КОПИЯ Дело №2-1573/2022

44RS0002-01-2022-001492-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 сентября 2022 года г.Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Сусловой Е.А.,

при секретаре Долгих А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, неустойки, судебных расходов и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 с требованиями о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли- продажи квартиры от 17.01.2022 г. в двойном размере, а именно в сумме 200 000 руб., неустойки за каждый день неправомерного удержания денежных средств за период с 28.03.2022 г. до момента фактического исполнения обязательств, по состоянию на 31.03.2022г. сумма неустойки составляет 438,36 руб., взыскании расходов по оплате услуг ООО «Аксиома» в сумме 13 000 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 5 334 руб., судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 20 500 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что между ним (покупателем) и ответчиком (продавцом) 17.01.2022 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке, согласно которому продавец обязуется продать покупателю, а покупатель приобрести и оплатить объект недвижимости (квартиру), находящийся по адресу: .... В соответствии с п.2 и п.4.1 Договора в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению объекта покупатель передал, а продавец получил денежные средства в размере 100 000 рублей, о чем дана расписка о получении денежных средств в качестве задатка.

В соответствии с п. 6 Договора продавец обязуется до заключения Договора по оформлению права собственности предоставить для информации покупателю следующее документы: выписку из ЕГРН; справку об отсутствии задолженности; справку ЦРГ города Костромы об отсутствии лиц, зарегистрированных в данной квартире; согласие супруга на продажу. В силу п.7 Договора продавец обязался снять с регистрационного учета троих детей (13, 14 и 21 года) до момента подписания основного договора купли продажи.

Для надлежащего исполнения обязательств по Договору им были приняты соответствующие меры: подготовлены денежные средства для оплаты квартиры, получено одобрение ипотеки, также назначалось место и время для заключения договора купли-продажи квартиры. Квартира полностью его устраивала, и он не искал другого варианта для покупки. Но продавец до заключения договора купли-продажи документы, указанные в п. 6 Договора в адрес покупателя не направил, на сделке проходившей 05.03.2022 обязательный пакет документов для заключения Договора купли-продажи не предоставил, действия указанный в п. 7 Договора не совершил, подписывать соглашение о продлении предварительного договора купли-продажи квартиры, отказался. В соответствии с п. 4.2 Договора в случае отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи, а также в случае предоставления продавцом недостоверных информации об объекте, либо непредставлении продавцом в сроки и составе документов, указанных в п. 6 Договора, расценивается сторонами как отказ продавца от заключения договора купли-продажи (основного договора) и сумма задатка возвращается покупателю в двойном в размере в течение семи календарных дней с момента предъявления покупателем соответствующего требования. Поскольку ответчик уклонился от исполнения указанного обязательства, то обязан уплатить двойную сумму задатка в размере 200 000 рублей. Направленная ответчику претензия была получена ответчиком 20.03.2022, в ответе ответчик отказался в добровольном исполнении требования.

При расчете сумм процентов по правилам ст. 395 ГК РФ отсчет полагает считать с момента окончания 7-го срока на добровольное исполнение требований, т.е. с 28.03.2022 года. На момент написания искового заявления 31.03.2022 сумма неустойки составляет 438,36 руб. Помимо этого истцом понесены расходы на оплату услуг ООО «Аксиома» по договору сопровождения от 17.01.2022 в размере 13 000 руб., что в соответствии со ст. 401 ГК РФ также подлежит возмещению ответчиком.

Кроме того, истцом понесены судебные расходы, связанные с несением расходов на оплату услуг представителя, а также с оплатой госпошлины, которые подлежат взысканию с ответчика. С учетом изложенного просит удовлетворить исковые требования.

В процессе рассмотрения дела в качестве третьих лиц привлечены ООО «Аксиома», ФИО3, ФИО4

В ходе рассмотрения дела ФИО2 предъявлен встречный иск к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли – продажи квартиры, в котором она просит обязать ФИО1 заключить основанной договор купли – продажи в соответствии с Предварительным договором от 17 января 2022 г., на следующих условиях:

Покупатель покупает, а Продавец продает, следующие объекты недвижимого имущества:

1) квартира по адресу ..., площадь 252,8 кв.м., этаж 02, цокольный этаж, чердак в целом, кадастровый № («Квартира»), с неотделимыми улучшениями:

котел АОГВ «Беретта»;

варочная панель;

металлическая лестница;

унитаз, ванна, сантехника;

двери межкомнатные 4 шт.;

решетки на окнах.

