Решение по делу № 2-4123/2025 от 18.12.2025 - о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов.

№2-4123/2025

36RS0005-01-2025-004667-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 декабря 2025 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Корпусовой О.И.,

при секретаре Стародубцеве А.А.,

с участием представителя истца по ордеру №42075 от 08.09.2025 Кулешова Е.Ю., представителя ответчика по доверенности от 27.06.2025 ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратилась в Советский районный суд г. Воронежа с иском к ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 04.05.2023 года между ФИО3 и ООО СЗ «ДСК-1» заключен договор №68/1-1-252 купли-продажи квартиры, согласно которого ООО СЗ «ДСК-1» продает истцу в собственность квартиру по адресу: <адрес>. Объект купли-продажи был передан продавцом по акту приема-передачи от 04.05.2023. Застройщиком данного дома является ООО СЗ «ДСК-1». Цена Договора составила 4 343220 руб. Оплата за квартиру была произведена истцом в полном объеме. При эксплуатации квартиры были выявлены строительные недостатки. 07.07.2025 между ООО «Консалт Черноземья» и истцом был заключен договор на проведение строительно-технической экспертизы на наличие недостатков, выполненных застройщиком ООО СЗ «ДСК-1» строительных и отделочных работ. Согласно подготовленному заключению эксперта №Э-0599/25-КЕЮ-КФ от 11.07.2025, в квартире выявлены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ, а именно: 1. Жилая комната площадью 17,7 кв.м. При обследовании поверхности стен с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 6 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 3 мм на 1 метр, согласно п.7.2.13, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности стен с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 6 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 3 мм на 1 метр, согласно п. 7.2.13, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 3 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). При обследовании балконного блока было выявлено отклонение от вертикали, которое составило 4 мм, что превышает 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на высоту изделия, согласно П.5.2.4ГОСТ30971-12 швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. При обследовании откосов оконного блока были выявлены дефекты на оштукатуренной поверхности П.5.9.11 Требования к откосам и отливам «ГОСТ 23166-2021. Межгосударственный стандарт. Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия» (введен в действие Приказом Росстандарта от 19.05.2021 № 398-ст). При обследовании оконного блока не обнаружена защитная (противовзломная) фурнитура, что не соответствует п. 6.1.8 Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие ГОСТ 23166-2024 и п. 5.3.2.2 ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального значения для жилых зданий. Общие технические условия (Изделия, устанавливаемые на первом, втором и последнем этажах, а также над козырьками, парапетами и т.п., должны быть выполнены в защитном (взломоустойчивом) варианте и соответствовать требованиям ГОСТ 31462). При обследовании деревянного дверного блока с помощью лазерного уровня, было установлено, что отклонение дверной коробки от вертикали составляет 10 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 1 метр, согласно п.4.3.3.2 ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)». 2. Кухня площадью 8,5кв. м. При обследовании откосов оконного блока были выявлены дефекты на оштукатуренной поверхности п.5.9.11 Требования к откосам и отливам «ГОСТ 23166- 2021. Межгосударственный стандарт. Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия» (введен в действие Приказом Росстандарта от 19.05.2021 № 398-ст). При обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 3 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). При обследовании оконного блока не обнаружена защитная (противовзломная) фурнитура, что не соответствует п. 6.1.8 Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие ГОСТ 23166-2024 и п. 5.3.2.2 ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального значения для жилых зданий. Общие технические условия (Изделия, устанавливаемые на первом, втором и последнем этажах, а также над козырьками, парапетами и т.п., должны быть выполнены в защитном (взломоустойчивом) варианте и соответствовать требованиям ГОСТ 31462). При обследовании поверхности стен были выявлены многочисленные участки, имеющие дефекты монтажа обоев, что не отвечает требованиям п. 7.6.15, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности стен с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 6 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 3 мм на 1 метр, согласно п. 7.2.13, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). 3.Прихожая площадью 3,8кв.м. При обследовании поверхности стен были выявлены многочисленные участки, имеющие дефекты монтажа обоев, что не отвечает требованиям п. 7.6.15, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 3 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). 4.Санузел площадью 4,0кв.м. В ходе осмотра, не обнаружен порог в помещение, что является нарушением п.4.8 (уровень пола в туалетных и ванных помещениях должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом) СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 6 мм на всю высоту помещения, при допустимом значении 1,5 мм на 1 м или 4мм на этаж п. 7.4.17, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 6 мм на всю высоту помещения, при допустимом значении 1,5 мм на 1 м или 4мм на этаж п. 7.4.17, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). 5. Лоджия площадью12,0кв.м. При обследовании ограждения лоджии было установлено, что данное ограждение крепится непосредственно к светопрозрачной алюминиевой конструкции с помощью самонарезающих винтов, что является нарушением требований п. 5.3.2.5, ГОСТ Р 56926- 2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия, согласно которому панорамное балконное остекление применяется только вместе с дополнительным защитным ограждением, дополнительное защитное ограждением должно быть автономным. При обследовании балконного блока было выявлено нарушение правил расстановки глухих створок, 0,76м*1,35мм (под замену), 0,69м*1,35м, 0,69м*1,35м, 0,76м*1,35м (под замену),0,76м*1,35м (под замену), 0,69м*1,35м, 0,69м*1,35м, 0,76м* 1,35м (под замену), что противоречит 5.3.2.2. Для обеспечения требований 5.1 настоящего стандарта все створки остекления независимо от типа, располагаемые выше уровня нижнего экрана, должны иметь поворотное, поворотно-откидное внутрь, раздвижное открывание и конструкцию, предусматривающую возможность безопасного периодического обслуживания. ГОСТ Р 56926-2016. Сделан вывод, что выявленные недостатки являются следствием некачественно выполненных строительных работ застройщиком (выявлены нарушения требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, иных действующих строительных норм и правил, а также обязательных требований, которые имелись на момент приемки квартиры). Рыночная стоимость работ и материалов по устранению недостатков в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в квартире составляет 252 952 рубля. Истец неоднократно обращалась к застройщику с письменной претензией, в том числе путем направления 15.07.2025 (получена застройщиком 24.07.2025). Однако до настоящего времени застройщиком вышеуказанные недостатки устранены не были. Считая свои права нарушенными, истец обратилась в суд с настоящим иском, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков квартиры денежную сумму в размере 252 952 рублей, неустойку за период с 04.08.2025 по 05.08.2025 в размере 43 432,20 рублей, продолжив ее начисление в размере 1% от суммы задолженности в размере 4 343 220 рублей (цена товара) за каждый день просрочки, начиная с 06.08.2025 по день фактической оплаты задолженности, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя, расходы по оплате досудебного исследования в размере 50 000 рублей (л.д.6-13).

