Судья Ковалёва А.В. по делу № 33-6776/2023

Судья-докладчик Кислицына С.В. УИД: 38RS0001-01-2022-002268-51

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 августа 2023 г. г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Алсыковой Т.Д.,

судей Кислицыной С.В., Гуревской Л.С.,

при секретаре Богомоевой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-29/2023 по иску <ФИО1> к <ФИО2> об обращении взыскания на жилой дом через организованные публичные торги, по встречному иску <ФИО2> к <ФИО1> о признании недействительным договора ипотеки, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционным жалобам <ФИО3>, <ФИО2>,

на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 13 апреля 2023 г.,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование исковых требований указано, что определением Ангарского городского суда Иркутской области от 24 мая 2019 г. утверждено мировое соглашение между <ФИО1> и <ФИО2>, согласно которому стороны признали на дату заключения мирового соглашения сумму долга ответчика в размере 1 866 109,59 руб., в том числе сумма основного долга 1 445 000,00 руб. и проценты по договору займа от 1 января 2017 г. за пользование заёмными средствами в размере 421 109,59 руб. Установлен срок погашения суммы долга - 48 месяцев, начиная с 1 июля 2019 г. по 10 августа 2023 г. включительно, ежемесячными платежами в сумме 39 000 руб. Последний ежемесячный платёж в сумме 33 109,59 руб. В пункте 8 мирового соглашения стороны, руководствуясь статьями 23, 55.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установили, что заключение мирового соглашения не влечет прекращения ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер: <номер изъят>, имеющий общую площадь 64,4 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>, принадлежащий на праве собственности ответчику <ФИО2> Ответчик не исполняет условия мирового соглашения, в связи с чем 24 января 2020 г. Ангарским РОСП возбуждено исполнительное производство.

Истец, уточнив исковые требования, просил обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную стоимость в сумме 2 299 056 руб.

<ФИО2> подано встречное исковое заявление к <ФИО1> о признании недействительным договора ипотеки, в обоснование которого указано, что договор был заключен без соблюдения требований закона, согласно которого ипотека здания, сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору и земельного участка, более того при заключении договора ипотеки не было получено нотариальное согласие ее супруга. Просила признать недействительным договор об ипотеке, заключенный 28 февраля 2017 г. между ней и <ФИО1>, применить последствия недействительной сделки.

Определением суда от 22 июня 2022 г. к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Ангарский РОСП УФССП по Иркутской области.

Определением суда от 9 сентября 2022 г. к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, <ФИО3>

Решением суда исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе третье лицо <ФИО3> просит отменить решение суда, принять по делу новое решение.

Считает, что обжалуемое решение является незаконным, ввиду того, что затрагиваются его имущественные права, а именно право собственника, поскольку земельный участок, на котором находится залоговый жилой дом, является совместной собственностью супругов.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что собственником земельного участка, на котором находится залоговый жилой дом, является <ФИО2> – его супруга.

Также выражает несогласие с выводом суда: «В данном случае размер задолженности ответчика явно превышает указанную величину…», ведь решение суда не содержит сведений о размере задолженности ответчика перед истцом, о сумме пяти процентов от суммы ипотеки, о периоде рассрочки исполнения обязательств.

Обращает внимание, что судом в решении не указана сумма, подлежащая уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.

В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) <ФИО2> просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, в обоснование доводов жалобы указывает, что судом по собственной инициативе изменен предмет, поскольку из решения суда следует, что суд удовлетворил требования истца (ответчика по встречному иску) об обращении взыскания на предмет ипотеки – спорный жилой дом, но без упоминания земельного участка, на котором расположен залоговый жилой дом.

Отмечает, что решение не содержит сумму задолженности, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.

Выражает несогласие с установленной решением суда, на основании заключения эксперта <наименование ООО>, рыночной стоимостью предмета ипотеки – жилого дома, в размере 2 299 056 руб., указывая на отсутствие необходимой квалификации у оценщика/эксперта <С.>

Считает, что судом не разрешено ходатайство, заявленное в судебном заседании 19 января 2023 г., о признании недопустимым доказательством заключение эксперта № 2223-д от 21 ноября 2022 г.

