РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«10» июля 2025 года с. Красный Яр

Красноярский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Ключниковой И.А.,

при секретаре судебного заседания Цветковой Е.А.,

с участием истца ФИО5, представителя истца ФИО12,

представителя ответчика ФИО6 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО8 – ФИО19,

представителя ответчика ФИО15 – ФИО20,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-926/2025 по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО8, ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в Красноярский районный суд Самарской области с исковым заявлением к ФИО6 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО8, ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и взыскании судебных расходов, по тем основаниям, что ему принадлежит право общей долевой собственности — 1/16 доля жилого дома площадью 173,5 кв.м, с кадастровым номером № и 1/16 доля земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. На основании договора купли-продажи от 15 июня 2024 года ответчикам принадлежит: ФИО6 - 7/16 доли жилого дома, площадью 173,5 кв.м. и земельного участка; ее несовершеннолетней дочери ФИО7 - 4/16 доли жилого дома и земельного участка; ее несовершеннолетнему сыну ФИО8 - 4/16 доли жилого дома и земельного участка.

Истец считает, что данная сделка ничтожна, поскольку она нарушает требования закона и при этом посягает на его права и охраняемые законом интересы, является притворной, нарушены требования по нотариальной форме сделки.

В соответствии с договором купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного ФИО3, ВРИО нотариуса <адрес> ФИО4, ФИО6 (до ДД.ММ.ГГГГ ФИО21) на праве общей долевой собственности принадлежат 7/16 доли жилого дома (кадастровый номер №) и земельного участка (кадастровый номер №), расположенных по адресу: <адрес>;

ее несовершеннолетней дочери, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на праве общей долевой собственности принадлежит 4/16 доли жилого дома (кадастровый номер №) и земельного участка (кадастровый номер №), расположенных по адресу: <адрес>;

ее несовершеннолетнему сыну, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на праве общей долевой собственности принадлежит 4/16 доли жилого дома (кадастровый номер №) и земельного участка (кадастровый номер №), расположенных по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО6 (ФИО21) Е.В., ФИО7, ФИО8 зарегистрировано и подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Между тем данный договор является недействительным, поскольку представляет собой ничтожную сделку.

Анализ договора от ДД.ММ.ГГГГ показывает, что его предметом были 15/16 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (пункты 1 и 2). Указанные 15/16 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом принадлежат продавцу ФИО9 на основании Свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемого пережившему супругу, заданного ФИО2, нотариусом <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ по реестру № -н/63-2020-1-319, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданному ФИО2, нотариусом <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ по реестру №-н/63- 2020-1-320, что подтверждается записью регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № №-63/026/2020-2 и выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости; КУВИ- 001/2024-151732406 (пункт 3).

Стороны оценили отчуждаемые объекты недвижимого имущества в 8 200 000 руб., в том числе: 15/16 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в 1200000 руб.;

15/16 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом в 7 000 000 рублей.

По Техническому паспорту на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (который предъявлялся при вступлении ФИО16 и ФИО17 в права наследства), общая площадь жилого дома составляет 173,5 кв.м., жилая площадь - 94,2 кв.м.

Именно такие параметры указаны в правоустанавливающих документах (свидетельствах о праве на наследство по завещанию) и при регистрации.

Из Технического паспорта жилого дома (объект индивидуального жилищного строительства), расположенного по адресу: <адрес>, составленного ООО «Кадастрово-риэлторский центр «Спектр» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что объект построен в 1997 году. Его общая площадь составляет 431,8 кв.м. <адрес> - 144,7 кв.м. В доме имеются два этажа и подвал. При этом в жилом доме произведена самовольная реконструкция, в результате которой изменились технические характеристики объекта недвижимости. Предъявлены документы на площадь 173,5 кв.м., после реконструкции площадь стала 431,8 кв.м.

Таким образом, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с реконструкцией являлся самовольной постройкой. В установленном законом порядке сособственники ФИО9 и ФИО5 до даты заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не предпринимали действий из числа, установленных законом, и легализовать указанную самовольную постройку не пытались.

ФИО9 по договору от ДД.ММ.ГГГГ фактически произвела распоряжение самовольной постройкой (15/16 долей реконструированного жилого дома), а именно продала его ФИО6 и ее несовершеннолетним детям.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

Данная сделка нарушает законные интересы собственника 1/16 доли в общей долевой собственности на жилой дом ФИО5 В силу чего она является ничтожной. Указанный договор не соответствует закону, а именно требованиям ч. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку по факту произведено отчуждение путем купли-продажи самовольной постройки - реконструированного жилого дома.