Цена Квартиры — 10 000 000 (десять миллионов) рублей — оплачивается за вычетом полученного Покупателем задатка (100 000 р.), итого 9 900 000 (девять миллионов девятьсот тысяч) рублей.

2) помещение с кадастровым номером 44:27:040401:278 («Гараж»). Цена гаража - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей - оплачивается в полном объеме.

Просила суд определить в основном договоре следующий порядок оплаты цены приобретения недвижимости и ее сдачи-приемки:

Цена приобретения квартиры и Гаража уплачивается в полном объеме (за вычетом суммы задатка) банковским переводом на счет Продавца в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с даты заключения основного договора. Переход права собственности на Квартиру и Гараж к Покупателю подлежит государственной регистрации с момента полной оплаты цены Квартиры и Гаража.

Подписание Актов сдачи-приемки Квартиры и Гаража и снятие с учета проживающих в Квартире лиц производится в течение 1 (одного) месяца с даты получения Продавцом цены купли-продажи Квартиры и Гаража в полном объеме.

Продавец и члены его семьи вправе проживать в квартире и пользоваться Гаражом в течение 1 (одного) месяца с даты с даты получения цены Квартиры и Гаража в полном объеме, с оплатой коммунальных платежей до даты физического освобождения Квартиры. Физическое освобождение Квартиры и Гаража подтверждается Актом сдачи-приемки.

Моментом заключения основного договора является момент вступления решения суда в законную силу.

