УИД № 14RS0016-01-2025-000208-70
Дело № 2-302/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«27» мая 2025 года город Мирный РС (Я)
Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Воронова С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ак-Кок С.А.,
с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, администрации городского поселения «Город Мирный» муниципального района «Мирнинский район», администрации муниципального района «Мирнинский район» о признании права собственности на объект недвижимого имущества
установил:
ФИО5 обратилась в Мирнинский районный суд Республики Саха(Якутия) с вышеуказанными требованиями в обоснование иска указывая, что в соответствии с договором купли-продажи производственной базы от 12.12.2011 является покупателем объекта недвижимости — производственной базы, расположенной по адресу: РС(Я), г. Мирный, Северная промзона: Ремонтные мастерские - 877,6 кв.м., гараж - 540 кв.м., складские помещения - 409.7 кв.м, находящиеся на земельном участке площадью 8696 кв.м. (на праве аренды с кадастровым номером: №). В иске указывает, что данный договор купли-продажи исполнен сторонами, недвижимое имущество передано продавцом покупателю <дата> и оплата покупателем продавцу произведена. ФИО5 вступила во владение и пользование недвижимым имуществом, осуществляет все обязанности собственника имущества. Однако государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена не была, в связи с тем, что "А выступающий по сделке продавцом умер <дата>.
<дата> Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) вынесло Уведомление об отказе государственной регистрации прав за № № в связи с непредставлением испрашиваемых документов.
Истец полагая, что у него возникло право собственности на основании сделки купли-продажи и ссылаясь на постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2008 по делу № А17-2806/8- 2006 в котором указывается, что в случае ликвидации одной стороны по сделке по купли-продажи недвижимости следует применять аналогию закона, а именно ст. ст. 165, 551 ГК РФ, так как ликвидация одной из сторон договора влечет за собой неопределенность по договору, и предъявляя требования к универсальному правопреемнику сестре умершего – ФИО6, которая наделила полномочиями представителя ФИО7, просит суд признать за истцом право собственности на объект недвижимости: производственную базу, расположенную по адресу: РС(Я), <адрес>, Северная промзона, и обладающими индивидуальными характеристиками: Ремонтные мастерские - 877,6 кв.м., гараж - 540 кв.м., складские помещения - 409.7 кв.м находящиеся на земельном участке площадью 8696 кв.м. (кадастровый №).
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования подтвердив обстоятельства на которых они основаны.
Ответчик в судебное заседание не явилась, направив в адрес суда отзыв в котором указывает, что иск не признает, сообщает об отзыве доверенности на имя ФИО7 (отозвана Распоряжением от <дата>.,бланк серии № удостоверенным нотариусом Сочинского нотариального округа "Б").
Указывает, что истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что "А являлся собственником спорных объектов недвижимости производственной базы, и его право собственности в установленном законом порядке не зарегистрировано, приводит доводы о не вступлении в права наследования спорного имущества так как меры, направленные на фактическое вступление в наследство не предпринимала. По указанным основаниям полагает, что является ненадлежащим ответчиком по делу, так как в случае отсутствия наследников спорные объекты недвижимости подлежат передачи МО город Мирный Республики Саха (Якутия).
Заявляет о пропуске истцом срока исковой давности, так как договор купли- продажи производственной базы от 26.12.2011 не был предоставлен в органы ФИО8 по PC (Я) или его правопредшественнику для государственной регистрации перехода права собственности на истца на спорное имущество с 2011 года.
