Решение по делу № 3А-100/2023 от 05.09.2023 - о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2023-000114-89 Производство № 3а-100/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 сентября 2023 года город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В.

при секретаре Черных Е.В.

с участием представителей административного истца акционерного общества «ЭФИРНОЕ» (далее - АО «ЭФКО») ФИО1, административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО2, заинтересованного лица администрации Алексеевского городского округа ФИО3,

в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «ЭФКО» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

АО «ЭФКО» (далее также административный истец), обратилось в суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 8 февраля 2023 года № ОРС-31/2023/000069 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 12 октября 2022 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости. 28 декабря 2022 года административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Бюджетным учреждением 8 февраля 2023 года принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. С выводами бюджетного учреждения административный истец не согласился, полагая оспариваемое решение незаконным.

В судебном заседании представитель административного истца АО «ЭФКО», извещенного о рассмотрении дела надлежащим образом и своевременно, посредством направления электронного заказного письма (80405087330839, вручено 24 августа 2023 года), заявленные требования уточнила и просила кадастровую стоимость земельного участка установить в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. согласно результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» возражал против удовлетворения требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения. По требованию об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости полагался на усмотрение суда, с учетом позиции заинтересованного лица. Обратил внимание, что датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости следует считать 10 января 2023 года.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области своего представителей в суд не направило. О рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также посредством электронной почты. В материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Представитель заинтересованного лица администрации Алексеевского городского округа требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения полагал не подлежащими удовлетворению. Не оспаривая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, указал, что представленное в материалы дела заключение эксперта не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, не отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости и не может быть признано судом надлежащим доказательством.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 КАС РФ).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, в частности, предусмотрено, что в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке не применяются.

Дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Белгородской области установлена с 1 июля 2022 года, что следует из содержания постановления Правительства Белгородской области от 20 июня 2022 года № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Таким образом, с 1 июля 2022 года на территории Белгородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу положений части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

По результатам рассмотрения заявления, бюджетное учреждение, в силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вправе принять решения как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 15 статьи 22.1).

Судом установлено, что АО «ЭФКО» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования – для размещения промышленной зоны, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков на территории Белгородской области установлены распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 года № 738 и применяются для целей налогообложения и других целей, предусмотренных действующим законодательством с 1 января 2021 года.

Из информации, представленной филиалом ППК «Роскадастр» по Белгородской области (исх. № 2.4-12/6733 от 8 июня 2023 года) следует, что 31 октября 2022 года в порядке межведомственного информационного взаимодействия поступил акт об определении кадастровой стоимости № АОКС-31/2022/002212 от ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», в соответствии с которым, сведения об экономических характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости, кадастровая стоимость спорного земельного участка составила <данные изъяты> руб. (дата определения 1 января 2021 года, дата применения 12 октября 2022 года).

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 года № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 1 января 2022 года, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 1 января 2023 года.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Не согласившись с размером кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставив отчет об оценке от 8 декабря 2022 года № 03311-22-669, подготовленный оценщиком ФИО4 (ООО «Компания ЮПИКС»). Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12 октября 2022 года составила <данные изъяты> руб.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление правомерно принято к рассмотрению бюджетным учреждением.

Решением № ОРС-31/2023/000069 от 8 февраля 2023 года бюджетное учреждение отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, допущенными при составлении отчета об оценке.

10 апреля 2023 года в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился с административным исковым заявлением в суд.

Анализируя изложенные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков принятия такого решения, установленных частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, подписано уполномоченным лицом бюджетного учреждения, в полном соответствии с формой и требованиями, установленными приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287.

В силу требований части 9 статьи 213 КАС РФ, административным ответчиком представлена совокупность письменных доказательств в подтверждение соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия бюджетного учреждения на принятие оспариваемого решения; форму и вид решения; процедуру принятия и подписания (Устав ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области, утвержденный распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области № 31-р от 20.01.2022; изменения в Устав; распоряжение департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15.07.2020 № 372-р «О директоре областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области»; приказ ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2022 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Административным истцом вопросы компетенции, соблюдения порядка и сроков принятия решения не оспаривались.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки в Белгородской области» в оспариваемом решении указало на допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения положений пункта 5 ФСО № 3 и пункта 22 ФСО № 7, выразившиеся в некорректном подборе оценщиком объектов –аналогов, что привело к занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки; недостаточном анализе рынка; не применении оценщиком корректировок на наличие ж/д путей, инженерно-геологических условий, асфальтирования участка, свободный подъезд и некорректных выводах оценщика о сегменте рынка.

