Дело №2-538/2025
54RS0009-01-2024-003967-79
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«07» мая 2025 года г. Новосибирск
Советский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи: Яроцкой Н.С.,
при ведении протокола помощником судьи Бочаровой И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании денежных средств.
Уточнив предмет иска, истец просил взыскать в свою пользу с ФИО3 оставшуюся невыплаченной сумму аванса, уплаченную по предварительному договору купли-продажи квартиры от 01.08.2022, в сумме 2 330 000 руб., проценты за неправомерное удержание денежных средств за период с 17.02.2024 по день вынесения решения судом, а также судебные расходы, госпошлину, иные издержки, связанные с рассмотрением настоящего дела.
В обоснование исковых требований указано следующее.
01.08.2022 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи трех квартир по адресу: <адрес>, 60, 61, принадлежащих ответчику.
В этот же день при подписании указанного договора истец передал ответчику наличные денежные средства в сумме 4 300 000 руб. в качестве аванса за приобретение указанных квартир. Ответчик обязался не позднее 01.08.2023 заключить с истцом основной договор купли-продажи квартир и передать их истцу по актам во владение как собственнику. В качестве условия обеспечения сделки был указан штраф в размере 50 % от суммы уплаченного аванса.
В начале лета 2023 года ответчик сообщил истцу, что с возможностью заключить основной договор купли-продажи и передать истцу квартиры в срок возникла проблема, поскольку идут суды с другими жильцами дома по поводу перепланировки объекта, в котором находится квартира, являющаяся предметом договора. Судом наложено ограничение на распоряжение квартирами.
Согласно условиям договора, основной договор должен был быть заключен до 01.08.2023. Поскольку договор по вине ответчика не был заключен, он прекратил свое действие с этой даты.
Поскольку ни в срок, указанный в договоре, ни в срок, установленный законодательством (1 год), договор с истцом заключен не был, истец потребовал возврата денег в полном объеме с добровольной оплатой штрафа. Ответчик частично, с учетом штрафа, вернул деньги истцу. ФИО1 и ФИО3 договорились, что, с учетом штрафа, оставшаяся к выплате сумма составит 2 330 000 руб., что подтвердили расписками на тексте договора. Указанная сумма была оговорена и указана в расписке от 16.02.2024. ФИО3 обещала, что вернет оставшиеся деньги в течение месяца, однако обещание свое не выполнила, мотивируя тем, что денег в наличии нет, и просила подождать.
18.07.2024 истец направил в адрес ответчика претензию о возврате оставшихся 2 330 000 руб. аванса по предварительному договору купли-продажи.
В соответствии с условиями предварительного договора, в случае незаключения основного договора виновная сторона должна уплатить штраф в сумме 50 %, что составляет 2 150 000 руб. от суммы аванса. Ответчик вернул истцу денежные двумя платежами 2 870 000 руб. и 1 250 000 руб. (сумма штрафа и частичная сумма аванса). С учетом уже выплаченных ФИО3 денег, невыплаченная сумма и общая сумма взыскания составит 2 330 000 руб.
16.02.2024 ответчиком была внесена сумма части аванса в размере 1 250 000 руб., после этого платежей больше не было. Таким образом, расчет процентов за неправомерное удержание денежных средств начинается с 17.02.2024.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель истца - адвокат Киселев П.А., действующий на основании ордера, в судебном заседании доводы иска поддержал, просил удовлетворить. Представил расчет процентов, заявленных ко взысканию на 07.05.2025 в размере 530 126, 37 руб.
На уточняющие вопросы суда пояснил, что стороны свободны в заключении договора, могут согласовывать условия о порядке расчетов в наличной форме и размере штрафных санкций. Условия предварительного договора и оплата денежных средств по договору в наличной форме соответствуют общепринятым условиям гражданского оборота. Предварительный договор и расписки составлялись в даты, в них указанные. Возражал против снижения размера процентов на основании ст. 333 ГК РФ.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска, пояснила, что действительно 01.08.2022 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартир, по которому ответчик получила аванс в размере 4 300 000 руб. Предлагаемая к продаже квартира была образована в результате перепланировки нежилого помещения, принадлежавшего ответчику. Перепланировка осуществлялась на основании выданных администрацией г. Бердска документов: уведомления о переводе нежилого помещения в жилое помещение от 16.07.2022; акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 08.11.2022; постановления от 08.11.2022 «Об утверждении акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом. 58». На основании решения Бердского городского суда Новосибирской области от 13.02.2024 по делу № 2а-32/2024 вышеперечисленные акты были признаны недействительными. В связи с наличием судебного спора о признании недействительными данных документов был наложен запрет на спорные квартиры. В связи с чем, ответчик не смог заключить с истцом основной договор купли-продажи. Полагала возможным применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить проценты. ФИО3 является пенсионером и ее имущественное положение не позволяет ей выплатить сумму процентов.
Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании от дачи пояснений отказалась, поддержала позицию представителя ФИО4
Представитель третьего лица администрация г. Бердска - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Поддержала доводы письменного отзыва, согласно которому 19.07.2022 ФИО3 обратилась в администрацию г. Бердска с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое помещение.
26.07.2022 администрацией г. Бердска выдано уведомление № о переводе помещений общей площадью 495,1 кв.м по адресу: <адрес>, пом. 58, из нежилого в жилое в целях использования помещения в качестве жилых помещений – квартир. Срок производства ремонтно-строительных работ с 26.07.2022 по 26.07.2023.
27.10.2022 комиссией произведен осмотр нежилого помещения по вышеуказанному адресу, в результате перепланировки организовано шесть полноценных квартир и выделен общий коридор, совмещенный с соответствующей входной группой, решено квартиры и нежилые помещения принять в эксплуатацию, в связи с чем составлен акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 08.11.2022 №, принято постановление от 08.11.2022 № «Об утверждении акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения по адресу <адрес>, пом. 58».
Решением Бердского городского суда Новосибирской области от 13.02.2024 по делу №2а-32/2024 признаны незаконными уведомление о переводе нежилого помещения в жилое помещение № от 16.07.2022, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 08.11.2022 №, постановление от 08.11.2022 № «Об утверждении акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения по адресу <адрес>, пом. 58». Дело находилось в производстве суда с 27.12.2022.
Согласно представленным документам, предварительный договор купли-продажи заключен истцом 01.08.2022.
21.07.2023 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01.08.2022, в соответствии с которым основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 01.02.2024.
Решение по делу № 2а-32/2024 непосредственно влияет на права или обязанности ФИО1, между тем она и ФИО3 не заявили ходатайство о привлечении ФИО1 к участию при рассмотрении данного дела.
О заключении данного договора администрации г. Бердска известно не было.
Истцом предварительный договор купли-продажи квартиры заключен с ответчиком 01.08.2022, то есть до завершения перепланировки и принятия указанных работ администрацией г. Бердска в установленном порядке. Стороной данного договора администрация г. Бердска не являлась.
П. 5.1 договора предусмотрена уплата штрафа в размере 50 % от суммы аванса в случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца. Договором предусмотрены крайне невыгодные штрафные санкции для ФИО3 при нарушении условия заключения основного договора купли-продажи и, согласно исковому заявлению, составляет 2 150 000 руб.
Крупные денежные средства в размере 4 330 000 руб. в качестве аванса передавались истцом ответчику наличными денежными средствами, что противоречит обычаям делового оборота.
Администрация г. Бердска полагает, что сторонами заключена мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ч. 1 ст. 170 ГК РФ).
Целью заключения данной сделки является предъявление в дальнейшем исковых требований ФИО3 к администрации г. Бердска и получение реальных денежных средств. Данный довод также подтверждается тем обстоятельством, что администрация г. Бердска привлечена по настоящему делу в качестве третьего лица не смотря на то, что требование о взыскании предоплаты и неустойки не находится в прямой причинно-следственной связи с признанием незаконными ненормативных правовых актов администрации г. Бердска.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российский Федерации (далее ГПК РФ), суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. На основании ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства.
Из ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В ходе рассмотрения дела судом установлено следующее.
В соответствии с выписками из ЕГРН от 21.11.2022 ФИО3 с 21.11.2022 являлась собственником следующих квартир, расположенных в <адрес> в <адрес>:
- <адрес> площадью 50,50 кв.м, с кадастровым номером №;
- <адрес> площадью 53,60 кв.м, с кадастровым номером №;
- <адрес> площадью 41,80 кв.м, с кадастровым номером № (л.д. 20-22).
