Дело (УИД) № ***
Производство 2-2638/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 июля 2025 года Сызранский городской суд Самарской области в составе председательствующего судьи Сергеева О.И., при секретаре Пашиной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 с требованиями о расторжении договор купли-продажи жилого помещения от <дата>, прекращении за ФИО2 право собственности на комнату, расположенную по адресу: <адрес>; возврате стороны в первоначальное положение. В обоснование иска указал, что <дата> меду ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купи-продажи жилого помещения - комнаты, расположенной по адресу: <адрес> площадью 19,2 кв. м, с КН № ***. Договор купли-продажи от <дата> был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области и до настоящего времени ответчик ФИО2 является собственником жилого помещения. Согласно п. 3 договора порядок расчета между сторонами должен производиться следующим образом: 50 000 руб. составляют собственные средства, которые он путем наличного расчета передал истцу в день подписания договора, в качестве задатка. Согласно п. 3.1.2 с момента государственной регистрации перехода права собственности, ответчик обязался оплатить продавцу путем наличного или безналичного расчета денежную сумму в размере 600 000 руб. с рассрочкой платежа до <дата>. На основании ч. 2 ст. 381 ГК РФ за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Истец сумму задатка возвратил ответчику в день подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи от <дата>. По расчету стороны претензий не имеют. Фактически оплата по договору кули-продажи недвижимого имущества покупателем не произведена, денежные средства истцом не получены. Неисполнение условий договора купли-продажи по оплате является существенным нарушением его условий. Согласно п. 4.1 договора, предусмотрено, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя, и до момента полной оплаты стоимости недвижимости, указанное жилое помещение находится в залоге у продавца. Поскольку, ответчиком условия договора купли-продажи по оплате не исполнены, <дата> ответчик ФИО2 заключил с ФИО3 договор купли-продажи спорного жилого помещения, однако договор не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Обязательства по соглашению от <дата> не исполнены. Обязательства по договору купли-продажи от <дата> также не исполнены. В соответствии с п. 3.4 договора продавец имеет право потребовать расторжения договора купли-продажи от <дата> в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 3.1.2 настоящего договора. Договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон, при наличии существенных условий. Таким образом, бездействием ответчика нарушены права истца, в связи с этим истец вынужден обратиться с данным иском в суд.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате судебного заседания надлежащим образом, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие, на исковых требованиях настаивает.
Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просит дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования просит удовлетворить в полном объеме.
Третьи лица – представитель Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Сызрани, Сызранскому р-ну Управления Росреестра по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещались надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.
Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В силу ст. 1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
П. 2 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что самостоятельным основаниями для осуществления государственной регистрации прав в ЕГРН являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пп. 1, 3 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами, гл. 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в названном Кодексе.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.Судом установлено, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилой комнаты, площадью 19,2 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, с КН № ***.
Согласно п. 1.4 указанного договора, комната приобретается покупателем у продавца за 650 000 руб.
Согласно п. 3.1.1 договора расчет производится следующим образом: 50 000 руб. составляют собственные средства, которые путем наличного расчета переданы продавцу в день подписания настоящего договора, в качестве задатка.
Согласно п. 3.1.2 с момента государственной регистрации перехода права собственности на комнату, покупатель обязуется, оплатить продавцу, путем наличного или безналичного расчета денежную сумму в размере 600 000 руб.
Согласно п. 4.1 договора, права залога у продавца возникает на указанный объект недвижимости на основании ст. 488 ГК РФ. Квартира находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Обременение на комнату № ***, расположенную по адресу: <адрес> накладывается после государственной регистрации права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на комнату. Обременение снимается с квартиры, после передачи покупателем денежных средств продавцу.
<дата> указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>.
Согласно данной выписке из ЕГРН, собственником указанного недвижимого имущества является ФИО2
<дата> между ФИО1 и ФИО2 в простой письменной форме заключено соглашение, согласно которому в связи с тем, что по договору купли-продажи от <дата> «Покупатель» не оплатил «Продавцу» путем наличного или безналичного расчета денежную сумму в размере 600 000 руб. и в связи с тем, что ответчик в дальнейшем не имеет возможности произвести, полный расчет с «Продавцом», стороны пришли к соглашению о том, что ФИО2 обязуется заключить договор купли-продажи комнаты с ФИО5, состоящую из одной комнаты, общей площадью 19,2 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>
Согласно п. 1.2 данного соглашения ФИО2 обязуется не позднее <дата> зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области переход права собственности по договору купли-продажи с ФИО5
Согласно п. 1.3 соглашения ФИО1 не позднее <дата> обязуется снять обременение (ипотеку в силу закона) от <дата> с комнаты, для того, чтобы ФИО2 в последующем мог зарегистрировать заключенный с ФИО5 переход права собственности по договору купли-продажи комнаты в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не позднее <дата>.
Согласно п. 1.5 соглашения ФИО1 обязуется продать ФИО5 комнату за 650 000 руб. с рассрочкой платежа до <дата>.
<дата> между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата>.
<дата> ФИО1 обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлениями по осуществлению действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с КН № *** расположенного по адресу: <адрес>
Из уведомления Управления Росреестра по Самарской области от <дата> № № *** следует, что действия по государственной регистрации прав в отношении помещения с КН № *** расположенного по адресу: <адрес>, были приостановлены, поскольку согласно сведениям ЕГРН <дата> ипотека в силу закона была прекращена на основании заявления №№ ***, поданного ФИО1, таким образом, договор купли-продажи от <дата> является исполненным. Следовательно, предоставленное соглашение от <дата> о расторжении договора купли-продажи от <дата>, не соответствует требованиям законодательства РФ. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до <дата>.
Согласно ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав, свобод и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1,2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Внесение изменений в договор, обязательства по которому исполнены, невозможно.
При таких обстоятельствах представленное соглашение от <дата> о расторжении договора купли-продажи от <дата> не соответствует требованиям законодательства РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В силу ст. ст. 450, 453 ГК РФ не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.
Признание иска ответчиком ФИО2 не принято судом, поскольку противоречит нормам действующего законодательства.
Таким образом, оценив установленные по делу фактические обстоятельства в совокупности с требованиями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования не и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, паспорт № *** к ФИО2 паспорт Республики Таджикистан № ***, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от <дата>; прекращении за ФИО2 права собственности на комнату, расположенную по адресу: <адрес>; вернуть стороны в первоначальное положение, отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд Самарской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья О.И. Сергеева
Решение в окончательной форме принято <дата>.