В предмет доказывания по данному делу входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца и заинтересованного лица, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом назначалась экспертиза, направленная на проверку отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, о нарушении которых указано в оспариваемом решении бюджетного учреждения и определение рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручалось эксперту ФИО5 (ООО «АКГ «ИнвестОценка»).

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении № В-230815/С от 10 августа 2023 года, при составлении отчета об оценки № 03311-22-669 от 8 декабря 2022 года, оценщиком допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области от 8 февраля 2023 года № ОРС-31/2023/000069, связанны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета. В частности, экспертом подтверждено нарушение пункта 22 ФСО № 7, так как объекты, предлагаемые ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» действительно представлены на рынке и оценщик, в рамках реализации положений пункта 22 «в» ФСО № 7, мог бы рассмотреть их на предмет сопоставимости с объектом оценки; бюджетным учреждением правильно отмечено, что в отчете неверно определен сегмент рынка; рассматриваемый земельный участок относится к землям индустриального назначения как в соответствии с документально закреплённым видом разрешенного использования, так и в соответствии с фактическим использованием, однако ценообразующие факторы для земель индустриального назначения исследованы в отчете недостаточно.

Оценив заключение эксперта в соответствии со статьёй 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ, подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим длительный стаж работы в области оценочной деятельности.

Выводы эксперта в названной части лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Таким образом, выводы ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» о допущенных оценщиком в отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, являются обоснованными и подтверждены заключением эксперта.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что у ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления АО «ЭФКО» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оснований для признания оспариваемого решения незаконным не имеется, а следовательно, требования административного истца о признании решения бюджетного учреждения от 8 февраля 2023 года № ОРС-31/2023/000069 незаконным, удовлетворению не подлежат.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Несмотря на производный характер требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу положений статьи 3 КАС РФ одной из основных задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, а также то, что размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в данном случае напрямую связан с размером налога на имущество физических лиц, подлежащего уплате административным истцом, с целью реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с заключением судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12 октября 2022 года определена в размере <данные изъяты> руб.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в заключении экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках. Составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Экспертом установлено, что исследуемый земельный участок расположен на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования – размещение промышленной зоны, фактически – размещение промышленной зоны. Используя данные Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть II, под ред. ФИО6, исследуемый участок эксперт отнес к группе «земельные участки под индустриальную застройку» и при расчете использовал корректировки для соответствующего сегмента.

В процессе поиска объектов-аналогов экспертом анализировалась информация общедоступных сайтов о продаже недвижимости, составлялась первичная выборка продажи земельных участков под индустриальную застройку, состоящая из 32 объектов, 12 из которых – предложения, представленные оценщиком в отчете об оценке № 03311-22-669 от 8 декабря 2022 года, 11- предложенные специалистами ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», 9 – найдены экспертом.

Для сравнения эксперт выделил объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки по виду разрешенного использования и иным ценообразующим факторам.

В заключении содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение рыночной стоимости объекта исследования проведено с использованием методологии сравнительного подхода, метод сравнения продаж, с учетом достаточного для проведения исследования количества предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости. Отказ от использования затратного и доходного подходов обоснован и мотивирован.

Объекты –аналоги сравнивались с объектом оценки по таким элементам сравнения как: передаваемые имущественные права (в т.ч. наличие обременений и ограничений), условия финансирования сделки, дата предложения (сделки), возможность торга, месторасположение, расположение относительно автомагистралей, общая площадь, категория земель и вид разрешенного использования, наличие свободного подъезда к участку, обеспеченность железнодорожной веткой, наличие ограждения, качество подъездных путей, форма и рельеф земельного участка, наличие/отсутствие инженерных коммуникаций.

Применяемые в процессе оценки корректировки проведены обоснованно, по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Выводы о рыночной стоимости объекта оценки не являются произвольными, не допускают их неоднозначное толкование, не вводят в заблуждение.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

С заключением эксперта не согласился представитель заинтересованного лица администрации Алексеевского городского округа. Оспаривая выводы эксперта, представитель ссылался на нарушение последним пункта 4 ФСО № V (использование объектов аналогов № 3 и № 4 с видом разрешенного использования, отличного от вида разрешенного использования исследуемого земельного участка); подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 (отобранные экспертом объекты –аналоги не имеют объектов капитального строительства, в свою очередь, на исследуемом земельном участке расположено нежилое здание); использование отобранных объектов-аналогов привело к высокой суммарной относительной корректировке, что вызывает сомнение в правильности подобранных аналогов.