Полагает, что суд назначил дополнительную экспертизу по собственной инициативе, находясь в совещательной комнате, без учета мнения сторон, с нарушением их процессуальных прав. При этом основания для назначения дополнительной экспертизы у суда отсутствовали.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу <ФИО2> представитель истца (ответчика по встречному иску) <М.> считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад по делу, выслушав объяснения ответчика <ФИО2>, третьего лица <ФИО3>, представителя <К.>, поддержавших доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе, залогом.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с пп. 1–3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Согласно ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

В силу ч. 3 ст. 339 Гражданского кодекса Российской федерации и статьи 19 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

В силу части 2 и части 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В силу ч. 2 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно ч. 1 ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилого дома.

Пунктом 1 ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным Кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии с абз. 1, п. 1, ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с абз. 2–4, п. 1, ст. 54.1 Закона об ипотеке, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов гражданского дела, 1 января 2017 г. между <ФИО1> и <ФИО2> был заключен договор займа, согласно которому <ФИО1> передал <ФИО2> в собственность денежные средства в размере 1 445 000 руб. со сроком возврата не позднее 1 января 2018 г., с начислением на них 14 % годовых, что оставляет 16 858 руб. в месяц. Сумма займа возвращается в срок до 1 января 2018 г. частями на усмотрение заемщика.

<ФИО1> выполнил свои обязательства, передав заемщику сумму в размере 1 445 000 руб. о чем <ФИО2> на договоре займе составлена расписка.

Обеспечением исполнения обязательств по договору займа от 1 января 2017 года между сторонами является договор об ипотеке от 28 февраля 2017 г., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области 21 марта 2017 г., за <номер изъят>. Предметом ипотеки является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер: <номер изъят>, имеющий общую площадь 64,4 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Согласно выписке из ЕГРН от 21 марта 2023 г. № <номер изъят> жилой дом, расположенный по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер: <номер изъят>, принадлежит на праве собственности <ФИО2>, право собственности зарегистрировано 8 февраля 2017 г., номер государственной регистрации <номер изъят>.

Как установлено судом право собственности <ФИО2> на спорный жилой дом наступило в результате первоначально в порядке наследования после смерти отца в 1996 году (1/4 доля), после смерти матери в 2008 году (1/12 доля), а затем в дар в 2011 году (1/3 доли) и 2017 году (1/3 доли).

Указанный жилой дом 31 марта 2017 г. обременен ипотекой на срок с 21 марта 2017 г. по 1 января 2018 г. в пользу <ФИО1> на основании договора ипотеки от <дата изъята> , номер государственной регистрации ипотеки <номер изъят>.

Требования к форме и содержанию существенных условий договора, установленные статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами соблюдены; договор залога подписан залогодержателем <ФИО1> и залогодателем <ФИО2>, зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

24 мая 2019 г. определением суда Ангарского городского суда Иркутской области утверждено мировое соглашение, заключенное между <ФИО1> и <ФИО2>, согласно которому стороны признали на дату заключения мирового соглашения сумму долга <ФИО2> в размере 1 866 109,59 руб., в том числе сумма основного долга 1 445 000,00 руб. и проценты по договору займа от 1 января 2017 г. за пользование заёмными средствами в размере 421 109,59 руб. Установлен срок погашения суммы долга – 48 месяцев, начиная с 1 июля 2019 г. по 10 августа 2023 г. включительно. В период с 1 июля 2019 г. по 10 июля 2023 г. <ФИО2> вносит ежемесячные платежи в сумме 39 000 руб. В срок не позднее 10 августа 2023 г. <ФИО2> вносит последний ежемесячный платёж в сумме 33 109,59 руб. Размер ежемесячных платежей стороны определили из следующего расчёта: 1 866 109,59 руб. (сумма долга): 48 (месяцев) = 38 877,28 руб. Данная сумма округлена по соглашению сторон до 39 000 руб. В пункте 8 мирового соглашения стороны, руководствуясь статьями 23, 55.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установили, что заключение мирового соглашения не влечет прекращения ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер: <номер изъят>, имеющий общую площадь 64,4 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>. Предмет ипотеки принадлежит <ФИО2> на праве собственности, запись о государственной регистрации права от 8 февраля 2017 г. за <номер изъят>.

В связи с неисполнением обязательств по мировому соглашению, <ФИО1> обратился в Ангарский РОСП предъявив к исполнению исполнительный лист серии ФС <номер изъят> от 24 мая 2019 г., на основании которого 24 января 2020 г. возбуждено исполнительное производство <номер изъят>-ИП, в рамках которого по состоянию на 5 апреля 2023 г. с <ФИО2> взыскано 5 162, 59 руб.

Жилой дом, являющийся предметом договора об ипотеке, расположен на земельном участке с кадастровым номером 38:26:040902:438.

