УИД 78RS0015-01-2024-014615-03
Дело № 2-3159/2025 23 декабря 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Невский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Мордас О.С.,
при помощнике судьи Петровой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Правобережный 1» о взыскании денежных средств,
установил:
Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчику, указав, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, в рамках исполнения которого по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ участники долевого строительства приняли квартиру по адресу: <адрес> Ссылаясь на то, что фактическая площадь объекта долевого строительства не соответствует проектной и составляет 55,2 кв.м, что превышает допустимое отклонение, установленное условиями договора, истцы просят взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Правобережный 1» денежные средства в счет уменьшения цены договора долевого участия в долевом строительстве в связи с отклонением фактической общей площади квартиры от общей проектной площади в размере 272 652 руб. 79 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 48 200 руб., штраф.
Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался.
Представитель ответчика в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования оспаривала по доводам письменных возражений.
Суд, определив рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 214-ФЗ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела, условиями договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, в том числе в части ее уменьшения.
Так, в соответствии с п. 1.1 договора общая проектная площадь квартиры составляет 57,16 кв. м., проектная площадь лоджии 2,73 кв.м.
По условиям пункта 4.4 если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь квартиры будет откланяться от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 квадратный метр, изменение цены договора не производится.
В случае отклонения фактической общей площади квартиры от общей площади квартиры, указанной в п. 1.1, настоящего договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 квадратный метр (но не более 5% от общей проектной площади квартиры), участник долевого строительства доплачивает застройщику либо застройщик выплачивает участнику долевого строительства стоимость разницы между общей проектной площадью квартиры и фактической общей площадью квартиры, исходя из расчета стоимости за один квадратный метр общей проектной площади квартиры, указанной в п. 4.1 договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное значение содержащихся в пункте 4.4 договора участия в долевом строительстве слов и выражений указывает на то, что стороны предусмотрели обязанность застройщика вернуть дольщику соответствующую разницу в цене в случае уменьшения общей площади объекта на 1 квадратный метр и более по данным государственного технического учета и технической инвентаризации по сравнению с площадью квартиры, указанной в договоре.
Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорного объекта площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 56,3 кв.м. Из технического паспорта на объект следует, что площадь квартиры составляет 56,9 кв.м.
Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь квартиры, переданной во исполнение обязательств по договору, составляет 56,30 кв.м, разница общей площади квартиры сравнительно с проектной составляет 0,86 кв.м.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «ЛЕНСТРОЙЭКСПЕРТИЗА-СПБ».
Согласно заключению эксперта ООО «ЛЕНСТРОЙЭКСПЕРТИЗА-СПБ» на момент проведения экспертизы достоверно установить площадь квартиры по адресу: <адрес>, без учета отделочных работ не представляется возможным.
Фактическая общая площадь квартиры, определенная на основании замеров, выполненных по отделочным покрытиям, составляет (без учета площади лоджии) 55,3 кв.м.
Согласно материалам дела общая кадастровая площадь квартиры (без учета площади лоджии) составляет 56,3 кв.м, что больше фактической общей площади, определенной по отделочным поверхностям стен в рамках судебной экспертизы, на 1,0 кв.м. Исходя из фактических размеров помещений и нормативных данных о средней толщине слоев отделочных покрытий установлено, что уменьшение фактической общей площади квартиры на 1,0 кв.м. может быть вызвано выполнением отделочных работ.
Оценивая представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность данного заключения, поскольку экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела, составленное им заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной деятельности.
У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку экспертное исследование было проведено компетентными специалистами в установленном порядке, с учетом исследования объекта при его непосредственном осмотре с соблюдением действующих методик и использованием необходимых приборов и инструментов, выводы эксперта подробно мотивированы в заключении, носят категоричный характер, не поставлены под сомнение и не опровергнуты какими-либо иными бесспорными доказательствами.
Экспертом при проведении экспертизы по настоящему делу приняты во внимание особенности рассматриваемого дела, выводы изложены доступно и понятно, неполнота заключений отсутствует, описательная часть исследований содержит указание на исследование и сделанные в результате его выводы, примененные методы исследования, эксперт приводит объективные данные, полученные из представленных в его распоряжение материалов.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным при вынесении решения руководствоваться указанным заключением судебной экспертизы.
Исходя из толкования условий договора, предусматривающих право истцов на получение излишне уплаченных в счет цены договора денежных средств по результатам обмера в ходе проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета, оценив по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установив, что кадастровая площадь квартиры составляет 56,3 кв.м, разница между фактической общей площадью квартиры и проектной является допустимой в рамках соглашения сторон, с учетом выводов экспертов, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья:
в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