административное дело № 3а-1106/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 декабря 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Агибаловой В.О.
при секретаре
судебного заседания Минко Я.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000873-33) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:
- здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере 2 163 966 руб.;
- здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: Краснодарский <Адрес...> в размере 850 474 руб.
Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости зданий. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.
От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение указало, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.
От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
От администрации Павловского сельского поселения Павловского района поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть административный иск в отсутствие ее представителя и принять решение на усмотрение суда.
От администрации МО Павловский район поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело без участия ее представителя и принять решение на усмотрение суда.
От административного истца поступил документ, подтверждающий оплату проведения судебной экспертизы.
17.11.2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, в котором выражено мнение о том, что заключение судебной экспертизы не может быть признано допустимым доказательством по делу.
В судебное заседание 05 декабря 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе электронной почтой, Почтой России и путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что с 01.04.2022 года ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: Краснодарский <Адрес...> а также здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 01.04.2022 года (л.д.13-16, том 1). До 01.04.2022 года объекты недвижимости находились в долевой собственности ФИО2 и ФИО3 <...> которые привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.
Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2021 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> определена уполномоченным органом в размере 16 278 528, 02 руб.; здания с кадастровым номером <№...> - в размере 9 528 199, 07 руб.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.17-18, том 1).
В соответствии с отчетом об оценке № 1338/2022 от 08.06.2022 года, подготовленным ЧПО ФИО4, по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№...> составляет 2 163 966 руб.; здания с кадастровым номером <№...> - 850 474 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.
Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-1106/2022 от 05.10.2022 года отчет об оценке №1338/2022 от 08.06.2022 года, подготовленный ЧПО ФИО4, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. Оценщиком нарушен п.24и ФСО-7 (не обоснованно значение функционального износа).
По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> определена экспертом в размере 7 217 628 руб. (ниже кадастровой стоимости на 55,6 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> - в размере 2 737 464 руб. (ниже кадастровой стоимости на 71,2 %).
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.
При оценке объектов недвижимости был применен затратный подход. Невозможность применения доходного и сравнительного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. А именно, доходный подход не применялся, поскольку экспертом не были выявлены предложения о сдаче в аренду зданий в неудовлетворительном состоянии, при этом объект экспертизы, который находится в неудовлетворительном состоянии и не пригодном для использования, не генерирует поток доходов. Сравнительный подход не применялся, так как на дату определения рыночной стоимости экспертом не было выявлено в районе расположения оцениваемых объектов недвижимости предложений о продаже сопоставимых объектов в неудовлетворительном состоянии.
Факт нахождения объектов недвижимости в неудовлетворительном техническом состоянии, не пригодном для использования, подтверждается фотоматериалом, имеющемся на л.д.47-61, том 1, а также исследованием, проведенным экспертом ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ».
Кроме того, суд учитывает, что год постройки здания с кадастровым номером <№...> является 1966г., год постройки здания с кадастровым номером <№...> - 1950г.
Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.
Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в отзыве, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.
Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что при определении рыночной стоимости зданий эксперт необоснованно не учитывал НДС, не может быть принят во внимание, так как при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости налог на добавленную стоимость учитываться не должен.
Ссылка департамента имущественных отношений Краснодарского края на то, что эксперт не представил фотоматериалы, иллюстрирующие объекты экспертизы, не может повлечь признания заключения недопустимым доказательством по делу, поскольку такие фотоматериалы имеются в материалах дела.
С учетом изложенного, приведенные в отзыве доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника.
Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.
В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 03 августа 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 03 августа 2022 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 7 217 628 рублей.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: Краснодарский <Адрес...> кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 2 737 464 рублей.
Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: <№...>
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: <№...> считать 03 августа 2022 года.
В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 08 декабря 2022 года.
Судья
Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова