Дело № 2-217/2025

УИД 56RS0017-01-2025-000313-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2025 года с. Кваркено

Кваркенский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Паршиной О.С.,

при секретаре Шуранове Т.Л.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования Красноярский сельсовет Кваркенского района Оренбургской области о признании предварительного договора купли-продажи квартиры с земельным участком основным, признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Красноярский сельсовет Кваркенского района Оренбургской области, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, Ш.В.Е., и О.А.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>. Договор купли - продажи квартиры с земельным участком (предварительный) от ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен в Кваркенской нотариальной конторе нотариусом Г.О.В. В соответствии с Договором продавец О.А.Т. обязуется продать принадлежащие ему на праве собственности квартиру с земельным участком, а покупатель ФИО1 - купить.

На основании п.1 предварительного договора договор купли-продажи квартиры с земельным участком по указанному адресу должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В силу пункта 3.2. предварительного договора продажная цена квартиры была согласована сторонами в размере 150 000 рублей. Денежные средства в размере 135 000 рублей за купленную квартиру были переданы им О.А.Т. ДД.ММ.ГГГГ.О. А.Т. передал ему (истцу) квартиру с земельным участком и документы: свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на его имя, план <адрес> и Технический паспорт на квартиру. После чего О.А.Т. уехал в Екатеринбург. ДД.ММ.ГГГГ он (истец) был зарегистрирован по адресу: <адрес>.

С ДД.ММ.ГГГГ он владеет указанным имуществом открыто, ни от кого не скрывает свои права на него, владение осуществляется им непрерывно и добросовестно, имущество из его владения никогда не выбывало. Он владеет недвижимым имуществом - квартирой с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, как своим собственным: производит ремонт квартиры, принимает меры противопожарной безопасности, использует земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства.

Установление факта предварительного договора как основного необходимо для признания права собственности. Решение этого вопроса во внесудебном порядке невозможно, поскольку прежний собственник, уехавший по месту регистрации и месту проживания в Екатеринбург, предположительно умер.

Также в документах, в том числе в Выписках из ЕГРН, указан неправильный адрес данной квартиры с земельным участком: <адрес>; правильный адрес: <адрес>.

Просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный в Кваркенской нотариальной конторе нотариусом Г.О.В., основным договором.

Признать право собственности ФИО1, на недвижимое имущество - квартиру, кадастровый №, площадью <данные изъяты> с земельным участком, кадастровый №, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Уточнить почтовый адрес квартиры с земельным участком и внести в Единый государственный реестр недвижимости следующие изменения: вместо адреса: <адрес>, считать правильным адрес: <адрес>.

Определением суда от 20.11.2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФИО2, Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.

Истец ФИО1 в судебном заседание исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы иска, просил удовлетворить в полном объеме. Пояснил, что проживает в жилом помещении по адресу: <адрес> один, владеет и пользуется жилым помещением с ДД.ММ.ГГГГ на правах собственника. Данное жилое помещение приобрел на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у О.А.Т. за 150 000 рублей. Расчет за жилое помещение произвел в полном объеме. Также в жилом помещении зарегистрирована его бывшая супруга ФИО2, однако с мая 2024 года в жилом помещении не проживает. Бывший собственник жилого помещения О.А.Т. умер, поэтому зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра не представилось возможным. Также указал, что верный адрес объектов недвижимости <адрес> нет.

Представитель ответчика администрации МО Красноярский поссовет Кваркенского района Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражений по существу заявленных требований не заявил.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание также не явилась, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в своей телефонограмме суду требования истца поддержала, просила удовлетворить. Не возражала, что право собственности на объекты недвижимости будет признано за истцом ФИО1

Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, возражений по существу заявленных требований не представили.

Суд в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения истца ФИО1, допросив свидетелей В.М.В., Р.В.И., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно требованиям ч. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 ст. 162 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.

В соответствии со ст.236 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд опубликовал Определение от 3 октября по делу № 20-КГ23- 10-К5, в котором разъяснил, когда заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи жилья можно расценивать как основной Договор купли-продажи: независимо от наименования соглашения нужно установить его действительное содержание. Сделать это можно исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом воли сторон, цели документа и фактически сложившихся отношений. Существо сделки в том, что квартира с земельным участком были переданы по волеизъявлению продавца покупателю, переданы документы, денежные средства в счет покупки имущества переданы покупателем.

Судом установлено, что спорная квартира с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес> согласно сведениям, содержащимся в Выписке из ЕГРН принадлежат на праве собственности О.А.Т. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности за ним было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что также следует из технического паспорта на указанное жилое помещение ГУП «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (истцом по делу) и О.А.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>. Договор купли - продажи квартиры с земельным участком (предварительный) от ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен в Кваркенской нотариальной конторе нотариусом Г.О.В.

В соответствии с Договором продавец О.А.Т. обязуется продать принадлежащие ему на праве собственности квартиру с земельным участком, а покупатель ФИО1 - купить.

На основании п.1 предварительного договора договор купли-продажи квартиры с земельным участком по указанному адресу должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 3.2. предварительного договора продажная цена квартиры была согласована сторонами в размере 150 000 рублей. Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела денежные средства в размере 135 000 рублей в счет оплаты квартиры были переданы ФИО1 собственнику О.А.Т. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской представленной в материалы дела стороной истца. Денежные средства в размере 15 000 рублей были переданы истцом в течение двух недель за счет кредитных средств.

В свою очередь продавец О.А.Т. передал ФИО1 квартиру с земельным участком и документы: свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на его имя, план <адрес> и Технический паспорт на квартиру.

