суд отклоняет доводы стороны истца относительно того, что фактически между сторонами был заключен договор аренды жилого помещения, учитывая, что согласно условиям заключенного между сторонами договора наниматель Разыграев М.С. принял спорное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем, в связи с чем исходя из буквального толкования договора следует, что воля сторон была направлена именно на заключение договора найма жилого помещения, и к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 671-688 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В силу части 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.
В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
Как было установлено судом ранее, при заключении договора найма жилого помещения 20.11.2022г. стороны согласовали, что по настоящему договору Наймодатель обязуется передать Объект (указанный в п. 4.1.1.) Нанимателю за плату (указанную в п. 4.3) во владение и пользование для проживание в нем. (п. 4.2 Договора)
Таким образом суд приходит к выводу, что договор найма жилого помещения от 20.11.2020г., заключенный между сторонами, содержит существенные условия, выражающиеся в том числе в использовании жилого помещения для проживания. Нарушение одной из сторон существенных условий договора, в силу пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, является основанием для расторжения договора.
Заявляя требования о расторжении договора, выселении, истец указывала в тексте искового заявления, что спорная квартира по адресу: <адрес> используется не по назначению. В квартире никто не проживает, наниматель без уведомления Наймодателя сменил замки в квартире, на двери разместил вывеску: Адвокатский кабинет «ЛЕТРАДО», Адвокат Разыграев Михаил Сергеевич. При заключении договора найма Наниматель не сообщил Наймодателю, что является адвокатом и будет использовать жилую квартиру в целях размещения адвокатского кабинета, таким образом нарушил п. 4.2 Договора и ст. 671 ГК РФ.
При этом в доказательство вышеизложенных доводов истцом были представлены в материалы дела фототаблицы с изображением входной двери с вывеской: Адвокатский кабинет «ЛЕТРАДО», Адвокат Разыграев Михаил Сергеевич. (л.д. 11-13 том 1)
Как следует из текста искового заявления, фотографии сделаны именно входной двери квартиры по адресу: <адрес>.
В связи с заявлением представителя ответчика о подложности представленных фото таблиц, судом по ходатайству представителя истца в судебном заедании была допрошена свидетель ФИО5, которая суду пояснила, что является представителем Жилфонда, указала по представленным на обозрение фотографиям на л.д. 11 том 1, что указанные фотографии был сделаны в конце прошлого года по адресу <адрес>, поскольку ответчик не выходил на связь с истцом. В тот момент вывеска находилась на входной двери. Со слов соседки из <адрес>, два года назад в квартире был сделан ремонт. (протокол судебного заседания от 24.09.2024г.)
Оценивая показания свидетеля ФИО5, суд оснований им не доверять не усматривает, принимая во внимание, что свидетель была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, доказательств заинтересованности свидетеля в исходе дела суду не представлено.
Между тем, оспаривая вышеизложенные доводы стороны истца, судом по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза для разрешения вопроса о наличии признаков перепланировки жилого помещения по адресу <адрес>9 нежилое помещение/офис/адвокатский кабинет.
Согласно выводам эксперта ООО «Первое экспертное бюро», изложенным в заключении от 21.03.2025г. №-СТ/25 (л.д. 154-186 том 3), признаки перепланировки жилого помещения по адресу <адрес>9 нежилое помещение/офис/адвокатский кабинет отсутствуют.
Суд признает заключения судебной экспертизы ООО «Первое экспертное бюро»№-СТ/25 от 21.03.2025г. достоверным и обоснованным, экспертиза проведена в установленном законом порядке экспертом специализированного экспертного учреждения, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющим необходимые специальные познания, квалификацию и стаж работы в данной области. Экспертное исследование проведено на основании применяемых руководящих методик. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, является аргументированным, согласуется с иными доказательствами, выводы экспертизы обоснованы и мотивированы.
Таким образом, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности, а именно фотографии входной двери квартиры по адресу: <адрес> имеющейся вывеской: Адвокатский кабинет «ЛЕТРАДО», Адвокат Разыграев Михаил Сергеевич, с учетом показаний свидетеля ФИО5, выводов эксперта ООО «Первое экспертное бюро», изложенным в заключении от 21.03.2025г. №-СТ/25, суд приходит к выводу о недоказанности стороной истца об использовании ответчиком Разыграевым М.С. спорного жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности – адвокатского кабинета, поскольку объективных доказательств указанному обстоятельству суду не представлено.
При этом, по убеждению суда, фотография вывески Адвокатский кабинет «ЛЕТРАДО», Адвокат Разыграев Михаил Сергеевич, а также показания свидетеля ФИО5 не могут однозначно свидетельствовать относительно нарушения ответчиком условий договора, поскольку свидетель спорное жилое помещение не осматривал, доказательства ведения ответчиком адвокатской деятельности отсутствуют, кроме того, как следует из материалов дела, адресом места нахождения адвокатского кабинета «ЛЕТРАДО» является <адрес>, таким образом размещение адвокатского кабинета по месту нахождения спорного жилого помещения является нарушением п. 2, 4 ст. 21 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации", согласно которым об учреждении адвокатского кабинета адвокат направляет в совет адвокатской палаты заказным письмом уведомление, в котором указываются сведения об адвокате, место нахождения адвокатского кабинета, порядок осуществления телефонной, телеграфной, почтовой и иной связи между советом адвокатской палаты и адвокатом. Адвокат, учредивший адвокатский кабинет, открывает счета в банках в соответствии с законодательством, имеет печать, штампы и бланки с адресом и наименованием адвокатского кабинета, содержащим указание на субъект Российской Федерации, на территории которого учрежден адвокатский кабинет.
Между тем доказательств уведомления адвокатской палаты <адрес> об учреждении ответчиком адвокатского кабинета, суду не предоставлено.
Таким образом, принимая во внимание, что обстоятельств невнесения нанимателем Разыграевым М.С. платы за жилое помещение за шесть месяцев, как это предусмотрено ст. 687 ГК РФ, по делу не установлено, доказательств нарушения ответчиком п. 4.1.1. Договора и использование жилого помещения в качестве адвокатского кабинета, суду не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о расторжении договора найма квартиры и выселении Разыграева М.С., ФИО2 из спорной квартиры, в связи с чем суд полагает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требованиях отказать в полном объеме.
Приходя к изложенному выводу суд также отклоняет доводы стороны истца относительно не предоставления ответчиком доступа ФИО1 в спорное жилое помещение, поскольку такая обязанность не предусмотрена действующим законодательством, а также условиями заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, в связи с чем изложенное обстоятельство по убеждению суда не может является основанием для расторжения договора найма.
Учитывая, что в удовлетворении заявленных истцом требований судом отказано, правовые основания для распределения судебных расходов, понесенных истцом, отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1 к Разыграеву Михаилу Сергеевичу, ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья (подпись) Е.А. Ахметова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Подлинник решения находится в гражданском деле № Калининского районного суда <адрес>. УИД 54RS0№-44
Решение не вступило в законную силу «_____» ______________ 202 г.
Судья Е.А. Ахметова
Секретарь С.А. Бочанов