Определением судьи встречный иск принят к своему производству.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, встречный иск не признал. Отметил, что после истечения срока действия предварительного договора конкретных сроков его пролонгации установлено не было, но стороны действия по его заключению совершали. Основной договор купли – продажи заключен не был по вине ФИО2, которая в последний день предоставления банком ВТБ ипотеки по сниженной ставке подписывать основной договор купли – продажи отказалась. Указал, что в настоящее время утратил интерес к покупке данной квартиры, денежных средств на покупку именно данного жилья у него не имеется.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО5 исковые требования поддержал, встречный иск не признал, представив письменные пояснения, из которых следует, что ответчик указала, что обязанность по снятию с регистрации лиц имелась непосредственно перед сделкой. Однако разговор о снятии регистрации лиц шёл 13.01.2022, т.е. до заключения предварительного договора купли — продажи. При подписании договора 17.01.2022 стороны договорились, что ответчик (продавец) обязуется до заключения договора предоставить истцу (покупателю) документы: выписку из ЕГРН, справку ЦРГ г. Костромы, об отсутствии зарегистрированных граждан. Заключение сделки при зарегистрированных в жилом помещении несовершеннолетних детей влечет риск сохранения за ними права проживания. Выход на сделку без проверки и представления документов продавцом невозможен. Стороной ответчика при заключении предварительного договора не были представлены оригиналы документов на квартиру. Ответчик обязательства по предоставлению документов до окончания действия предварительного договора так и не выполнила. Кроме того, при изучении технической документации банком при рассмотрении заявки на ипотеку выяснилось, что земельный участок принадлежит «Костромагражданпроект», дом имеет статус «жилой», что допускает незаконное перепланирование жилого дома, не имеющего земельного участка в многоквартирный. Продавца попросили предоставить документы-основания, по которым был возведен забор по периметру дома. Документов представлено не было, что дает основание предполагать наличие нарушений. При этом согласно п. 4.2 договора обязанность по предоставлению необходимой технической документации, а в случая её отсутствия по заказу такой документации возложена на продавца. Ответчик при не соблюдении условий предварительного договора купли - продажи уклонился как от возврата задатка так и от его продления. На встречу 15.02.2022, на которой планировалось обсуждение пролонгирования договора, не явилась, явился супруг ответчика, однако полномочий для подписания доп. соглашения или нового предварительного договора супруг не обладал, в результате чего он не был подписан. Вместе с тем, стороны и после окончания договора стремились к заключению договора, однако ответчик всячески уклонялся от предоставления запрашиваемых банком документов, как при рассмотрении заявки в ПАО «Сбербанк» оформленной через сервис «ДомКлик», в результате чего заявка была отклонена, так и при рассмотрении заявки в ПАО «ВТБ». Необходимые документы для ПАО «ВТБ» были представлены ответчиком только 02.03.2022. Так как предварительный договор содержал все условия основного договора купли-продажи, тем самым основания для незаключения основного договора 05.03.2022 отсутствовали. Кроме того, одобренная ипотека в ПАО «Банк ВТБ» была аннулирована со стороны банка после отказа продавцом в оформлении основного договора купли продажи 05.03.2022. Причина в отзыве одобренной ипотеки являлась низкая процентная ставка по ипотечному договору, при росте ключевой ставки ЦБ в более чем в два раза с 02.03.2022 года. При этом истец и сотрудники ООО «Аксиома» сообщали о том, что заключение сделки 05.03.2022 является последним возможным днем для оформления ипотеки по старым процентным ставкам. Также отмечено, что ответчик неоднократно заявляла, что предварительный договор закончил свое действие 15.02.2022, обязательства сторон по нему прекращены. Во встречном исковом заявлении ФИО2 требует обязать заключить основной договор. Кроме того, в своих исковых требованиях ответчик требует заключить основной договор купли-продажи на иных условиях, нежели предусмотренных предварительным договором купли- продажи.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала встречный иск. Представила письменные пояснения на иск, из которых следует, что 25 января 2022 г. она позвонила истцу, сообщив о готовности к сделке, но покупатель не предпринял никаких действий, направленных на заключение договора. Проект договора купли-продажи покупатель ей не направлял, с предложением заключить основной договор не обращался. 15 февраля 2022 г. покупатель сообщил, что денежные средства на приобретение квартиры у него отсутствуют. 15 февраля 2022 г. предварительный договор прекратил действие. В исковом заявлении истец ссылается на то, что она не явилась для заключения сделки купли-продажи в банк 05 марта 2022 г. Но на эту дату предварительный договор прекратил действие, и она уже не была обязана заключать основной договор купли-продажи. Истец не предоставил доказательств, что до даты прекращения предварительного договора он обращался к ней с предложением заключить сделку. На 5 марта 2022 г. обязанности по заключению договора купли-продажи квартиры она уже не несла. Истец утверждает, что сделка не была совершена по её вине, т.к. до заключения сделки она не предоставила документы, подтверждающие снятие детей с регистрационного учета. Данные документы должны были быть предоставлены до заключения сделки. Конкретная дата не была определена. Разумно, что снятие с учета детей, не могло быть осуществлено без ясного понимания того, что продажа квартиры состоится. Истец в своем исковом заявлении сам указывает, что она не явилась для заключения сделки 5 марта 2022 г. Но эту дату предварительный договор прекратил действие и вместе с ним и её обязанность по снятию детей с регистрационного учета. Так как к 5 марта 2022 г. продавец снова высказал намерение приобрести её квартиру, 9 марта 2022 г. (в первый рабочий день после государственных выходных) она вернулась к вопросу о заключении сделки, сообщив, что по-прежнему готова продать квартиру, если истец желает ее купить, на что истец не дал ей разумного ответа. Действия истца не были направлены на покупку квартиры. В то же время она постоянно предпринимала действия, направленные на совершение сделки, она и сейчас не отказывается от продажи квартиры, поэтому заявила встречный иск. Истец уклонялся от покупки квартиры, поэтому она оставила задаток у себя.