01.08.2022 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартир, в котором стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи однокомнатных квартир, подлежащих образованию в результате перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Квартиры, подлежащие передаче в собственность покупателю, расположены на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, обозначены на листе 6 проектной документации «Архитектурные, конструктивные и объемно-планировочные решения», подготовленной ООО «АНТ-Архитектура Новых Технологий», шифр 22.348-АС, под номерами 59, 60, 61 и имеют общую площадь 49,90 кв.м, 53,00 кв.м, 41,60 кв.м соответственно.
Согласно п. 1.2, стоимость квартиры № № составляет 3 700 000 руб., № – 4 100 000 руб., № – 3 100 000 руб.
Из п. 2.1 следует, что покупатель предварительно оплачивает части стоимости квартир в следующем размере: за квартиру № № – 1 500 000 руб., № – 1 600 000 руб., № – 1 200 000 руб. Указанные суммы являются авансом и передаются покупателем продавцу при подписании предварительного договора.
Согласно п. 3.1.1, продавец обязуется выполнить перепланировку принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с целью образования вышеуказанных квартир, зарегистрировать право собственности на образованные квартиры.
Из п. 3.15 следует, что продавец обязуется подписать основной договор купли-продажи в срок не позднее 01.08.2023.
Согласно п. 4.4 сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В соответствии с п. 5.1 в случае нарушения условий договора продавцом, выразившегося в отказе (уклонении) от подписания основного договора, повышения цены объектов, невыполнения в квартире полностью или частично работ, предусмотренных п. 3.1.3 договора, продавец должен будет возвратить покупателю сумму аванса и дополнительно выплатить штраф в размере 50 % от суммы аванса в течение 10 рабочих дней со дня предъявления соответствующего требования. В п. 5.3 стороны договорились, что продавец будет считаться уклоняющимся от заключения основного договора также в том случае, если им не будет выполнена перепланировка нежилого помещения с целью образования квартир, либо образованные квартиры не будут введены в эксплуатацию.
На предварительном договоре имеется рукописная запись ФИО3 о том, что денежные средства в размере 4 300 000 руб. получены в полном размере 01.08.2022. (л.д. 60).
21.07.2023 ФИО3 и ФИО1 подписали дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 01.08.2022, которым внесены изменения в п. 4.2 предварительного договора, в соответствии с которым стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.02.2024.
На дополнительном соглашении имеются следующие записи:
- запись ФИО1 от 23.01.2024 о том, что она получила денежные средства по предварительному договору от 01.08.2022 в размере 2 870 000 руб., остаток денежных средств составляет 3 580 000 руб.;
- запись ФИО3 о том, что она передала денежные средства по предварительному договору от 01.08.2022 в размере 2 870 000 руб., остаток денежных средств составляет 3 580 000 руб.;
- запись ФИО1 от 16.02.2024 о том, что она получила денежные средства по предварительному договору от 01.08.2022 в размере 1 250 000 руб., остаток денежных средств по договору составляет 2 330 000 руб. (л.д. 60).
26.12.2023 ФИО1 направила в адрес ФИО3 уведомление, в котором подтвердила свое намерение заключить основной договор купли-продажи и предложила заключить его 30.01.2024. Дополнительно сообщила, что в случае уклонения от заключения основного договора она не намерена продлевать срок действия предварительного договора и просит в предусмотренные договором сроки возвратить сумму аванса в размере 4 300 000 руб. и выплатить штраф в размере 2 150 000 руб. (л.д. 16-17).
18.07.2023 ФИО1 направила в адрес ФИО3 претензию, в которой просила выплатить оставшуюся сумму аванса по предварительному договору в сумме 2 330 000 руб. в течение 10 дней с момента направления претензии. (л.д. 18-19).
Решением Бердского городского суда Новосибирской области от 13.02.2024 по административному делу № 2а-32/2024 по административному иску ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 к администрации г. Бердска признано незаконным уведомление о переводе нежилого помещения в жилое помещение № от 16.07.2022, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 08.11.2022 №, постановление от 08.11.2022 № «Об утверждении акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом. 58». Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда № 33а-5930/2024 от 11.06.2024 вышеуказанное решение оставлено без изменения (л.д. 36-45).
Принятие данного решения, а также меры предварительной защиты по данному делу не позволили ФИО3 исполнить предварительный договор.