Предметом купли-продажи по существу являются не 173,5 кв.м. (как по правоустанавливающим документам), а 431,8 кв.м. как по факту самовольной реконструкции жилого дома, исходя из этого и определена сторонами сделки стоимость 15/16 долей жилого дома и земельного участка в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данная сделка является притворной, поскольку сделка купли-продажи 15/16 долей жилого дома площадью 173,5 кв.м. по существу прикрывает другую сделку, а именно куплю-продажу жилого дома площадью 431,8 кв.м.

Сделка купли-продажи долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Данная сделка удостоверена ФИО3, ВРИО нотариуса <адрес> ФИО4

По сведениям, содержащимся в Реестре нотариусов Российской Федерации ФИО3 ФИО10 ФИО13 регистрационный № сдала квалификационный экзамен ДД.ММ.ГГГГ. При этом ее статус определен как лица, не наделенного правом замещать, временно отсутствующего нотариуса.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделки произвело ненадлежащее лицо, которое не обладало для этого надлежащим статусом и полномочиями. Нотариальная форма сделки не соблюдена. В связи с несоблюдением обязательной нотариальной формы данная сделка является ничтожной.

ФИО5, как участник долевой собственности, имеет охраняемый интерес в признании упомянутого договора купли-продажи недействительным, поскольку данная сделка нарушает его права владения, пользования и распоряжения 1/16 долей указанного жилого дома и земельного участка; он ущемлен в возможности легализации самовольной реконструкции и сохранении жилого помещения в реконструированном виде, с последующей реализацией своего права на выдел доли в жилом доме и на земельном участке.

С учетом уточнения требования просит суд:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 15/16 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный ФИО3, ВРИО нотариуса <адрес> ФИО4, заключенный между ФИО9 (продавцом) и ФИО6 (до ДД.ММ.ГГГГ ФИО21), действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей: несовершеннолетней дочери, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., несовершеннолетнего сына, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (покупателями), в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил 15/16 долей в праве общей долевой собственности жилого дома площадью 173,5 кв. м. (кадастровый номер №) и земельного участка (кадастровый номер №), расположенных по адресу: <адрес>.

По инициативе суда применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно прекратить право общей долевой собственности ФИО6 (ФИО21) ФИО6 (7/16 доли), ФИО7 (4/16 доли), ФИО8 (4/16 доли) в отношении жилого дома, площадью 173,5 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (документ-основание: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), с исключением сведений о правах указанных лиц на данный объект недвижимости из ЕГРН.

Взыскать с ФИО9 и ФИО6 (ФИО21), действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей в качестве их законного представителя, солидарно, понесенные ФИО5 судебные расходы в сумме 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей оплата госпошлины.

Истец, представитель истца ФИО12 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО6 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО8 – адвокат ФИО19 в судебном заседании исковые требования истца с учетом уточнения не признал в полном объеме и просил в удовлетворении требований с учетом уточнения отказать в полном объеме. Дал пояснения согласно представленных возражений.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО9 – адвокат ФИО20 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения не признала в полном объеме, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, изучив исковое заявление, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

При этом, по смыслу ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО5 принадлежит право общей долевой собственности — 1/16 доля жилого дома площадью 173,5 кв.м., с кадастровым номером № и 1/16 доля земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам принадлежит: ФИО6 - 7/16 доли жилого дома, площадью 173,5 кв.м. и земельного участка; ее несовершеннолетней дочери ФИО7 - 4/16 доли жилого дома и земельного участка; ее несовершеннолетнему сыну ФИО8 - 4/16 доли жилого дома и земельного участка.

Договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверен ФИО3, ВРИО нотариуса <адрес> ФИО4

В соответствии с приказом от ДД.ММ.ГГГГ № Управления МИНЮСТА по <адрес> наделить с ДД.ММ.ГГГГг. ФИО3 – помощника нотариуса, занимающегося частной практикой по нотариальному округу <адрес> ФИО4, - на весь срок действия трудового договора помощника нотариуса правом исполнять обязанности по осуществлению нотариальной деятельности нотариуса ФИО4 на все периоды временного отсутствия нотариуса по уважительной причине.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделки было произведено надлежащим лицом, которое обладало для этого надлежащим статусом и полномочиями. Нотариальная форма сделки соблюдена.