После чего О.А.Т. уехал в Екатеринбург по месту своего жительства, как пояснил истец и свидетели, последний периодически приезжал по работе в <адрес>, так как у него там была своя мельница. Согласно актовой записи о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ О.А.Т. умер ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем оформить сделку и зарегистрировать право собственности на жилое помещение с земельным участком не представилось возможным.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был зарегистрирован по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями, содержащимися в паспортных данных истца, а также домовой книги для регистрации граждан, проживающих в <адрес>.

Судом установлено, что истец с ДД.ММ.ГГГГ владеет жилым домом с земельным участком открыто, не скрывая своих прав на него, владение осуществляется им непрерывно и добросовестно, имущество из его владения не выбывало. Владеет недвижимым имуществом - квартирой с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес> как своим собственным: производит ремонт квартиры, принимает меры противопожарной безопасности, использует земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства: сажает овощи и плодово-ягодные насаждения, оплачивает коммунальные услуги, что подтверждается квитанциями по оплате за коммунальных услуг (свет, газ). Данные обстоятельства подтвердили в судебном заседании истец и свидетели.

В течение всего срока владения недвижимым имуществом претензий от бывшего собственника, других лиц к истцу не предъявлялось, права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось.

Установление факта предварительного договора как основного необходимо для признания права собственности. Решение этого вопроса во внесудебном порядке невозможно, поскольку прежний собственник, уехавший по месту регистрации и месту проживания в Екатеринбург, умер, что подтверждается актовой записью о смерти.

Таким образом, между продавцом О.А.Т. и покупателем ФИО1 фактически был заключен договор купли-продажи, условия которого полностью сторонами были выполнены, то есть истец уплатил ответчику денежную сумму за квартиру в размере 150 000 рублей, а О.А.Т. передал ему квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу. Как пояснил истец в судебном заседании, денежные средства в размере 135 000 рублей были переданы продавцу ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся сумму в размере 15 000 рублей он передал продавцу в течение двух недель после этого, оформлял кредит в банке. В конце 2005 года после того как сделали ремонт в квартире, он с семьей переехал в указанное жилое помещение, где проживает один до настоящего момента. Брак с супругой расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, с мая 2024 года бывшая супруга в жилом помещении не проживает, но до настоящего времени зарегистрирована в жилом помещении.

Информация относительно собственника спорного объекта недвижимого имущества О.А.Т. подтверждается информацией с Управления Росреестра по Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, как следует из справки, выданной администрацией МО Красноярский поссовет Кваркенского района в квартире по адресу: <адрес> настоящий момент зарегистрированы: ФИО1, ФИО2

Согласно Выпискам из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на <адрес> на земельный участок № установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации МО Красноярский поссовет Кваркенского района Оренбургской области ОРД № от ДД.ММ.ГГГГ был уточнен адрес жилого помещения в <адрес> кадастровым номером №, согласно которому принято решение считать верным адрес: <адрес>, то есть вместо улицы присвоен «переулок».

Согласно справке администрации МО Красноярский поссовет от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в селе <адрес> нет <адрес> считать адрес: <адрес>.

Допрошенные в судебном заседании свидетели В.М.В., Р.В.И. подтвердили факт купли-продажи жилого помещения истцом ФИО3 у О.А.Т. по адресу: <адрес>, а также факт длительного постоянного проживания в нем ФИО1 на правах собственника квартиры.

Не доверять показаниям свидетелей, не заинтересованным в исходе дела, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, оснований у суда не имеется.

При указанных обстоятельствах судом установлено и следует из объяснений истца и свидетелей, что в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, О.А.Т. никогда не проживал, его постоянное место жительства <адрес>, в 2005 году продал принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение истцу по делу ФИО1 Продавец никаких юридически значимых действий в отношении данного жилого помещения после 2005 года и до дня смерти ДД.ММ.ГГГГ не совершал, коммунальные платежи не оплачивал, вселиться в жилое помещение с 2005 года не пытался, то есть его выезд не является временным и не был обусловлен невозможностью проживать в спорном жилом помещении.

В жилом помещении зарегистрирован и фактически проживает истец ФИО3, который пользуется жилым помещением по назначению, осуществляет обязанности собственника жилого помещения. Как установлено в судебном заседании в 2005 году ФИО3 приобрел спорную квартиру у О.А.Т за 150 000 рублей, что подтверждается, в том числе представленной в суд распиской от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные платежи, содержат имущество в надлежащем состоянии, относится как к собственному.

Согласно представленной выписки из отчета № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регион-Оценка» стороной истца, рыночная стоимость жилого помещения - квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ (без учета НДС) составляет 95 000 рублей.

Исходя из положений ст.273, п.1 ст.552 Гражданского кодекса РФ, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Даже отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка само по себе не свидетельствует о ничтожности такого договора. При решении вопроса о действительности указанного договора необходимо установить, была ли направлена воля сторон на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка (п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применяем земельного законодательства»). В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано на отчуждении квартиры с земельным участком, стоимость объектов недвижимости указана 150 000 рублей.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что между сторонами по делу состоялась сделка по купле-продаже квартиры с земельным участком, что является основанием для признания за истцом права собственности на недвижимое имущество.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный в Кваркенской нотариальной конторе нотариусом Г.О.В., основным договором.

Уточнить почтовый адрес квартиры с земельным участком и внести в Единый государственный реестр недвижимости следующие изменения: вместо адреса: <адрес>, считать правильным адрес: <адрес>.

Признать право собственности ФИО1., на недвижимое имущество - квартиру, кадастровый №, площадью <данные изъяты> с земельным участком, кадастровый №, площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности О.А.Т. на квартиру, с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, произведенную Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Кваркенский районный суд Оренбургской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Судья О.С. Паршина

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2025 года

Судья О.С. Паршина