В процессе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации, окончательно просит взыскать в свою пользу с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости денежные средства в размере 170 683,73 рублей; штраф в размере 50% от присужденной судом суммы в пользу потребителя; неустойку за период с 04.08.2025 по 04.12.2025 в размере 5 342 160,60 рублей, продолжив ее начисление в размере 1% от цены договора купли-продажи за каждый день просрочки, начиная с 05.12.2025 и по день фактической оплаты задолженности; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по оплате досудебного исследования в размере 50 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 45 000 рублей (л.д.177-179).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, согласно письменного ходатайства просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца – Кулешов Е.Ю. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, в случае удовлетворения требований истца просил снизить размер неустойки, штрафа в соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, компенсации морального вреда с учетом требования разумности и справедливости.

Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК Российской Федерации лица, участвующие в деле, самостоятельно используют принадлежащие им процессуальные права и обязанности, и должны использовать их добросовестно.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу, в связи с чем, на основании статьи 167 ГПК Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантирует каждому право на судебную защиту его прав и свобод.

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли - продажи. При отсутствии в договоре купли- продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

В силу положений статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений ст. 55-57 ГПК Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленными материалами дела, 04.05.2023 между ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости №68/1-1-252, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.19-24).

Согласно п. 3 цена договора составила 4 343 220 рублей. НДС не облагается. Указанная стоимость определена с учетом фактического состояния квартиры, является окончательной и изменению не подлежит.

