№

№

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.<адрес> 20 февраля 2025 года

Ржаксинский районный суд <адрес> в составе

судьи Старицына А.С.,

при секретаре Рогоновой О.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Семеновская Нива» к ФИО2 и ФИО3 о признании права общей долевой собственности на земельную долю,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Семеновская Нива» в лице представителя ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, указав следующее. Между ООО «Семеновская Нива» и ФИО3, действующей в интересах ФИО2 на основании доверенности, заключен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельной доли площадью 8,1 га (1/31) сельскохозяйственных угодий на землях сельскохозяйственного назначения СХПК им. <адрес>, принадлежащей ФИО2 на основании постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир правление СХПК им. Чапаева. Участок находится примерно в 3 000 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №. Договорная стоимость земельной доли 58 000 руб. была оплачена полностью, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом осуществлялись поиски наследников продавца, однако из-за имеющихся ограничений на сбор персональных данных, достоверных данных о наследниках умершего продавца не имеется. Кроме того у истца отсутствуют достоверные сведения о смерти ФИО2 В виду вышеизложенных обстоятельств, в связи с отсутствием продавца, истец лишен возможности обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью регистрации перехода права собственности на земельную долю во внесудебном порядке. С момента приобретения земельной доли и по настоящее время истец владеет и пользуется ею, как своим собственным имуществом. Просит признать за ООО «Семеновская Нива» право собственности на 1/31 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты>, категория <адрес>. Участок находится примерно в 3 000 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, ранее принадлежавшую ФИО2, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №.

Представитель истца ООО «Семеновская Нива» – ФИО1 в ходе рассмотрения дела исковые требования поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении. Просил исковые требования удовлетворить. Дополнительно пояснил, что в исковом заявлении ошибочно указана дата расписки ДД.ММ.ГГГГ, просил учитывать ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, причина неявки суду неизвестна, каких-либо ходатайств в суд не предоставили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Ржаксинского муниципального округа <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, каких-либо ходатайств в суд не предоставил.

Суд, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Кроме того, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Как следует из материалов дела, и установлено судом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 принадлежит 1/31 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (Единое землепользование), площадью <данные изъяты>, местоположение – местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир правление СХПК им. Чапаева. Участок находится примерно в 3 000 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. О чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действовавшей в интересах ФИО2, (продавец) и ООО «Семеновская Нива» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли, с обязательством сторон заключить в будущем договор купли-продажи земельной доли (основной договор), в дальнейшем именуемый «договор купли-продажи», в порядке и на условиях, определенных в данном договоре, относительно принадлежащей продавцу земельной доли площадью 8,1 га сельскохозяйственных угодий, в праве общей долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения СХПК им. <адрес>, на основании постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, правоустанавливающий документ – свидетельство о государственной регистрации права №, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость указанной земельной доли составила 58 000 руб.

В счет полной оплаты стоимости земельной доли площадью 8,1 га по предварительному договору купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, согласно расписке ФИО3 получила от ООО «Семеновская Нива» денежные средства в сумме 58 000 руб.

Как следует из содержание искового заявления, с момента приобретения спорной земельной доли и по настоящее время, ООО «Семеновская Нива» владеет и пользуется ею, как своим собственным имуществом.

Данное обстоятельство в судебном заседании не оспаривалось, доказательств обратного суду не представлено.

Несмотря на заключение предварительного договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи спорной земельной доли между ФИО3, действовавшей в интересах ФИО2, и ООО «Семеновская Нива» заключен не был.

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем выдано свидетельство серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из ответа нотариуса нотариального округа – <адрес> «Московская городская нотариальная палата» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ регистрационный №, в производстве имеется наследственное дело № открытое к имуществу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживавшей по адресу: <адрес>, умершей ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления наследницы по завещанию из принадлежащего имущества и завещательному распоряжению ФИО3, являющейся наследницей, обратившейся к нотариусу и получившей свидетельства о праве на наследство по закону на имущество, принадлежащее ФИО2, состоящее из: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, на основании завещания, удостоверенного ФИО5, нотариусом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированного в реестре за №; прав на денежные средства, находящиеся на счете № в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России», с причитающимися процентами, на основании завещательного распоряжения, удостоверенного ФИО6, ведущим специалистом по обслуживанию частных лиц подразделения № Московского банка ОАО «Сбербанк России» ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированного в книге регистрации завещательных распоряжений за №. По имеющимся в наследственном деле документам, в наследственную массу входят также права на денежные средства, находящиеся на счетах № (№), № – счет банковской карты в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России», с причитающимися процентами и компенсациями. Указанное имущество является выморочным. ФИО2 на день ее смерти ДД.ММ.ГГГГ в квартире, находящейся по адресу: <адрес>, была зарегистрирована одна. Сведений о других лицах, подавших заявления о принятии наследства или об отказе от него, в наследственном деле не имеется.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3).