Право собственности ФИО6 (ФИО21) Е.В., ФИО7, ФИО8 зарегистрировано и подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

В соответствии с п.5 указанные отчуждаемые объекты недвижимого имущества стороны оценили в 8200000 рублей, в том числе: 15/16 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в 1200000 рублей; 15/16 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом в 7000000 рублей.

В соответствии со ст. 246 Гражданского Кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки, или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ).

Так из представленных суду материалов по нотариальному оформлению договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес> установлено, что стороны по договору обратились за удостоверением договора купли-продажи 15/16 долей в праве общей долевой собственности на указанные объекты к ФИО3 Врио нотариуса <адрес> ФИО4

Нотариус в соответствии с законом провел правовую экспертизу представленных ему для удостоверения сделки документов и ДД.ММ.ГГГГ удостоверил сделку - договор купли-продажи.

При этом, как из пояснений представителей ответчика, так и из представленных материалов судом установлено, что Врио натариса ФИО3 М. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ФИО5 сопроводительным письмом заказным с уведомлением было направлено извещение ФИО9 о предстоящей продаже и предложение ему купить 15/16 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 15/16 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, дом ДД.ММ.ГГГГ000 рублей.

Извещение содержало все необходимые, установленные статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства и условия сделки.

Данное письмо не было вручено адресату, в связи с неудачной попыткой вручения и ДД.ММ.ГГГГ было вручено отправителю

Таким образом, суд, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, установленным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, что ответчик исполнила возложенную на нее законодательством обязанность по извещению участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены в размере 8200 000 рублей.

Доводы истца о том, что он не получил данное письмо с уведомлением о продаже объектов недвижимости и предоставлении права на преимущественную покупку, не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком были предприняты достаточные меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества.

Довод истца о том, что предметом купли-продажи по существу являются не 173,5 кв.м. (как по правоустанавливающим документам), а 431,8 кв.м. как по факту самовольной реконструкции жилого дома, исходя из этого и определена сторонами сделки стоимость 15/16 долей жилого дома и земельного участка в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данная сделка является притворной, поскольку сделка купли-продажи 15/16 долей жилого дома площадью 173,5 кв.м. по существу прикрывает другую сделку, а именно куплю-продажу жилого дома площадью 431,8 кв.м. отклоняются судом.

Само по себе изменение технических характеристик жилого дома в связи с его реконструкцией и увеличения жилой площади не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка; истец был уведомлен о сделке в соответствии с требованиями ст.250 ГК РФ, поскольку в его адрес такое уведомление было направлено; не установлено, что сделка заключена с целью причинить вред истцу и в обход закона (ст.10 ГК РФ), поскольку сделка была исполнена, в том числе за счет кредитных денежных средств.

В ходе разбирательства также установлено, что реконструкция жилого дома посредством увеличения общей площади произвел наследодатель. Согласно правоустанавливающим документам наследодателю принадлеж жилой дом площадью 173,5 кв.м., в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ площадь жилого дома указана как 173,5 кв.м. Согласно данным технической инвентаризации фактическая площадь жилого дома составила 431,8 кв.м.

Вопреки доводам истца, установленные обстоятельства не свидетельствуют о том, что жилой дом является самовольной постройкой, в отношении которого запрещены сделки, поскольку согласно подп. 1.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ в данном случае не требуется выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства.

Спор между сторонами договора относительно характеристик объекта отсутствует. При этом не установлено, что в результате реконструкции жилой дом представляет угрозу жизни и здоровью людей применительно к положениям ст.222 ГК РФ.

Кроме того, ФИО5 не лишен возможности приобретения права собственности на 1/16 долю во вновь образованном объекте – индивидуальным жилым домом в реконструированном виде, путем обращения в суд с соответствующим иском.

Таким образом, оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства Российской Федерации.

Оснований для признания недействительным заключенного сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется.

Заключенный сторонами договор содержит необходимые основные условия для договора купли-продажи, а его текст понятен. Воля сторон при заключении данной сделки не нарушена.

С учетом изложенного, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования с учетом уточнения ФИО5 к ФИО6 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО8, ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и взыскании судебных расходов– оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноярский районный суд Самарской области в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2025 года.

Судья: И.А.Ключникова