В судебном заседании третье лицо ФИО4 пояснил, что в январе 2022 года был заключен предварительный договор купли – продажи с условием о задатке. Предварительный договор являлся срочным, период его действия с 17 января по 15 февраля. Было также обговорено, что до 25 января должны были проверить возможность получения ипотечного кредита, но по состоянию на эту дату Евгению ипотеку не одобрили. На 15 февраля денежных средств у покупателя не было. Он сообщил истцу, что если в течение недели они найдут денежные средства, то цена договора останется такой же. Дальнейшие действия по продаже квартиры осуществлялись уже не в рамках предварительного договора купли – продажи, а были направлены на заключение нового договора. Отметил, что Евгений позвонил ему 04 марта вечером и сообщил о том, что завтра нужно подойти в банк и подписать договор купли – продажи, поскольку будет последний день для предоставления кредита на выгодным им условиям. Когда они 5 марта пришли в банк, он (ФИО6) сказал, что им нужно время для ознакомления в договором.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании не участвует, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, имеется письменный отзыв, в котором она просит рассмотреть дело в ее отсутствие, а также пояснила, что является супругой истца. После первичного осмотра квартиры они обратились в ООО «Аксиома» за услугами по сопровождению сделки купли-продажи. 17.01.2022 между супругом и продавцами был заключен предварительный договор с условием о задатке. В ходе переговоров выяснилось, что в данной квартире проживают несовершеннолетние дети, был установлен срок для перерегистрации детей по другому адресу. На этапе передачи задатка продавцами не были представлены правоустанавливающие документы на квартиру. В ходе рассмотрения ипотечной заявки по запросу банка попросили продавца представить документы-основания, по которым был возведен забор по периметру дома. Ипотека Сбербанк была одобрена ей, но так как собственниками документов на землю представлено не было, в связи с этим ПАО «Сбербанк» не одобрил данный объект. На сделке 05.03.2022 в офисе ПАО «ВТБ» продавец публично отказался от сделки и решил оставить себе сумму задатка. Считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО «Аксиома» в судебном заседании не участвует, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Направлены письменные пояснения на иск, из которых следует, что ФИО1 обратился в компанию «ЮРСервис» (ООО «Аксиома») для сопровождения ипотеки по выбранному объекту недвижимости (квартиры), находящийся по адресу: ... 15.01.2022 года. Была заказана выписка ЕГРН (информация дается в открытых источниках), ЕГРН показало, что обременений на данном объекте, таких как арест, запрет на регистрационные действия не имеется. 17 января заказчик пришел вместе с продавцами для заключения предварительного договора с условием о задатке. Продавец ФИО2 была без представителя с супругом и самостоятельно выдвигала условия предстоящей сделки. В процессе изучения технической документации выяснилось, что земельный участок, на котором стоит дом, принадлежит «Костромагражданпроект», дом не имеет статус «многоквартирный», а имеет статус «жилой». Продавца в ходе рассмотрения ипотечной заявки по запросу банка попросили предоставить документы-основания, по которым был возведен забор по периметру дома. Документов представлено не было, что дает основание предполагать самовольный захват земельного участка. Продавец знал, что земельный участок является спорным, старший по дому это подтвердил, покупателя продавец о данном факте не уведомил. При этом согласно п. 4.2 Договора «Оплата тех.планов и другой необходимой документации связанной с объектом недвижимости возложена на продавца». Продавец не заказал ранее необходимую документацию, чем затягивал процесс заключения сделки. При этом на сделке 05.03.2022 продавец отказался проходить в переговорную для составления договора купли-продажи сотрудниками банка ПАО «ВТБ», тем самым фактически сорвав заключение сделки. На основании изложенного считают требования истца ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено, что 17 января 2022 г. между ФИО2 (продавцом) и ФИО7 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор не позднее 15 февраля 2022 года.

Из п.1 указанного договора следует, что продавец намерен продать квартиру находящуюся по адресу ..., р-н Костромской, ..., кадастровый №.№ площадью 252,8, этаж №, 2, цокольный этаж, чердак в целом, принадлежащую продавцу (с его слов) на основании Договора купли-продажи от 22 апреля 2021 года, а покупатель намерен купить вышеуказанную квартиру в собственность.

Стороны договорились о том, что они обязуются в срок до 15 февраля 2022 года выполнить взятые на себя обязательства по настоящему Договору и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя. В обеспечение данного обязательства покупатель вносит задаток в размере в 100 000 рублей, что подтверждается распиской в получении Продавцом (п.2 договора).

Пунктом 3 указанного договора предусмотрено, что продавец намерен продать покупателю квартиру за 6 900 000 руб. и неотъемлимые улучшения за 310000 (три миллиона сто тысяч) рублей. Без неотъемлимых улучшений продажа квартиры сторонами не рассматривается. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Общая стоимость недвижимого имущества и неотъемлимых улучшений составит 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

Стороны пришли к соглашению, что в основном договоре купли-продажи указывается сумма стоимости квартиры 6900000 (шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей и в договоре о купле-продаже неотъемлимых улучшений к основному договору купли-продажи 310000 (три миллиона сто тысяч ) рублей.

