К делу №2-2084/25

УИД 23RS0044-01-2025-002195-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская Краснодарского края 09 октября 2025 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Безугловой Н.А.,

при секретаре Кириенко А.Е.,

с участием:

представителя истца - адвоката Горовой Т.Б.,

представившей удостоверение №283, выданное ГУ МЮ РФ по

Краснодарскому краю 24.03.2003 г. и ордер №441053 от 05.08.2025 г.,

представителя ответчика ФИО1,

действующего на основании доверенности №36-01-09-11/25 от 10.01.2025 г.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Афипского городского поселения Северского района Краснодарского края о признании договора аренды продленным,

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Афипского городского поселения Северского района о признании договора аренды продленным, в котором просит признать срок действия договора аренды от 01.03.2022 года №26-000611, заключенного между администрацией Афипского городского поселения и ФИО2, продленным.

В обоснование искового заявления указано, что на основании решения Северского районного суда Краснодарского края от 23.06.2021 г. ФИО2 с администрацией Афипского городского поселения Северского района был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район, п. Афипский от 01.03.2022 г. № 26-000611, который является действительным. До заключения настоящего договора истец также арендовал земельный участок согласно договора о переуступке прав от 30.04.2015 г. В этой связи 27.11.2015 г. администрацией Афипского городского поселения Северского района выдано ФИО2 разрешение на строительство магазина. Согласно сведениям ЕГРН, истцом построено нежилое здание кадастровой стоимостью 50841.05 руб., с кадастровым номером <...> Поводом для обращения в суд с настоящим иском явилось обращение администрации Афипского городского поселения к истцу с уведомлением о расторжении договора аренды от 29.05.2015 г. в связи с окончанием срока действия договора аренды от 01.03.2022 г. №26000611, запись о государственной регистрации права <...>, заключенного между истцом и администрацией Афипского городского поселения Северского района, в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский, с видом разрешенного использования «для размещения магазина оптовой торговли», согласно которого администрация Афипского городского поселения Северского района, направляет для подписания и регистрации (в течение 30 календарных дней) в Управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 01.03.2022 года №26000611. За период с 2014 г. до 2025 г. истец арендует данный земельный участок и исправно оплачивает арендную плату, использует данный земельный участок в связи с разрешенным видом использования, построив нежилое здание, им понесены значительные расходы по переносу коммуникаций, восстановлении земельного участка и подземных коммуникаций в связи с дорожно-строительными работами, которые проводили дорожники по разрешению ответчика. Кроме того, оспариваемый договор является действующим, так как срок его составляет 3 года с 01.03.2022 г.- по 01.03.2025 г., календарный срок истек и договор продолжает действовать.

Представитель истца ФИО2 - адвокат Горовая Т.Б. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме на основании доводов, изложенных в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признал, просил в удовлетворении иска отказать на основании доводов, изложенных в письменном возражении на исковое заявление, приобщенном к материалам дела (л.д. 49-50).

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив исковое заявление, возражение на него, исследовав письменные доказательства, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст.ст. 57-61 ГПК РФ, пришел к следующему выводу.

В силу статей 309,310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу статей 606 и 614 ГК РФ, пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Согласно пунктам 2 и 6 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Арендатор земельного участка, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом согласно п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правйлам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 ЗК РФ, определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 указанного Федерального закона установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015).

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Решением Северского районного суда Краснодарского края от 23 июня 2021 года исковые требования ФИО2 к администрации Афипского городского поселения Северского района об обязании заключить договор аренды земельного участка удовлетворены. Возложена обязанность на администрацию Афипского городского поселения Северского района заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м. по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский угол ул. Шоссейной и ул. Промышленной вдоль ФАД Краснодар - Новороссийск на км. 31+850м. (справа).

Данное решение суда вступило в законную силу 26.07.2021 года.

На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Так, в ходе рассмотрения гражданского дела по иску ФИО2 к администрации Афипского городского поселения Северского района об обязании заключить договор аренды земельного участка судом установлено, что 27.11.2015 г. администрацией Афипского городского поселения Северского района выдано ФИО2 разрешение на строительство магазина.

Согласно сведениям ЕГРН истцом на вышеуказанном земельном участке построено нежилое здание кадастровой стоимостью 50841.5 руб., с кадастровым номером <...>

Администрации Афипского городского поселения обратилась к ФИО2 с уведомлением о расторжении договора аренды от 29.05.2015г., согласно которого в связи с окончанием срока действия договора аренды от 01.03.2022г. №26000611, запись о государственной регистрации права <...>, заключенного между истцом и администрацией Афипского городского поселения Северского района, в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский, с видом разрешенного использования «для размещения магазина оптовой торговли» администрация Афипского городского поселения Северского района направляет для подписания и регистрации (в течение 30 календарных дней) в Управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю, проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 01.03.2022 года №26000611.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, за период с 2014 г. до 2025 г. ФИО2 арендует данный земельный участок и исправно оплачивает арендную плату, использует данный земельный участок в связи с разрешенным видом использования, построив нежилое здание, им понесены значительные расходы по переносу коммуникаций, восстановлении земельного участка и подземных коммуникаций в связи с дорожно-строительными работами, которые проводили дорожники по разрешению ответчика.

Кроме того, оспариваемый договор является действующим, так как срок его составляет 3 года с 01.03.2022 г.- по 01.03.2025 г., календарный срок истек и договор продолжает действовать.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в границах земельного участка, площадью 500 кв.м, с кадастровым номером <...>, по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт Афипский, принадлежащего истцу на праве аренды, объекты капитального строительства отсутствуют, имеется объект незавершенного строительства площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>

Согласно акту сверки арендных платежей, за ФИО2 не значится задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район п. Афипский по договору аренды от 01.03.2022 г. № 26-000611.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно позиции, изложенной в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., положения п. 2 ст. 621 ГК РФ применяются к договорам аренды публичных земельных участков, для заключения которых до 1 марта 2015 г. (то есть до введения в действие нормы о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах) не требовалось проведение торгов.

Таким образом, действующими правовыми актами предусмотрена возможность возобновления договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок в случае, если такой договор заключен не на торгах до 1 марта 2015 г. и арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя.

Указанной позиции корреспондируют разъяснения, содержащиеся в абзаце 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.422 ГК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации Афипского городского поселения Северского района Краснодарского края о признании договора аренды продленным, удовлетворить.

Признать срок действия договора аренды от 01.03.2022 года №26-000611, заключенного между администрацией Афипского городского поселения и ФИО2 продленным.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение месяца с момента изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Безуглова

Мотивированное решение суда изготовлено 05 ноября 2025 года.