04.05.2023 между ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был подписан передаточный акт, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.27).

Оплата за квартиру была произведена покупателем в полном объеме.

Застройщиком указанного дома являлся ответчик ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1», что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №36-34-126-2022 от 28.12.2022 (л.д.93-94).

В процессе эксплуатации вышеуказанной квартиры ФИО2 были обнаружены существенные недостатки объекта недвижимости, для определения стоимости которых истец обратилась в ООО «Консалт Черноземья», что подтверждается договором на проведение строительно-технической экспертизы от 07.07.2025 №Э-0599-25КЕЮ-КФ (л.д.29-30).

Согласно экспертному заключению ООО «Консалт Черноземья» №Э-0599-25КЕЮ-КФ от 11.07.2025 стоимость устранения выявленных недостатков в квартире истца составляет 252 952 рублей (л.д.34-81).

15.07.2025 указав свои банковские реквизиты, истец обратилась к застройщику ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» с претензией, согласно которой просила выплатить денежные средства в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры в размере 252 952 рублей, а также возместить расходы по оплате досудебного исследования (л.д.184-187).

Претензия ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» получена 24.07.2025, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (л.д. 33).

Однако, как установлено судом и не опровергнуто материалами дела, требования истца ответчиком не были удовлетворены, чем и было мотивировано настоящее обращение в суд.

По ходатайству ответчика определением суда от 15.09.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» ФИО4, на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1.Проводились ли в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, строительно-отделочные работы, после передачи объекта недвижимости покупателю на основании акта-приема передачи, и если проводились то не учитывать при проведении экспертизы недостатки и дефекты в отношении строительно-отделочных работ, проведенных собственником самостоятельно либо с привлечением третьих лиц (помимо застройщика)?

2. Имеются ли в выполненных общестроительных и отделочных работах в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, недостатки и нарушения действующих, в том числе на момент строительства, строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ? Если имеются, то являются ли они следствием эксплуатации или следствием нарушения действующих строительных норм и правил при выполнении строительно-отделочных работ?

3.Имеются ли недостатки в строительно-отделочных работах, связанные с несоответствием (нарушением) общестроительных норм и правил (помимо указанных в вопросе №1, указанных в досудебной претензии (исковом заявлении) и если имеются, то какие?

4.Каковы причины выявленных недостатков?

5.Какова стоимость пригодных к использованию материалов, подлежащих повторному применению после устранения производственных дефектов?

6. С учетом ответа на второй и третий вопросы определить стоимость устранения выявленных недостатков в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>?

7.С учетом ответа на второй и третий вопросы определить стоимость устранения выявленных недостатков в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство peмонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.09.2019 №507/пр)?

8. Определить насколько уменьшалась покупная цена квартиры в связи с выявленными недостатками?

Согласно заключению ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» №711/25 от 19.11.2025 в ходе проведенного осмотра установлено, что в <адрес>, расположенное по адресу: <адрес> после передачи объекта недвижимости покупателю по передаточному акту, ремонтные и отделочные работы не производились.

В выполненных строительных и отделочных работах в <адрес> имеются недостатки и нарушения действующих, в том числе на момент строительства, строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ.

Жилая комната "1" площадью 17,7 м 2. Установлено отклонение балконного блока от вертикали 4 мм на всю высоту. Нарушение требований п. 5.2.4 ГОСТ 30971-2012 «ШВЫ МОНТАЖНЫЕ УЗЛОВ ПРИМЫКАНИЯ ОКОННЫХ БЛОКОВ К СТЕНОВЫМ ПРОЕМАМ» [30]. Установлено на балконных откосах отслоение окрашенного слоя, трещины. Нарушение п.7.5 СП 71.13330.2017 [14]. Выявлены места с видимым расхождением швов обоев. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [14] п.7.б.15. (Данное нарушение не отражено в досудебной экспертизе). Выявлено отклонение межкомнатного дверного блока от вертикали на 5 мм. Нарушение требований п.7.7 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-20014 [26], допуск 3 мм.

