УИД 10RS0017-01-2024-001354-58
Дело № 2-66/2025 (2-961/2024)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 апреля 2025 года г. Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Вакуленко Л.П.,
при секретаре Ефремовой Г.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г.Сортавала в интересах Российской Федерации, ФГБУ «Управление мелиоративных земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Северо-Западному Федеральному округу» к М. (К.) Н.А., администрации Сортавальского муниципального округа о признании отсутствующим права аренды, обязании совершить определенные действия и аннулировать сведения,
установил:
иск заявлен по тем основаниям, что <Дата обезличена> между ответчиками заключен договор аренды <Номер обезличен> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – для дачного строительства, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>. В ходе проведенной прокуратурой проверки установлено, что на указанном участке отсутствуют объекты недвижимости. Земельный участок относится к землям особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Предоставление участка М. (К.) Н.А. с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять строительство жилого дома, на землях сельскохозяйственных угодий нарушает федеральное законодательство.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, прокурор просил признать договор аренды земельного участка ничтожным, применить последствия ничтожной сделки по договору аренды земельного участка от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, обязав стороны возвратить все полученное по указанной сделке, аннулировать и исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права аренды М. (К.) Н.А. на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>.
В судебном заседании прокурор Алейников И.В. изменил основания иска в порядке ст. 39 ГПК РФ.
Просил признать отсутствующим право аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, по договору, заключенному между администрацией Сортавальского муниципального района и М. (К.) Н.А., в связи с истечением срока договора аренды земельного участка.
Обязать М. (К.) Н.А. передать администрации Сортавальского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>.
Аннулировать и исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права аренды М. (К.) Н.А. на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>.
В обоснование заявленных требований ссылался на то, что в соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, в редакции, действующей на момент окончания срока договора аренды, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
На основании п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе, заключенные до <Дата обезличена>, подлежат прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации.
С учетом вышеизложенного, окончание срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и М. (К.) Н.А., в отсутствие зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашение к данному договору, является безусловным основанием для признания отсутствующим права аренды земельного участка.
В части требований о признании договора аренды земельного участка ничтожным, применить последствия ничтожной сделки по договору аренды земельного участка от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, отказался.
Определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от <Дата обезличена> производство по делу в этой части прекращено.
Протокольным определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от <Дата обезличена> к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительном предмета иска, привлечено Министерство сельского хозяйства РФ.
Протокольным определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от <Дата обезличена> произведена замена ответчика администрации Сортавальского муниципального района на правопреемника – администрацию Сортавальского муниципального округа.
В судебном заседании помощник прокурора Алейников И.В. поддержал измененные требования по выше изложенным основаниям. Дополнив, что до настоящего времени земельный участок по назначению не использовался, что подтверждается актом осмотра и фототаблицей к нему. Просил иск удовлетворить.
В судебном заседании ответчик М.Н.А. иск не признала и пояснила, что до настоящего времени она вносила арендную плату, никто не предъявлял ей требования о расторжении договора аренды земельного участка. Также пояснила, что обращалась устно в администрацию Сортавальского муниципального района с вопросом о продлении договора аренды, но ей было указано на то, что договор продлевается. Когда и к какому должностному лицу обращалась, на данный момент сказать не может. Просила отказать в иске прокурору.
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены надлежащим образом о рассмотрении дела.
Суд, заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с ч.ч.З, 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
По делу установлено, что <Дата обезличена> распоряжением администрации Сортавальского муниципального района <Номер обезличен> утверждена схема расположения вновь образованного земельного участка.
<Дата обезличена> поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <Адрес обезличен> площадью 1500 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства.
<Дата обезличена> земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> передан К.Н.А. в аренду на основании распоряжения администрации Сортавальского муниципального района от <Дата обезличена> <Номер обезличен>.
<Дата обезличена> между администрацией Сортавальского муниципального района и К.Н.А. заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка за <Номер обезличен> и подписан акт приема-передачи земельного участка.
До настоящего времени спорный земельный участок состоит на государственном кадастровом учете как объект недвижимости, в отметке «Ограничение и обременение объекта недвижимости» указана аренда, дата государственной регистрации <Дата обезличена>, номер государственной регистрации <Номер обезличен>. Срок, на который установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости указано – срок действия с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>.
