РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 декабря 2025 г. город Москва
Мотивированное решение составлено 22 мая 2026 г.
Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хохловой О.В., при секретаре У., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-17747/2025 по иску ООО «Специализированный застройщик «А101» к ФИО1 о прекращении регистрационной записи о договоре участия в долевом строительстве, прекращении регистрационной запись об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Специализированный застройщик «А101» обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1, в котором, уточнив исковые требования, просят прекратить регистрационную запись о государственной регистрации договора за номером 77:17:0120316:42131-77/060/2023-1634, прекратить регистрационную запись об ипотеке в силу закона за номером 77:17:0120316:42131 -77/060/2023-1633, указать, что решение суда является основанием для внесения Росреестром соответствующих записей в ЕГРН.
В обоснование заявленных требований указано, что между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «А 101» заключен договор участия в долевом строительстве № «ДИ24К-35.2.1-50 от 10.07.2023» (далее - Договор) в соответствии с условиями которого застройщик обязуется построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать участнику квартиру (далее - объект), а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную цену. Сторонами согласовано, что стоимость одного квадратного метра составляет 203 757,11 руб. (п. 4.2 Договора), а цена договора составляет 15 994 933,03 руб. (п. 4.1 Договора), которая уплачивается участником путем внесения периодических платежей на счет эскроу в следующем порядке (п. 4.6.1 Договора): - за счет собственных средств в размере 7 000 000 руб. в течение 5 (пяти) рабочих дней; - часть кредитных денежных средств в размере 154,2 руб. не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора; - оставшаяся часть кредитных денежных средств в размере 8 994 778,83 руб. перечисляется в безналичном порядке с банковского счета, открытого Участником в Банке, на открытый в Уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу не позднее 30.07.2024 г. Однако, в нарушение обязательств по оплате цены договора не был внесен платеж, предусмотренный до 30.07.2024 г. в размере 8 994 778,83 руб. Поскольку в ходе исполнения договора, ответчиком были нарушены сроки внесения оплаты истец был вынужден направить предупреждения. Ответчиком были проигнорированы предупреждения о задолженности, в связи с этим, истцом было направлено уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве.
Представитель истца ООО «Специализированный застройщик «А101» - П. в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ позиции по делу не представил.
Третье лицо финансовый управляющий ФИО1 – П. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, обеспечил явку представителя С., которая в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, а также представила письменные пояснения, в которых указала, что Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2025 по делу № А40-187026/2024 ФИО1 признан банкротом, а значит надлежащим ответчиком по делу является финансовый управляющий П.
Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен, позиции по делу не представил.
С учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, исследовав и оценив в совокупности письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «А 101» заключен договор участия в долевом строительстве № «ДИ24К-35.2.1-50 от 10.07.2023» (далее - Договор) в соответствии с условиями которого, застройщик обязуется построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать участнику квартиру (далее - объект), а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную цену. Договора прошел государственную регистрацию, присвоен номер 77:17:0120316:42131-77/060/2023-1634 от 17.07.2023.
Сторонами согласовано, что стоимость одного квадратного метра составляет 203 757,11 руб. (п. 4.2 Договора), а цена договора составляет 15 994 933,03 руб. (п. 4.1 Договора), которая уплачивается участником путем внесения периодических платежей на счет эскроу в следующем порядке (п. 4.6.1 Договора): - за счет собственных средств в размере 7 000 000 руб. в течение 5 (пяти) рабочих дней; - часть кредитных денежных средств в размере 154,2 руб. не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора; - оставшаяся часть кредитных денежных средств в размере 8 994 778,83 руб. перечисляется в безналичном порядке с банковского счета, открытого Участником в Банке, на открытый в Уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу не позднее 30.07.2024 г.
Согласно выписке из ЕГРН, объект долевого строительства, по адресу: г. Москва, п. Сосенское в доме № 35.2 корп. 35.2.1 квартира № 35.2-50. этаж № 3, 78.5 кв. м имеет обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» за регистрационным номером 77:17:0120316:42131-77/060/2023-1633 от 17.07.2023.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, в нарушение обязательств по оплате цены договора не был внесен платеж, предусмотренный до 30.07.2024 г. в размере 8 994 778,83 руб.
02.08.2024 и 03.09.2024 истцом в адрес ответчика направлены предупреждения, которые ответчиком оставлены без удовлетворения.
31.10.2024 г. ООО «Специализированный застройщик «А 101» направил в адрес ФИО1 Уведомление № 24834 об отказе от исполнения Договора № ДИ24К-35.2.1-50 от 10.07.2023 г. в одностороннем порядке (приложение№ 2).
Поскольку ответчик обязательства по оплате цены договора не исполнил, истец в одностороннем порядке расторг договор участия в долевом строительстве № ДИ24К-35.2.1-50 от 10.07.2023 и возвратил ответчику денежные средства в размере 7 000 154,20 руб., что подтверждается платежным поручением № 147430 от 28.11.2025.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2025 г. по делу № А40-187026/2024, ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим утвержден ФИО2
Законом определен закрытый перечень лиц, имеющих право на погашение регистрационной записи об ипотеке, путем направления соответствующего заявления в органы Федеральной службы государственной регистрации, при этом застройщик не наделен таким правом.
Пунктом 1 статьи 341 ГК РФ установлено, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Залог прекращается, в том числе, с прекращением заложенного права (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).
Таким образом, если залог прекратился по предусмотренным законом основаниям, но значится в реестре как существующий для всех третьих лиц, что нарушает права заинтересованного лица, оно вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из пункта 1 статьи 407 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из пункта 2 статьи 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В силу абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке», регистрационная запись об ипотеке прекращается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Учитывая, что ни участники долевого строительства, ни залогодержатель до настоящего времени не обратились в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи о прекращении (погашении) ипотеки, наличие записей об обременении в отношении спорного имущества делает невозможным реализацию истцом имеющихся у него полномочий в отношении данного имущества, в том числе в части реализации потенциальным покупателям, суд находит требования истца, подлежащими удовлетворению.
Согласно п. 2 ст. 213.11 Федерального Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Исковые заявления, которые предъявлены не в рамках дела о банкротстве гражданина и не рассмотрены судом до даты введения реструктуризации долгов гражданина, подлежат после этой даты оставлению судом без рассмотрения;
В п. 1 ст. 5 ФЗ от 26.10.2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что в целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года N 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.
Поскольку заявление о признании ФИО1 принято к производству Арбитражного суда города Москвы 20.09.2024, а договор расторгнут 31.10.2024, то обязательства, вытекающие из Договора № ДИ24К-35.2.1-50 от 10.07.2023 г., суд признает текущими, в связи с чем, доводы о том, что ФИО1 является ненадлежащим ответчиком по делу, судом отклоняются, как несостоятельные.
Руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «А101» (ИНН <***>) к ФИО1 (ИНН *) о прекращении регистрационной записи о договоре участия в долевом строительстве, прекращении регистрационной запись об ипотеке - удовлетворить.
Прекратить регистрационную запись от 17.07.2023 № 77:17:0120316:42131-77/060/2023-1634 о государственной регистрации договора № ДИ24К-35.2.1-50 участия в долевом строительстве от 10.07.2023.
Прекратить регистрационную запись от 17.07.2023 № 77:17:0120316:42131-77/060/2023-1633 о государственной регистрации ипотеки в силу закона права требования по договору участия в долевом строительстве от 10.07.2023 в пользу ПАО «Сбербанк России».
Решение является основанием для погашения регистрационных записей о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и об ипотеке.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.В. Хохлова