Кухня площадью 8,5 м 2. Выявлены места с видимым расхождением швов, отслоением и доклейками обоев. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [14] п. 7.6.15. Установлено на оконных откосах отслоение окрашенного слоя, трещины. Нарушение п.7.5 СП 71.13330.2017 [14].

Коридор площадью 3,8 м 2. Выявлены места с видимым расхождением швов и отслоением обоев, складками, доклейкой. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [14] п.7.6.15.

Ванная площадью 4,0 м 2. Отсутствует порог в ванной. Нарушение требований СП 29.13330.2011 п.4.8. (обязательные требования).

V. Лоджия площадью 12,0 м 2. Выявлены подтёки, полосы, разноотеночность на стенах лоджии. Нарушение п.7.5 СП 71.13330.2017. (Данное нарушение не отражено в досудебной экспертизе).

Причинами возникновения указанных выше недостатков в данной квартире являются некачественно выполненные строительно-отделочные работы в связи с отступлением от требований нормативных документов. Дефектов и недостатков, которые носят эксплуатационный характер осмотром не выявлено.

Недостатки в строительно-отделочных работах, связанные с несоответствием (нарушением) общестроительных норм и правил (помимо указанных в вопросе №1, указанных в досудебной претензии (исковом заявлении) имеются. В жилой комнате, площадью 17,7 м 2, выявлены места с видимым расхождением швов обоев. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [14] п.7.6.15. (Данное нарушение не отражено в досудебной экспертизе). На лоджии выявлены подтёки, полосы, разноотеночность на стенах лоджии. Нарушение п.7.5 СП 71.13330.2017. (Данное нарушение не отражено в досудебной экспертизе).

Причинами возникновения указанных выше недостатков в <адрес> являются некачественно выполненные строительно-отделочные работы в связи с отступлением от технологических процессов производства работ и требований нормативных документов.

После устранения производственных дефектов в <адрес> в <адрес> корпус 1 пригодных к использованию материалов, подлежащих повторному применению, нет. Таким образом, стоимость пригодных к использованию материалов, подлежащих повторному применению после устранению производственных дефектов, не определялась.

Без учёта коэффициента 1,5 стоимость устранения выявленных недостатков, которые нарушают требования строительных норм и правил, обычно применяемых в строительстве, отражена в локальном сметном расчёте №1 и составляет на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на 4 квартал 2025 г., 133116,34 рублей, в том числе НДС 20% 22186,06 рублей.

С учётом коэффициента 1,5 стоимость устранения выявленных недостатков, которые нарушают требования строительных норм и правил, обычно применяемых в строительстве, отражена в локальном сметном расчёте №2 и составляет на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на 4 квартал 2025 г., 170 683,73 рублей, в том числе НДС 20% 28447,29 рублей.

Покупная цена квартиры в связи с выявленными недостатками и дефектами, которые нарушают требования нормативных документов, обычно применяемых в строительстве, уменьшилась на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на 4 квартал 2025 г. на 133116,34 рублей, в том числе НДС 20% 22186,06 рублей (без учёта применения коэффициента 1,5).

Покупная цена квартиры в связи с выявленными недостатками и дефектами, которые нарушают требования нормативных документов, обычно применяемых в строительстве, уменьшилась на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на 4 квартал 2025 г. на 170 683,73 рублей, в том числе НДС 20% 28447,29 рублей (с учётом применения коэффициента 1,5).

Применение коэффициента 1,5 относится к работам по реконструкции и капитальному ремонту зданий. Исходя из определения Градостроительного Кодекса в статье 1 п.14 и 14.2 выполняемые работы по устранению недостатков в квартире не относятся ни к реконструкции, ни к капитальному ремонту, а также не связаны с явственным износом квартиры. Применение коэффициента 1,5 необоснованно в данном случае. Следует отметить, что в досудебной экспертизе стоимость устранения недостатков была рассчитана без учёта применения коэффициента 1,5. Стоимость работ и материалов в данном исследовании с учётом коэффициента 1,5 дана справочно, исходя из поставленного судом вопроса (л.д.111-168).

