Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2023 г. <адрес>

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Мироновой Е.М.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества, признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ

Истцы обратились в суд с названным иском, указав, что они являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Управляющей организацией <адрес> является ООО «Белый парус». За ответчиком ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале указанного дома, на 1 этаже, пом. VI, лит. А. От сотрудников управляющей компании им стало известно, что в подвальном помещении, зарегистрированным за ответчиком, располагаются системы управления общедомовыми коммуникациями (регулирующая и запорная арматура, спускные краны, ревизионные люки общедомовых стояков холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, выводы общедомовой вентиляционной системы, силовые кабели электроснабжения многоквартирного дома, закладные гильзы и выводы канализационной системы многоквартирного дома), к которым отсутствует доступ собственников многоквартирного дома, а также у сотрудников управляющей компании. Исходя из изложенного следует, что указанное помещение не имеет самостоятельного назначения, предназначено для обслуживания иных помещений здания по адресу: <адрес>, жилых и нежилых помещений, а, следовательно, является общим имуществом, принадлежащим собственникам помещений в указанном здании.

Просят прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, <адрес>.

Признать право общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, - <адрес>

Взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 600 руб.

Истцы ФИО2, ФИО4, ФИО3 в суд не явились, надлежаще извещены.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала по основаниям, ранее указанным в письменном отзыве.

Третье лицо – представитель ООО «Белый парус» в судебном заседании исковые требования поддержал.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Из материалов дела следует, что ФИО3 и ФИО6 являются совместными собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 41-42).

ФИО4 является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 43-44).

ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 45-46).

Ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 103,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 20).

Указанное нежилое помещение приобретено ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО7, которая приобрела данное нежилое помещение у ООО «НемоКомпания» на основании Договора об уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору на участие в инвестировании строительства №-н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Теплоинвест» и ООО «НемоКомпания» (том 1 л.д. 32-34, 37).

Данные обстоятельства установлены заочным решением Балашихинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым за ФИО7 признано право собственности на вышеуказанное нежилое помещение. Определением апелляционной инстанции Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения (том 1 л.д. 38-40, том 2 л.д. 63-67).

Кроме этого, из материалов дела следует, что Администрация <адрес> в судебном порядке оспаривала законность заключения договора на участие в инвестировании строительства №-н от ДД.ММ.ГГГГ, договора об уступке прав требования от ДД.ММ.ГГГГ Решением Балашихинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ требования Администрации <адрес> о признании данных договоров недействительными оставлены без удовлетворения (том 2 л.д. 59-62).

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. п. 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии со ст. 290 ч. 1 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 36 ч. 1 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно п. 5 – 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 - В состав общего имущества включаются:

- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

- внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

- внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению;

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно п. "а" ст. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

По утверждению стороны истцов принадлежащее ответчику нежилое помещение не имеет самостоятельного назначения, предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений, следовательно, является общим имуществом, принадлежащим собственникам помещений в указанном здании.

В связи с возникшими противоречиями относительно принадлежности спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту НП СРО «Национальное объединение судебных экспертиз» ФИО8

Из представленного экспертного заключения №-СТ-09/2023 следует, что нежилое помещение с кадастровым номером 50:15:0000000:50614, общей площадью 103,3 кв.м. расположено в подвальном помещении многоквартирного жилого по адресу: <адрес>, что подтверждается проектной документацией, выполненной ООО «ПКФ Зодчий-1».

На листе 8 проектной документации представлен план подвала и экспликация помещений подвального этажа, из которого следует, что исследуемое нежилое помещение № VI в проектной документации обозначено цифрами №, назначением «офис» и № назначением «тамбур».

Согласно инвентаризационной карточки на жилой дом, составленной Балашихинским филиалом ГУП МО «МО БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение № VI имеет свободное назначение.

В настоящее время нежилое помещение № VI используется по назначению, как офисное помещение.

По результатам натурного осмотра установлено, что в нежилом помещении № VI смонтированы и функционируют общедомовые инженерно-технические коммуникации в виде системы вентиляции, труб системы ГВС, трубы системы ХВС, труб системы канализации, труб отопления, кабелей электроснабжения, а также лотков со слаботочной системой, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома. Все элементы инженерных коммуникаций, функционирующие в нежилом помещении, находятся в работоспособном состоянии, каких-либо признаков их повреждений не установлено.

Обеспечить возможность надлежащей эксплуатации, обслуживания и контроля инженерных коммуникаций без доступа в данное нежилое помещение не представляется возможным и может повлиять на возможность осуществления надлежащей эксплуатации общедомового имущества многоквартирного дома.

Для осуществления надлежащей эксплуатации общедомового имущества многоквартирного жилого дома требуется периодический беспрепятственный доступ к находящемуся в нежилом помещении общедомовому имуществу.

Учитывая проведенное исследование и изучив проектную документацию, выполненную ООО «ПКФ «Зодчий-1», эксперт пришел к выводу, что исследуемое нежилое помещение № VI не является помещением общего пользовании или техническим помещением, несмотря на наличие общедомовых инженерных коммуникаций, так как в проектной документации данное помещение было запроектировано как офис с отдельным входом, в настоящее время используется по назначению и является самостоятельным помещением (том 2 л.д. 90-139).

У суда нет оснований не доверять представленному заключению, поскольку при проведении указанной экспертизы учтены все обстоятельства, имеющие значение для дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд, оценивая данное заключение в соответствии с положением ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что данное доказательство по делу является относимым и допустимым.

Как указано в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 489-0-0 указал, что одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит оттого, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13391/09).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64).

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Судом установлено, что первоначальный собственник нежилого помещения ООО «НемоКомпания» обладал правом личной собственности на него еще до ввода всего здания в эксплуатацию, выраженное в виде права требования по инвестиционному договору с момента передачи инвестиционных денежных средств застройщику.

При таких обстоятельствах, с учетом заключения экспертизы, следует вывод о том, что спорное нежилое помещение не являлось, и в настоящее время не является техническим и не имеет вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям жилого дома.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 13391/09, наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения.

Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого дома не относятся (Постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 12537/09 по делу N А56-42253/2007). В Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГЗ-14/13 Президиума ВАС РФ сформулирована позиция, согласно которой для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Экспертом при проведении судебной экспертизы было установлено, что в проектной документации нежилое помещение № VI было запроектировано как офис с отдельным входом, в настоящее время используется по назначению, как офисное помещение.

Таким образом, указанное нежилое помещение используется в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поэтому право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение возникнуть не могло.

Исходя из изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы истцов об отсутствии доступа к инженерному оборудованию, относящемуся к общедомовому имуществу собственников помещение в многоквартирном дома, суд отклоняет, поскольку истцами, а также третьим лицом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, что ответчик получал уведомление о необходимости доступа управляющей организации для осмотра общедомового имущества, находящегося в нежилом помещении, а также ликвидации аварийных ситуаций, и не обеспечивал его (п. 32, 85 Правил №).

Истцы, а в большей степени третье лицо (управляющая компания) при наличии необходимости доступа в принадлежащее ответчику нежилое помещение, в том числе в целях осмотра общедомовых коммуникаций и их профилактического обслуживания в случае чинения препятствий ответчиком в предоставлении такого доступа без правомерных на то оснований не лишены возможности защиты нарушенного права иным способом, предусмотренным законом, в том числе в судебном порядке.

Довод ответчика о том, что истцами пропущен трехлетний срок исковой давности, суд также признает несостоятельным и отклоняет, поскольку в соответствии со ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований суд не находит, ввиду чего иск подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ

В иске ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества, признании права общей долевой собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.М. Миронова

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ

Судья Е.М.Миронова