В силу п.4 договора стороны определили следующий порядок расчетов: покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 100 000 рублей в качестве задатка за приобретаемую квартиру.

При досрочном расторжении настоящего предварительного договора по инициативе продавца, либо отказе продавца от заключения договора купли-продажи (Основного договора) последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 (семи) календарных дней с момента отказа от заключения Договора по оформлению права собственности (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ). При досрочном расторжении настоящего предварительного договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В случае предоставления продавцом недостоверной информации об Объекте, либо непредставления продавцом в сроки и составе документов, оговоренных в п.6 настоящего Предварительного договора, расценивается Сторонами, как отказ продавца от заключения договора купли-продажи (Основного договора) и сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.Задаток возвращается продавцом в полном объёме в одинарном размере в случае отказа банка заемщика в одобрении заемщика или объекта в срок до 25.01.2022.

Оставшиеся Денежные средства в размере 6900000 (шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей по основному договору и за неотъемлемые улучшения 310000 (три миллиона сто тысяч) рублей передаются покупателем продавцу за счет собственных средств в сумме 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч )рублей и ипотечных средств в размере 6900000 (шесть миллионов девятьсот тысяч) рублен рублей.

Покупатель приобретает посредствам ипотеки, оплата ЭР,ЦНС и госпошлины, а так же иных расходов связанных с ипотекой, возложена на покупателя. Оплата тех.планов и другой необходимой документации связанной с объектом недвижимости возложена на продавца.

Продавец обязуется до заключения Договора по оформлению права собственности предоставить для информации покупателю следующие документы: выписку из ЕГРН; справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту; справку ЦРГ города Костромы об отсутствии лиц, зарегистрированных в данной квартире (сняться с рег. учета); согласие супруга на продажу (п.6 договора).

На момент составления настоящего договора в вышеуказанной квартире зарегистрированы 5 человек, из них 3 детей (13, 14, 21 года). Продавцы обязуются зарегистрировать детей до сделки по другому адресу, обязуются сняться с рег.учета на момент подписания основного договора купли продажи недвижимости.

На момент подписания настоящего предварительного договора покупатель частично выполнил обязательства по передаче денежных средств, определенных п. 4.1. настоящего договора, а именно, передал задаток продавцу в размере 100 000 (сто тысяч)рублей. Сумма задатка, указанная в п. 4.1 настоящего договора переходит в аванс после подписания Договора купли-продажи (Основного договора.).

Продавец обязуется продать покупателю по отдельному договору купли продажи Гараж с кадастровым номером 44:27:040401:278 за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Цена гаража изменению не подлежит. Сторонами обсуждена возможность рассрочки платежа. Приобретение квартиры рассматривается только с приобретением гаража.

Данный предварительный договор сторонами подписан.

Судом установлено, что в согласованный в предварительном договоре срок до 15 февраля 2022 г. основной договор купли-продажи квартиры по адресу: ... между сторонами заключен не был.

ПАО Сбербанк в ответ на запрос суда сообщило, что в автоматизированной системе Банка установлено наличие заяки на получение ипотечного кредита 17.01.2022 физического лица ФИО1, по которому был отказ. На имя физического лица ФИО3 за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 не установлено наличие заявок на получение ипотечного кредита.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 пояснила, что в январе 2022 г. Евгений обратился к ней для оказания услуг, хотел приобрести в ипотеку объект недвижимости. Он встречался с продавцом, был заключен предварительный договор с условием о задатке. Стороны между собой обсудили порядок расчета. Покупатель передал денежные средства 100 000 руб. под расписку. К моменту окончания срока действия предварительного договора ни стороне покупателя не была окончательно одобрена ипотека, ни сторона продавца не собрала документы, тем самым ни одна из сторон не соблюла условия договора, то есть по состоянию на 15.02.2022 заключение основной сделки было невозможно. Потом была подана заявка на получение ипотечного кредита на супругу. ФИО4 сказал, что он будет ждать, когда все одобрится, но дополнительное соглашение подписывать не будет. В дальнейшем оказалось, что земельный участок не принадлежат дому, а принадлежит «Гражданпроект», межевания земельного участка не проведено. После была проведена оценка квартиры, продавец была согласна, 03.03.2022 оценка квартиры была готова, не хватало справки о зарегистрированных лицах и задолженности по коммунальным платежам. 04.03.2022 сообщили супругу ФИО6 о явке в банк 05.03.2022 для оформления сделки, был последний день для предоставления ипотеки по сниженной ставке. Но основной договор подписан не был, детей ответчик так и не выписала.