В соответствии со ст. 55 ГПК Российской Федерации заключение экспертов является одним из видов доказательств по гражданскому делу.

Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оснований не доверять данному заключению экспертизы у суда не имеется, экспертное исследование проводилось экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим соответствующую квалификацию, стаж экспертной работы, экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы неясностей не содержат, выводы эксперта основаны на материалах дела.

Заключение судебной экспертизы сторонами в судебном заседании не оспаривалось, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы заявлено не было.

Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

На основании пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Так, в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи квартиры от 04.05.2023 №68/1-1-252, стороны по настоящему делу согласовали, что покупатель в полном объеме осведомлен о техническом состоянии и качественных характеристиках отчуждаемой квартиры. Покупатель ознакомлен с проектно-сметной документацией и правилами эксплуатации жилого помещения.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также, если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В судебном заседании установлено, что в квартире истца имеются строительные недостатки, выявленные в течение пяти лет после передачи объекта - квартиры собственнику ФИО2 которые хотя и не привели к ухудшению качества объекта, но являются нарушением, обычно предъявляемым требованиям к объектам строительства (в том числе с назначением жилое помещение). К истцу, как к потребителю, перешло право предъявления требования к застройщику об устранении строительных недостатков, при этом, отсутствие у покупателя претензий по качеству объекта строительства при приемке-передаче жилого помещения от застройщика не лишает его права в случае обнаружение таких недостатков после приемки объекта предъявить застройщику требования, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, истец вправе требовать устранения недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока. Кроме того, отдельные недостатки, такие как не открывающиеся створки в оконных конструкциях, не могут быть установлены при визуальном осмотре в отсутствии специальных знаний в области строительства (при этом истец не является специалистом в области строительства и данные недостатки не могли быть расценены им как дефекты), из буквального толкования условий договора купли-продажи не следует, что продавец предупредил покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости и покупатель их обнаружил, и удовлетворен техническим состоянием указанной квартиры, также как и не следует, что квартира была реализована со снижением цены с учетом ее качества на момент приобретения. Доказательств того, что вышеуказанные недостатки были оговорены продавцом при заключении договора, стороной ответчика не представлено (сам акт имеет типовую форму, недостатки объекта строительства не поименованы).

Тот факт, что истец приобрел квартиру по договору купли-продажи в том качественном состоянии, которое она имела на момент продажи, не освобождает ответчика (в т.ч. и как застройщика) от обязанности устранить допущенные им при строительстве недостатки, являющиеся скрытыми либо которые невозможно выявить без применения специальных познаний или инструментов, и выявленные в пределах гарантийного срока (статья 18 Закона о защите прав потребителей).

При этом нормы СП 71.13330.2017, СП 29.13330.2011, ГОСТ 28786-2019, ГОСТ Р 56926-2016, ГОСТ 30674-99, являются теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству соответствующих работ при простой отделке квартиры, о чем прямо указано в заключении эксперта.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он по тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соразмерность подлежащего уменьшения цены товара определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости, соразмерности и в целях устранения последствий допущенного нарушения. Выбор способа защиты права принадлежит потребителю.

Исходя из характера спора, товаром в данном случае является квартира, которая подлежала передаче истцу по цене, предусмотренной договором.

Истец, установив наличие строительных недостатков в приобретенной квартире, выбрал способ защиты своего нарушенного права, заявив требования о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости, который представляет собой способ восстановления баланса равнозначного предоставления по договору (менее качественный товар за меньшую стоимость).

На основании изложенных норм права, учитывая установленные по делу обстоятельства, в силу которых наличие производственных строительно-отделочных недостатков в квартире ФИО2 подтверждено совокупностью исследованных судом доказательств, выводами заключения ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» №711/25 от 19.11.2025, согласно которого уменьшение покупной цены <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> связи с выявленными недостатками, которые нарушают требования строительных норм и правил, обычно предъявляемых в строительстве в выполненных общестроительных работах произошло на 170 683,73 рублей (с учетом коэффициента 1,5), суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены договора купли-продажи денежную сумму в размере 170 683 рублей 73 копейки.

