УИД 23RS0014-01-2022-005218-05 к делу № 2-633/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ст-ца Динская 13 ноября 2023 г.

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Николаевой Т.П.,

при секретаре ФИО3,

с участием:

представителя истца ФИО7,

представителя ответчика ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 700 000 рублей; погасить запись о государственной регистрации перехода права собственности на него от 21.10.2021г.; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в сумме 12 430 рублей.

В обосновании иска указано, что 09.10.2021г. стороны заключили договор купли-продажи земельного участка с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, общей площадью 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. В этот же день истец передал ответчику цену участка в размере 700 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН № от 21.10.2021г.

В ходе заключения и регистрации договора ФИО4 предоставил ФИО1 выписку из ЕГРН, согласно которой ограничения и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы.

25.11.2021г. ФИО1 обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО Динской район с уведомлением о начале строительства жилого дома, в соответствии с видом разрешенного земельного участка, в порядке ст. 51 ГрК РФ. 06.12.2021г. начальник Управления архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> уведомил истца о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на спорном земельном участке ввиду того, что он расположен в границах зон затопления при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности на территориях населенных пунктов Динского района Краснодарского края, прилегающих к оказывающим негативное воздействие водным объектам пос. Кочетинский – в отношении р. 1-я Кочеты, р. 2-я Кочеты, утвержденных приказом Федерального агентства водных ресурсов Кубанское Бассейновое Водное Управление «Об установлении зон затопления, подтопления» от 24.09.2020г. №-пр.

Согласно полученной ФИО1 выписки из ЕГРН от 01.12.2021г. в отношении спорного земельного участка зарегистрировано ограничение в использовании или ограничение прав на объект недвижимости или обременение объекта, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ с 27.09.2021г.

Ссылаясь на ч. 2 ст. 450 ГК РФ, истец указывает, что возвратить полученные за земельный участок денежные средства ФИО4 отказался, на письменную претензию истца о добровольном и внесудебном расторжении договора купли-продажи не ответил.

ФИО1 приобретал земельный участок в целях строительства на нем жилого дома, действовал со всей заботливостью и обычной осмотрительностью, какая от него требовалась, однако, полностью лишился того, на что он рассчитывал при заключении оспариваемого договора купли-продажи.

Не согласившись с исковыми требованиями ответчиком представлены возражения, в которых со ссылкой на ст.ст. 420, 421, 424, 431, 432 ГК РФ указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, площадью 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Объявление о продаже указанного участка было найдено истцом на сайте объявлений о продаже недвижимости Avito.

При заключении договора и его государственной регистрации юристы истца осуществляли полную юридическую проверку продаваемого земельного участка, юридическое сопровождение сделки, готовили договор купли-продажи земельного участка, который впоследствии 09.10.2021гю и был подписан и зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> в <адрес> 21.10.2021г. Представленная выписка из ЕГРН на момент подписания договора была без ограничений.

Считает, что договор купли-продажи земельного участка от 09.10.2021г. не подлежит расторжению ввиду отсутствия существенных нарушений со стороны продавца. Сделка не нарушает требования закона, заключена добровольно, сторонами исполнена, расчет произведен, стороны обращались лично в Динской отдел Федеральной регистрационной службы, право собственности на земельный участок покупателем ФИО1 зарегистрировано.

Ответчик обратился в отдел архитектуры, где ему пояснили, что в настоящее время необходимо предоставление дополнительного документа для согласования – проект для обеспечения инженерной защиты жилого дома от затопления, подтопления, ориентировочная стоимость проекта 40 000 - 50 000 рублей.

В уведомлении от 06.12.2021г. Управления архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> не говорится о категоричном отказе размещения объектов ИЖС по указанному адресу, считает заявленные надуманными. Со стороны ответчика отсутствовали какие-либо нарушения при подписании договора купли-продажи. В выписка из ЕГРН, представленной на момент заключения договора, сведения о нахождении земельного участка в зонах подтопления, затопления отсутствовали, стороны об этом не знали. Земельный участок находится на возвышенности, жилые дома на соседних участках возведены и продолжают строиться.

Сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий включаются в ЕГРН, в случае отсутствия в ЕГРН таких сведений, данная зона не может считаться установленной.

Территория, на которой расположен данный земельный участок, отнесена к зоне затопления паводком 1% обеспеченности. На указанный земельный участок распространен запрет на строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких объектов от затопления, подтопления.

Просит в исковых требованиях ФИО6 отказать.

Третьим лицом – Динским отделом Управления Росреестра по <адрес> представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с КН №, расположен в зоне №.ДД.ММ.ГГГГ, содержание: в соответствии со ст. 65 Водного кодекса РФ, в границах водоохраной зоны запрещается: использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; размещение автозаправочных станций, складов горючесмазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и Водного кодекса), станций технического обслуживания используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств; размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов; сброс сточных, в том числе дренажных, вод; разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (без исключения случаев, если разведка и добыча общесраспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством РФ о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со ст. 19.1 Закона РФ от 21.02.1992г. № «О недрах»).

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов, допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Сведения о вышеуказанной зоне внесены в ЕГРН 28.09.2021г. на основании Приказа «Об установлении границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос, местоположенй береговых линий (границ водных объектов) реки3-я Кочеты и реки 1-я Кочеты на территории <адрес>» № от03.10.2018г.

Также вышеуказанный земельный участок расположен в зоне №.1335, содержание: в соответствии со ст. 67.1 п. 6 Водного кодекса РФ в границах зон затопления, подтопления в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются: размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления; использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.

Сведения о вышеуказанной зоне внесены в ЕГРН 28.09.2021г. на основании Приказа Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов «Об установлении зон затопления, подтопления» №—пр от 24.09.2020г.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объектов капитального строительства, расположенных в границах зон затопления, подтопления, в границах водоохранных зон проверка на предмет обеспечения инженерной защиты таких объектов и (или) территорий, на которых они расположены, проверка на предмет оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, государственным регистратором прав не осуществляется.

Поскольку основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали, 21.10.2021г. была осуществлена государственная регистрация прав ФИО5 на вышеуказанный земельный участок.

При разрешении поставленного перед судом вопроса полаются на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель истца, ФИО7, действующий по нотариально удостоверенной доверенности, поддержал исковые требования, сославшись на доводы, изложенные в тексте иска, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика, действующая по нотариально удостоверенной доверенной доверенности, ФИО8, исковые требования не признала, сославшись на доводы возражений, просила в иске отказать.

Истец, ответчик в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайств об его отложении в суд не поступало.

Представители третьих лиц – администрации МО <адрес> и Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем суду представлены письменные заявления.

С учетом положений ст.ст. 48, 113, 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив исковое заявление, возражения и отзыв на него, обсудив изложенные в них доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО4 09.10.2021г. заключили договор купли-продажи земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для индивидуальной жилой застройки, общей площадью: 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> В этот же день истец передал ответчику цену участка, в размере 700 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-14, 16, 17-19).

ФИО1 обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> с уведомлением о начале строительства жилого дома, в соответствии с видом разрешённого земельного участка, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

06.12.2021г. начальник Управления архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> уведомил истца о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на спорном земельном участке в виду того, что земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, расположен в границах зон затопления при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности на территориях населённых пунктов <адрес>, прилегающих к оказывающим негативное воздействие водным объектам пос. Кочетинский - в отношении р. 1-я Кочеты, р. 2-я Кочеты, утверждённых приказом Федерального агентства водных ресурсов Кубанское Бассейновое Водное Управление (Кубанское БВУ) «Об установлении зон затопления, подтопления» от ДД.ММ.ГГГГ №-пр (л.д. 20-21).

Судом установлено, что названное ограничение в использовании земельного участка было внесено в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до даты заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка сторонами спора.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.12.2021г., в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано ограничение в использование или ограничение прав на объект недвижимости или обременение объекта, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации с 27.09.202г. (л.д. 22-34).

В соответствии с частью 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесённых к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещается размещение новых населённых пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населённых пунктов и объектов от затопления, подтопления.

На основании частей 4 и 7 ст. 67.1, п. 1 и 17 ст. 24, п. 4 ч. 2 ст. 39 Водного кодекса РФ обязанность осуществлять меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации последствий, в том числе по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций на водных объектах возложена на собственника водного объекта.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в кассационном определении от 01.03.2023г. по делу №-КАД22-11-К6, инженерная защита территорий и объектов от негативного воздействия вод осуществляется в порядке, предусмотренном российским законодательством о градостроительной деятельности, органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (ч.4 ст. 67.1 ВК РФ).

Суд критически относится к доводам ответчика о возможности строительства жилого дома на подтопляемом земельном участке, при условии возложения на покупателя обязанности проектирования и обустройства инженерной защиты объекта от затопления, подтопления.

При заключении договора купли-продажи земельного участка от 09.10.2021г. ФИО1 не знал о существовании ограничений в его использования, не планировал денежных трат на проектирование и обустройство инженерной защиты от затопления или подтопления земельного участка, в силу чего в настоящее время лишен возможности использовать приобретенный земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Истец обращался к ответчику в порядке досудебного урегулирования спора (л.д. 35-37), ответа на претензию не последовало.

В порядке части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В порядке пункта 9 договора купли-продажи земельного участка от 09.10.2021г. продавец – ФИО4 принял на себя обязательства: «В случае наличия арестов и/или любых запрещений (обременений) в отношении Объекта недвижимости Продавец обязуется возвратить Покупателю уплаченные за него денежные средства, а также возместить все Понесённые Покупателем убытки». В ответе на претензию ФИО1, ФИО4 отказался выполнить свои обязательства и расторгнуть договор.

По смыслу положений статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как следует из материалов дела, при обращении в суд ФИО1 понес расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 500 рублей, которые надлежит взыскать с ФИО4

Отказывая ФИО1 во взыскании судебных расходов за нотариальное удостоверение доверенности в размере 1 930 рублей нотариусу, суд исходит из того, что в ее тексте не отражено, что она выдана именно для представления интересов истца в настоящем гражданском деле.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств - удовлетворить.

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для индивидуальной жилой застройки, общей площадью: 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО1, расторгнуть.

Взыскать с ФИО2 (паспорт № выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ., КП № в пользу ФИО9 (паспорт № выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ., КП №) стоимость земельного участка в сумме 700 000 (семьсот тысяч) рублей.

Запись о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ – погасить.

Взыскать с ФИО4 (паспорт № выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ., КП №) в пользу ФИО1 (паспорт № выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ., КП №) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 500 (десять тысяч пятьсот) рублей.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2023 года.

Председательствующий: Т.П. Николаева