Направленная истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 и полученная ею 20.03.2022 года претензия о выплате ФИО1 200 000 руб., ФИО2 не удовлетворена.

Как следует из ответа ФИО2 на претензию, в договоре задатка был обговорен срок окончания предварительного договора, который всех устраивал- 15.02.2022г., предварительный договор с задатком от 17.01.22 г. закончился 15.02.22 г. в связи с невыполнением К-вым обязательств. Далее взаимодействие проходило без каких - либо письменных договоров и обязательств. Считает требование ФИО1 необоснованным.

В силу п. 6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку в согласованный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи не был заключен, то обязательство из предварительного договора, обеспеченное задатком, прекратилось в силу закона (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (п. 4 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации), в данном случае - обязательства уплаченного в пользу ответчика задатка.

Анализируя вышеизложенные обстоятельства, суд, приходит к выводу, что в не заключении основного договора имеется вина обоих сторон, и, руководствуясь статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) приходит к выводу, что полученная ФИО2 по договору сумма задатка в размере 100 000 рублей должна быть возвращена ФИО1

Оснований для взыскания двойной суммы задатка суд не находит.

При этом суд исходит их того, что по состоянию на последний день действия предварительного договора - 15 февраля 2022 года как со стороны покупателя имелись действия, препятствующие заключению договора купли – продажи, а именно истцу не одобрили ипотечный кредит на выбранных им условиях. Однако при этом суд отмечает, что банку требовались дополнительные документы на земельный участок, которые представлены продавцом не были, хотя предварительным договором купли –продажи на ФИО2 лежала обязанность о предоставлении технической документации на объект. Вместе с тем указанные обстоятельства не препятствовали ФИО1 заключить с банком ипотечный кредит на иных условиях. Из дела также видно, что в жилом помещении оставались быть зарегистрированы дети ответчика ФИО2 Ни истцом, ни ответчиком при рассмотрении дела не представлены допустимые доказательства того, что в установленный в предварительном договоре срок покупатель либо продавец направили другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, а также продлить срок его действия.

Таким образом, поскольку ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи в установленный договором срок не направила другой стороне надлежаще оформленное предложение заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества и не продлила срок его действия, обязательство из предварительного договора купли-продажи, обеспеченное задатком, прекратилось в силу закона. При этом дальнейшее совершение ФИО2 действий по продаже квартиры, а ФИО1 по покупке жилья, суд расценивает как действия по совершению сделки купли – продажи недвижимого имущества не в рамках правоотношений, вытекающих из предварительного договора от 17.01.2022 года, а как вновь возникшие.

Истцом ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитаны из 200 000 руб. за период с 28.03.2022 пор 31.03.2022 и составляют 438,36 руб. (200 000*4*20%/365), которые он просит взыскать с ФИО2 (л.д.23).

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Правила п. 1 ст. 395 ГК РФ применяются в тех случаях, когда использование чужих денежных средств явилось следствием неправомерного удержания их и уклонения от их возврата, т.е. связано с виновными действиями.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела установлено, что сумма задатка в размере 100 000 руб. после прекращения действия предварительного договора купли –продажи ФИО1 не возвращена, тем самым суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является правомерным.

Определяя период взыскания процентов по ст.395 ГК РФ, суд считает обоснованным исчисление процентов с 28 марта 2022 года (по заявленным требованиям- по истечении семи дней с момента окончания срока на добровольное исполнение требований).

Вместе с тем при рассмотрении данного требования суд учитывает следующее.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, на срок 6 месяцев. Данный мораторий введен в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве. Вместе с тем, если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения ответчика может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В силу вышеприведенных положений закона, учитывая, что в соответствии с постановлением Правительства РФ введен мораторий, в том числе в отношении физических лиц, принимая во внимание размер задолженности, взысканных судом в пользу истца с ответчика, период просрочки исполнения обязательств, суд приходит к выводу, что данный ответчик подпадает под действие указанного моратория, а потому требования истца о взыскании с ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом введенного моратория с 01.04.2022 года по дату окончания его действия удовлетворению не подлежат.

