Решение по делу № 3А-89/2023 от 06.07.2023 - о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости незаконным, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2023-000099-37

Производство № 3а-89/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 июля 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Я.Г. Зиновьевой,

с участием представителей административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО1, министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО2, заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО3,

в отсутствие представителей административного истца ООО ГК «Промресурс», административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО ГК «Промресурс» о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости незаконным, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО ГК «Промресурс» (далее Общество, административный истец) 30.03.2023 обратилось в Белгородский областной суд с требованиями о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в размере равном его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.06.2022 в размере 21 374 000 руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 57 175 328, 16 руб. превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке от 21.11.2022 № 08/11-22 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

06.07.2023 в адрес суда через сервис «Электронное правосудие» подсистемы «Интернет-Портал» Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» от представителя административного истца ООО ГК «Промресурс» ФИО4 поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Одновременно указано, что в случае не назначения судом повторной экспертизы, она уточняет административный иск по второму требованию, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.06.2022 в размере, установленном заключением эксперта по судебной экспертизе.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО1 и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО2 возражали против признания решения бюджетного учреждения незаконным, считали возможным установить рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве кадастровой в размере, установленном в заключении судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО3 также полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по результатам проведенной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 09.06.2023) явку своего представителя в суд не обеспечило.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом и следует из представленных в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д.23-26), ООО ГК «Промресурс» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2020, с датой применения, - с 2021 года.

Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2021 утверждена в размере 57 175 328,16 руб.

Судом установлено, что приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая Обществом кадастровая стоимость земельных участков является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

30.11.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет составленный оценщиком ООО «<***>» от 21.11.2022 № 08/11-22.

Решением бюджетного учреждения от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения пункта 5 ФСО № 3, пункта 11 «а» ФСО № 7 (не проведен анализ рынка недвижимости Белгородской области); пункта 5 ФСО № 3, пункта 11 «б» ФСО № 7 (не все указанные объекты относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка и имеют схожие характеристики); пункта 5 ФСО № 3 (оценщик использовал Яндекс карту и Гугл карту г. Белгорода, однако объект оценки и аналоги расположены в г. Старый Оскол); пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 «б, в» ФСО № 7 (оценщик некорректно обосновывает пределы принимаемого диапазона для расчетов в +/- 20% от предварительного среднего значения (3886,34 руб./кв.м) на основании чего происходит отказ от использования в качестве аналогов достаточно большого количества объектов), также наблюдается подмена понятий и их искажение; пункта 5 ФСО № 3 (оценщик указывает, что «…земельные участки (потенциальные аналоги) имеющие самое большое отклонение от предварительного значения (6 378,9 руб./кв.м) были исключены как непопадающие в интервал при отборе объектов-аналогов для последующего сравнительного исследования», при этом ранее оценщик определил среднее значение по выборке в 3 886,34 руб./кв.м).

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения государственного бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

На основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям учредителя в области управления бюджетным учреждением относится, в том числе, назначение руководителя бюджетного учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15.07.2020 № 372-р назначена ФИО5

