Решение по делу № 3А-20/2025 от 26.02.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-20/2025

УИД 12 OS 0000-01-2024-000095-55

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Йошкар-Ола 26 февраля 2025 года

Верховный Суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Орловой С.Г.,

при секретаре Чемодановой А.А.,

представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ РМЭ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – ООО «Прогресс») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО») от 5 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – встроенного помещения(магазин), литер А, с кадастровым <№>, расположенного по <адрес>, в размере рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 22 апреля 2024 года в размере его рыночной стоимости в размере 9 394 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимости, а также плательщиком налога, исчисляемого исходя из их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости составляет 25 566 311,58 рублей и подлежит применению с 1 января 2024 года. По отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 220424, составленному оценщиком М.А. (далее – отчет об оценке), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым <№>, составляет 9 394 000 рублей по состоянию на 22 апреля 2024 года.

Решением ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» № ОРС-12/2024/000021 от 5 июля 2024 года по результатам рассмотрения заявления ООО «Прогресс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) и федеральным стандартам оценки.

Административный истец просит суд признать решение ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» № ОРС-12/2024/000021 от 5 июля 2024 года незаконным и установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости по представленному отчету об оценке.

В письменных возражениях на административное исковое заявление ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» указало, что решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от 5 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000021 принято Учреждением с соблюдением требований порядка и формы его принятия в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения. Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании представленного административным истцом отчета об оценке № 220424 от 22 апреля 2024 года, Учреждение в оспариваемом решении в разделе V указало причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе, а именно оценщиком нарушены требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (подпункт 2 пункта 2, пункт 8 ФСО № VI, пункты 10, 11, 22, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7, подпункт 2 пункта 9, подпункт 2 пункта 10 ФСО V, статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ) (л.д.210-213 т.1).

В судебное заседание заинтересованные лица Министерство государственного имущества Республики Марий Эл, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» представителей для участия не направили, извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, поддержавшего требования административного иска, просившего установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с учетом результатов судебной экспертизы, представителя административного ответчика ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» ФИО2, возражавшую против удовлетворения требований административного истца в части признания оспариваемого решения незаконным, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным иском об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Законом Республики Марий Эл от 27 октября 2011 года № 59-З «О регулировании отношений в области налогов и сборов в Республике Марий Эл» (далее – Закон Республики Марий Эл № 59-З) в пределах компетенции Республики Марий Эл устанавливаются региональные налоги, взимаемые на территории Республики Марий Эл, особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, патентная система налогообложения, регулируются вопросы уплаты налога, взимаемого по упрощенной системе налогообложения, исполнения обязанностей по уплате указанных налогов.

В статье 1.1 названного закона определены виды недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества.

В силу пункта 6 статьи 1 Закона Республики Марий Эл № 59-З ставка налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается в следующих размерах: в 2019 году – 1,5 процента, в 2020 году и последующие годы – 2,0 процента.

Из материалов дела следует, что ООО «Прогресс» с 10 июля 2023 года является собственником объекта недвижимости встроенного нежилого помещения с кадастровым <№>, расположенного по <адрес>, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 25 566 311,58 рублей Приказом Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 3 ноября 2023 года №18-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» (л.д. 13-18 т. 1).

В судебном заседании установлено, что административный истец в отношении указанного объекта недвижимости является плательщиком налога на имущество организаций и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, а также установления кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом № 237-ФЗ с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Правительством Республики Марий Эл 13 января 2023 года принято постановление № 2 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пунктом 1 которого установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ - 1 апреля 2023 года.

Таким образом, с 1 апреля 2023 года на территории Республики Марий Эл подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом № 237-ФЗ полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 30 мая 2019 года № 232-р создано государственное бюджетное учреждение Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки».

Положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11). В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12). Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15). Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат разрешению по правилам главы 25 КАС РФ с особенностями, предусмотренными главой 22 КАС РФ. Срок обращения с административным исковым заявлением в суд установлен статьей 219 КАС РФ, согласно которой, если КАС РФ не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1). Пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено КАС РФ.6 июня 2024 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере его рыночной стоимости (л.д. 218 т.1), представив отчет об оценке № 220424 от 22 апреля 2024 года, составленный оценщиком М.А., об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 22 апреля 2024 года (далее также Отчет об оценке) (л.д. 33-180 т.1). В Отчете об оценке на основании сравнительного и доходного подходов оценки определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым <№> по состоянию на 22 апреля 2024 года в размере 9 394 000 рублей (л.д. 111-112 т.1). Решением ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» от 5 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000021 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере его рыночной стоимости отказано, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, от 25 сентября 2014 года № 611, а именно подпункту 2 пункта 9, подпункту 2 пункта 10 ФСО V, подпункту 2 пункта 2, пункту 8 ФСО № VI, пунктам 10, 11, 22, подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 (л.д. 219-224 т.1).В оспариваемом решении указаны нарушения требований закона и федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении Отчета об оценке, выразившееся в использовании неполных и (или) недостоверных сведений; наличии в отчете об оценке расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости; нарушении требований законодательства при составлении отчета об оценке. Обращаясь в суд 4 сентября 2024 года с административным иском о признании незаконным данного решения ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО», административный истец не допустил нарушение срока обращения в суд, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ. Оспаривая решение ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» в судебном порядке, представитель административного истца исходит из того, что оно является незаконным, а Отчет об оценке в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. В ходе судебного разбирательства судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 220424 от 22 апреля 2024 года, составленного оценщиком М.А., требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№> на дату, указанную в данном отчете. Производство экспертизы поручено эксперту ООО «Билге» И.И. Согласно заключению № 51Э/10/24 от 28 января 2025 года эксперта И.И. (л.д. 1-116 т.2) отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 220424 от 22 апреля 2024 года, составленный оценщиком М.А., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Из заключения судебной экспертизы следует, что по поводу осмотра объекта оценки относительно даты составления Отчета об оценке имеется противоречивая информация, что является нарушением статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ. Оценщиком не сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, что нарушает пункт 11 «д» ФСО № 7. Оценщик не приводит правил отбора объектов-аналогов для проведения расчетов по сравнительному подходу, что нарушает пункт 22 «в» ФСО № 7. При расчете стоимости объекта в рамках сравнительного подхода оценщик вводит корректировки на физическое состояние, присваивая объекту оценки неудовлетворительное состояние, при этом в Отчете об оценке отсутствует обоснование присваивания объекту оценки неудовлетворительного состояния, что нарушает статью 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункты 2.1, 2.2, 2.3 ФСО VI.Для расчета в рамках доходного подхода оценщик применяет метод прямой капитализации. Данный метод оценки не может применяться к объекту оценки, поскольку объект оценки требует значительных капитальных вложений в ремонт и не может генерировать доход в текущем состоянии. Расчет оценщиком стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода нарушает пункты 2, 12.1, 14 ФСО V, пункт 23 «в» ФСО № 7 (л.д. 19-21 т.2)Экспертом сделан вывод о том, что применение сравнительного и доходного подходов в Отчете об оценке выполнено с нарушениями. Как следствие, при выполнении Отчета об оценке оценщиком нарушена статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.Согласно заключению судебной экспертизы действительная рыночная стоимость объекта недвижимости – встроенного нежилого помещения с кадастровым <№> по состоянию на 22 апреля 2024 года составляет 15 150 000 рублей. Расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости экспертом ФИО3 произведен в рамках сравнительного подхода. Заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, требований, предъявляемым к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, предусмотренным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, является ясным и полным, выводы эксперта не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения отсутствуют. Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется. С учетом представленных по делу доказательств в их совокупности, включая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки объекта недвижимости с кадастровым <№> оценщиком М.А. допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Следовательно, у ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» имелись основания для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Оспариваемое административным истцом решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения. При таких обстоятельствах требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» от 5 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере рыночной стоимости удовлетворению не подлежит. Представитель административного истца с размером рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№>, определенным экспертом ООО «Билге» И.И., согласился.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный экспертом ООО «Билге» И.И., считает необходимым установить кадастровую стоимость указанного объекта, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2024 года, в размере 15 150 000 рублей.

Принимая во внимание, что с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере его рыночной стоимости административный истец обратился в ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» 6 июня 2024 года, с учетом положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ установленная судом рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит применению с 1 января 2024 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 5 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым <№> в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым <№>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2024 года в размере 15 150 000 (пятнадцать миллионов сто пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья С.Г. Орлова

Мотивированное решение составлено 10 марта 2025 года.