РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

27.10.2022.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Казанджян А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной,

установил:

Истец просит суд

признать сделку купли-продажи ? доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 41,6 м2 по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между истцом и ответчиком – недействительной;

расторгнуть и привести стороны в первоначальное состояние согласно требований ст.167 ГК РФ;

аннулировать реестровую запись в государственном органе - Росреестр Краснодарского края - о зарегистрированном праве собственности на 1/2 доли на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 41,6 м2 по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ответчика ФИО3

В обоснование требований указывает, что 12.09.2020 между истцом и ответчиком был подписан и в последующем зарегистрирован договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 41,6 м2 по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

При заключении оспариваемого договора ответчик, покупатель по договору ФИО3 обязался в период с октября 2020 по октябрь 2021 гг. осуществить выплаты за приобретаемую долю в нежилом помещении.

По устной договоренности сторон выплата должна была осуществляться платежами не менее 200000 рублей в месяц, общая стоимость продаваемой доли была определена в размере 2000000 рублей.

При этом при составлении оспариваемого договора ответчик ФИО3 настоял на том, что бы в договоре была указана меньшая стоимость, мотивируя данный факт своими личными обстоятельствами.

Всецело доверяя ответчику ФИО3 по причине того, что с последним истец совместно прожила более 20 лет и имеет совместных детей, ФИО1 согласилась на оформление подобного договора.

Впоследствии, после регистрации оспариваемого договора купли-продажи ответчик стал всячески уклоняться от договоренностей по ежемесячным выплатам, первоначально ссылаясь на режим ограничений в связи с COVID - 19, а в последствии в связи с отсутствием работы.

В настоящее время ответчик стал применять тактику того что данный объект недвижимости является в том числе и его собственностью (1/2 доли) и он имеет право на нахождение в нем, при этом стал настраивать их совместного младшего сына против матери (истца по настоящему исковому заявлению), в результате чего между ФИО1 и ее младшим сыном стали происходить регулярные скандалы.

Истец полагает необходимым указать на то обстоятельство, что в тексте договора купли-продажи указано: "цена продаваемой объекта недвижимости определена сторонами в 750000 руб., передача денежных средств была осуществлена до подписания настоящего договора".

Однако истец настаивает, что ни до подписания оспариваемого договора ни после его подписания и/или регистрации денежные средства за предмет договора не передавались, и подтверждения данного факта у ответчике нет.

К тому же истец намерен доказать суду, что сумма в 750000 рублей за 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение в г.Сочи, то есть фактически за 20 м2 является не соответствующей рыночным ценам на подобные объекты недвижимости как в настоящее время, так и в период заключения оспариваемого договора – 2020 г. Так же у ответчика отсутствует факт принятия продаваемой доли, в виде письменного документа - Акта приема передачи.

Данный документ сторонами не составлялся и не подписывался по причине того, что в спорном помещении имеются и имелись личные вещи истца - ФИО1. Личные вещи ответчика в спорном помещении отсутствуют.

Таким образом, по мнению истца, фактическое занижение стоимости продаваемой доли относительно реальных цен на рынке недвижимости г.Сочи, отсутствие письменного документа на прием-передачу продаваемой доли, отсутствие письменного документа о осуществленном расчета за продаваемую долю, а так же полное и безоговорочное доверие истца к ответчику в связи с длительным совместным проживанием и наличием совместных детей позволило ответчику ФИО3 оформить на свое имя 1/2 доли в праве собственности на спорный объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 41,6 м2 по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес>, то есть совершить мнимую сделку.

Согалсно ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.....". Согалсно положениям ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в наиуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом......".

Позиция истца по настоящему исковому заявлению заключается в том, что ответчик ФИО3, заключая с истцом договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорный объект недвижимости не был намерен производить какой-то бы ни было расчет за приобретаемую долю, ни в размере 750000 руб., ни в размере 2000000 руб., он пользовался полным доверием истца, полагая завладеть спорным имуществом без фактической передачи денежных средств, а истец не понимая и не зная всех намерений ответчика добросовестно заблуждалась и верила последнему.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал.

Представитель ответчика иск не признал, указал, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Изучив позиции сторон, материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

12.09.2020 между истцом и ответчиком был подписан и в последующем зарегистрирован договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 41,6 м2 по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Согласно п.1 вышеуказанного Договора, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность 1/2 долю нежилого помещения с кадастровым номером: №, назначение: нежилое помещение, номер этажа: подвал №б/н. Площадь: 41,6 м2 адрес (местоположение); Российская Федерация, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, пом.2,3.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.3 Договора, недвижимое имущество продается по соглашению сторон за 750000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Как видно из материалов дела, согласованная сторонами цена сделки является производной от первичного Договора купли-продажи от 16.08.2016, по которому ФИО1 купила данное недвижимое имущество у ФИО5 по цене 1500000 рублей (1500000 / 2 = 750000).

Кадастровая стоимость данного объекта 655367,33 рублей.

Вследствие указанного, ссылка Истца в иске о якобы согласованной цене предмета договора в размере 2000000 рублей противоречит заключенному договору.

Исходя из нормы ч.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.5 Договора, Покупатель уплатил Продавцу сумму, указанную в п.3 настоящего Договора, полностью до подписания настоящего договора.

В соответствии с абз.1 ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из п.10 Договора, следует, что все расходы по заключению настоящего договора оплачивает Покупатель, то есть Ответчик.

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

Истец не предоставил суду допустимых и относимых доказательств, получила ли она ущерб, если получила, то какой размер ущерба она получила, и чего она в значительной степени лишилась, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (?).

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл.30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130) (п.1 ст.549 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

Оспариваемый Договор прошёл государственную экспертизу и государственную регистрацию прав.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

Согласно записи в ЕГРН 24.09.2020 года произведена государственная регистрация общей долевой собственности №.

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п.3 Договора купли-продажи, заключённого между сторонами, содержится указание о том, что цена "Недвижимого имущества" определена сторонами сделки в сумме 750000 рублей, до подписания настоящего договора цена уплачена Продавцу полностью, претензий не имеется.

В п.13 Договора указано, что Продавец передал Покупателю все необходимые документы на отчуждаемое Недвижимое имущество, у сторон нет друг к другу имущественных и финансовых претензий.

Таким образом, с учётом положений ст.431 ГК РФ, подписав указанный договор лично, Истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем/ответчиком обязательств по договору купли-продажи.

При этом заявленное требование Истца о том, что от Покупателя требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного Продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, нормами действующего законодательства, не мотивировано.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство Продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

С учётом приведённых положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст.556 ГК РФ передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчёта сторонами.

Довод Истца о том, что не составлялся передаточный Акт, в виде письменного документа Акта приёма-передачи недвижимого имущества, противоречит п.13 Договора, согласно которому Продавец передал Покупателю все необходимые документы на отчуждаемое Недвижимое имущество, у сторон нет друг к другу имущественных и финансовых претензий. В силу ст.556 ГК РФ, данный пункт договора имеет силу передаточного акта.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 03.11.2022.

Председательствующий