Решение по делу № 2-2250/2021 от 22.07.2022 | Ломоносовский районный суд (Ленинградская область)

47RS0011-01-2021-002695-36

Дело № 2-693/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ломоносов 22 июля 2022 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Яковлевой М.В.,

при секретаре Федоровой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1 обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ФИО2 о расторжении заключенного между истцом и ответчиком 7 марта 2021 года договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: , , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для дачного строительства, истребовании у ответчика в пользу истца указанного земельного участка, аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок.

Впоследствии истец изменил заявленные им требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дополнив их требованием о взыскании с ответчика в его пользу процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 7 июля 2021 года по 6 июля 2022 года (365 дней) в размере 34360 рублей 07 копеек.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 7 марта 2021 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик приобрел земельный участок с кадастровым №, площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: , , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для дачного строительства, существующие ограничения (обременения) не зарегистрированы.

7 марта 2021 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору, в пункте 1 которого указано: «стороны договорились изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 7 марта 2021 года в следующей редакции: «2.1. стоимость участка определяется из расчета 75000 рублей 00 копеек за одну сотку земельного участка и составляет 679500 рублей 00 копеек, которая уплачивается покупателем продавцу следующим порядком: 341000 рублей 00 копеек – в течение 5 дней с даты получения документов с государственной регистрации перехода права собственности на участок от продавца к покупателю; 338500 рублей 00 копеек – до 7 июля 2021 года».

Переход права собственности на участок от истца к ответчику зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 17 марта 2021 года сделана запись о регистрации №.

26 марта 2021 года истец и ответчик подписали акт приема-передачи земельного участка, в котором указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием участка, установленным путем его внешнего осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец, покупатель к продавцу претензий не имеет.

26 марта 2021 года ответчик выплатил истцу часть денежных средств за участок в сумме 341000 рублей 00 копеек, о чем истец выдал ответчику расписку. В указанный в пункте 2.1 дополнительного соглашения к договору срок ответчик не исполнил свою обязанность по оплате оставшейся стоимости участка в размере 338500 рублей 00 копеек.

9 июля 2021 года истец Почтой России направил в адрес ответчика претензию с требованием произвести оплату оставшейся стоимости участка в течение 3 дней с даты получения ответчиком претензии, претензия была получена ответчиком 22 июля 2021 года. Несмотря на это, до настоящего момента ответчик оставшуюся часть стоимости участка в размере 338500 рублей 00 копеек не оплатил.

В пункте 5.3 договора купли-продажи указано, что невыполнение покупателем условий пункта 2.1 договора может являться причиной расторжения договора продавцом в одностороннем порядке.

По мнению истца, неоплата ответчиком оставшейся стоимости участка в размере 338500 рублей (примерно, половина стоимости участка) является существенным нарушением условий договора.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доверил право представления его интересов ФИО3, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 7 марта 2021 года между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям пункта 1.1 которого ответчик приобрел у истца земельный участок с кадастровым №, площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: , , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для дачного строительства, существующие ограничения (обременения) не зарегистрированы.

Стоимость участка составляет 341000 рублей 00 копеек, которая уплачивается покупателем продавцу в течение 5 дней с даты получения документов с государственной регистрации перехода права собственности на участок от продавца к покупателю (пункт 2.1 договора).

Плата по договору производится путем передачи наличных денежных средств и подтверждается получением от продавца расписки в получении денежной суммы по договору, либо путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца (пункт 2.2 договора).

Право собственности на участок возникает у покупателя с момента заключения договора (пункт 5.1 договора).

Невыполнение покупателем условий пункта 2.1 договора может являться причиной расторжения договора продавцом в одностороннем порядке (пункт 5.3 договора).

7 марта 2021 года истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 7 марта 2021 года, которым пункты 2.1 и 2.2 договора изменены и изложены в следующей редакции:

Стоимость участка определяется из расчета 75000 рублей 00 копеек за одну сотку земельного участка и составляет 679500 рублей 00 копеек, которая уплачивается покупателем продавцу следующим порядком: 341000 рублей 00 копеек – в течение 5 дней с даты получения документов с государственной регистрации перехода права собственности на участок от продавца к покупателю; 338500 рублей 00 копеек – до 7 июля 2021 года.