В соответствии со ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 ст.609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Как следует из сведений ЕГРН дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от <Дата обезличена> <Номер обезличен> не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
В силу п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 1.1 Договора аренды земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, срок действия договора установлен с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>.
Пунктом 5.1.1 раздела 5 Договора «Права и обязанности арендатора» предусмотрено, что Арендатор имеет право при условии надлежащего исполнения условий Договора на продление в преимущественном порядке Договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданному Арендодателю не позднее, чем за 30 (календарных) дней до истечения срока договора.
Согласно п.8.1 раздела 8 «Изменение, продление, прекращение договора аренды» изменения, дополнения и поправки к условиям Договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме случаев, упомянутых в Договоре.
Согласно ответу <Номер обезличен> от <Дата обезличена> администрации Сортавальского муниципального округа на запрос Сортавальского городского суда Республики Карелия, Администрация сообщила, что сведения об обращении М.Н.А. о продлении срока договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, отсутствуют.
Суд учитывает, что в деле не имеется доказательств того, что стороны после истечения срока действия договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> воспользовались предоставленными им правами на пролонгацию его действия в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ.М.Н.А. в орган местного самоуправления с заявлением о продлении договора аренды земельного участка не обращалась.
При этом, учитывая п.8.1 договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, которым прямо оговорено продление договора на новый срок при условии письменного уведомления Арендодателя о желании заключить новый договор аренды земельного участка, то настоящий Договор считается прекращенным с момента окончания срока действия настоящего Договора. При этом, положений об автоматической пролонгации договора на новый срок либо возобновлении срока его действий на неопределенный срок вышеуказанный договор также не содержит.
Таким образом, совокупность установленных фактически обстоятельств в рассматриваемом случае свидетельствует о прекращении договорных отношений после истечения срока действия договора. В связи с прекращением срока действия договора аренды имеются основания для передачи земельного участка Арендодателю.
Поскольку дополнительных соглашений в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано не было, срок аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> истек по истечении пятилетнего срока действия договора <Дата обезличена>, соответственно, сведения о договоре аренде подлежат исключению из данных Россрестра.
Кроме того, как указывалось выше, в соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (ст. 610 ГК РФ).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
С 01 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.
Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01 марта 2015 года не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
В п. 3 ст. 22 ЗК РФ (в редакции до 01 марта 2015 года) и ст. 621 ГК РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Вместе с тем, п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 01 марта 2015 года (п.14 ст. 1 Федерального закона №171-ФЗ).
Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, которая введена Федеральным законом №171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Руководствуясь изложенными положениями земельного законодательства, суд приходит к выводу о том, что после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.
Таким образом, при отсутствии совокупности условий, предусмотренных в п.п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ, после 01 марта 2015 года продление договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, срок которого истек после 01 марта 2015 года, когда арендатор не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
В силу правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2017 года №306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды государственного или муниципального имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.
Пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73, в соответствии с которыми договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ) в данном случае не применим, так как нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства; соответствующие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы ЗК РФ, кроме того, они не учитывают специфику отношений, предметом которых выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами недвижимости, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.
Изложенное также согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20 мая 2020 года №310-ЭС19-25907.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования прокурора подлежат удовлетворению.
руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил
Иск удовлетворить.
Признать прекратившим право аренды М. (К.) Н.А. (паспорт – <Данные изъяты>) на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – под дачное строительство, площадью 1 500 кв.м., в связи с истечением срока договора аренды земельного участка от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и М. (К.) Н.А..
Обязать М.Н.А. (паспорт – <Данные изъяты>) после вступления решения суда в законную силу передать земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <Адрес обезличен> – администрации Сортавальского муниципального округа.
Аннулировать и исключить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Адрес обезличен> о регистрации права аренды на основании договора аренды земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена> за М. (К.) Н.А. земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 1 500 кв.м.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Сортавальский городской суд Республики Карелия.
Судья Л.П. Вакуленко
Решение в окончательной форме изготовлено 11 апреля 2025 года.