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое административным истцом решение от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора ФИО6 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ООО ГК «Промресурс» об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемых решений, помимо компетенции, сроков, порядка их принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к требованию об оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и не может рассматриваться в отрыве от него.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения государственного бюджетного учреждения ООО ГК «Промресурс» заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равном его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 13.04.2023 было удовлетворено ходатайство представителя административного истца ООО ГК «Промресурс» о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» М.А.И. (город Воронеж).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: - допущены ли оценщиком ООО «Оценка и независимая экспертиза» при составлении отчета об оценке от 21.11.2022 № 08/11-22 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности?; - какова рыночная стоимость по состоянию на 01.06.2022 земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 02.06.2023 № В-230535/С, эксперт М.А.И. отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков от 21.11.2022 № 08/11-22, подготовленного оценщиком ООО «Оценка и независимая экспертиза», допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:06:0305001:136, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из экспертного заключения № В-23054/5С при изучении отчета об оценке от 21.11.2022 № 08/11-22 подтвержден ряд нарушений, описанных в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253, а именно: - оценщик ошибочно не воспользовался п. 11б ФСО № 7, не расширив территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам, в частности не рассмотрел возможность включения в анализ предложений земель под коммерческую застройку из г. Белгорода. При этом оценщик не обосновал в отчете об оценке обратное. Территории Старооскольско-Губкинской агломерации и г. Белгород схожи по экономическим характеристикам. ФИО7 Оскол – второй по величине город Белгородской области, экономический, промышленный и культурный центр, а по численности населения г. Старый Оскол вместе с г. Губкин сопоставимы с г. Белгород. Оценщик, ограничив без проведения соответствующего обоснования, объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, нарушил положения п. 22б ФСО № 7. В условиях ограниченности сопоставимых объектов в г. Старый Оскол, в правила отбора аналогов оценщику следовало бы включить предложения земельных участков под коммерческую застройку из г. Белгорода. Касаемо объекта, расположенного в пгт. Чернянка, то он не может рассматриваться в качестве аналога объекта оценки, так как расположен в несопоставимом по промышленному потенциалу и статусности населенном пункте Белгородской области; - замечание об использовании оценщиком при анализе местоположения и качества окружения Яндекс и Гугл карту г. Белгорода, является формальным, не является стоимостным, оказывающим влияние на стоимость объекта исследования. При этом, данное нарушение формально вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, что является нарушением п. 5 ФСО № 3; - на стр. 74-75 отчета об оценке оценщик необоснованно применяет в качестве критерия отбора аналогов попадание в диапазон +/- 20%, ссылаясь на источники информации, не относящиеся к применяемой им самим же методике оценки сравнительным подходом. Данные исследования относятся лишь к обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки в соответствии с п. 30 ФСО № 7. При этом, положения исследований, на которые ссылается оценщик, никак не применимы при обосновании отбора объектов в качестве аналогов объекта оценки, в связи с чем, результаты проведенного оценщиком отбора объектов в качестве аналогов нарушают положения п. 22в ФСО № 7 и вводят пользователей отчета об оценке в заблуждение (нарушение п. 5 ФСО № 3); - замечание о некорректном определении среднего значения по выборке является формальным, не является стоимостным, оказывающим влияние на стоимость объекта исследования. При этом, данное нарушение формально вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, что является нарушением п. 5 ФСО № 3; - замечание о том, что наиболее точную зависимость стоимости земельных участков коммерческого значения от площади показывает график из справочника под ред. Лейфера. С данным замечанием эксперт, проанализировав возможные источники информации для расчета корректировки на площадь, а также реалии рынка недвижимости Белгородской области не согласен с подобными суждениями. В справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера предлагаются лишь укрупненные и «усредненные» значения коэффициентов торможения для всей страны в целом или для регионов, сгруппированных по численности населения, т.е. без региональной специфики. Таким образом, в данном справочнике приведен коэффициент торможения, рассчитанный не конкретно для Белгородской области. Экспертом для доказательства сомнений в применимости данных справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО8 в данном конкретном случае говорит факт противоречивости полученных на его основе корректировочных поправок на площадь, при сравнении объектов-аналогов с объектом исследования. Таким образом, подтверждается нарушение оценщиком п. 5 ФСО № 3 в части введения пользователей отчета об оценке в заблуждение. Оценщик, применяя данные справочника под ред. Лейфера (в части корректировки на площадь), содержащие экспертное мнение, не привел в отчете об оценке анализ данного значения на соответствие рыночным данным (реалиям рынка), что является нарушением п. 13 ФСО № 3.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выявленные нарушения не носят формального характера, выявленных и отраженных в оспариваемом административным истцом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» нарушений достаточно, для принятия государственным бюджетным учреждением, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку такие нарушения в отчете связаны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253 не имеется.

Производным от основанного требования о признания решений незаконными, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на 01.06.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 21.11.2022 № 08/11-22 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение судебной экспертизы от 02.06.2023 № В-230535/С, составленное экспертом М.А.И.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного ООО ГК «Промресурс» отчета об оценке, то в нем были выявлены нарушение требований законодательства об оценочной детальности, которые безусловно повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых (спорных) земельных участков.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке от 21.11.2022 № 08/11-22, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка принадлежащего административному истцу.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требования об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ООО ГК «Промресурс» земельного участка заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельных участков проведена экспертом М.А.И. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельного участка являющегося объектом экспертизы. На этапе анализа информации эксперту не удалось найти достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках с аналогичными земельными участками в г. Старый Оскол. При анализе предложений купли-продажи земельных участков, под коммерческую застройку экспертом рассмотрены предложения в г. Белгород, поскольку территории схожи по экономическим характеристикам.

В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков под коммерческую застройку: - передаваемые имущественные права (в т. ч. наличие обременений и ограничений); - условия финансирования сделки; - дата предложения/сделки; - возможность торга; - месторасположение (в т.ч. статус населенного пункта и в пределах города); - вид разрешенного использования; - общая площадь; - расположение относительно «красной линии»; - наличие инженерных коммуникаций (в т. ч. возможность подключения к ним).