Плата по договору производится следующим порядком: 341000 рублей 00 копеек – путем передачи наличных денежных средств, о чем продавец выдает покупателю расписку, либо путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца; 338500 рублей 00 копеек – путем передачи наличных денежных средств, о чем продавец выдает покупателю расписку.

26 марта 2021 года ответчик выплатил истцу часть выкупной стоимости участка в сумме 341000 рублей 00 копеек, что сторонами не оспаривалось

9 июля 2021 года истец направил в адрес ответчика претензию с требованием выплатить ему денежные средства за приобретенный участок. Претензию ответчик получил 22 июля 2021 года.

4 сентября 2021 года истец направил в адрес ответчика уведомление, в котором предложил в течение 2 дней с даты получения уведомления подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 7 марта 2021 года и прибыть в МФЦ «Новоселье» для подачи соглашения на государственную регистрацию. Уведомление получено ответчиком 13 сентября 2021 года.

В материалы дела представлена переписка, предположительно, между истцом и ответчиком, из которой следует, что ответчик готов передать денежные средства, тогда как истцу оплата уже неактуальна, далее ответчик выразил желание расторгнуть договор при условии возврата истцом денежных средств.

Ссылаясь на то, что стоимость земельного участка в нарушение договорного обязательства ФИО2 оплачена не в полном объеме, истец обратился в суд с настоящими требованиями о расторжении договора, истребовании у ответчика земельного участка и аннулировании записи о регистрации перехода права собственности.

В силу статей 309, 310, пунктов 1, 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, пункта 2 статьи 218, пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 130, статьи 550, пункта 1 статьи 551, пункта 1 статьи 555, пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В обоснование заявленных требований о расторжении договора купли-продажи ФИО1 указал на то, что в нарушение договорного обязательства стоимость земельного участка не была оплачена покупателем. Так, ФИО2 оплатил стоимость земельного участка лишь частично в размере 341000 рублей 00 копеек, а денежные средства в размере 338500 рублей 00 копеек ответчик не оплатил, что сторонами не оспаривалось.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, поскольку денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы, допустимых доказательств, подтверждающих передачу ответчиком истцу денежных средств, в материалы дела представлено не было, допущенное ФИО2 нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения сделки на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд отмечает, что существенность нарушения определяется тем, что покупатель не уплатил продавцу почти половину стоимости земельного участка, в результате чего продавец получил цену в два раза меньшую, чем была согласована сторонами. Суд также отмечает, что из материалов дела не усматриваются очевидная возможность и намерение покупателя произвести выплату, в связи с чем, продавец несет риски неполучения полной выкупной цены, в том числе, в результате возможного взыскания недополученной суммы, что, по мнению суда, является критерием существенности в контексте размера возможного ущерба продавца, явно не подразумеваемого при заключении договора.

Таким образом, разрешая заявленный спор с учетом установленных фактических обстоятельств дела, суд находит исковые требования о расторжении договора, истребовании у ответчика земельного участка и аннулировании записи о регистрации перехода права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование денежным средствами в размере 34360 рублей 07 копеек, рассчитанных в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 7 июля 2021 года по 6 июля 2022 года, также подлежит удовлетворению в полном объеме, поскольку совокупностью доказательств по делу нашли свое подтверждение предусмотренные законном основания для взыскания в пользу истца процентов, начисленных на сумму невыполненных ответчиком по делу денежных обязательств по договору купли-продажи.

Суд также отмечает, что в соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что ответчиком было произведено частичное исполнение обязательств по договору, в пользу истца была уплачена сумма в размере 341000 рублей 00 копеек.

В силу приведенной правовой нормы, принимая решение о расторжении договора, суд считает необходимым взыскать в пользу ответчика уплаченные им денежные средства в указанном размере, в сумме 341000 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: , , заключенный 7 марта 2021 года между ФИО1 и ФИО2.

Истребовать у ФИО2 в пользу ФИО1 земельный участок с кадастровым №, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: , .

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись № о регистрации перехода права собственности на земельный участок земельного участка с кадастровым №, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: ,

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 7 июля 2021 года по 6 июля 2022 года в размере 34360 рублей 07 копеек.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные в счет выкупной цены земельного участка с кадастровым №, в размере 341000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд, через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29 июля 2022 года.

Судья М.В. Яковлева