Кроме того истцом ФИО2 заявлено требование о взыскании в ее пользу с ответчика компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 1099 ГК Российской Федерации, основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 1101 ГК Российской Федерации, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено нарушение ответчиком прав потребителя, обоснованными являются доводы истцов о том, что последние испытали нравственные страдания.

Принимая во внимание характер перенесенных страданий вследствие нарушения прав и законных интересов истцов, степень вины ответчика, исходя из требований разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей.

Разрешая требования истца о взыскании в ее пользу с ответчика неустойки за период с 04.08.2025 по 04.12.2025 в размере 5 342 160,60 рублей, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии со ст. 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

В силу п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в статье 23, пункте 5 статьи 28, статьях 30 и 31 Закона о защите прав потребителей, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения.

При изложенных обстоятельствах на основании приведенных положений закона с ответчика подлежит взысканию неустойка, исходя из цены товара (цена договора 4 343 220 рублей), не оспоренной сторонами в судебном заседании, в размере 1% за каждый день просрочки.

Копия претензии свидетельствует о том, что истец 15.07.2025 обратилась к ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» с требованием о выплате денежных средств, которая получена ответчиком 24.07.2025.

Однако данное требование ответчиком в добровольном порядке в предусмотренный законом срок (до 03.08.2025 включительно) удовлетворено не было.

Поскольку последним днем исполнения ответчиком обязательства по выплате денежных средств является 03.08.2025, неустойка подлежит начислению с 04.08.2025 по 04.12.2025 (день вынесения решения суда).

Расчет неустойки следующий:

с 04.08.2025 по 04.12.2025 составляет 123 дня.

4 343 220 х 1% х 123 дня = 5 342 160,60 рублей.

Своего расчета неустойки ответчиком не представлено, однако заявлено о снижении неустойки ввиду явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. По мнению ответчика взыскание неустойки в полном размере приведет к неосновательному обогащению со стороны истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка по своей природе является способом обеспечения исполнения обязательства должником, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73).

Кроме того, к возникшим правоотношениям подлежит применению Закон Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации) (п. 73). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года №263-О указано на то, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому в части 1 статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. При этом гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае нарушения права могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие, значимые для дела обстоятельства.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, отсутствие доказательств наступления каких-либо неблагоприятных последствий для истцов, оценив степень соразмерности суммы неустойки последствиям нарушенных обязательств, а также принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, суд приходит к выводу о снижении ее размера в порядке статьи 333 ГК Российской Федерации до 100 000 рублей, поскольку данная сумма является соразмерной нарушенным обязательствам, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательств в размере 1% в день за каждый день просрочки от цены договора купли-продажи (4 343 220 рублей).

По смыслу ст. 330 ГК Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ) (Пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7).

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства подлежит удовлетворению по ставке 1% в день от цены товара в размере 4 343 220 рублей, начиная с 05.12.2025 по дату фактического исполнения обязательства.

Помимо прочего истцом заявлено требование о взыскании в ее пользу с ответчика штрафа.

Пунктом 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Согласно пунктам 46 и 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). Если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 ГПК Российской Федерации. В этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», с ответчика не взыскивается.

Принимая во внимание факт того, что требования истца не были удовлетворены ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» в добровольном порядке, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» в пользу ФИО2 штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Сумма штрафа составляет 136 841,86 рублей ((170683,73+100 000+3000) / 2).

В письменных возражениях ответчик просил в случае удовлетворения исковых требований, снизить размер штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

На основании правовой позиции, изложенной в пункте 85 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года №58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении судом неустойки возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащие уплате неустойка, финансовая санкция и штраф явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно исходя из установленных по делу обстоятельств.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях финансовых организаций с потребителями.