Представитель ответчика-администрации городского поселения «Город Мирный» в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что земельного участок с ранее присвоенным кадастровыми номерами 14:37:000105:491 и 14:37:000000:3500 расположен на территории городское поселение город Мирный, <...>
При проведении специалистами администрации осмотра участка установлено, что на территории земельного участка расположены объекты в виде здания складских помещений, здание ремонтных мастерских, объект незавершенного строительства - гараж, грузовой и легковой автотранспорт, кузова автомобилей, автопокрышки, строительные материалы, мусорные баки. Земельный участок огорожен и используется под производственную базу. Правоустанавливающие документы на земельный участок отсутствуют, так как ранее участок находился в аренде ЗАО «Комвест» (представитель ФИО7) по договору аренды земельного участка № от <дата> под строительство производственной базы (срок договора по <дата>). В настоящее время земельный участок не сформирован, на кадастровом учете не состоит, пользование землей производится без правоустанавливающих документов, но платежи за пользование землей производятся регулярно на условиях договора от 20.08.2007 заключенного с администрацией МО «Мирнинский район». Правоустанавливающие документы на объекты, расположенные на земельном участке отсутствуют, разрешение на строительство, ввод объектов в эксплуатацию городской Администрацией не выдавались. Указывает, что ни истец, ни ответчик не являются надлежащими сторонами в рассматриваемом споре, так как отношения к аренде земельного участка и спорным объектам недвижимости не имеют.
Представители ответчика в лице администрации муниципального района «Мирнинский район» в судебном заседании иск не признали. Указывают о расторжении ранее заключенного договора аренды земельного участка с ЗАО «Комвест», отсутствии разрешительной документации на строительство спорных объектов недвижимости.
Заслушав доводы сторон, исследовав представленные сторонами доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска и по следующим основаниям.
Признание права является одним из способов защиты права (ст. 12 ГК РФ). При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В пункте 1 Постановления N 54 разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно пункту 5 Постановления N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Как следует из заявленных исковых требованиях о признании права собственности на объект недвижимости, предметом спора является производственная база по адресу: Республика PC (Я), г. Мирный. Северная промзона, и обладающими индивидуальными характеристиками: ремонтные мастерские - 877,6 кв.м,, гараж - 540 кв.м., складские помещения - 409,7 кв.м., находящиеся на земельном участке площадью 8696 кв.м., кадастровый №.
Согласно акту осмотра земельного участка и объектов в кадастровом квартале № от <дата>, при визуальном осмотре на объекты в виде здания складских помещений, здание ремонтных мастерских, объект незавершенного строительства - гараж, грузовой и легковой автотранспорт, кузова автомобилей.
Указанный земельный участок на основании договора аренды земельного участка № от <дата> под строительство производственной базы предоставлялся ЗАО «Комвест» (срок договора по <дата>). В настоящее время земельный участок не сформирован, на кадастровом учете не состоит, снят с учета <дата>. При этом разрешение на строительство, ввод объектов в эксплуатацию представителями муниципальных образований не выдавались, стороной истца указанные документы не предоставлялись.
В 2023 году представитель истца по настоящему делу, действуя на основании доверенности, обращался от имени "А в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав на объекты недвижимости, в чем было отказано в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета <дата>, отсутствием записи о регистрации прав предшествующего лица, действующего в договоре купли-продажи в качестве продавца.
Обосновывая свои требования, истец указала на то, что на основании договора купли-продажи от <дата> заключенного с "А, она приобрела в собственность объект недвижимости: производственную базу, расположенную по адресу: РС(Я), г. Мирный, Северная промзона, и обладающими индивидуальными характеристиками: Ремонтные мастерские - 877,6 кв.м., гараж - 540 кв.м., складские помещения - 409.7 кв.м находящиеся на земельном участке площадью 8696 кв.м.
В свою очередь, как следует из представленных стороной истца доказательств, "А на основании договора купли –продажи производственной базы от <дата> являлся покупателем и в дальнейшем собственником спорных объектов недвижимости. Стороной продавцом по данной сделке являлось ЗАО «Комвест» в лице ФИО7
Указанный договор купли-продажи объектов недвижимости, в силу действующего в момент их заключения законодательства и до изменений предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов не прошел, права собственности как следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации ни за кем не зарегистрированы.
Вместе с тем как установлено в судебном заседании, платежи за пользование земельным участком по условиям предусмотренным договором аренды, поступают в адрес ГП «Город Мирный» регулярно и производятся ЗАО «Комвест».