Согласно выписке из ЕГРН от <дата изъята> № <номер изъят> земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер: <номер изъят>, принадлежит на праве собственности <ФИО2>, право собственности зарегистрировано 21 октября 2021 года, номер государственной регистрации права <номер изъят>.

Право собственности возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 4 мая 2021 г., заключенного между администрацией Ангарского городского округа и <ФИО2>

Судом установлено, что <ФИО3> и <ФИО2> с 24 июня 1983 г. состоят в браке, что подтверждается свидетельством о заключении брака серии <номер изъят>, выданное Дворцом бракосочетания г. Ангарска Иркутской области.

Учитывая, что предмет ипотеки –спорный жилой дом, приобретен <ФИО2> по безвозмездным сделкам поэтому не является общей собственностью супругов, в то время как земельный участок, на котором расположен указанный дом, в силу положений ч. 2, ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации, является общим имуществом супругов <ФИО2>.

Как установлено судом право собственности <ФИО2> на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер <номер изъят>, зарегистрировано 21 октября 2021 г., после заключения и регистрации договора залога недвижимого имущества от 21 марта 2017 г., исполнение требование закона, согласно которого ипотека здания, сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору и земельного участка, в данном случае неприменимо, поскольку на дату заключения договора об ипотеке собственником жилого дома являлась <ФИО2>, а собственником земельного участка – администрация Ангарского городского округа.

В ходе судебного разбирательства, в связи с заявлением ходатайства представителем истца (ответчика по встречному иску) <ФИО1> – <М.>, судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости залогового имущества – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Из представленного заключения эксперта <наименование ООО> № 2223-д, следует, что рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер: <номер изъят>, имеющий общую площадь 64,4 кв. м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят> на дату проведения экспертизы составляет 4 247 789 руб.

1 февраля 2023 г. судом назначена дополнительная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости залогового имущества – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>.

Из представленного заключения эксперта <наименование ООО> № 2303-э, следует, что рыночная стоимость жилого дома (без учета рыночной стоимости земельного участка, на котором он расположен), по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер: <номер изъят>, имеющий общую площадь 64,4 кв. м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят> на дату проведения экспертизы составляет 2 873 820 руб.

Представителем ответчика (истца по встречному иску) <ФИО2> – <К.> заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, поскольку экспертом не устранена неясность, возникшая в первоначальном экспертном заключении, в части расчета рыночной стоимости жилого дома без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен.

Определением суда от 6 апреля 2023 г. в удовлетворении заявленного ходатайства отказано.

Заключение, выполненное экспертом <наименование ООО> <С.>, является полным, научно-обоснованным, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно принял данное заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

Разрешая исковые требования <ФИО1> об обращении взыскания на жилой дом через организованные публичные торги, руководствуясь положениями ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 50, 54, 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», учитывая, что размер задолженности <ФИО2> по договору займа составляет 1 866 109,59 руб., а сторонами договора предмет ипотеки оценен в 2 700 000 руб., что составляет более 5% от стоимости предмета залога, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении указанного требования, установив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 2 299 056 руб. и определив способ продажи имущества – с публичных торгов.

Разрешая встречные исковые требования ответчика (истца по встречному иску) <ФИО2>, принимая во внимание, что встречный иск заявлен с пропуском срока исковой давности, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласна, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы <ФИО3> о том, что обжалуемое решение является незаконным, ввиду того, что затрагиваются его имущественные права, а именно право собственника, поскольку земельный участок, на котором находится залоговый жилой дом, является совместной собственностью супругов, отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что жилой дом получен <ФИО2> по безвозмездным сделкам, в период брака с <ФИО3> Следовательно, учитывая ч.1, ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации, спорный жилой дом не является общей совместной собственностью супругов <ФИО2>.

4 мая 2021 г. между администрацией Ангарского городского округа и <ФИО2> заключен договор купли-продажи земельного участка № 62/2021, земельный участок с кадастровым номером <номер изъят>, расположенный по адресу: <адрес изъят> передан <ФИО2> в собственность для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 477 кв.м.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2).

Согласно положениям п. 3 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Указание в договоре об ипотеке на то, что предметом ипотеки является жилой дом с кадастровым номером <номер изъят>, полученный в собственность <ФИО2> по безвозмездным сделкам, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>, являющемся общим имуществом супругов – <ФИО3> и <ФИО2> с 2021 года, не привело к каким-либо нарушениям прав <ФИО3>, поскольку по вышеуказанному договору земельный участок не является предметом ипотеки, а на предмет ипотеки жилой дом третье лицо претендовать не могло как в момент заключения договора ипотеки, так и в связи с обращением на него взыскания.

