УИД: 66OS0000-01-2022-001026-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

08 февраля 2023 года

Номер производства 3а-180/2023

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 22 февраля 2023 года.

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Митюковой А.В. с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-180/2023

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОптСтрой»

к административным ответчикам – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»,

с участием заинтересованных лиц – Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, Администрации города Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Абрикос 2»,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:189660 равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОптСтрой» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 25 октября 2021 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок), равной его рыночной стоимости, представив в обоснование размера рыночной стоимости отчет об оценке № 004/22 от 24 ноября 2022 года (далее – Отчет), выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1

Представителем Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу ФИО2 был направлен отзыв, в котором в котором подтверждена дата определения и размер кадастровой стоимости земельного участка.

От представителя Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Магда У.И. поступили возражения на Отчет со ссылкой на несоответствие Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании приняли участие представители административного истца, заинтересованного лица - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Абрикос 2» ФИО3, ФИО4, которые заявленные требования поддержали в полном объеме, просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом.

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», Публично-правовая компания «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, Администрация города Екатеринбурга, - в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом. Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу в своем отзыве просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.

Заслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Абрикос 2», допросив в качестве свидетеля - частнопрактикующего оценщика ФИО1, исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в РФ является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ). Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, отнесено к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости.

На территории Свердловской области таким бюджетным учреждением является Государственное бюджетное учреждение Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки».

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В пункте 12.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226, предусмотрено, что результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости, содержащего основание для пересчета кадастровой стоимости, в том числе присвоенные коды расчета видов использования и ссылки на модели оценки кадастровой стоимости, допущения и иную отражающуюся на стоимости информацию, а также результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По материалам административного дела, судом установлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости с 29 ноября 2022 года административный истец является собственником земельного участка общей площадью 9 251 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: г. Екатеринбург. Кадастровая стоимость земельного участка была определена актом ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» по состоянию на 25 октября 2021 года № АОКС-66/2021/002833 в размере 62469412,72 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 11 ноября 2021 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 25 октября 2021 года.

В настоящее время оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является «архивной», поскольку Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Являясь собственником земельного участка, за который земельный налог рассчитывается из кадастровой стоимости, административный истец сохранил право на оспаривание кадастровой стоимости, ставшей архивной, но применяющейся до начала действия новой кадастровой стоимости, утвержденной приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500, в связи с чем, суд считает возможным разрешить заявленные требования по существу.

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду Отчет, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере 36 060 000 руб.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости.

ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» не представило возражений на Отчет, равно как и возражений против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном Отчетом.

Возражения на Отчет поступили от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебное заседание в качестве свидетеля был вызван оценщик ФИО1, который явился в судебное заседание 08 февраля 2023 года и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, устно подтвердил, изложенные в Отчете выводы.

На замечания Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области о том, что оценщиком необоснованно включены в анализ рынка земельные участки из сегмента рынка участков производственно-складского назначения, придорожного сервиса и торгово-офисной застройки, что не относится к сегменту рынка объекта оценки, пояснил со ссылкой на стр. 38-41 Отчета о том, что им было выявлено 34 предложения о продаже земельных участков, которые были им проанализированы с целью выявления участков, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом. На стр. 42-52 Отчета были исключены из дальнейшего анализа предложения о продаже земельных участков с улучшениями в виде зданий и сооружений, а также участки, относящиеся к иным сегментам рынка, отличным от сегмента объекта оценки (не предназначенных для многоквартирной застройки).

На замечания административного ответчика о том, что полученный оценщиком интервал цен от 300 руб./кв. м до 39 432 руб./кв. м. не позволяет определить в каком конкретном ценовом диапазоне может находиться объект оценки, свидетель пояснил, что указанный диапазон цен как результат анализа рынка в рассматриваемом Отчете отсутствует. Фактический диапазон цен предложений в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, после итоговой выборки, указан на стр. 54 Отчета и составляет от 3 987 руб./кв. м. до 15 412 руб./кв. м.

Замечания административного ответчика о том, что для расчета рыночной стоимости в качестве объектов-аналогов использованы объекты, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, отклонены свидетелем на том основании, что отнесение того или иного земельного участка к землям под многоэтажное жилищное строительство, произведено не по фактически установленному виду разрешенного использования участка, а исходя из требований градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны. В ходе анализа рынка оценщиком не было обнаружено предложений о продаже участков с видом разрешенного использования «под многоэтажное строительство». Использованные объекты-аналоги расположены в территориальных зонах Ж-3, Ж-4, Ж-5, Ц-2 градостроительные регламенты которых (по соответствующей территории), допускают возможность многоэтажного строительства в ряду основных видов разрешенного использования.

Заслушав показания свидетеля, исследовав Отчет, суд приходит к следующему.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО № 1 и ФСО № 3.

По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Оценив в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка земельного участка проведена оценщиком без нарушений требований законодательства об оценочной деятельности. Оценщик ФИО1 имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», является членом Ассоциации «Свободный Оценочный Департамент», его ответственность застрахована в установленном законом порядке. Отчет содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. В ходе выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка применен сравнительный подход (описано применение метода сравнения продаж), отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В результате правил, оценщиком произведен отбор объектов-аналогов. В рамках сравнительного подхода оценщиком введены корректировки по соответствующим элементам сравнения.

В своих пояснениях в судебном заседании оценщик ясно и недвусмысленно ответил на возникшие у административного ответчика вопросы с приведением обоснования своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов оценщика, у суда не имеется, так как существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы Отчета согласуются между собой.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что Отчет достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка и может быть положен в основу решения суда. Оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда не имеется, административные ответчики ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявили.

При таких обстоятельствах, административное исковое подлежит удовлетворению. Кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенном Отчетом.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и положением пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При этом следует учитывать, что период действия определяемой судом кадастровой стоимости не является тождественным понятию «период применения кадастровой стоимости»; любые вопросы, касающиеся периодов применения кадастровой стоимости, не рассматриваются и не разрешаются судом при рассмотрении дел по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Период действия определяемой судом кадастровой стоимости не совпадает с понятием «кадастровая стоимость, подлежащая применению», а в резолютивной части решения, между тем, должен указываться именно период действия определённой судом кадастровой стоимости, но не её применения.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОптСтрой», удовлетворить.

Установить по состоянию на 25 октября 2021 года «архивную» кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 36060 000 (тридцать шесть миллионов шестьдесят тысяч) руб. на период с 11 ноября 2021 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 15 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Судья С.Н. Полевщикова