Дело № 2-307/2025 (2-10129/2024;)
УИД: 50RS0021-01-2024-009052-02
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 сентября 2025 года г.о. Красногорск
Красногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Осадчей Н.М.,
при секретаре Орловой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСН «ТСЖ Красногорский-25» к ФИО2 о прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ТСН «ТСЖ Красногорский-25» обратилось в суд с иском к ФИО2, заявив в окончательной редакции требования о признании нежилого помещения № с кадастровым номером <адрес> общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и признании отсутствующим права собственности ответчика на спорное нежилое помещение, указывая, что спорное нежилое помещение в силу его технического и проектного назначения является помещением домовой распределительной сети и относится к общедомовому имуществу, однако, в 2017г. застройщиком многоквартирного дома было незаконно оформлено право собственности единоличной собственности на спорное нежилое помещение, которое на основании нескольких возмездных сделок перешло к ответчику.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала. Ходатайствовала о приведении решения к немедленному исполнению.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Ранее ответчиком был представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому, истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям; своими конклюдентными действиями по выставлению ответчику счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг, истец фактически признавал правомерность регистрации за ответчиком права собственности на нежилое помещение; истцом не представлены доказательства отнесения спорного нежилого помещения к общедомовому имуществу.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Судом установлено, что истец осуществляет обслуживание и управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГг., учредительными документами истца.
В п. 2.1. Устава указано, что товарищество создано для совместно управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (МКД), обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных домах, защиты прав и интересов собственников помещений в МКД, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 9.1 Устава, товарищество обязано обеспечивать выполнение требований законодательных и иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; в случаях, предусмотренных законодательством и уставов товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.
Строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось за счет финансирования строительства многоквартирного дома физическими лицами путем заключения с ними договоров об участии в долевом строительства. Застройщиком являлось ООО «ОблТоргУниверсал».
ДД.ММ.ГГГГг. ООО «ОблТоргУниверсал» Министерством строительного комплекса <адрес> выдано разрешение на ввод многоквартирного дома с внутриплощадочными инженерными сетями и сооружениями, в эксплуатацию.
Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом, нежилое помещение, площадью 10,2 кв.м. имеет наименование «ДРСУ» - домовая распределительная сеть и содержится в разделе «Общие помещения, используемые для обслуживания дома».
Согласно проектной документации многоквартирного дома «Рабочий проект. <адрес> очереди строительства № ДД.ММ.ГГГГг.) строительства домовой распределительной сети (ДРУС № и ДРУС №) производилось на этапе строительства многоквартирного жилого дома.
Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «ОблТоргУниверсал» и ООО «Интеллект-Риэлти» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № с кадастровым номером <адрес>
ДД.ММ.ГГГГг. на основании договора купли-продажи, право собственности на спорное нежилое помещение перешло к ФИО6, а ДД.ММ.ГГГГг. на основании договора купли-продажи – к ответчику ФИО2
Согласно представленном суду экспертному заключению №, выполненному ДД.ММ.ГГГГг. ООО «Триада Эксперт», в помещении №, площадь. 10,2 кв.м., находится коммуникационное и инженерное оборудование, необходимое для эксплуатации всего многоквартирного дома. Помещение находится на первом этаже и имеет отдельный вход с улицы, расположенный слева от входа в подъезд к лестничным маршам, что соответствует плану первого этажа технического паспорта.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО РЦСЭ «Независимость».
Согласно выводам экспертного заключения №, выполненного экспертами ООО РЦСЭ «Независимость», назначение помещения № с кадастровым номером <адрес> является эксплуатация общего домового имущества и коммуникаций жилого многоквартирного дома. Техническое описание нежилого помещения – площадь 10,2 кв.м., наличие входной группы, наличие общедомовых коммуникаций жилого дома.
В данном помещении имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме.
Использование данного помещения в коммерческих целях и иных целях, не связанных с обслуживанием здания, в котором они расположены, его инженерных сетей не представляется возможным.
Данное экспертное заключение выполнено экспертами, имеющими необходимую квалификацию и опыт проведения данного рода экспертиз, мотивировано, не содержит противоречивых выводов, не противоречит материалам дела, сторонами в установленном законом порядке не оспорено, поэтому убедительно для суда.
В соответствии с положениями пунктов 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 291 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.
В силу пункта 1 части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике". В состав общего имущества не включаются сети связи, необходимые для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма.
В соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетей связи, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" определено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. К отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 установлено, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение является объектом права общей долевой собственности, а государственная регистрация права индивидуальной собственности ответчика на спорное помещение произведена после возникновения на него права общей долевой собственности и не повлекла возникновение у ответчика права собственности на спорное помещение.
Кроме того, ответчиком суду не представлено доказательств, которые подтверждали бы законность возникновения права собственности на спорный объект.
При таких обстоятельствах суд находит исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Вопреки доводам ответчика, сам по себе факт оплаты ответчиком коммунальных услуг за нежилое помещение не свидетельствует о законности возникновения у ответчика права собственности на спорное нежилое помещение.
Согласно правовой позиции, закрепленной в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на это имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом (ответчиком по делу), остальные собственники помещений с учетом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности ответчика на данное имущество отсутствующим.
В рассматриваемом случае, исходя из предмета и оснований заявленных истцом требований, установленных фактических обстоятельств спора, свидетельствующих о том, что спорное помещение является нежилым и относится к общей долевой собственности собственников помещений всего здания, учитывая фактическое назначение имущества, суд не усматривает оснований для применения исковой давности по заявлению ответчика (статья 208 ГК РФ, пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", Информационное письмо Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"), в связи с чем заявление ответчика о применении исковой давности отклоняется судом.
В соответствии с ч.1 ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. При допущении немедленного исполнения решения суд может потребовать от истца обеспечения поворота его исполнения на случай отмены решения суда. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.
Так как истцом суду не представлено относимых и допустимых доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о необходимости приведения решения суда к немедленному исполнению, суд не находит правовых оснований для удовлетворения соответствующего ходатайства истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ТСН «ТСЖ Красногорский-25» к ФИО2 о прекращении права собственности – удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение № с кадастровым номером <адрес>
Признать нежилое помещение № с кадастровым номером <адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>
В удовлетворении ходатайства об обращении к немедленному исполнению решения суда – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: Н.М. Осадчая
Мотивированный текст решения изготовлен 24 сентября 2025 года.
Судья: Н.М. Осадчая