Дело № 3а-21/2023

УИД 64OS0000-01-2022-000490-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 мая 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Аршиновой Е.В.,

при секретаре Ильиной Д.И.,

с участием представителя административного истца - ФИО1, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» -ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кольцовское» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кольцовское» (далее - ООО «Кольцовское») обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № № от 08 апреля 2022 года, установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 47 070 000 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 180 000 руб. по состоянию на 01 декабря 2021 года.

В обоснование заявленных требований ООО «Кольцовское» указало, что является собственником земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 47 070 000 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> кадастровая стоимость установлена в размере 95 552 100 руб.

Вместе с тем согласно отчету об оценке, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО3), рыночная стоимость земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 47 070 000 кв.м, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере 15 180 000 руб. Таким образом, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость.

ООО «Кольцовское» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 08 апреля 2022 года № № отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Кольцовское» полагает указанное решение незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании поддержала письменные возражения, указывая на то, что административный истец не представил доказательств нарушения его прав со стороны бюджетного учреждения, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Кольцовское» является собственником земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 47 070 000 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Распоряжением министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 30 января 2018 года № 62-р постановлено провести государственную кадастровую оценку на территории Саратовской области в 2019 году земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 47 070 000 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, утверждена в размере 95 552 100 руб. (распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2019 года № 1014-р).

11 марта 2022 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 07 февраля 2022, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО3), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:15:000000:146, общей площадью 47 070 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере 15 180 000 руб.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление административного истца правомерно приняты к рассмотрению административным ответчиком.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 08 апреля 2022 года № № ООО «Кольцовское» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Срок рассмотрения указанного заявления административного истца административным ответчиком соблюден.

Содержание решения от 08 апреля 2022 года № № соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок и форма принятия оспариваемого решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» соблюдены, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало, что выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7, а именно: применение оценщиком в отчете корректировки на площадь в размере - 26% -91% в отношении остальных объектов-аналогов, является необоснованным, так как не подтверждается существующими рынками аналогов Саратовской области земель сельскохозяйственного использования за 2020 - 2021 года. Применение указанной корректировки привело к существенному снижению рыночной стоимости объекта оценки. Данный отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов (не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 ФСО № 3).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее - ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 Автономной некоммерческой организации Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «Вид».

Согласно заключению эксперта № № от 27 февраля 2023 года Автономной некоммерческой организации Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «Вид» ФИО4 отчет об оценке № от 07 февраля 2022 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО3), в отношении оценки рыночной стоимости земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 47 070 000 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>) ввиду выявленных нарушений требований законодательства в области оценки и федеральных стандартов оценки, а также методологических ошибок в расчете рыночной стоимости «объекта оценки», приведших к существенному искажению в сторону занижения итоговой стоимости, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки.

В частности, оценщиком ФИО3 неправильно описывается и оценивается объект оценки - объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 47 070 000 кв.м, который фактически является единым землепользованием (далее - ЕЗП) в составе 23 обособленных земельных участков, как один обособленный единый земельный участок.

При оценке объекта недвижимости сравнительным подходом оценки используются объекты - аналоги. Оценщик с целью занижения итоговой стоимости оцениваемого составного объекта недвижимости ЕЗП, при его оценке использует в качестве аналогов обособленные земельные участки, площадь которых значительно отличается от общей площади оцениваемого ЕЗП, проводя неправомерную стоимостную корректировку по данному факту.

При оценке ЕЗП как объекта оценки, оценщиком в целом нарушена методология оценки составных объектов недвижимости. Так как на практике при оценке составных объектов недвижимости подобрать на открытом рынке достаточное для расчета стоимости количество сопоставимых по характеристикам составных объекты недвижимости практически невозможно, методологически стоимость составных объектов недвижимости (в частности ЕЗП) определяется по частям, как сумма стоимостей составных частей, входящих в состав составного объекта недвижимости.

Заключение эксперта Автономной некоммерческой организации Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «Вид» ФИО4 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Выводы эксперта ФИО4 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности - федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО3 при составлении отчета об оценке № от 07 февраля 2022 года, и о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Кольцовское» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Кольцовское» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 47 070 000 кв.м, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>), эксперт использовал сравнительный подход, отказ от применения иных подходов подробно мотивирован в заключение эксперта.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: тип объекта, площадь, цена сделки, местоположение, категории земель, назначение ВРИ, транспортная доступность, расположение относительно пунктов приема и переработки с/х продукции, передаваемые права, условия финансирования, условия сделки, рельеф и форма земельного участка, инженерные коммуникации.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов -аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал пять объектов-аналогов, расположенных в Саратовской области. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки на расстояние до пунктов приема сельскохозяйственной продукции, на площадь.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Экспертом ФИО4 была учтена специфика оцениваемого объекта - ЕЗП в составе 23-х земельных участков и экспертом в отличии от оценщика, была правильно применена методология оценки подобных составных объектов, как сумма стоимостей обособленных земельных участков, имеющих свои кадастровые номера в составе оцениваемого единого землепользования и в частности, в применении стоимостной корректировки на разницу в площадях объектов сравнения.