Таким образом, исходя из вышеуказанного, в пользу истца (ответчика по встречному иску) с ответчика (истца по встречному иску) подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 219,18 руб. за период с 28.03.2022 по 31.03.2022 (100 000*4*20%/365). Далее проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, от суммы в размере 100 000 руб. за каждый день просрочки платежа со дня окончания срока действия моратория по день фактического исполнения обязательств.

Истцом ФИО1 заявлены требования о взыскании с ФИО2 компенсации понесенных расходов на оплату услуг ООО «Аксиома» по сопровождению сделки в размере 13 000 руб. на основании положений ст.401 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из положений п.1 и п.2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Установлено, что между истцом ФИО1 (заказчиком) и ООО «Аксиома» (исполнителем) 17.01.2022 года заключен договор на правовое сопровождение сделки купли – продажи с условием самостоятельного выбора объекта приобретения заказчиком, где заказчик является покупателем.

Из условий указанного договора следует, что исполнитель обязуется выполнить по заданию заказчика, а конкретно по выбранному заказчиком объекту недвижимости: квартиры находящейся по адресу ..., р...; кадастровый №, а заказчик обязуется принять и оплатить следующие услуги: одобрение заказчика, как заемщика банка, для получения ипотеки; одобрение возможно после ознакомления исполнителя с требованиями продавца по расчетам и составления предварительного договора, содержащего условия основного договора купли-продажи с условием о задатке; техническая первичная правовая экспертиза документов: выписка ЕГРН, отсутствие на данном объекте обременений, отсутствие признаков ст.213.11 ФЗ № 127 — Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», в указанной квартире лиц, снятых с регистрационного учета временно (на действительную военную службу, в места лишения свободы, в районы крайнего севера и приравненных к ним местностям, в дом престарелых, в детский дом и т.п.) с сохранением пользования жилым помещением не имеется, материнский капитал на приобретение не использовался, несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире, имеют возможность альтернативного проживания, квартира находится в многоквартирном жилом доме, не имеет признаки не целевого использования индивидуальных жилых домов, прилегающая территория, имеет кадастровый номер, границы отмежеваны, ограждены забором и не имеют признаков самозахвата земли; одобрение данного объекта недвижимости, с условием приобретения за счет банковского кредита, юридическое сопровождение регистрации перехода права собственности (сделки купли- продажи) по Объекту недвижимости, представительство в банке, электронная регистрация, безопасные расчеты.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что полная стоимость услуг исполнителя по настоящему договору составляет 25 000 рублей (НДС не предусмотрен), оплачивается в объеме аванса 13 000 руб. в момент подписания договора, окончательный расчет 12 000 рублей производится при подписании договора купли-продажи на выбранный заказчиком объект.

Стороной истца представлена квитанция к приходному кассовому ордеру об оплате ФИО1 денежных средств ООО «Аксиома» в размере 13 000 руб.

Проанализировав представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании уплаченных за сопровождение сделки ООО «Аксиома» денежных средств, поскольку при заключении предварительного договора купли – продажи между продавцом и покупателем каких – либо условий о привлечении третьего лица в целях юридического сопровождения сделки купли – продажи не обговаривалось, заключение договора с ООО «Аксиомой» являлось желанием ФИО1, а с учетом того, что после 15 февраля 2022 года действие предварительного договора купли – продажи прекратилось по причине незаключения основного договора, а также непродления срока его действия, оснований для взыскания данных денежных сумм суд не усматривает.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в пользу ФИО1 с ФИО2 подлежит взысканию полученный задаток в размере 100 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 219,18 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела установлено, что предварительный договор купли – продажи спорной квартиры прекратил своё действие по истечении указанной в нем даты, а истцом по встречному иску ФИО2 заявлены требования о понуждении ФИО1 к заключению основного договора купли – продажи недвижимого имущества на условиях, отличных от согласованных сторонами в договоре 17.01.2022 года, в том числе касающихся порядка расчета, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2 о понуждении в заключению основного договора купли – продажи не имеется.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся и расходы на оплату услуг представителя.

В силу ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 г. №454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации.

Таким образом, основным критерием размера оплаты труда представителя согласно ст. 100 ГПК РФ является разумность суммы оплаты, которая предполагает, что размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объемом защищаемого права.