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости. Им были использованы следующие источники информации: материалы дела № 3а-89/2023, база данных архива объявлений (http://ruads.net), база данных архива оценщика (http://архивоценщика.рф/) и другие открытые источники.

Экспертом была составлена первичная выборка продажи земельных участков под коммерческую застройку, состоящая из 20 объектов, 11 из которых – предложения, представленные оценщиком в отчете об оценке от 21.11.2022 № 08/11-22, 9 – найдены экспертом. Из 9 предложений экспертом были выделены наиболее сопоставимые земельные участки по виду разрешенного использования и иным ценообразующим факторам.

Информация по объектам, использованным в качестве аналогов при расчете рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода, приведена экспертом в приложении № 2 к заключению эксперта.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал 5 объектов-аналог, применил корректировки «на торг», «на местоположение», «на общую площадь» (таблица № 2-26 экспертного заключения).

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта исследования, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, составила на дату оценки 38 582 557 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом М.А.И. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данных объектов недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № В-230535/С.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки ФСО № 1 - №3, № 7. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

22.06.2023 в адрес суда через сервис «Электронное правосудие» подсистемы «Интернет-Портал» Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» от представителя административного истца ООО ГК «Промресурс» ФИО4 поступили замечания на заключение эксперта № В-230535/С по судебной оценочной экспертизе, выполненной экспертом М.А.И., содержащие в себе ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Указанные представителем административного истца в представленных замечаниях доводы, сводящиеся к допущенным экспертом нарушениям законодательства об оценочной деятельности при составлении экспертного заключения, были проверены судом и своего подтверждения не нашли.

Так, довод относительно схожести экономических характеристик г. Старый Оскол и г. Белгорода в части возможности расширения территории исследования и подбора аналогов Объекта исследования из г. Белгорода с внесением необходимых корректировочных поправок на месторасположение (в соответствии с п.11б ФСО №7), является несостоятельным, поскольку как следует из содержания экспертного заключения № В-230535/С, пояснений эксперта, в которых он подтверждает, что и г. Старый Оскол, и г. Белгород являются самостоятельными агломерациями в части административного управления и экономики. При этом, следует обратить внимание, что факт их самостоятельности никоим образом не ограничивает возможностей Эксперта по расширению территории исследования рынка объектов, сопоставимых с Объектом исследования, в соответствии с положениями п.11б ФСО №7 «Оценка недвижимости». В своем заключении эксперт обосновывает схожесть Старооскольско-Губкинской агломерации и г. Белгорода по экономическим характеристикам и численности населения. При этом, «Старооскольско-Губкинская агломерация», судя по открытой информации, никак не является «исключительно домыслом Эксперта». В части сопоставимости рассматриваемых агломераций по социально-экономическим характеристикам следует отметить следующее: - г. Старый Оскол является промышленной столицей региона, где сконцентрированы крупнейшие производства Белгородской области. На территории района действуют крупнейшие горно-обогатительные комбинаты и промышленные предприятия; - г. Белгород является областным центром с развитой промышленностью; - среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) в городском округе г. Белгород составила 47 452,4 руб., а в Старооскольском городском округе составил 48 849 руб. Таким образом, сопоставимость агломераций г. Старого Оскола и г. Белгорода, является обоснованным суждением эксперта, основанным на открытых источниках информации. Кроме того, в сложившейся практике производства судебных оценочных экспертиз в Белгородской области, где вопросы сопоставимости по экономическим характеристикам агломераций г. Старый Оскол и г. Белгорода, а также возможности применения объектов из г. Старого Оскола и г. Белгорода в качестве аналогов с внесением соответствующих корректировочных поправок на месторасположение, не подвергаются сомнению. Таким образом, данное замечание административного истца не обосновано и не находит своего подтверждения.