Экспертом рыночная стоимость объекта оценки, как ЕЗП на дату оценки, была определена как сумма рыночных стоимостей земельных участков входящих в состав единого землепользования. При этом в заключение эксперта в соответствии с целью данной оценки была определена и указывается рыночная стоимость всех обособленных 23-х земельных участков в составе ЕЗП.

Итоговое значение рыночной стоимости земельного участка (ЕЗП) категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 47 070 000 кв.м, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 декабря 2021 года определено в размере 74 430 000 руб. (указание в заключении эксперта рыночной стоимости 74 730 000 руб. на стр. 71 и 74 заключения эксперта является технической ошибкой, так как при сложении рыночной стоимости земельных участков в составе ЕЗП (округленно (стр. 72 и 74 заключения эксперта) получается сумма 74 430 000 руб.).

Заключение эксперта № № от 27 февраля 2023 года автономной некоммерческой организации межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «Вид» ФИО4 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт ФИО4 является членом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», что подтверждается свидетельством от 28 февраля 2011 года №, избран в состав Экспертного совета саморегулируемой организации, имеет квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена №, а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 15 июля 2021 года №, дипломы о профессиональной переподготовке №№, свидетельства о повышении квалификации №№ №

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Разрешая заявленное представителем административного истца ходатайство о признании заключения эксперта недопустимым доказательством, суд, оценив имеющие в деле письменные доказательства, показания эксперта, письменные пояснения эксперта, приходит к следующему.

ЕЗП - это земельный участок, в состав которого входит несколько частей, территориально расположенных отдельно друг от друга.

Учет единых землепользователей проводился до 01 марта 2008 года, а именно до вступления в законную силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». С указанной даты для участков, состоящих из двух и более частей, введено новое понятие - многоконтурный земельный участок. При этом учтенные ранее ЕЗП участвуют в обороте наравне с другими земельными участками.

Следует отметить, что ЕЗП и входящие в его состав участки имеют кадастровые номера, тогда как части многоконтурного участка не имеют собственного кадастрового номера, что и отличает такой участок от ЕЗП. Также в отношении обособленных и условных участков имеются только сведения о площади, тогда как ЕЗП отличают: адрес, категория земель, разрешенное использование, общая площадь (совокупность площадей входящих участков) и сведения о правах (обременения).

В соответствии с пунктом 2.1.15 Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222 (действовавших на дату присвоения ЕЗП кадастрового номера), в случае образования нового или выявления ранее учтенного единого землепользования его кадастровая стоимость определяется как сумма кадастровых стоимостей, входящих в состав обособленных (условных) земельных участков.

В заключении эксперта рыночная стоимость ЕЗП с кадастровым номером № экспертом была определена как сумма рыночных стоимостей, входящих в состав ЕЗП обособленных 23-х земельных участков с кадастровыми номерами №.

Поскольку указанные обособленные земельные участки не являются самостоятельными объектами учета, а являются входящими в единый объект учета - земельный участок в кадастровым номером № и сумма их площадей составляет площадь ЕЗП, то экспертом правильно определена кадастровая стоимость как сумма кадастровых стоимостей, входящих в состав обособленных (условных) земельных участков.

Напротив, проводя оценку с целью определения рыночной стоимости для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости оценщиком неправильно принимается в качестве объекта оценки объект недвижимости с кадастровым номером №, который фактически является ЕЗП, включающее в свой состав 23 обособленных земельных участков, каждому из которых присвоен свой индивидуальный кадастровый номер и площадь каждого определена установленными границами.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом оценки используются объекты-аналоги. Согласно пункту 10 ФСО № 1 объект - аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Поэтому при оценки составного объекта недвижимости (в частности ЕЗП) при его оценки сравнительным подходом, в качестве объектов - аналогов должны использоваться такие-же сопоставимые по количественно-качественным параметрам составные объекты недвижимости.

Оценщик неправомерно оценивает составной объект недвижимости ЕЗП, выбирает в качестве аналогов обособленные земельные участки при этом площадь оцениваемого им ЕЗП в тысячи раз превышает площадь некоторых выбранных им в качестве аналогов обособленных земельных участков (площадь ЕЗП 47 070 000 кв.м площадь обособленного земельного участка «аналогов» № 7 и № 8 составляет всего 16 046 кв.м и 17 210 кв.м, что почти в три тысячи раз меньше (в 2 933 раза и в 2 735 раз соответственно).