Как следует из материалов дела, ФИО5 представлял интересы ФИО1 по доверенности при рассмотрении вышеуказанного гражданского дела.

14 марта 2022 года между ФИО5 (исполнителем) и ФИО1 (заказчиком) заключен договор на оказание юридических услуг, в соответствии с условиями которого исполнитель обязуется по поручению заказчика оказать ему следующие юридические услуги: провести первичную юридическую консультацию; провести анализ перспектив дела с выдачей рекомендаций; подготовить и направить в адрес ответчика досудебную претензию; в случае отказа добровольного исполнения требования подготовить и направить на рассмотрение исковое заявление о взыскании суммы задатка; представлять интересы ФИО1 в судебном разбирательстве по данному делу; подготовка всех необходимых документов связанных с исполнением данного поручения; дача консультаций по правовым вопросам в рамках рассмотрения вышеуказанного гражданского дела; представлять интересы заказчика во всех судах общей юрисдикции, государственных органах, учреждениях и организациях в связи с вышеуказанными гражданскими делами; получать необходимые справки и иные документы от имени Заказчика, а заказчик обязуется принять юридические услуги и оплатить их (п.1.1. договора).

На основании раздела 3 указанного договора стоимость юридических услуг по настоящему договору рассчитывается следующим образом: первичная консультация 1000,00 рублей; проведение анализа перспектив дела с выдачей рекомендаций 2 000,00 рублей; составление досудебной претензии 2 500,00 рублей; составление искового заявления и сопровождение в рассмотрении дела в суде I инстанции - 15 000,00 рублей (подготовка искового заявления и направление в суд для рассмотрения; получение копии решения суда; получение исполнительного листа; предъявление исполнительного листа в Федеральную службу судебных приставов; участие в 1 (одном) судебном заседании). Стоимость участия в рассмотрении дела судебных заседаниях составляет 3 000 рублей за 1 (одно) судебное заседание, начиная со второго судебного заседания.

Из представленной в материалы дела расписки следует, что ФИО7 передал ФИО5 денежные средства в размере 20 500 руб.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявление о взыскании расходов на представителя является обоснованным, поскольку заявленные исковые требования удовлетворены частично, интересы истца при рассмотрении гражданского дела в судебном заседании представлял ФИО5 на основании доверенности, имеющейся в материалах дела, в соответствии с договором от 14.03.2022 года, передача денежных средств за оказанные услуги у суда не вызывает сомнений.

При определении суммы, подлежащей взысканию, суд учитывает требования разумности и справедливости, характер и сложность дела, объем проделанной представителем работы, а именно консультацию и подготовку искового заявления, участие в одном опросе и четырех судебных заседаниях, подготовку дополнительных письменных пояснений в процессе рассмотрения дела, а также возражений на встречный иск, а также принимает во внимание степень правового и процессуального участия представителя в рассмотрении дела, результат рассмотрения, соотносимость расходов с объемом защищаемого права, объем проделанной представителем истца ФИО5 работы и определяет размер взыскания в сумме 20 500 рублей, полагая указанную сумму обоснованной и соответствующей критериям, указанным в законе.

Поскольку от заявленных исковых требований иск удовлетворен частично в размере 100 219,18 руб., что составляет 47 %, то расходы на услуги представителя истца (ответчика) в силу положений ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию в его пользу пропорционально оставленной без удовлетворения части исковых требований в размере 9 635 руб. (20 500 х 47 %).

В пользу истца (ответчика) ФИО1 с ответчика (истца) ФИО2 также следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 507 руб. (пропорционально удовлетворенной части исковых требований – 5334*47%).

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, неустойки, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, dd/mm/yy г.р., паспорт № в пользу ФИО1, dd/mm/yy г.р., № сумму задатка в размере 100 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 219,18 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 507 руб., расходы на услуги представителя в размере 9 635 руб., а всего взыскать 112 361,18 руб. (сто двенадцать тысяч триста шестьдесят один руб. 18 коп.).

Взыскать с ФИО2, dd/mm/yy г.р., паспорт № в пользу ФИО1, dd/mm/yy г.р., № проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, от суммы в размере 100 000 руб. за каждый день просрочки платежа со дня окончания срока действия моратория по день фактического исполнения обязательств.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Суслова Е.А.

Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2022 года