Принимая во внимание заявление ответчика о снижении штрафа, учитывая фактические обстоятельства дела, принцип соразмерности размера взыскиваемого штрафа объему и характеру нарушения обязательства, принципам разумности и справедливости, учитывая общую сумму взысканного материального ущерба, исходя из того, что штраф является мерой ответственности нарушенного обязательства, в связи с чем, по своей правовой природе не может служить средством обогащения взыскателя и должен соответствовать последствиям нарушенного обязательства, суд, учитывая положения ст. 333 ГК Российской Федерации, полагает возможным взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» в пользу истца штраф в размере 20 000 рублей, полагая указанный размер справедливым и соразмерным нарушенному праву.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом ФИО2 заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 45 000 рублей, из которых: 15 000 рублей – за составление искового заявления; 15 000 рублей – за участие представителя в судебном заседании 08.09.2025; 15 000 рублей – за участие представителя в судебном заседании 04.12.2025.

Как усматривается из материалов дела, истцом ФИО2 в целях защиты своих интересов в ходе судебного разбирательства было заключено соглашение №02-6/07ГД-2025 об оказании юридической помощи от 02.07.2025 с адвокатом Кулешовым Е.Ю., предметом которого явилось: представление интересов доверителя в споре с ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» об устранении строительных недостатков по договору долевого участия в строительстве; консультации по вопросам гражданского права и процесса (л.д.181-183).

Пунктом 4 соглашения, определен порядок оплаты услуг. Стоимость оказываемых услуг определяется сторонами в соответствии с Постановлением от 11.12.2024 Совета адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь».

Оплата услуг адвоката осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет АК «Кулешов и партнеры» или наличным расчетом в кассу АК «Кулешов и партнеры» или под расписку передается адвокату, непосредственно оказывающему услуги, для внесения в кассу АК «Кулешов и партнеры» от имени доверителя в счет оказанных услуг и получения квитанции к приходному кассовому ордеру (п.4.2).

Как доказательство несения расходов по оплате услуг представителя, в соответствии с соглашением об оказании юридических услуг №02-6/07ГД-2025 от 02.07.2025, ФИО2 в материалы дела предоставлены: квитанция к приходному кассовому ордеру №б/н от 03.12.2025 на сумму 15 000 рублей; квитанция к приходному кассовому ордеру №б/н от 08.09.2025 на сумму 15 000 рублей; квитанция к приходному кассовому ордеру №б/н от 05.08.2025 на сумму 15 000 рублей (л.д.180).

Таким образом, исходя из представленных ФИО2 платежных документов, следует, что истцом понесены расходы по оплате услуг представителя на общую сумму в размере 45 000 рублей.

Материалами дела подтверждается, что представитель истца – Кулешов Е.Ю. представлял ее интересы в судебном заседании:

в предварительном судебном заседании в Советском районном суде г. Воронежа 08.09.2025.

в открытом судебном заседании в Советском районном суде г. Воронежа 04.12.2025.

Также представитель истцов составлял исковое заявление (л.д.6-13).

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданско-процессуального Кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Таким образом, суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов. При этом неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права либо несложностью дела.

По смыслу названной нормы разумные пределы являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности рассмотрения дела, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в гражданском процессе.

Из пунктов 10-13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК Российской Федерации, часть 4 статьи 1 ГПК Российской Федерации, часть 4 статьи 2 КАС Российской Федерации). Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК Российской Федерации, статья 112 КАС Российской Федерации, часть 2 статьи 110 АПК Российской Федерации). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Суд не вправе вмешиваться в сферу заключения договоров оказания юридических услуг, однако, может ограничить взыскиваемую сумму в возмещение соответствующих расходов, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств дела, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов, при этом неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права, либо несложностью дела в силу п. 3 ст. 10 ГК Российской Федерации, согласно которой, в случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участника правоотношений предполагается.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.07.2007 года №382-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО5, ФИО6 и ФИО7 на нарушение их конституционных прав частью первой статьи 100 ГПК Российской Федерации» обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Понятие разумности пределов и учета конкретных обстоятельств дела, по мнению суда, следует соотносить с объектами судебной защиты. Размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объектом защищаемого права.