Судебными актами было установлена, что при переводе нежилого помещения в жилое были произведены реконструкция, перепланировка и изменено общедомовое имущество без согласия всех собственников. Таким образом, в действиях ФИО3, как собственника помещения, усматривается несоответствие требованиям жилищного и градостроительного законодательства.
Определением суда от 06.02.2025 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Академия независимых судебных экспертиз».
В заключении от 21.02.2025 № эксперт АНО «Академия независимых судебных экспертиз» пришел к выводу, что не представляется возможным ответить на следующие вопросы:
Соответствует ли дата, указанная в предварительном договоре купли-продажи от 01.08.2022 между ФИО3 и ФИО1, фактическому времени изготовления и подписания данного документа. Если не соответствует, то в какое время был изготовлен и подписан предварительный договор купли-продажи?
Соответствует ли дата, указанная в рукописной записи о получении денежных средств, выполненной на предварительном договоре купли-продажи от 01.08.2022 между ФИО3 и ФИО1, фактическому времени изготовления данной записи. Если не соответствует, то в какое время была сделана запись о получении денежных средств?
Соответствует ли дата, указанная в дополнительном соглашении от 21.07.2023 между ФИО3 и ФИО1, фактическому времени изготовления и подписания дополнительного соглашения. Если не соответствует, то в какое время было изготовлено и подписано дополнительное соглашение?
Соответствуют ли даты, указанные в рукописных записях о получении денежных средств и их остатке, выполненные на дополнительном соглашении от 21.07.2023 между ФИО3 и ФИО1, фактическому времени выполнения указанных рукописных записей. Если не соответствует, то в какое время были сделаны записи о получении денежных средств и их остатке?
Имеются ли в спорных документах признаки более позднего внесения поправок в текст документа?
Дополнительно указал, что учитывая отсутствие признаков агрессивного воздействия на исследуемые документы и факт того, что исследуемые реквизиты находятся вне периода активного старения материалов письма (периода, когда происходит изменение содержания летучих компонентов), эксперт приходит к выводу, что признаков указывающих на внесения поправок в исследуемые документы не обнаружено (л.д. 85-114).
В судебном заседании 07.05.2025 был опрошен эксперт ФИО16, который дал следующие разъяснения. Метод установления срока давности изготовления текста и надписи ограничен в применении. Чернила всех пишущих приборов содержат растворитель, по наличию и концентрации которого в штрихах и определяется срок давности изготовления документа. В исследуемых образцах в штрихах растворитель испарился. В связи с чем, ответить на вопрос о сроке изготовления документов и надписей невозможно. Самый поздний документ датирован февралем 2024 <адрес> проводилась спустя один год. За один год растравитесь в чернилах мог испариться естественным путем. Признаков искусственного старения документов не установлено.
На основании собранных и исследованных доказательств судом установлено что ФИО3 не исполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи трех квартир по адресу: <адрес>, а именно по заключению с истцом основного договора купли-продажи квартир и передачи квартир истцу в собственность.
По условиям предварительного договора купли-продажи в данном случае ответчик должен вернуть истцу аванс и штраф в размере 50 % от суммы уплаченного аванса.
ФИО3 передала ФИО1 денежные средства в размере 2 870 000 руб. и 1 250 000 руб.
Размер невозвращенного аванса составил 2 330 000 руб. (4 300 000 + 4 300 000 ? 50 % – 2 870 000 руб. – 1 250 000 руб.).
Данные денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Доказательства мнимости сделки отсутствуют. Волеизъявление сторон выражена в предварительном договоре, факт передачи денежных средств подтвержден распиской и не опровергнут экспертизой.
Аффилированность истца и ответчика в ходе рассмотрения дела не установлена. Также не установлен факт недобросовестного поведения. Условия предварительного договора не противоречат закону.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В силу п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 данной статьи.
Таким образом, ст. 333 ГПК РФ не применяется к процентам, рассчитываемым в порядке ст. 395 ГК РФ.
Размер процентов за период с 17.02.2024 по 07.05.2025 г. составит 530 126, 37 руб. Данные проценты подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче иска в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере 19 850 руб. (л.д. 7). Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на государственную пошлину в указанном размере.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) - удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 330 000 руб., проценты за неправомерное удержание денежных средств за период с 17.02.2024 по 07.05.2025 в размере 530 126, 37 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 19 850 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в срок один месяц с даты изготовления в окончательной форме.
Председательствующий подпись Яроцкая Н.С.
Мотивированное решение изготовлено 12.05.2025.