Решение по делу № 2-489/2023 от 04.07.2023 - о признании уведомления о расторжении договора аренды (односторонней сделки) недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка действующим.

Дело № 2-489/2023

УИД №69RS0037-02-2023-000147-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2023 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Гуляевой Е.В.,

при секретаре Лепешкиной А.И.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности Администрации Калининского муниципального района Тверской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 А.овича к Администрации Калининского муниципального района Тверской области, Государственному казенному учреждению Тверской области "Центр управления земельными ресурсами Тверской области" о признании уведомления о расторжении договора аренды (односторонней сделки) недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка действующим,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением о признании уведомления №09/6036 от 01.12.2022 о расторжении договора аренды недействительным, признании договора аренды №464 от 08.09.2022 в отношении земельного участка с КН № действующим. Впоследствии уточнил, что оспаривает уведомление, как одностороннюю сделку, просит применить последствия недействительности сделки.

Истец, в судебном заседании, о котором извещен, участия не принимал, уполномочив представлять свои интересы доверенное лицо.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования просил удовлетворить по доводам иска. Пояснил, что доступ к арендованному земельному участку у арендатора имеется. Арендатор заинтересован в использовании указанного земельного участка по договору аренды.

Представитель ответчика по доверенности Администрации Калининского муниципального района Тверской области ФИО2 в судебном заседании возражала против исковых требований, ссылаясь на наличие у арендодателя права на расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Представитель Государственного казенного учреждения Тверской области "Центр управления земельными ресурсами Тверской области", привлеченного ответчиком протокольным определением суда от 24.05.2023, с учетом полномочий в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в судебное заседание, о котором извещен, не явился. Возражений на исковые требования не представил.

Третьи лица без самостоятельных требований на предмет спора – Правительство Тверской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (Управление Росреестра по Тверской области), о судебном заседании извещены, участия в нем не принимали.

На основании ч.1,3,4,5 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, которые не просили об отложении судебного заседания, не являлась препятствием для рассмотрения дела.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, изучив доводы искового заявления, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды № 464 от 08.09.2022 недвижимого имущества – земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 387 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, со сроком аренды с 08.09.2022 по 07.09.2025, с видом разрешенного использования – ведение огородничества, с кадастровым номером №, сроком действия с 08.09.2022 по 07.09.2025. Договор был зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке.

Письмом от 01.12.2022 ответчик уведомил истца - арендатора о досрочном расторжении договора аренды по истечении 30 дней с даты направления уведомления, сославшись на п.6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, п.6.3 и п.4.1.1 договора аренды. Основанием расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке указано, что к земельному участку отсутствует доступ с земель общего пользования, что не соответствует п.6 ст. 11.9 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно п.3 ст.450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

В силу ст.ст. 153, 154 ГК РФ уведомление о расторжении договора аренды является односторонней сделкой, поскольку оно направлено на признание (прекращение) прав и обязанностей по договору.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, то есть при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества. Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества. Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.

В силу ч.2 ст. 619 ГК РФ стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Пункт 4.1.1 договора аренды с ФИО3 о праве арендодателя расторгнуть договор досрочно, не предусматривает реализацию данного права в одностороннем порядке, во внесудебном порядке, не содержит оснований расторжения договора.

В соответствии с п. 6.3. договора аренды указанного участка арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договора в случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством, а также в случае нарушения условий договора, в том числе невнесения арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд, осуществления самовольного строительства на участке, использования участка не в соответствии с целью предоставления и/или не в соответствии с разрешенным использованием, однократного неисполнения и\или ненадлежащего исполнения условий п.7.1 настоящего договора, использования участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством.

По указанным основаниям арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке, только после письменного предупреждения (уведомления) либо претензии о необходимости устранения нарушений в течение 30 дней с даты направления предупреждения. По истечении срока, предоставленного для устранения нарушений, если таковые не устранены, арендодатель вправе направить арендатору уведомление об одностороннем расторжении договора. Договор прекращается с момента получения такого уведомления или в течение 30 дней со дня направления, если арендатор его не получил или отказался от получения.

В данном случае обстоятельства, которые предусмотрены заключенным сторонами договором или законом для расторжения договора в одностороннем порядке, арендодателем в оспариваемом уведомлении не приведены, достоверных доказательств отсутствия доступа к арендованному земельному участку не представлено, подобное основание расторжения договора аренды в соглашении не предусмотрено.

Согласно п.6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Суд исходит из того, что по земельному законодательству те обстоятельства, которые указаны в оспариваемом уведомлении, относятся к обстоятельствам, имеющим значение при образовании земельного участка, утверждении схемы его расположения, а среди оснований к расторжению договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке не установлены.

Правовых и фактических оснований для направления оспариваемого уведомления ответчику с целью расторжения договора, не имелось.

Оценив взаимоотношения сторон, как арендные отношения, которые урегулированы договором аренды и правилами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации, нормами Земельного кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что ответчик не представил доказательств нарушения арендатором условий договора, которые могли бы повлечь за собой расторжение договора аренды в одностороннем порядке, также как и иных установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем, внесудебном порядке.

В связи с чем, на основании п.1 ст. 168, ст.167 ГК РФ требования истца о признании уведомления о расторжении договора аренды недействительной сделкой и применении последствий недействительности в виде приведения сторон в первоначальное положение, признания договора аренды действующим, с внесением соответствующих сведений в ЕГРН, подлежат удовлетворению с учетом п.1 ст. 168, ст.167 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной одностороннюю сделку в форме уведомления № 09/6036 от 01.12.2022 арендодателем арендатора об одностороннем расторжении договора № 464 от 08 сентября 2022 года аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного между администрацией Калининского муниципального района Тверской области и ФИО3 овичем, в отношении земельного участка площадью 387 кв.м с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – ведение огородничества, расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, признав договор аренды № 464 от 08 сентября 2022 года, заключенный между администрацией Калининского муниципального района Тверской области и ФИО3 овичем, в отношении земельного участка земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 387 кв.м, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – ведение огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, на срок аренды с 08.09.2022 по 07.09.2025, действующим.

Настоящее решение после вступления в законную силу в установленном законом порядке является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости договора № 464 от 08.09.2022 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 387 кв.м, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – ведение огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, со сроком аренды с 08.09.2022 по 07.09.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Е.В. Гуляева

Решение в окончательной форме составлено 11.07.2023 (5 рабочих дней).