При этом введенные оценщиком в расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта стоимостных корректировок на различие в площадях объектов сравнения в размере -80% -90% (величина которых оценщиком была определена при методологически неверном применении степенной зависимости стоимости от площади объектов сравнения) доказывает несопоставимость выбранных оценщиком объектов аналогов с оцениваемым им объектом.

Экспертом ФИО4 при определении рыночных стоимостей обособленных земельных участков входящих в составе ЕЗП сравнительным подходом оценки используются в качестве объектов-аналогов сравнения практически те же обособленные земельные участки, которые использовал в своем расчете стоимости ЕЗП оценщик ФИО3 В расчете рыночных стоимостей обособленных 23-х земельных участков, входящих в состав ЕЗП, экспертом были проведены корректировки стоимостей объектов-аналогов идентичные корректировкам (в частности корректировки стоимостей на форму и рельеф объектов сравнения, на транспортную доступность, корректировки стоимостей на расстояние до пунктов приема сельскохозяйственной продукции, до Калининского элеватора) сделанных оценщиком.

При этом корректировка стоимостей объектов-аналогов на различие в площадях объектов сравнения экспертом проведена на основании рыночных данных и составила от -25% до +20%, что является методологически допустимо и доказывает сопоставимость объектов сравнения.

Величина коэффициентов стоимостной корректировки на площадь экспертом была определена по информации «Сборника рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости» № 16 по состоянию на 01 июля 2021 года, для даты оценки недвижимости в пределах второго полугодия 2021 года под редакцией ФИО5 (код сборника №) для земельных участков сельскохозяйственного назначения в Саратовской области.

Вид разрешенного использования обособленных земельных участков в составе ЕЗП соответствует виду разрешенного использования ЕЗП с кадастровым номером: №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, которое указывается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на данное ЕЗП, имеющееся в материалах дела.

Осмотр экспертом оцениваемых земельных участков в составе ЕЗП с кадастровым номером: №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, не проводился, ввиду того, что у эксперта в результате изучения материалов дела сформировалось достаточно полное представление об оцениваемых объектах недвижимости для проведения полноценного всестороннего экспертного исследования и у эксперта отсутствует необходимость осматривать оцениваемые земельные участки сельскохозяйственного производства в зимнее время, а осмотр объектов экспертизы проводится экспертом при его необходимости.

Таким образом, экспертом проведено полноценное и всестороннее экспертное исследование и даны обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, выводы эксперта каких-либо сомнений и противоречий не вызывают. В этой связи ходатайство представителя истца о признании заключения эксперта недопустимым доказательством и его исключении не подлежит удовлетворению.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы нарушений как процессуального законодательства, так и законодательства об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения в том числе о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, не вызывающие сомнений.

Административным истцом заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы по основаниям, изложенным в ходатайстве о признании заключения эксперта недопустимым доказательством. Вместе с тем оснований для назначения повторной судебной экспертизы, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ввиду приведенных выше обстоятельств не имеется.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решений бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 01 декабря 2021 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - 11 марта 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Автономной некоммерческой организации Межрегионального центра судебной экспертизы и оценки «Вид» понесены расходы по проведению судебной экспертизы в размере 165 990 руб., что подтверждается счетом.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения отсутствуют, а подлежащие удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера. Кроме того, по итогам рассмотренного спора, с учетом специфики его предмета, суд полагает, что административного истца нельзя рассматривать как лицо, в пользу которого состоялось решение суда. В такой ситуации расходы по производству экспертизы подлежат взысканию с административного истца независимо от того по чьей инициативе была назначена судебная экспертиза по делу.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с финансово-экономическим обоснованием расчета затрат на проведение экспертизы расходы на проведение экспертизы, с учетом фактического количества затраченных экспертом часов на производство экспертизы, а также базовой стоимости 1 норма часа эксперта-оценщика при проведении финансово-экономической экспертизы с учетом коэффициента инфляции, а также с учетом скидки 5 % на проведение исследования, составили 165 990 руб. Размер расходов по судебной экспертизы не является завышенным.

До настоящего времени расходы по проведению судебной экспертизы не оплачены.

При таких обстоятельствах с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать расходы на проведение судебной экспертизы в размере 165 990 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Кольцовское» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), общей площадью 47 070 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 74 430 000 руб. по состоянию на 01 декабря 2021 года.

Датой подачи заявления считать 11 марта 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Кольцовское» в части требования об оспаривании решения государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от 08 апреля 2022 года отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кольцовское» в пользу Автономной некоммерческой организации Межрегионального центра судебной экспертизы и оценки «Вид» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 165 990 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова