Дело № 2-6865/2025
50RS0039-01-2025-011557-85
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 ноября 2025 г. г. Раменское Московская область
Раменский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Миловой Е.В.,
при секретаре Евсеевой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6865/2025 по иску Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «ЭКОЛОГИЯ ПРАВА» в интересах ФИО1 к ООО «Технострой» о признании права собственности на квартиру,
установил:
Межрегиональная общественная организация по защите законных прав и интересов граждан «ЭКОЛОГИЯ ПРАВА» в интересах ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Технострой» о признании права собственности на квартиру.
Требования мотивированы тем, что 18.06.2013 между ООО «ГарантияСтройПроект» (переименовано в ООО «СтройФинанс», 20.12.2021 ликвидировано) и ФИО1 заключен предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>, объектом долевого строительства по которому является <адрес> площадью 35,48 кв.м. Цена договора в размере 1 697 718 руб. оплачена истцом в полном объеме. Поскольку строительство объекта недвижимости осуществлялось застройщиком ООО «ГарантияСтройПроект» без получения разрешения на строительство, в марте 2014 года строительство объекта было приостановлено до получения застройщиком данного документа. Впоследствии разрешение на строительство объекта недвижимости по <адрес> выдано ООО «Технострой». 16.01.2017 ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» перешли все права и обязанности по предварительным договорам участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по указанному выше адресу, в частности, обязанность заключить с участниками долевого строительства договоры долевого участия (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Однако, никаких уведомлений в адрес ФИО1 о заключении основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, не поступало. В октябре 2017 года строительство многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> было завершено. Вместе с тем, до настоящего времени не осуществлена регистрация права собственности истца на объект долевого строительства, несмотря на произведенную истцом оплату по предварительному договору в полном объеме, что нарушает право истца распоряжаться квартирой, зарегистрироваться в ней по месту жительства.
На основании изложенного ФИО1 просит:
признать за ним право собственности на <адрес> по адресу: <адрес>;
в резолютивной части решения указать, что решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав ФИО1 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал.
Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поскольку ФИО1 трехстороннее соглашение о переводе долга подписан не было, денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры в пользу ООО «Технострой» не поступали ни от истца, ни от ООО «СтройФинанс» ввиду отсутствия договорных отношений. Кроме того, представитель истца сослался на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, с учетом имеющихся в письменных материалах дела сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте судебного заседания, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, проверив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.
В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пп.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В п. 1 ст. 307 ГК РФ указано, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в названном Кодексе (п. 2 ст. 307 ГК РФ).
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее, изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.
Статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.06.2013 между ООО «ГарантияСтройПроект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес> на условиях, согласованных ими при заключении договора.
При этом обязательными (существенными) условиями основного договора будут являться следующие:
предмет основного договора: общество обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры, расположенный по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства однокомнатную <адрес>, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Описание объекта долевого строительства согласно проектной документации: место нахождения - <адрес>; строительный номер квартиры – <номер>; № дома – 1; этаж – 17, планируемая площадь – 35,48 кв.м; положение на площадке – слева; номер на площадке – 4 (п. 1.2 договора).
Плановый срок ввода дома в эксплуатацию – 4 квартал 2013 года, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию (п. 1.3 договора).
Согласно п. 1.4 договора, цена договора составляет 1 697 718 руб.
В п. 2 договора указано, что срок заключения основного договора – не позднее 4 квартала 2013 года.
Участник долевого строительства, согласно п. 5 договора, выплачивает ООО «ГарантияСтройПроект» предоплату эквивалентную стоимости квартиры.
Денежные средства, выплаченные участником долевого строительства по данному договору, засчитываются в счет оплаты основного договора (п. 5.1 договора).
Финансовые обязательства по договору исполнены ФИО1 в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями.
Строительство указанного объекта недвижимости осуществлялось застройщиком ООО «ГарантияСтройИнвест» с 2012 года без получения разрешения на строительство, в связи с чем в марте 2014 года строительство объекта приостановлено до получения застройщиком разрешения на строительство.
10.01.2014 Министерством строительного комплекса Московской области ООО «Технострой» выдано разрешение на строительство № RU<номер>, которым разрешено строительство восемнадцатиэтажного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <номер>, общей площадью 11 863,98 кв.м, количество секций – 1, количество квартир - 178, общая площадь квартир - 8 324,84 кв.м, жилая площадь квартир - 3 443,39 кв.м, площадь помещений общего пользования - 2 286,52 кв.м., площадь технических помещений - 1 252,62 кв.м., включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.
16.01.2017 между ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключено соглашение, по условиям которого ООО «Технострой», являющееся застройщиком многоэтажного жилого <адрес> по адресу: <адрес> обязуется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ заключать договоры участия в долевом строительстве многоэтажного жилого <адрес> по адресу: <адрес> с лицами, заключившими ранее с ООО «СтройФинанс» предварительные договоры участия в долевом строительстве указанного жилого дома (п. 1.2).
В договорах участия в долевом строительстве, подлежащих заключению согласно п. 1.2 соглашения, объектами передачи в собственность участникам долевого строительства будут являться жилые помещения (квартиры), указанные в заключенных ими с ООО «СтройФинанс» предварительных договорах (п. 1.3).
Согласно п. 2.1, 2.2 Соглашения, ООО «СтройФинанс» до подписания соглашения полностью выплатило ООО «Технострой» цену подлежащих передаче участникам долевого строительства жилых помещений (квартир), полученную от лиц, заключивших с ООО «СтройФинанс» предварительные договоры.
ООО «Технострой» не имеет материальных претензий к участникам долевого строительства по оплате цены подлежащих передаче участникам долевого строительства жилых помещений (квартир).
При этом, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что ООО «СтройФинанс» не производило реальный расчет с ООО «Технострой».
06.06.2023 администрацией Раменского городского округа Московской области принято решение <номер> о присвоении объекту адресации – многоквартирному 19-этажному жилому дому <номер> адреса: <адрес>.
28.02.2018 ФИО1 обратился в Раменский городской суд Московской области с иском к ООО «СтройФинанс» о признании права собственности на объект незавершенного строительства (гражданское дело № 2-2278/18).
Определением Раменского городского суда Московской области от 26 марта 2018 года производство по делу № 2-2278/18 прекращено, поскольку ФИО1 обратился в суд с иском после введения в отношении ООО «СтройФинанс» процедуры наблюдения.
Решением Арбитражного суда Московской области от 03.05.2017 по делу № А41-90725/16 ООО «СтройФинанс» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4
ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о включении в реестр имущественных требований ООО «СтройФинанс» требования о передаче ему однокомнатной квартиры, расположенной в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: <адрес>, строительный номер <адрес>, стоимостью 1 697 718 рублей, в реестр требований ООО «СтройФинанс» о передаче жилых помещений.
Определением Арбитражного суда Московской области от 10 января 2018 года требование ФИО1 включено в реестр требований ООО «СтройФинанс» о передаче жилых помещений.
Однако, на период рассмотрения настоящего дела установленный договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, основной договор не заключен. Спорному жилому помещению в настоящее время присвоен <номер>.
Довод представителя ответчика о том, что ФИО1 вероятнее всего получил денежные средства за квартиру в рамках рассмотрения дела в Арбитражном суде Московской области суд не принимает во внимание, так как данный довод ничем не подтвержден, носит предположительный характер. Кроме того, в рамках рассмотрения дела в Арбитражном суде Московской области ФИО1 были заявлены требования о передаче квартиры, а не взыскании денежных средств.
Признание права как способ защиты гражданских прав предусмотрено абзацем 2 статьи 12 ГК РФ.
Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.
Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Разрешая заявленные ФИО1 исковые требования, суд, руководствуясь приведенными правовыми нормами, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании права собственности истца на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, поскольку после выплаты денежных средств за квартиру в полном объеме по предварительному договору участия в долевом строительстве, истец приобрел право владения, пользования и распоряжения спорным жилым помещением.
При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик, с которым у истца был заключен предварительный договор, ликвидирован, а ООО «Технострой», осуществившее завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, так как в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве с ООО «СтройФинанс» на ООО «Технострой».
Таким образом, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.
Кроме того, ООО «Технострой» обязавшись по соглашению от 16.01.2017 заключать договоры участия в долевом строительстве многоэтажного жилого <адрес> по адресу: <адрес> с лицами, заключившими ранее с ООО «СтройФинанс» предварительные договоры участия в долевом строительстве, данную обязанность не исполнило.
ООО «Технострой», будучи привлеченным арбитражным судом к участию в деле о банкротстве ООО «СтройФинанс» и располагая информацией о наличии у истца права требования передачи ему спорной квартиры, действий, направленных на заключение с истцом основного договора участия в долевом строительстве либо уведомление его о необходимости заключения иных дополнительных соглашений в целях исполнения обязательств по предварительному договору, не предпринимало.
Относительно довода ООО «Технострой» о пропуске истцом срока исковой давности суд отмечает, что на иск о признании права собственности не распространяется действие срока исковой давности.
Оснований для прекращения производства по делу суд не усматривает.
Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.
При удовлетворении иска о праве собственности на недвижимое имущество следует указать, что настоящее решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав истца на вышеуказанную квартиру, в органах осуществляющих государственную регистрацию прав.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «ЭКОЛОГИЯ ПРАВА» в интересах ФИО1 к ООО «Технострой» о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать право собственности за ФИО1 (<...>) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав ФИО1 в ЕГРН на вышеуказанную квартиру.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Милова
Мотивированное решение изготовлено 11.12.2025.