Доводы апелляционной жалобы <ФИО3> о не указании в решении суда сведений о размере задолженности ответчика перед истцом, о сумме пяти процентов от суммы ипотеки, о периоде рассрочки исполнения обязательств также подлежат отклонению по следующим основаниям.

Мотивировочная часть содержит размер задолженности <ФИО2>, который определен мировым соглашением, утвержденным 24 мая 2019 г. определением суда Ангарского городского суда Иркутской области, в размере 1 866 109,59 руб., в том числе сумма основного долга 1 445 000,00 руб. и проценты по договору займа от 1 января 2017 г. за пользование заёмными средствами в размере 421 109,59 руб.

Поскольку размер задолженности <ФИО2> по договору займа составляет 1 866 109,59 руб., а сторонами договора предмет ипотеки оценен в 2 700 000 руб., процентное соотношение составляет 69% к 100%, что составляет более 5 % от стоимости предмета залога.

Период просрочки составляет более трех месяцев, поскольку мировое соглашение, утвержденное судом 24 мая 2019 г., на дату рассмотрения данного гражданского дела <ФИО2> исполнено не было.

С учетом установленных обстоятельств, основания для применения положений ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на жилой дом у суда отсутствовали.

Доводы жалобы <ФИО3> о не указании судом в решении суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, признаются судебной коллегией необоснованными, поскольку требований о взыскании задолженности судом не рассматривалось.

Вопреки доводу апелляционной жалобы <ФИО2> о том, что судом по собственной инициативе изменен предмет иска, поскольку из решения суда следует, что суд удовлетворил требования истца (ответчика по встречному иску) об обращении взыскания на предмет ипотеки – спорный жилой дом, но без упоминания земельного участка, на котором расположен залоговый жилой дом, отклоняются судебной коллегией, судом первой инстанции спор разрешен в соответствии со ст.196 ГПК РФ – по заявленным требованиям об обращении взыскания на предмет ипотеки-жилой дом.

Доводы апелляционной жалобы <ФИО2> о несогласии с установленной решением суда, на основании заключения эксперта <наименование ООО>, рыночной стоимостью предмета ипотеки – жилого дома, в размере 2 299 056 руб., с указанием на отсутствие необходимой квалификации у оценщика/эксперта <С.>, признаются судебной коллегией необоснованными, поскольку эксперт обладает высшим экономическим образованием, имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационные аттестаты по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимого имущества», удостоверение о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе «Судебная экспертиза», является членом ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет стаж работы в качестве практикующего оценщика – 19 лет, эксперта – 9 лет. Таким образом квалификация эксперта <С.> подтверждена, копии документов имеются в материалах данного гражданского дела, в связи с чем у суда отсутствовали основания сомневаться в верности выводов эксперта.

Доводы жалобы <ФИО2> о не разрешении судом ходатайства, заявленного в судебном заседании 19 января 2023 г., о признании недопустимым доказательством заключение эксперта № 2223-д от 21 ноября 2022 г., отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

Согласно ст. 60 ГПК РФ недопустимыми доказательствами признаются такие доказательства, которыми в соответствии с законом не могут подтверждаться обстоятельства дела.

В силу ч. 2 ст. 55 ГПК РФ доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Положениями ст. 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при оценке доказательств допущено не было; всем доказательствам судом дана надлежащая оценка. Предусмотренных законом оснований для признания недопустимым доказательством заключения эксперта № 2223-д от 21 ноября 2022 г., положенного судом в основу выводов не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о назначении судом дополнительной экспертизы по собственной инициативе, находясь в совещательной комнате, без учета мнения сторон, с нарушением их процессуальных прав, также отклоняются судебной коллегией, поскольку проведение экспертизы было назначено по ходатайству представителя ответчика (истца по встречному иску) <ФИО2> – <К.>

Фактически доводы сводятся к оспариванию выводов суда, в то время как их безусловными и достоверными доказательствами не опровергают. Каких-либо новых, юридически значимых обстоятельств, требующих дополнительной проверки, в жалобе не приведено.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могли бы повлечь отмену, в том числе и безусловную (ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), решения суда, судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ангарского городского суда Иркутской области от 13 апреля 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Судья-председательствующий Т.Д. Алсыкова

Судьи С.В. Кислицына

Л.С. Гуревская

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.08.2023.