Оценивая характер и общий размер понесенных истцом расходов по оплате услуг представителя с точки зрения разумности, принимая во внимание объем заявленных требований, сложность дела, объем и содержание представленных сторонами доказательств, объем оказанных представителем услуг, возражения ответчика относительно заявленной к взысканию суммы расходов по оплате услуг представителя, а также время, необходимое на подготовку к судебным заседаниям и процессуальных документов, суд приходит к выводу о чрезмерности заявленных истцом к взысканию размера судебных издержек, поскольку произведенные расходы носят явно завышенный характер.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также то, что понесенные расходы подтверждаются надлежащим образом оформленными платежными документами, учитывая положения ч. 1 ст. 100 ГПК Российской Федерации, суд признает отвечающим принципам соразмерности и разумности размер заявленных ФИО2 расходов по оплате услуг представителя на общую сумму 17 000 рублей, из которых: за составление искового заявления – 5 000 рублей; 5 000 рублей - за участие представителя в судебном заседании 08.09.2025; 7 000 рублей - за участие представителя в судебном заседании 04.10.2025.

Также суд считает необходимым отметить, что постановление Совета Адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь» носит рекомендательный характер для самих адвокатов, но не для суда, который должен руководствоваться положениями ст. 100 ГПК Российской Федерации с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1.

Кроме того, в связи с рассмотрением дела судом, ФИО2 понесены расходы по оплате досудебного экспертного заключения в размере 50 000 рублей.

Факт несения указанных расходов подтвержден материалами дела (л.д.180).

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК Российской Федерации, статья 106 АПК Российской Федерации, статья 106 КАС Российской Федерации). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Суд приходит к выводу, что указанное требование ФИО2 подлежит удовлетворению, поскольку досудебная экспертиза является документом послужившим основанием обращения с исковым заявлением в суд, подтверждающим наличие и стоимость выявленных строительных недостатков, соответственно, цену иска.

Принимая во внимание сведения о средних ценах на подобные услуги по г. Воронежу (от 20 000 рублей до 60 000 рублей), суд в рассматриваемом случае определяет разумные пределы стоимости экспертных услуг в 40 000 рублей.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате досудебного экспертного исследования в размере 40 000 рублей.

По правилам ч. 1 ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При определении уровня бюджета при взыскании государственной пошлины по итогам разрешения спора следует исходить из положений статьи 50, пункта 2 статьи 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, согласно которым государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации), подлежит зачислению в бюджеты муниципальных районов, т.е. в бюджет муниципального образования г.о.г. Воронежа.

Поскольку при подаче искового заявления истец от уплаты государственной пошлины освобожден, в соответствии со ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 333.19 НК Российской Федерации с ответчика в бюджет муниципального образования - городской округ город Воронеж подлежит взысканию госпошлина в размере 65 589 рублей 91 копейка (62 589,91 рублей - за требования имущественного характера и 3 000 рублей - за требования неимущественного характера).

Расчет госпошлины за требования имущественного характера следующий:

Полная цена иска: 5 512 844,33 рублей (170683,73+5342160,60 (размер неустойки, признанный судом обоснованным, без учета снижения)).

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 333.19 НК Российской Федерации при цене иска от 3 000 001 до 8 000 000 рублей госпошлина составляет 45 000 рублей плюс 0,7% от суммы, превышающей 3 000 000 рублей.

Расчет: 45 000 + ((5512844,33 - 3 00 000)* 0,7) / 100 = 62 589,91 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» (ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт №) в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости 170 683 рубля 73 копейки, неустойку за период с 04.08.2025 по 04.12.2025 в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей, штраф в размере 20 000 рублей, расходы по оплате досудебного исследования в размере 40 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 17 000 рублей, а всего 350 683 рубля 73 копейки.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» (ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт №) неустойку по ставке 1% в день от цены товара, то есть от денежной суммы в размере 4 343 220 рублей, начиная с 05.12.2025 по дату фактического исполнения обязательства.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» (ИНН №) в бюджет муниципального образования – городской округ город Воронеж госпошлину в размере 65 589 рублей 91 копейку.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Советский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.И. Корпусова

В окончательной форме решение изготовлено 18.12.2025.