В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (абз. 1).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются (абз. 3).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В договоре купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, поименованном сторонами предварительным, все указанные существенные условия для договоров данного вида содержатся и, как установлено судом, исполнены сторонами в полном объеме.

Закон не связывает момент заключения договора купли-продажи недвижимости с государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю, напротив, государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи производится на основании уже заключенного между сторонами договора купли-продажи.

Расчет между сторонами произведен полностью при подписании предварительного договора.

Исходя из смысла договора в целом и содержащихся в нем условий об оплате цены договора покупателем продавцу в полном объеме, а также из поведения продавца, суд приходит к выводу о том, что действительно общая воля сторон была направлена на заключение именно договора купли-продажи земельной доли (не выделенной в натуре).

Вышеуказанные действия продавца следует расценивать как акцепт в порядке п. 3 ст. 438 ГК РФ, что также свидетельствует о заключении и исполнении предварительного договора купли-продажи земельной доли.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ.

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона, другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организация или гражданин – члена крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Таким образом, из указанных норм права следует, что участник долевой собственности вправе продать свою долю без выделения.

В силу ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, участник общей долевой собственности без выделения своей доли посредством образования самостоятельного земельного участка может ею распоряжаться, только имея контрагентом аналогичного участника общей долевой собственности в данном участке. Передача доли в праве на земельный участок без его выдела в натуре иному лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, может происходить только в определенных случаях, перечисленных в статье.

В соответствии с п. 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ июля № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

На момент заключения сделки ФИО2 являлась собственником 1/31 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (Единое землепользование), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Покупатель свои обязательства по договору выполнил, уплатив договорную стоимость земельной доли, однако лишен возможности зарегистрировать переход права собственности, в связи со смертью ФИО2

Подтверждением продажи также является тот факт, что спорная земельная доля не вошла в имущество, принадлежавшее ФИО2, права на которое перешли к ее наследнице ФИО3, что подтверждается ответом нотариуса нотариального округа – <адрес> «Московская городская нотариальная палата» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ регистрационный №.

Согласно представленным документам, ООО «Семеновская Нива», на дату заключения предварительного договора, участником долевой собственности на земельные доли, в массиве земельного участка с кадастровым номером № (Единое землепользование). Число участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на момент совершения сделки более пяти. Доказательств принятия продавцом мер по извещению других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю предоставлено не было.

Между тем, суд принимает во внимание, что сделка, совершенная в нарушение преимущественного права покупки не является недействительной ни в силу оспоримости, ни в силу ничтожности (ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен по воле и по праву собственника (продавца), а допущенное нарушение прав сособственников не порождает ни ничтожности, ни оспоримости указанного договора, поскольку Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные последствия нарушения права преимущественной покупки в виде перевода прав и обязанностей покупателя по договору на сособственника.

Доказательств оспаривания указанного договора сторонами либо иными лицами, как и заявлений о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, не представлено.

Требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу ст. 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения спорного договора купли-продажи, предусмотрено не было.

В соответствии с п. 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, между ФИО3, действовавшей в интересах ФИО2, и ООО «Семеновская Нива» фактически ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи 1/31 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (Единое землепользование). Расчет по данному договору был полностью произведен истцом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С учетом изложенного у суда имеются основания признать за ООО «Семеновская Нива» право собственности на 1/31 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение – местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир правление СХПК им. Чапаева. Участок находится примерно в 3 000 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Ранее принадлежавшую ФИО2

Руководствуясь ст. 194-199, 235, 237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Семеновская Нива» к ФИО2 и ФИО3 о признании права общей долевой собственности на земельную долю, удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Семеновская Нива» №, юридический адрес: <адрес>) право собственности на 1/31 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение – местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир правление СХПК им. Чапаева. Участок находится примерно в 3 000 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Ранее принадлежавшую ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.С. Старицын

Мотивированное заочное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.С. Старицын