На замечания представителя заинтересованного лица, экспертом ФИО5 представлены письменные пояснения, из которых следует, что эксперт проанализировал окружение объекта -аналога № 3 (земельный участок для обслуживания и эксплуатации административного здания) и установил, что участок окружают: промышленное предприятие по добыче железорудного сырья КМАруда, расположенное на земельном участка с ВРИ «для производственных объектов», гаражи, здания и сооружения МЧС, прочие объекты промышленной инфраструктуры. Для предприятий промышленного назначения также необходимы административные здания. Исходя из анализа окружения данного участка, эксперт пришел к выводу о его сопоставимости по виду разрешенного использования с оцениваемым земельным участком и возможности применения его в качестве аналога. В обоснование приведены снимки окружающей местности, представленные сервисами «Яндекс карты» и «Гугл карты». Проанализировано экспертом также местонахождение и окружение аналога № 4 (для эксплуатации сооружения, часть асфальтового покрытия двора), который расположен внутри промышленной территории, вокруг индустриальная застройка и использование данного земельного участка по назначению, отличному от индустриального, не представляется целесообразным.

Следует отметить, что законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки допускает использование в расчетах экспертом объектов-аналогов иного назначения с применением корректирующего коэффициента, учитывающего данное различие, в случае если экспертом не выявлено предложений о продаже сопоставимых земельных участков по назначению.

Обосновывая отказ от применения корректировки на категорию земель и вид разрешенного использования, эксперт исходил из того, что любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид разрешенного использования. Все земли, помимо целевого назначения (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д., особо охраняемых территорий и объектов, лесного фонда, водного фонда и запаса – статья 7 Земельного кодекса РФ), имеют определенный, документально закрепленный вид разрешенного использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Категория исследуемого земельного участка - земли населённых пунктов, как и всех подобранных аналогов, поэтому применение корректировки не требуется. Вид разрешенного использования исследуемого земельного участка – «для размещения производственной базы». Аналоги подбирались экспертом с аналогичным видом разрешенного использования. В связи с тем, что все подобранные объекты-аналоги имеют сопоставимую с исследуемым земельным участком категорию земель и вид разрешенного использования, корректировка экспертом не применялась.

Оснований не согласится с выводами эксперта, у суда не имеется.

Ссылка представителя заинтересованного лица на нарушение экспертом подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 не состоятельна. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Поскольку вычитание стоимости строений, имеющихся на участке, из стоимости единого объекта недвижимости приведет к большим погрешностям в вычислениях, по мнению эксперта, целесообразней использовать земельные участки, свободные от застройки объектами капитального строительства. В качестве одного из критериев отбора аналогов эксперт выбрал критерий – отсутствие улучшений (земельный участок, свободный от застройки объектами капитального строительства), что в полной мере соответствует требованиям пункта 22 «б» ФСО № 7.

Замечание представителя заинтересованного лица о том, что использование отобранных объектов-аналогов привело к высокой суммарной относительной корректировке, что вызывает сомнение в правильности подобранных аналогов, не свидетельствует о недостоверности оценки и ошибочности расчета рыночной стоимости объекта.

В рамках проведения исследования эксперт провел анализ рынка, определил критерии отбора объектов-аналогов и провел соответствующие расчеты стоимости объекта исследования по выбранным объектам-аналогам, обоснованно применяя корректировочные поправки по соответствующим ценообразующим факторам стоимости недвижимости. Корректировочные поправки касались таких ценообразующих факторов, как местоположение в пределах области, расположение относительно автомагистрали, качество подъездных путей и фактор масштаба (общая площадь). Полученные значения суммарной корректировочной поправки не говорят об ошибках в выборе аналогов, проведении расчетов и внесении корректировочных поправок. Анализ среднеквадратичного отклонения и коэффициента вариации значений удельных цен аналогов показал, что коэффициент вариации составляет 17,84%. Невысокий показатель вариации (менее 33%) скорректированных цен предложения аналогов свидетельствует об их однородности.

Доводы заинтересованного лица о наличии сомнений в обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы не нашли своего подтверждения. Каких-либо данных, с достоверностью опровергающих выводы эксперта и свидетельствующих о том, что избранная им методика привела к неправильному выводу, в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству заинтересованного лица не имеется, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания по настоящему делу не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., по результатам судебной экспертизы.

Устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статья 10 и 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, в данном случае – 12 октября 2022 года.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что АО «ЭФКО» заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка подано в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» 28 декабря 2022 года через службу почтовой связи, что подтверждено представленной в материалы дела описью вложения почтового отправления.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является 28 декабря 2022 года.

Именно данная дата, влечет за собой юридически значимые последствия для АО «ЭФКО» связанные с налогообложением за период, начиная с 1 января 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «ЭФКО» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 12 октября 2022 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2022 года.

В удовлетворении требований АО «ЭФКО» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 8 февраля 2023 года № ОРС-31/2023/000069, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Сотникова

Решение в окончательной форме принято 8 сентября 2023 года.