Несостоятельным является и доводы представителя административного истца сводящиеся к ошибочному расчету экспертом доверительного интервала цен предложений земельных участков в части неприменения к объектам. Эксперт указал, что на этапе отбора аналогов, в рамках проведения анализа рынка объекта исследования, от эксперта не требуется внесения каких-либо корректировочных поправок по ценообразующим факторам. В процессе отбора аналогов важно, чтобы они удовлетворяли принятым экспертом критериям отбора аналогов (в соответствии с положениями п. 22в ФСО №7), что и было выполнено экспертом в процессе формирования доверительного интервала цен предложений по продаже объектов, аналогичных объекту исследования. Отбор объектов из общего перечня предложений, представленных на рынке, осуществлялся экспертом по следующим основным критериями: местоположение (г. Старый Оскол, г. Губкин, г. Белгород); идентичный сегмент земельных участков (земельные участки под коммерческую застройку: магазины, объекты торговли: ТЦ, ТК, ТРЦ, торгово-офисный центр); дата предложения - 1 год до даты оценки, т.е. с 01.06.2021г. по 01.06.2022г.; отсутствие улучшений земельного участка (строений), участки, свободные от застройки. При этом эксперт сделал пояснение в заключении о том, что полученный доверительный интервал цен предложений земельных участков указан «без учета поправок на торг, месторасположение, площадь и т.д.». Таким образом, интервал цен предложений купли-продажи земельных участков, сопоставимых по ряду ценообразующих факторов с исследуемым земельным участком под коммерческую застройку за период, предшествующий дате исследования (01.06.2022), который составляет от 4 241,48 руб./кв.м до 9 615,38 руб./ кв.м (без учета поправок на торг, месторасположение, площадь и т.д.). Корректировочная поправка на местоположение к ценам предложения аналогов объекта исследования, расположенным в г. Белгород, была обоснована и применена экспертом в соответствующем разделе заключения (стр. 85-90 заключения). Объекты № 15 и 16 действительно не приняты экспертом в качестве аналогов объекта исследования, т.к. они имеют иные виды разрешенного использования, о чем указано на стр. 46 заключения. При этом следует обратить внимание, что данные объекты включены экспертом только в первичную выборку продажи земельных участков под коммерческую застройку, представленную в таблице 2-6 заключения. Далее эти объекты экспертом обоснованно не приняты в расчет доверительного интервала цен предложений по продаже объектов, аналогичных объекту исследования (табл. 2-8 заключения). Таким образом, замечание административного истца о том, что эксперт при определении доверительного интервала использовал объекты, не являющиеся аналогами объекта исследования, не находит своего подтверждения. Все объекты, входящие в доверительный интервал, удовлетворяют выбранным экспертом критериям отбора аналогов. Объекты с минимальной и максимальной ценой эксперт исключил как «выбросы», воспользовавшись критерием нормального распределения, кривой Гаусса (стр. 50, 51 заключения). Корректировочные поправки на месторасположение к ценам объектов-аналогов экспертом применены в соответствующем разделе заключения.

Не разделяет суд и довод представителя административного истца о том, что у эксперта М.А.И. отсутствовали основания для расширения территории исследования до г. Белгорода. В рамках анализа доверительного интервала цен предложений по продаже земельных участков, удовлетворяющих критериям отбора, в качестве объектов-аналогов экспертом обоснованно выбраны только 5 объектов-аналогов, расположенных в г. Старый Оскол (таблица 2-8, стр.50 заключения). Кроме того, п. 11б ФСО №7 следует трактовать в целом, а не опираясь лишь на его отдельные фразы, как это делает представитель административного истца, говоря о возможности реализации этого пункта лишь на основании того, что рынок «неразвит». В этом пункте также указано, что «данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости», может оказаться «недостаточно», и поэтому, «допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Вопрос достаточности информации, лежащей в основе проводимых расчетов и вынесения объективного суждения о рыночной стоимости объекта исследования, лежит исключительно в компетенции эксперта, обладающего опытом и профессиональными знаниями в области оценочной деятельности. Экспертом ранее предоставлялись подробные пояснения относительно схожести экономических характеристик г. Старый Оскол и г. Белгорода в части возможности расширения территории исследования и подбора аналогов объекта исследования из г. Белгорода с внесением соответствующих корректировочных поправок на месторасположение. Таким образом, эксперт, реализуя положения п. 22в ФСО №7, выбрал в качестве критерия отбора аналогов объекта исследования в части местоположения - г. Старый Оскол, г. Губкин и г. Белгород, впоследствии при проведении расчетов внося соответствующие корректировочные поправки на месторасположение.

Неубедительным является довод представителя относительно необоснованности применения экспертом корректировки на статус населенного пункта на уровне максимального, а не среднего значения. Обоснование выбора значения корректировки на максимальном уровне расширенного интервала в размере 0,80 представлено экспертом на стр.85 заключения. К райцентрам с развитой промышленностью Белгородской области помимо г. Старый Оскол относятся, например, г. Губкин и г. Алексеевка, которые фактически уступают г. Старый Оскол по социально-экономическим показателям. Для городов Губкин и Алексеевка корректировку на месторасположение в части статуса населенного пункта следует применять на уровне среднего значения интервала для «райцентров с развитой промышленностью». При этом г. Старый Оскол по социально-экономическим показателям является ближе к г. Белгороду - областному центру Белгородской области.