При этом, как следует из материалов дела, право собственности ЗАО «Комвест» на спорные объекты недвижимости как вновь созданные, как то следует из оснований и условий предоставления земельного участка ЗАО «Комвест» в аренду, также не были зарегистрированы.
По смыслу положений пунктов 1 и 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.
Из положений приведенных норм следует, что по общему правилу право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
Поскольку в силу статьи 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права, то лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иски о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Как установлено судом, права на спорные сооружения недвижимости, перечисленные в перечне объектов продажи по договорам купли продажи между ЗАО «Комвест» и "А, между "А и истцом, ранее не зарегистрированы, кадастровый учет на земельный участок не произведен. В связи с чем, поскольку в качестве основания возникновения права собственности на спорное сооружение истец ссылается на приобретение его по договору купли-продажи от «12» декабря 2011 г., право истца не может считаться ранее возникшим (то есть возникшим до вступления в силу Закона № 122-ФЗ) или возникшим независимо от его государственной регистрации.
В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную и созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, если изготовление или создание вещи произведено с соблюдением закона.
Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь исходит из двух юридически значимых обстоятельств: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании, то есть с соблюдением положений разрешительной документации и необходимых строительных, санитарных, градостроительных, иных обязательных правил.
Доказательств наличия условий договора указывающих на наличие обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, как и доказательств, подтверждающие создание сооружений как объектов недвижимости, истцом вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не представлены.
В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть законодатель предусматривает обязательный одновременный переход прав на часть земельного участка, занятого строением, и связывает это с наличием у продавца права на данный земельный участок.
Следовательно, при отчуждении недвижимости по договору продажи условие о переходе права на земельный участок или соответствующую часть земельного участка, находящуюся под таким объектом, является необходимым условием.
При таких обстоятельствах, в силу требований указанных норм права, при подаче заявления о регистрации перехода прав на недвижимое имущество, заявитель должен представить документы на землепользование.
Статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Поскольку общество с ЗАО «Комвест» с действующим сроком договора аренды земельного участка по 28.04.2010 до реализации объекта недвижимости не оформило соответствующее право на земельный участок, который занят объектами недвижимости необходимыми для ее использования, то отсутствует и право, которое подлежит передаче.
С учетом изложенного, заявленные требования истца подлежат отказу в удовлетворении.
Кроме того, при рассмотрении дела судом установлены обстоятельства того, что после заключенных между сторонами сделок купли-продажи представителем ЗАО «Комвест» в ноябре 2022 года, 22 марта 2023 года, осуществлялись действия направленные на заключение договора аренды земельного участка с муниципальным образованием «Город Мирный» и как указывается в поданных заявлениях для завершения строительства объектов незавершенного строительства, в том числе спорных объектов: здание «Складские помещения», «Гараж»»,«Ремонтные мастерские».
Таким образом, суд полагает, что факт передачи спорных объектов недвижимости в фактическое владение покупателям от ЗАО «Комвест» изначально "А и в последствии от "А ФИО5, после совершения сделок, не подтвержден, так как платежи по договору аренды земельного участка, прекратившее свое действие, продолжает осуществлять ЗАО «Комвест», который в свою очередь заинтересован, как следует из заявлений в осуществлении дальнейшего строительства спорных объектов недвижимости и аренде земли.
Таким образом факт исполнения продавцом (ЗАО «Комвест», "А) обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости, который в данном случае подлежит доказыванию истцом, не подтвержден и фактические действия сторон договора не указывают на реальность совершения сделок.
С учетом изложенного, суд не установив наличия правовых оснований для удовлетворения заявленного иска, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО6, администрации городского поселения «Город Мирный» муниципального района «Мирнинский район», администрации муниципального района «Мирнинский район» о признании права собственности на объект недвижимого имущества отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия).
Председательствующий: С.А. Воронов
Мотивированное решение изготовлено <дата>