Таким образом, применение корректировки для аналогов объекта исследования, расположенных в г. Белгороде (объекты-аналоги № 4 и 5), на статус населенного пункта на уровне максимального значения (0,80) для «райцентров с развитой промышленностью», является обоснованной.

Представитель административного истца, не согласился с применением экспертом корректировочной поправки на местоположение к аналогу №4 (<адрес>). Вместе с тем, как установлено судом, аналог №4 находится в мкр. <адрес>, расположенного на юго-западной окраине г. Белгорода в частном секторе вдоль <адрес> хоть и является достаточно протяженной улицей, но назвать ее «крупной транспортной артерией», как об этом пишет представитель административного истца, однозначно нельзя. Принимая фактическое расположение аналога № 4 и сложившуюся окружающую застройку, эксперт обоснованно отнес данный аналог к типовым территориальным зонам «окраины города, промзоны (VI)» и «индивидуальные жилые дома (IV)», применяя соответствующую повышающую корректировочную поправку на месторасположение в размере 15,79% (стр.89 заключения). Расположение по 1-й линии <адрес> не относится к рассматриваемому ценообразующему фактору «месторасположение (ценовая зона внутри населенного пункта)», корректировка по которому проводится на основании отнесения местоположения объектов к той или иной территориальной зоне, в соответствии с классификатором, представленным в Справочнике оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки (Часть 1). Корректировка на расположение относительно красной линии рассматривалась экспертом отдельно (стр.90 заключения) и обоснованно не применялась к аналогам, по причине их сопоставимости по данному ценообразующему фактору с объектом исследования (все объекты-аналоги расположены на первой линии улиц, имеют хорошую визуализацию и транспортную доступность).

Касаемо довода представителя административного истца относительно применения экспертом переменной «q» в формуле определения весового коэффициента при взвешивании аналогов, эксперт М.А.И. указал, что на стр.83 заключения он приводит формулу для расчета весового коэффициента аналогов для последующего их взвешивания и определения средневзвешенного значения стоимости объекта исследования. Переменная «q» соответствует показателю «количество корректировок аналога». В описании к формуле экспертом допущена опечатка. Вместо переменной «q» эксперт ошибочно повторно указывает переменную «Q» для показателя «количество корректировок аналога».

Также неубедительным является и довод представителя административного истца относительно суммарной корректировки к аналогу № 5. Значение корректировки к аналогу № 5 в размере 35,99% относится к суммарной корректировке 2-й группы, значение которой получено, как: ((1+(-20,00%))*(1+6,21%)*(1+(-24,66%))-1)*100% (стр.100 заключения в таблице 2-26). Никакого «обманчивого впечатления» относительно значения суммарной корректировки аналога № 5 не создается. Расчет эксперта обоснован и прозрачен для понимания и не вводит в заблуждение пользователей заключения.

Судом отвергается как несостоятельный довод представителя административного истца относительно внесения экспертом корректировок к аналогам №1 и №5 и разницы в их скорректированных ценах. Получившаяся после внесения корректировочных поправок разница между значениями цен аналогов № 1 и № 5 не говорит о неправильном их подборе для расчетов. После обоснования и внесения всех корректировочных поправок к ценам аналогов экспертом были проанализированы скорректированные значения их удельных цен предложения (руб./кв.м) с расчетом их математического ожидания, среднеквадратического отклонения и коэффициента вариации. На стр.97 заключения эксперт привел результаты данного анализа и соответствующее обоснование. Аналоги, на основании которых эксперт произвел расчет рыночной стоимости объекта исследования, подобраны корректно, с внесением необходимых корректировочных поправок.

Протокольным определением от 06.07.2023 судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Суд также учитывает, что назначение повторной экспертизы, без достаточных к тому оснований, не только приведет затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства, но и увеличит судебные издержки по делу.

Согласно абзацу второму пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку на территории Белгородской области принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам этой нормы (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлениями в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 30.11.2022.

Как указывалось выше, приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, установленная судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению до даты внесения сведений о новой кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно общедоступным сведениям Публичной кадастровой карты, сведения о новой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.12.2022.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО ГК «Промресурс» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 38 582 557 руб. по состоянию на 01.06.2022.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости является 30.11.2022.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000253 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:06:0305001:136 в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 21.07.2023